Cour d'appel, 16 novembre 2023. 22/01927

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30C 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/01927 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VC3C AFFAIRE : SCPI ACCIMMO PIERRE C/ S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Janvier 2022 par la chambre des loyers commerciaux du TJ de Nanterre N° RG : 21/02767 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Catherine FAVAT Me Martine DUPUIS TJ NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCPI ACCIMMO PIERRE RCS Nanterre n° 351 380 472 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806 APPELANTE **************** S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION RCS Nanterre n° 552 083 297 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Simon ESTIVAL du cabinet INLO avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0155 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSÉ DES FAITS Par acte sous seing privé du 22 novembre 2006, la SCI La Colombe des Bois, aux droits de laquelle vient la SCPI Accimmo Pierre, a donné à bail commercial à la SAS Monoprix Exploitation, pour une durée de 12 années à compter du 28 avril 2006, des locaux au sein du centre commercial [Adresse 6] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer binaire constitué d'un loyer de base annuel de 519.995,50 € et d'un loyer variable annuel de 2,5% HT du chiffre d'affaires annuel TTC. Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2017, la société Accimmo Pierre a notifié à la société Monoprix Exploitation un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 12 années à compter du 28 avril 2018, moyennant un loyer annuel minimum garanti HT et HC de 759.670,47 €. Par lettre recommandée avec avis de réception daté du 22 janvier 2018, la société Monoprix Exploitation a accepté le renouvellement du bail mais a contesté le loyer proposé. Par acte du 31 août 2018, la société Monoprix Exploitation a fait assigner la société Accimmo Pierre devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de fixation du montant annuel du loyer commercial du bail renouvelé à la somme de 337.512 € HT et HC et, à titre subsidiaire, aux fins de désignation d'un expert. Par mémoire du 23 novembre 2018, la société Accimmo Pierre a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le montant annuel du loyer commercial du bail renouvelé à 759.670,47 € et d'ordonner une expertise. Par jugement contradictoire du 14 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a constaté le renouvellement au 28 avril 2018 et pour 9 années du bail entre la société Accimo Pierre et la société Monoprix Exploitation et, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise afin d'estimer la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail et commis pour y procéder M. [I] [B]. Ce dernier a été remplacé par M. [O] [S] suivant ordonnance du 21 février 2019. L'expert a déposé son rapport le 11 février 2020. Par jugement contradictoire du 24 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a : - Fixé à 469.395 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 28 avril 2018, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ; - Dit que le surplus de loyer payé remboursable portera intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2018 ; - Ordonné la capitalisation des intérêts ; - Dit qu'il sera fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise et qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ; - Ordonné l'exécution provisoire ; - Rejeté toute autre demande, en ce compris les demandes au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 28 mars 2022, la société Accimmo Pierre a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 27 juin 2022, la société Accimmo Pierre demande à la cour de : - Réformer le jugement rendu par le juge des loyers près le tribunal judiciaire de Nanterre s'agissant du montant du loyer du bail renouvelé ; Statuant à nouveau, A titre principal, - Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 28 avril 2018 à la somme de 578.369 € HT ; A titre subsidiaire, - Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 28 avril 2018 à la somme de 567.655 € HT ; - Condamner la société Monoprix Exploitation à payer à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Monoprix Exploitation aux dépens de l'appel et autoriser, pour ceux la concernant, la Selarl FBC Avocats à en poursuivre le recouvrement direct, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2022, la société Monoprix Exploitation demande à la cour de : - Confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 24 janvier 2022 en toutes ses dispositions ; - Débouter la société Accimmo Pierre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la fixation du loyer du bail renouvelé La société Accimmo Pierre sollicite la réformation du jugement entrepris s'agissant du quantum de la partie fixe du loyer du bail renouvelé. Elle conteste la superficie des locaux loués retenue par le premier juge, la valeur locative avant correctifs ainsi que les minorations pratiquées. - Sur la superficie des locaux La société Accimmo Pierre reproche au premier juge d'avoir écarté des superficies données à bail et devant supporter un loyer un passage de 55,80 m², dit lot n°6, qui faisait initialement l'objet d'une servitude et qui a été inclus dans l'assiette des lieux loués, aux termes d'un avenant au bail signé le 18 juin 2009. Elle soutient qu'à l'occasion de cet avenant, il y a eu novation par substitution d'obligations entre les mêmes parties, celles-ci étant expressément convenues de mettre fin non seulement au droit d'usage de cet espace essentiel au preneur mais également à son caractère gratuit, quand bien même le montant du loyer n'a pas été modifié. Elle demande d'infirmer le jugement et d'inclure la surface du lot n°6 dans l'assiette des locaux loués, d'appliquer à cette surface une pondération de 1, au lieu de la pondération de 0,5 retenue par l'expert, dans la mesure où le preneur utilise cet espace pour l'exploitation d'une cabine de photographie et d'une machine d'impression de photos. La surface pondérée totale des locaux s'établit donc selon elle à 1.648,90 m2P. La société Monoprix Exploitation sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu le calcul de l'expert, sans prise en compte du passage secondaire de 55,80 m2. Elle fait valoir que lors de la création de la servitude, le principe de la gratuité du passage a été posé dans l'intérêt commun des parties puisque ce passage permet un flux de clientèle susceptible de générer un chiffre d'affaires plus important, donc un loyer plus important s'agissant d'un loyer binaire comportant une partie variable assise sur le chiffre d'affaires ; que la gratuité n'a pas été remise en cause lors de la signature de l'avenant du 18 juin 2009, qui a augmenté la surface louée sans augmenter le loyer de base. Elle demande donc de retenir une surface pondérée de 1.593 m2P. ***** Les parties s'opposent sur la prise en compte du passage secondaire de 55,80 m2 constituant le local n°6 et permettant l'accès de la clientèle par la place Hispano-Suiza. Dans le bail initial signé le 22 novembre 2006, les parties ont convenu que cette surface ferait l'objet d'une servitude, accordée à titre gratuit, afin « d'organiser un passage d'un flux de clientèle entre le secteur résidentiel au nord de la ZAC et les lieux loués » (article 20.10 'Convention de servitude'). Aux termes de l'avenant signé le 18 juin 2009, le local n°6 a été donné à bail au preneur, l'article 20.10 du bail initial a été supprimé et la surface totale du bail a été portée à 2.622,10 m2, avec cette précision que cette modification s'est faite « sans augmentation du loyer de base ». Comme l'a justement retenu le premier juge, la commune intention des parties telle qu'exprimée dans l'avenant était bien que l'adjonction de cette surface complémentaire reste sans incidence sur le montant du loyer. Il en découle que le principe de la gratuité de l'occupation n'a pas été remis en cause à cette occasion et qu'aucune novation ne s'est produite, contrairement à ce qu'avance la société Accimmo Pierre. Cette gratuité se comprend d'autant mieux au regard du loyer binaire applicable au bail, comportant une partie variable de 2,5% HT du chiffre d'affaires annuel TTC. En effet, l'existence de ce passage secondaire facilite le flux de clientèle et est de nature à avoir une incidence sur le chiffre d'affaires réalisé par le magasin et donc sur le montant du loyer variable versé au bailleur. Les coefficients de pondération ne faisant par ailleurs l'objet d'aucune discussion, il convient en conséquence de retenir une surface pondérée de 1.593 m2P, conformément au calcul effectué par l'expert judiciaire sans prise en compte du passage secondaire. - Sur la valeur locative La société Accimmo Pierre reproche ensuite au premier juge d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à une somme inférieure à la valeur locative et elle propose, en tenant compte des transferts de charge, de fixer le loyer unitaire du bail renouvelé à 350 €/m2P, se prévalant d'un rapport de Mme [X], experte consultée à titre amiable, qui conclut à ce montant. Elle considère qu'il est déterminant, sauf à nier les modalités même de détermination des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de savoir si les baux consentis sur les locaux de comparaison retenus par l'expert pour déterminer le prix proposé transfèrent ou non à la charge du preneur des clauses exorbitantes du droit commun. Elle rappelle qu'il est d'usage, s'agissant de locaux à usage de supermarché, que l'impôt foncier, l'assurance de l'immeuble ou encore l'ensemble des charges, à l'exception de celles relevant de l'article 606 du code civil, soient transférés à la charge du preneur. Or, elle affirme qu'aucune mention du rapport d'expertise ne précise que l'expert judiciaire aurait, pour les locaux loués, retenu un loyer unitaire plus élevé pour tenir compte précisément de ces transferts de charges. Elle produit comme éléments de comparaison des baux de locaux situés au sein du même ensemble immobilier, qui prévoient un transfert de la fiscalité et de l'assurance sur le preneur, et retient en conséquence une valeur locative de 577.115 € HT et HC par an (1.648,90 m2P x 350 €) à laquelle il convient d'ajouter le loyer de 75.600 € HT afférent aux emplacements de stationnement, tel que retenu par le tribunal, soit une valeur locative totale de 652.715 € HT. La société Monoprix Exploitation sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu un loyer unitaire de 300 € HT/m2P et une valeur locative de 553.500 € HT et HC par an. Elle souligne que l'expert judiciaire considère, à juste titre, que les références produites par le bailleur visent des petites surfaces correspondant à des boutiques traditionnelles, non comparables avec l'importance des locaux sous expertise. ***** Le premier juge a retenu pour le magasin une valeur locative, avant correctifs, de 300 € HT/m2P telle que calculée par l'expert, qui a tenu compte de l'estimation d'une valeur locative en renouvellement, généralement inférieure à celle observée pour les loyers de marché, et de la très grande surface des locaux, en observant que la proposition du bailleur tendait à s'approcher d'une valeur locative de marché ainsi que des loyers applicables aux moyennes surfaces alimentaires inférieures à 500 m2. Au cours des opérations d'expertise judiciaire, la société Accimmo Pierre s'était déjà prévalue du rapport de Mme [X] qu'elle produit aux débats et qui fait état d'éléments de comparaison locatifs pour aboutir à une valeur locative de 350 € HT/m2P. En réponse au dire récapitulatif du bailleur, l'expert judiciaire a relevé que le montant retenu par l'expert amiable du bailleur se rapprochait de ceux fixés pour les renouvellements des boutiques alentours -entre 341 €/m2P et 429 €/m2P - mais appliqués à des surfaces nettement plus réduites, en soulignant que la tendance généralement constatée était à l'écrasement du loyer plus la surface louée est grande, et inversement ; que les références choisies par l'expert amiable (hors baux anciens et hors baux parisiens dont les prix élevés s'expliquent par des localisations non comparables à des communes de banlieue) suivaient majoritairement la même tendance. L'expert judiciaire a indiqué qu'au vu de l'importance des surfaces louées, il maintenait sa valorisation à 300 € HT/m2P. Pour contester ce montant, la société Accimmo Pierre produit, outre le rapport de Mme [X] du 9 octobre 2019, des éléments de comparaison relatifs à des locaux voisins loués au sein du centre commercial [Adresse 6] à [Localité 5]. Toutefois, ces baux (baux initiaux ou renouvellements) portent sur des surfaces nettement moins importantes (de 45 à moins de 300 m2), qui ne sont donc pas comparables avec les locaux objets du bail renouvelé, pour les raisons indiquées par l'expert judiciaire et rappelées ci-dessus. S'agissant des termes de comparaison utilisés par l'expert judiciaire, celui-ci a pris le soin de préciser dans son rapport (page 60) qu'il s'agissait de « moyennes surfaces alimentaires dont les baux mettent ordinairement à la charge du preneur l'impôt foncier et dans une moindre mesure les assurances », de sorte que, contrairement à ce qu'affirme le bailleur, l'expert a bien tenu compte des transferts de charges sur le preneur. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir comme l'a fait le premier juge un loyer unitaire, avant correctifs, de 300 € HT/m2P, auquel il convient d'ajouter le loyer, non discuté dans son montant, de 90 € HT par mois et par emplacement de parking, soit une valeur locative de 553.500 € HT et HC par an ([300 € x 1.593 m2P] + [90 € x 12 mois x 70 emplacements]). - Sur les correctifs apportés à la valeur locative La société Accimmo Pierre accepte les minorations pratiquées au titre de l'impôt foncier et de l'assurance, dès lors qu'il est tenu compte des transferts de charges pratiqués au titre des locaux de comparaison dans la détermination de la valeur locative de base. Elle conteste en revanche l'application d'une minoration au titre du report des effets de l'accession en fin de jouissance, en raison de l'avantage conventionnel que le preneur retire de cette stipulation, combinée à l'impossibilité pour le bailleur de solliciter la remise des lieux en leur état initial, c'est-à-dire « coque brute de béton ». Elle s'estime bien fondée à solliciter une majoration de 10 % de la valeur locative au titre des avantages consentis au preneur, à savoir un engagement de non-concurrence du bailleur et la faculté pour la société Monoprix Exploitation de sous-louer les locaux et de céder son droit au bail au profit des sociétés des groupes Monoprix, Galeries Lafayette et Casino, groupes qui représentent de nombreuses enseignes. Elle ajoute que dans l'hypothèse où la cour retiendrait une minoration de la valeur locative en raison du report de l'accession en fin de jouissance, il conviendrait de pratiquer une majoration équivalente en raison de l'avantage contractuel tiré de ce report couplé à la renonciation du bailleur à solliciter le rétablissement des lieux en leur état antérieur à la réalisation des travaux de second 'uvre du locataire lors de la prise à bail. La société Monoprix Exploitation sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé à 469.395 € HT et HC le montant du loyer du bail renouvelé, en appliquant les correctifs relatifs à l'assurance de l'immeuble, la taxe foncière, l'accession en fin de jouissance et en écartant les majorations demandées par le bailleur au titre de la clause de non-concurrence et de la clause de sous-location et cession. Elle fait valoir que la clause de non-concurrence est également profitable au bailleur et que la clause de sous-location et cession n'est pas une clause générale mais une clause dont le bénéfice est limité aux sociétés du groupe auquel appartient le preneur, ce qui permet juste de suivre les réorganisations intra-groupe. ***** Les parties s'opposent sur les correctifs à apporter à la valeur locative en renouvellement. La cour rappelle que selon l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Ces dispositions ne sont pas d'ordre public. En l'espèce, le contrat de bail prévoit notamment que le preneur doit rembourser au bailleur l'impôt foncier (article 15) et sa quote-part des primes résultant des polices souscrites par le bailleur pour l'assurance des lieux loués (article 10). Toutefois, la cour a précédemment constaté que les loyers de référence utilisés par l'expert judiciaire à terme de comparaison prenaient en compte les transferts de charges sur le preneur, spécifiquement l'impôt foncier et l'assurance de l'immeuble. Il n'apparait dès lors pas justifié de déduire de la valeur locative la taxe foncière de 53.964 € et l'assurance de 2.466 €. L'article 7, D.6 du bail stipule qu' « En cas de départ du preneur en cours ou en fin de bail, le preneur doit laisser les lieux loués et tous les équipements et installations techniques en bon état d'entretien, de fonctionnement, de propreté et de réparations locatives, y compris tous travaux de caractère immobilier, que ceux-ci aient ou non été autorisés par le bailleur, qu'il s'agisse de travaux de finition effectués notamment lors de la prise de possession, ou de travaux de cloisonnement, d'aménagement, d'amélioration, de modification ou de réparation, le tout devant devenir la propriété du bailleur en tout ou partie, si bon semble à celui-ci, par voie d'accession en fin de jouissance, sans indemnité d'aucune sorte ». Ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire dans son rapport, l'accession est stipulée en fin de jouissance, ce qui revient donc à estimer les locaux dans leur état à la livraison, soit brut de béton et fluides en attente, sans tenir compte des aménagements, agencements et installations techniques nécessaires à l'activité et effectués par le preneur à compter de la prise de possession et/ ou en cours de bail. L'abattement forfaitaire de 5 % appliqué par l'expert judiciaire sur la valeur après aménagements et reprise par le premier juge, soit 27.675 €, apparait donc pleinement justifié. L'article 20.8 du bail interdit au bailleur de « donner à bail des locaux lui appartenant dans les ilôts 9, 9bis et 10, pour l'exercice d'une activité de commerce alimentaire généraliste, de supermarché et supérette alimentaires et de commerces spécialisés dans la vente de produits surgelés ». Comme le fait justement valoir la société Monoprix Exploitation, cette clause de non-concurrence est également profitable au bailleur qui perçoit pour partie un loyer variable assis sur le chiffre d'affaires du magasin Monoprix, de sorte que la limitation de concurrence représente un avantage commun aux deux parties. La majoration de la valeur locative réclamée par le bailleur n'est donc pas fondée. Enfin, l'article 9.1 du bail autorise par dérogation le preneur à « sous-louer à toute société du groupe Monoprix, du groupe Galeries Lafayette ou du groupe Casino (...) tout ou partie des lieux loués » et l'article 9.2 stipule qu'il est également « libre de céder ou apporter son droit au bail et son fonds de commerce à toute société du groupe Monoprix, du groupe Galeries Lafayette ou du groupe Casino ». La société Accimmo Pierre considère que ces facultés constituent pour le preneur un avantage qui justifie une majoration de la valeur locative. Cet avantage est toutefois à relativiser dans la mesure où l'article 20.3 du bail circonscrit les activités qui peuvent être exercées dans les locaux loués à celles de « supermarché à dominante alimentaire et activités accessoires [souligné par la cour] de droguerie, hygiène, parfumerie, textile, papeterie, bricolage, maison, petite restauration à l'exclusion de toute autre activité », ce qui limite donc grandement les possibilités de sous-location ou de cession à une société des groupes Monoprix, Galeries Lafayette ou Casino, constitués certes de nombreuses enseignes mais aussi de sociétés ayant des activités différentes, pas forcément à dominante alimentaire, et des besoins de surfaces différents. Le bailleur n'est ainsi pas non plus fondé à voir appliquer la majoration revendiquée. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le jugement entrepris doit être infirmé et que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 28 avril 2018 doit être fixé à 525.825 € HT et HC (553.500 - 27.675). Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Il n'apparait pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement rendu le 30 novembre 2018 par le tribunal de commerce de Versailles en ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, FIXE à 525.825 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 28 avril 2018 ; LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens DÉBOUTE la société Accimmo Pierre de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,