Cour d'appel, 26 septembre 2024. 23/12353

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 N°2024/537 Rôle N° RG 23/12353 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7DY S.C.I. TAPIS VERT C/ [B] [T] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 10 Août 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01094. APPELANTE S.C.I. TAPIS VERT dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Jean-charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [B] [T] [H] né le 14 Décembre 1964 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, et Mme Sophie LEYDIER, Conseillère, chargée du rapport. Mme Sophie LEYDIER, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. ARRÊT Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024, Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) Tapis Vert est propriétaire d'un appartement se trouvant au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 2] à Marseille, qu'elle a loué à M. [B] [T] [H] suivant contrat en date du 22 septembre 2016. Par acte du 13 juin 2022 la SCI Tapis Vert a fait commandement à M. [B] [T] [H] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs des locaux loués dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance. Se plaignant de ce que son locataire n'avait pas justifié de la souscription d'une assurance dans le délai requis, la SCI Tapis Vert l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que soit ordonnée son expulsion. Par ordonnance contradictoire en date du 10 août 2023, ce magistrat a : - déclaré irrecevable la demande de la SCI Tapis Vert, - condamné la SCI Tapis Vert à supporter les dépens. Le premier juge a considéré : - que l'assignation n'avait pas été dénoncée au Préfet des Bouches-du-Rhône, - que la demanderesse n'avait pas signalé la situation d'impayés à la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation. Par déclaration reçue au greffe le 3 octobre 2023, la SCI Tapis Vert a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de : - déclarer recevable sa demande, - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance des lieux loués, - juger que M. [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2022, - voir ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - voir ordonner la remise des clefs, - condamner M. [H] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement. L'appelante a signifié sa déclaration d'appel, l'avis de fixation de l'affaire ainsi que ses conclusions par acte du 12 octobre 2023, remis au domicile de M. [H], lequel n'a pas constitué avocat. L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 10 juin 2024. MOTIFS A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte, de constat et de juger que sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. Il en est ainsi des demandes formées par l'intimé de 'juger que'. En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par elles. Sur la constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Il précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En application de l'article 25-3 de la même loi, cette disposition est d'ordre public et s'applique aux contrats de location de logements meublés. S'il est fait obligation au locataire de s'assurer et de justifier de son assurance chaque année, la résiliation du bail n'est prévue que pour défaut d'assurance, et non pas pour défaut de justification de cette assurance. Cette disposition est en conformité avec l'article 4 g) de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non-souscription d'une assurance des risques locatifs. Dans ces conditions, dès lors que l'assurance contre les risques locatifs doit être effective durant toute la durée du bail, la régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son bailleur qu'après le délai d'un mois qui lui est imparti, ne sera pas sanctionné par la résiliation de plein droit du bail. En l'espèce, le bail liant les parties signé le 22 septembre 2016 stipule au paragraphe C intitulé 'Assurance' que le locataire s'engage à faire parvenir dès la remise des clés et chaque année à la date anniversaire du bail, les pièces justificatives du paiement de cette assurance. L'appelante fait exactement observer que c'est manifestement par erreur que le premier juge a estimé que sa demande était irrecevable en raison de l'absence de dénonciation de son assignation au Préfet des Bouches-du-Rhône et du signalement de la situation d'impayés à la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation, alors que seules les procédures en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement impliquent le respect de ces exigences, lesquelles ne sont pas applicables en matière de défaut d'assurance. Elle relève également à juste titre que M. [B] [T] [H] était présent lors de l'audience devant le premier juge et qu'il n'a pas discuté ne pas avoir assuré le logement loué dans le mois suivant la délivrance du commandement qui lui avait été délivré le 13 juin 2022, étant observé à cet égard qu'en page 2 de l'ordonnance entreprise le premier juge indique que M. [B] [T] [H] a 'sollicité la prise en compte de son attestation d'assurance valide depuis le 22 février 2023", ce qui permet d'en déduire, a contrario, que le logement loué n'était pas assuré avant cette date, et en tout cas qu'il n'était pas assuré en septembre 2021 et jusqu'au 13 juillet 2022, ni même en septembre 2022, le mois de septembre correspondant à la date anniversaire du bail. En tout état de cause, M. [B] [T] [H], défaillant devant la cour, ne justifie nullement avoir contracté une assurance couvrant les risques locatifs pour l'année en cours de lors de la délivrance du commandement de payer le 13 juin 2022. Dans ces conditions, c'est à juste titre que l'appelante demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance contre les risques locatifs à compter du 13 juillet 2022 et d'ordonner l'expulsion de M. [B] [T] [H], sans qu'il y ait lieu cependant d'assortir cette mesure d'une astreinte comme sollicité. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de la SCI Tapis Vert et, statuant à nouveau, la résiliation du bail liant les parties sera constatée et l'expulsion de M. [B] [T] [H] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI Tapis Vert à supporter la charge des dépens. Succombant, M. [B] [T] [H] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement délivré le 13 juin 2022, ainsi qu'à payer à la SCI Tapis Vert une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Constate la résiliation du bail liant les parties en date du 22 septembre 2016 par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance contre les risques locatifs, à compter du 13 juillet 2022 ; Ordonne à M. [B] [T] [H] de quitter les lieux immédiatement et de remettre les clés à la SCI Tapis Vert, et à défaut, ordonne son expulsion des locaux loués ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; Condamne M. [B] [T] [H] à verser à la SCI Tapis Vert la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés non compris dans les dépens ; Condamne M. [B] [T] [H] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement délivré le 13 juin 2022. La greffière La présidente