Cour d'appel, 16 novembre 2023. 19/00886

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/00886 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OAIH Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 JANVIER 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 15/05578 APPELANTE : SAS PHILEA SOLUTIONS [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Didier PUECH de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Autres qualités : Intimée dans 19/01283 et 19/01092 (Fond), Appelante dans 19/01500 (Fond) INTIMES : Monsieur [F] [W] né le 31 Janvier 1972 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Régine ARDITI, avocat au barreau de MONTPELLIER Autres qualités : Intimé dans 19/01500,19/01283 et 19/01092 (Fond) SNC DU RIEUCOULON prise en la personne de son liquidateur la SARL CHAPTAL LOCATION elle même représentée par son gérant en exercice, [Adresse 8] [Localité 6] Représentée par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER Autres qualités : Appelante dans 19/01283 et 19/01092 (Fond), Intimée dans 19/01500 (Fond) Ordonnance de clôture du 29 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 09 novembre 2023 et prorogée au 16 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 26 avril 1985, les époux [U] et [V] [W] ont consenti à la SCI [Localité 9] II un bail à construction en vertu duquel ils ont concédé à cette dernière la jouissance exclusive pendant 30 années d'un terrain à bâtir situé [Adresse 11] à [Localité 7] (Hérault) cadastré section B n°[Cadastre 2] lieudit « [Localité 9] » d'une contenance de 70 a 20 ca et section B n°[Cadastre 4] lieudit « [Localité 9] » d'une contenance de 16 a 18 ca. Le preneur s'engageait à y édifier à ses frais un bâtiment comprenant un logement de fonction, un atelier et un hangar de stockage de 1061 m² avant le 30 septembre 1985 en échange du versement d'un loyer annuel de base de 30 000 francs payable mensuellement et par avance, révisable par période annuelle sur la base de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Le contrat mettait à la charge du preneur l'obligation de conserver en bon état d'entretien les constructions et aménagements édifiés et d'effectuer les réparations de toute nature y compris les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil. Il était également stipulé qu'à l'expiration du bail, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause et tous les aménagements réalisés par le preneur sur le terrain loué ainsi que toutes les améliorations, de quelque nature qu'elles soient, deviendraient de plein droit la propriété du bailleur sans que cette accession ait besoin d'être constatée par un acte. M. [W] est décédé le 8 mars 1987. Suivant acte notarié du 27 novembre 1990, la SCI [Localité 9] II a cédé ses droits à la société anonyme Murabail à charge pour cette dernière d'édifier les constructions sur le terrain. Par acte notarié du même jour, la société Murabail s'est engagée à céder l'immeuble à édifier sur le terrain de [Localité 9] à la SNC du Rieucoulon (anciennement dénommée la SCI [Localité 9]) en échange d'un crédit bail de 15 ans à l'issue duquel cette dernière est redevenue propriétaire des constructions édifiées jusqu'à la fin du bail à construction initial qui expirait le 31 janvier 2015. Suivant acte notarié du 29 mars 2004, Mme [V] [W] a donné à son fils unique M. [F] [W] la moitié en toute propriété et la moitié en usufruit du terrain de [Localité 9] grevé du bail à construction susvisé. M. [F] [W] est devenu propriétaire du bien au décès de ses deux parents et titulaire du bail à construction y afférent. En mai 2014, M. [F] [W] s'est déplacé dans les locaux de [Localité 9] afin de les visiter et de constater leur état avant le terme du bail à construction fixé au 31 janvier 2015. La visite a eu lieu en présence du gérant de la SNC du Rieucoulon et de M. [O] [C], expert. Le 2 janvier 2015, M. [W] adressait au représentant de la SNC du Rieucoulon une proposition de bail commercial portant sur l'ensemble des constructions moyennant un loyer de 4 000 euros HT et prévoyant que les travaux de réparation et d'entretien non effectués à la fin du bail à construction pourraient être réalisés à titre tout à fait exceptionnel au terme du bail commercial proposé, en contrepartie d'un dépôt de garantie de 96 000 euros correspondant à deux années de loyers et destiné à garantir M. [W] de la réalisation des travaux. La SNC du Rieucoulon faisait répondre par son avocat qu'elle refusait le bail commercial proposé aux motifs qu'elle n'acceptait pas de régler un loyer supérieur à 2 621,50 euros par mois, que les travaux d'entretien incombaient au sous-locataire et que, n'ayant pas reçu copie du rapport d'expertise du 6 mai 2004 et ignorant la réalité des travaux à effectuer, elle n'acceptait pas de fournir un dépôt de garantie de 96 000 euros. Par courrier du 13 janvier 2015, le conseil de M. [W] adressait à la SNC du Rieucoulon une mise en demeure d'avoir à remettre en état sans délai les constructions édifiées. Le même courrier informait la SNC du Rieucoulon de ce qu'un huissier de justice était chargé de réaliser un état des lieux de fin de bail. L'état des lieux a eu lieu contradictoirement le 22 janvier 2015. Le gérant de la SNC du Rieucoulon était assisté de son conseil et d'un expert. Le procès-verbal de constat confirmait les réparations à effectuer et les défauts d'entretien relevés par l'expert dans son rapport du 15 mai 2014. La société Philea se maintenait dans les lieux à l'expiration du bail à construction. L'huissier dépêché sur les lieux le 17 juin 2015 constatait que le gérant de la société Philea était présent dans les locaux et que les travaux n'avait pas été réalisés. Le 20 juillet suivant, M. [F] [W] constatait en présence de témoins que la mezzanine de 500 m² était en cours de démontage sans qu'il en ait été informé. Le 29 juillet 2015, M. [W] se rendait dans les locaux accompagné de M. [C] et d'un huissier de justice. Il constatait que les gérants de la société Philea continuaient d'occuper les locaux et que la mezzanine de 500 m² avait été démontée, réduisant d'autant la surface locative. M. [W] apprenait alors que la société Philea versait un loyer à la SNC du Rieucoulon qui ne disposait d'aucun titre depuis l'expiration du bail à construction le 31 janvier 2015. Suivant exploit en date du 14 septembre 2015, M. [W] a fait assigner la SNC du Rieucoulon et la Société Philea Solutions devant le tribunal de grande instance de Montpellier. Par un jugement contradictoire rendu le 22 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a : - constaté que les pièces du demandeur ont été communiquées aux conseils des défenderesses le 17 décembre 2015 par courriel et à nouveau, électroniquement, le 1er décembre 2016, - dit que la SNC du Rieucoulon et la société Philea Solutions sont solidairement redevables d'une indemnité d'occupation, pour la période du 1er février 2015 au 31 août 2015, - dit que la SNC du Rieucoulon est seule redevable d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er au 30 septembre 2015, - condamné in solidum la SNC du Rieucoulon et la société Philea Solutions à payer à M. [F] [W] la somme de 57 274 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2015 au 31 août 2015 outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2015, - condamné la SNC du Rieucoulon à payer à M. [F] [W] la somme de 8 182 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er au 30 septembre 2015 outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2015, - condamné la SNC du Rieucoulon à payer à M. [F] [W] la somme de 2 586,60 euros en remboursement des sommes versées à divers prestataires au titre de travaux incombant au preneur, - rejeté le surplus des demandes de ce chef, - débouté M. [F] [W] du surplus de ses demandes indemnitaires, au titre de la franchise de loyers, de la perte de valeur locative et des dégradations, - débouté M. [F] [W] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, - débouté la SNC du Rieucoulon de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour perte du bail commercial, - débouté la SNC du Rieucoulon de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné in solidum la SNC du Rieucoulon et la société Philea Solutions à payer à M. [F] [W] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SNC du Rieucoulon et la société Philea Solutions aux dépens de l'instance, comprenant le coût des actes d'huissier de justice, et accordé aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Le 5 février 2019 et le 28 février 2019, la SAS Philea Solutions a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SNC du Rieucoulon et de M. [W]. Le 14 février 2019 et 21 février 2019 , la SNC du Rieucoulon a également interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SAS Philea Solutions et de M. [W]. L'ensemble de ces procédures ont fait l'objet de trois ordonnances de jonction en date du 20 février 2019, du 12 mars 2019 et du 6 juin 2019. Par exploits délivrés les 7 et 22 février 2019, la société Philea Solutions a fait assigner devant le premier président de la cour d'appel de Montpellier M. [W] et la société Chaptal SARL ès qualités de liquidateur de la SNC du Rieucoulon. Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 20 mars 2019, la cour d'appel de Montpellier a : - ordonné la jonction des instance 19/61 et 19/62, - débouté les sociétés SAS Philea et SNC du Rieucoulon représentée par son liquidateur la SARL Chaptal de leurs demandes de sursis à exécution. - débouté M. [F] [W] de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive, - condamné les sociétés SAS Philea et SNC du Rieucoulon représentée par son liquidateur la SARL Chaptal à payer à M. [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les sociétés SAS Philea et SNC du Rieucoulon représentée par son liquidateur la SARL Chaptal aux dépens. 1) Vu les dernières conclusions de la société Philea Solutions remises au greffe le 28 mars 2023 au terme desquelles elle sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a : - condamné la société Philea Solutions au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er février au 30 août 2015, - condamné la société Philea Solutions au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Philea Solutions aux dépens de l'instance. Subsidiairement, elle demande à ce que M. [W] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre. Enfin, elle sollicite la condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 2) Vu les dernières conclusions de M. [W] remises au greffe le 27 mars 2023 au terme desquelles il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a : - condamné in solidum les appelantes à payer à l'intimé la somme de 57 274 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2015 au 30 août 2015, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2015, - condamné la SNC du Rieucoulon à payer à l'intimé la somme de 8 182 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er au 30 septembre 2015 outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2015, - condamné la SNC du Rieucoulon à payer à l'intimé la somme de 2 586, 60 euros en remboursement des sommes versées à divers prestataires au titre des travaux incombant au preneur, - condamné in solidum les appelantes à payer à l'intimé la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. En outre, il sollicite l'infirmation du jugement pour le surplus et la réformation du jugement entrepris pour le surplus. En conséquence, il demande la condamnation de la SAS Philea Solutions au paiement d'une indemnité d'occupation de 8 182 euros pour le mois de janvier 2015, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2015. Par ailleurs, il demande la condamnation de la SNC du Rieucoulon au paiement de la somme de 114 548 euros correspondant aux travaux d'entretien et de réparation du bien non effectués, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2015. En outre, il demande la condamnation in solidum des appelants au paiement de la somme de 30 000 euros pour résistance abusive et en réparation des préjudices causés. Enfin, il sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 3) Vu les dernières conclusions de la SNC du Rieucoulon remises au greffe le 14 février 2023  au terme desquelles elle sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a : - condamné la SNC du Rieucoulon à une indemnité d'occupation pour la période du 1er février 2015 au 30 septembre 2015, - condamné la SNC du Rieucoulon à la somme de 2 586,60 euros en remboursement de sommes versées à divers prestataires, - débouté la SNC du Rieucoulon de sa demande de dommages-intérêts pour perte du bail commercial, - condamné la SNC du Rieucoulon à une indemnité irrépétibles de 5 000 euros. En outre, elle demande la condamnation de M. [W] à dédommager le locataire de son éviction brutale et déloyale sans congé ni préavis ni offre d'indemnité d'éviction ainsi qu'au paiement des sommes de : - 250 000 euros en réparation du préjudice né de la perte de son bail commercial qui en est résulté, - 25 000 euros en réparation du préjudice né de cette procédure abusive, - 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 29 mars 2023. MOTIFS Sur l'existence d'un bail commercial à la suite du bail de construction : Il est constant qu'il existait entre la SNC du Rieucoulon et M. [F] [W] un bail à construction sur un bâtiment commercial d'une surface d'environ 1061,10 m², du 26 avril 1985 pour une durée de 30 ans finissant le 31 janvier 2015, le contrat stipulant : ' en aucun cas, la durée de présent bail ne pourra faire l'objet d'une prorogation par tacite reconduction'. Dès lors, à partir de 31 janvier 2015 le document contractuel prévoyait une promesse unilatérale du bailleur à consentir au preneur un bail commercial portant sur les constructions édifiées par le preneur. Ce contrat enserrait cette promesse dans des conditions de prix du loyer notamment : 'moyennant un loyer annuel qui aura pour base le loyer annuel de la dernière année du bail à construction auquel sera appliqué un coefficient multiplicateur de 3,5. Ledit loyer sera révisable annuellement en prenant pour base l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE ou celui qui lui serait substitué.' Conformément à cet engagement contractuel, la SNC du Rieucoulon proposait le 2 janvier 2015 une promesse de bail pour un loyer annuel de 48 000 euros HT en précisant que la surface locative avait été augmentée et que des travaux de réparation étaient à la charge de la SNC du Rieucoulon, Le conseil de la SNC du Rieucoulon, par courrier du 09 janvier 2015, a fait connaître à Monsieur [W] : - qu'elle n'entendait pas payer un loyer mensuel supérieur à 2 621,50 €, soit le loyer de janvier 2015 (749 €) x 3,5 ; - qu'elle n'entendait pas régler les travaux d'entretien que le contrat de sous-location qu'elle avait consenti mettait à la charge du sous-locataire ; - qu'elle n'acceptait pas de verser un dépôt de garantie de 96 000,00 € au titre des travaux à effectuer par le preneur, - qu'elle n'acceptait pas de déroger aux dispositions du 4è alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce ; Ce refus a été confirmé par courrier du conseil de la SNC du Rieucoulon du 25 février 2015. Il est constant qu'en matière de promesse unilatérale, le bénéficiaire ne s'engage que lorsqu'il choisit de lever l'option, à défaut la promesse devient caduque. La SNC du Rieucoulon estime avoir ultérieurement levé l'option explicitement le 16 janvier 2015 par courriel officiel de son avocat en exposant : 'En tout état de cause, et votre client ne l'ignorait pas pour avoir adressé un projet de bail commercial à mon client, la SNC RIEUCOULON lève l'option prévue au bail à construction pour devenir locataire commercial dans les termes et conditions prévues au bail à construction.' Il sera relevé que le régime juridique du bail à construction ne peut se confondre avec celui du bail commercial, ainsi en aucun cas il ne peut y avoir une substitution de plein droit d'un bail commercial à un bail à construction ni même identité des deux baux. Par ailleurs, nonobstant cette contradiction dans l'expressionde de la volonté de la SNC du Rieucoulon entre le 9 janvier 2015 et le 16 janvier 2015, il importe de savoir si cette promesse de bail commercial d'une durée remarquable de 30 ans s'est conclue par accord sur la chose et le prix, or il s'avère que le bail à construction du 26 avril1985 visait exclusivement un immeuble industriel et ne concernait pas la jouissance d'une parcelle de terrain à usage de parking alors que l'offre de bail commercial portait sur les constructions édifiées plus le terrain de 4 267 m² servant de parking, et que l'état en bon entretien des constructions prévu par l'article VI du bail à construction est discuté et contesté selon PV de constat d'huissier du 22 janvier 2015 intitulé PV de constat de sortie de bail à construction, il n'y a donc pas accord sur la chose. Dès lors il sera constaté que la SNC du Rieucoulon n'a pas levé l'option comme en témoigne son courrier du 25 février 2015 étant en total désaccord sur la chose mais aussi sur le prix alors qu'elle sous-louait ce même ensemble immobilier au prix de 76 000 euros HT par an elle n'acceptait pas un loyer de 48 000 euros HT par an. Il sera donc constaté que la promesse de bail commercial est devenu caduque et en l'absence de titre pour se maintenir dans les lieux la SNC du Rieucoulon est occupante sans droits ainsi que ses sous-locataires et ce depuis le 31 janvier 2015. Sur l'irrecevabilité des demandes de M. [W] à l'encontre de la société Philea Solutions : La société Philea Solutions n'est ni la locataire de M. [W], ni la locataire de la SNC du Rieucoulon, en effet, il est produit un bail commercial en date du 6 avril 2005 entre M. [I] gérant de la SNC du Rieucoulon et M. [L] agissant au nom de la société Trans SNM SA, celle-ci est donc le réel locataire. Cette situation est confirmée par l'adresse du siège social de la société Philea Solutions située au [Adresse 3] à [Localité 7], différente du lieu de l'immeuble objet du bail à construction. Ainsi les demandes de M. [W] fondées sur l'exécution d'un contrat, notamment du bail à construire sont irrecevables à l'encontre de Philea Solutions. S'il est rapporté que la société Phileas Solutions avait une activité dans l'immeuble objet du litige comme en témoigne le PV d'huissier du 17 juin 2015, il ent ressort que c'était avec l'accord de Trans SNM qui avait aussi apposé son enseigne sur le bâtiment (cf. photo 4 dudit PV), c'est donc à tort que le demandeur en première instance a assigné la société Phileas Solutions. En conséquence, il sera constaté l'absence de qualité et d'intérêt à agir de M. [W] à l'encontre de la SA Philea Solutions en application de l'article 1134 du code civil (ancien), Enfin le tribunal condamne la société Philea Solutions sur la base de l'article 1382 du code civil mais constate que le montant de cette condamnation est due aussi par la SNC du Rieucoulon, oubliant que le véritable titulaire de la sous-location est la société Trans SNM mais constate in fine que les indemnités d'occupation sont dues par la SNC du Rieucoulon, A défaut de démontrer la mauvaise foi de Philea Solutions qui a quitté les lieux, le jugement sera infirmé et débouté l'intégralité des demandes au titre des indemnités d'occupation à l'égard de la SAS Philea Solutions. Sur la demande indemnitaire formée à l'encontre de la SNC Du Rieucoulon au titre de l'occupation sans titre : A défaut de bail commercial ayant pris effet entre les parties à la suite du bail à construction, la SNC DU RIEUCOULON et sa sous-locataire se trouvaient occupantes sans droit ni titre depuis l'expiration du bail à construction, soit depuis le 1er février 2015 jusqu'au 30 septembre 2015. Il sera fait droit à la demande d'indemnité d'occupation formée à l'encontrede la SNC du Rieucoulon, toutefois le montant est aussi discuté entre les parties. Afin de pouvoir évaluer le montant de cette indemnité d'occupation lors de cette période, il sera validé le montant mensuel auquel était arrivé la SNC du Rieucoulon avec un nouveau sous-locataire, la société DHL, soit 8182 euros par mois pour la période du 1er février 2015 au 30 septembre 2015 (8 mois), soit la somme de 65 456,00 euros, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2015. Le jugement sera confirmé en ce sens Sur les travaux d'entretien et de réparation du bien loué : M. [W] sollicite la condamnation de la SNC du Rieucoulon au paiement de la somme de 114 548 euros correspondant aux travaux d'entretien et de réparation du bien non effectués, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2015. Le tribunal a constaté le principe de la demande mais l'a débouté en partie en constant un manque de justificatif. Conformément à l'article 7 du bail du 26 avril 2005, le bailleur a visité l'immeuble en présence de son gérant et de Monsieur [O] [C], expert, afin de constater l'état des locaux avant le terme du bail à construction fixé au 31 janvier 2015 et notamment a souligné : ' Réserves sur le gaz R22 : il faut prévoir son abandon ce qui veut dire à termerapproché la transformation totale du système de climatisation. Budget : 20 000,00 €. -L'actuel preneur doit effecteur les travaux de remise en état, de curage de la canalisation, d'entretien des berges et en attester. Budget : 3 000,00 € -La rampe d'accès à la porte sectionnelle gauche est en mauvais état et doit être impérativement réparée. Prévoir au bas de la rampe un ouvrage de captage et d'évacuation des eaux pluviales. Cet ouvrage aurait dû être réalisé par le bénéficiaire du bail à construction. Budget : 8 000,00 €. - Clôture sur la voie publique : cette clôture est entièrement déficiente sur environ 60 ml le long de l'avenue de [Localité 9] et doit être reconstruite de manière à s'opposer à une intrusion malveillante. Budget : 3 000,00 € - Plateforme de circulation pour poids lourds et parkings : 3200 m². Il s'agit de l'ouvrage le plus défectueux. Plateforme en terre battue, présentant des enfoncements et des irrégularités de surface importantes ne permettant pas d'affirmer que l'ouvrage (le bâti et sa plateforme) est apte à sa destination. Deux zones se distinguent : une zone légère destinée au parking du personne d'environ 1000 m² (budget : 20 000,00 €) et une zone lourde supportant le trafic des poids- lourds et semi-remorques d'environ 2 200 m² (budget : entre 170 000 € et 200 000 €).' Si la SNC du Rieucoulon conformément à l'article 6 du contrat doit, pendant tout le cours du bail à construction, conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous les aménagements qu'il y aura apportés et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et par l'usage, ainsi que le remplacement de tous les éléments de la construction et de son aménagement au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire. Il sera retenu : - la necessité de l'élagage dont la facture s'élève à 2586,60 euros Concernant les frais de restauration du parking, la SNC Rieucoulon proposait un bail commercial à la société DHL le 16 juin 2015 où elle prenait en charge la réalisation d'un enrobé poids lourds en façade du bâtiment et la remise en état de la clôture. La reconnaissance de ces travaux par la SNC du Rieucoulon établit sans conteste la necessité de ces travaux à sa charge. Lors de la signature du bail entre M. [W] avec la société DHL et verse aux débats le montant des travaux selon facture Colas du 15 octobre 2015 pour une somme de 110 710,14 euros TTC, somme à laquelle il convient de faire droit et d'infirmer le jugement avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2015. Sur les demandes indemnitaires au titre de la perte de valeur locative et au titre des réparations : Le premier juge a estimé que le préjudice était non établi, en effet il n'est pas rapporté que la mezzanine était intégrée à l'immeuble au moment de l'édification de celui-ci alors qu'elle appartenait à la société Philea ainsi que les mobil-homes. Par ailleurs le préjudice résultant des manoeuvres frauduleuses de la SNC Rieucoulon ne sont pas rapportées, le jugement sera confirmé. Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive : M. [W]  conteste le jugement mais ne justifie pas  de man'uvres illégales de la société Philea qui était propriétaire de divers élements (mezzanine, mobil home) et de la SNC du Rieucoulon qui n'a pas developpé de procédure abusive. Le débouté sera confirmé. Sur les demandes reconventionnelles de la SNC du Rieucoulon : En l'absence d'existence de bail commercial à compter du 1er février 2015 et de son propre comportement de refus , la SNC du Rieucoulon ne peut se prévaloir de la perte du bail commercial.  Par ailleurs la SNC du Rieucoulon estime que la demande de  restitution des lieux sous astreinte et de demandes indemnitaires exorbitantes étaient déloyales et abusives, toutefois il sera remarqué que la SNC était occupant sans droit ni titre, dès lors aucune violation délibérée des obligations de bailleur ne peut être reproché. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SNC du Rieucoulon, succombante, sera condamnée a payer à M. [F] [W] la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. M.[F] [W], succombant à l'égard de la société Philea Solutions sera condamné à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens exposée par elle. PAR CES MOTIFS Infirme partiellement le jugement du 22 janvier 2019 et pour une meilleure compréhension du dispositif. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés. En l'absence de bail commercial, constate que la SNC du Rieucoulon est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2015. Constate l'irrecevabilité des demandes de M. [F] [W] à l'égard de la société Philea Solutions. Condamne la SNC du Rieucoulon a payer à M. [F] [W] la somme de 65 456 euros, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2015 au titre des indemnité d'occupation. Condamne la SNC du Rieucoulon a payer à M. [F] [W] les sommes de : - 2586,60 euros au titre des travaux d'élagage, -110 710,14 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2015 au titre de la réfection des parkings et abords. Déboute M. [F] [W] de ses demandes au titre des pertes locatives et de la résistance abusive. Déboute la SNC du Rieucoulon de ses demandes indemnitaires. Condamne la SNC Rieucoulon à payer à M. [F] [W] la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Condamne M.[F] [W] à payer à la société Philea Solutions la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens exposée par elle. le greffier, le président,