Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/07085

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 JUIN 2023 N° RG 22/07085 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VRDT AFFAIRE : Société ADOMA C/ [E] [H] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX N° RG : 12-22-117 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22.06.2023 à : Me Séverine CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES Me Sami LANDOULSI, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société ADOMA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Ayant pour avocat plaidant Me Laurence LEMOINE, du barreau de Paris APPELANTE **************** Monsieur [E] [H] né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Sami LANDOULSI, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 136 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Le 26 octobre 2011, la société Adoma a consenti un bail d'habitation à M. [E] [H] portant sur le logement n°0127 situé [Adresse 1]. La société Adoma a reproché à M. [H] de ne pas avoir respecté son contrat en hébergeant, dans sa chambre, une tierce personne sans avoir préalablement informé le responsable de la résidence et sans avoir obtenu une autorisation. Le 21 octobre 2021, une mise en demeure a été signifiée par la société Adoma à M. [H] afin de lui rappeler ses obligations issues des articles 9 et 10 du règlement intérieur. Le 8 novembre 2021, la société Adoma a sollicité, par requête devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux, la désignation d'un huissier de justice afin qu'il constate l'occupation illicite de la chambre par une tierce personne. Par ordonnance en date du 1er décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a désigné la société Sinequae afin qu'elle se rende dans la chambre de M. [H] et qu'elle décrive les conditions dans lesquelles la chambre était occupée. Un procès verbal de constat a été dressé le 15 décembre 2021 par Maître Hervé Salmon. Par acte d'huissier de justice délivré le 1er mars 2022, la société Adoma a fait assigner en référé M. [H] aux fins d'obtenir principalement : - la constatation de la signification de la lettre de mise en demeure du 21 octobre 2021, - la constatation du non-respect des clauses du contrat de résidence par M. [H], - la constatation du non-respect du règlement intérieur par M. [H], - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour la violation de l'article 7 du contrat de résidence ainsi que des articles 9 et 10 du règlement intérieur, - la constatation de l'occupation illicite par une tierce personne de la chambre de M. [H], - l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, - le transport et la séquestration des meubles, - la fixation et la condamnation de M. [H] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant égal au loyer jusqu'à la libération des lieux, - la condamnation de M. [H] au paiement de la somme de 300 euros pour frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de la signification du jugement et de ses suites. Par ordonnance contradictoire rendue le 30 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre a : -constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur le fond du litige relatif aux demandes de la société Adoma, - dit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur les demandes formées par la société Adoma à l'encontre de M. [H], - rejeté l'ensemble des demandes de la société Adoma, - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Adoma aux dépens, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 28 novembre 2022, la société Adoma a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 21 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour, au visa du contrat de résidence, du règlement intérieur, des articles L. 633-2 et R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de : '- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et : statuant à nouveau : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2021 prévues à l'article 7 du contrat de résidence et des articles 9 et 10 du règlement intérieur rappelés aux termes de la mise en demeure du 21 octobre 2021 signifiée par huissier selon pv du 25 octobre 2021 ; - ordonner en conséquence, l'expulsion sans délai de M. [H] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - fixer à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire (26 novembre 2021), l'indemnité d'occupation à hauteur du montant de la redevance mensuelle due avec application de l'actualisation prévue au contrat, et ce jusqu'à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion et condamner le défendeur au paiement de cette somme ; - autoriser la société Adoma à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux risques et péril de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ; - condamner enfin M. [H] à verser à la société Adoma l'indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération du logement ; - condamner enfin M. [H] à verser à la société Adoma une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [H] aux entiers dépens d'instance comprenant les frais de signification de la mise en demeure, les frais d'assignation, de signification du jugement et ses suites avec distraction au profit de maître Laurence Lemoine conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' Dans ses dernières conclusions déposées le 1er février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [H] demande à la cour, au visa de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile, de : '- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 30 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection statuant en référé; - constater que la condition d'urgence n'est pas remplie; - constater l'existence d'une contestation sérieuse sur les demandes formées par la société Adoma; - débouter la société Adoma de toutes ses demandes, fins et conclusions; - juger n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'article 7 du contrat de résidence en date du 26 octobre 2011 ; - condamner la société Adoma à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Adoma aux dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société Adoma affirme avoir constaté que M. [E] [H] hébergeait dans sa chambre, une tierce personne, sans l'avoir au préalable informée, en violation avec l'article 9 du règlement intérieur. Elle soutient que la sur-occupation de ses résidences entraîne non seulement une dégradation accélérée des locaux mais aussi une augmentation de ses charges et que son contrat d'assurance prévoit un quota maximum de personnes hébergées. Concluant à l'infirmation de l'ordonnance litigieuse, la société Adoma expose que la clause résolutoire est acquise du fait du manquement de l'occupant à ses obligations contractuelles, démontre selon elle par les constatations de l'huissier. Elle fait valoir que, compte tenu de ses impératifs susmentionnés, il n'existe aucune atteinte disproportionnée au droit de M. [H] de mener une vie familiale normale. M. [H] rétorque que le procès-verbal de constat est insuffisant pour démontrer les conditions d'occupation du logement ; qu'en effet l'huissier n'a posé aucune question à son fils présent et n'a effectué aucune vérification quant à la présence de ses effets personnels dans la chambre. Il soutient que la résidence de son fils [B] [H] est fixée à une autre adresse et que celui-ci dispose de nombreux justificatifs de domicile. L'intimé fait valoir qu'il réside dans les lieux depuis 12 ans, qu'aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut lui être reproché et qu'il ne peut être privé du droit de recevoir ou d'accueillir son fils, la résiliation du bail pour ce motif étant disproportionnée au regard de son droit de mener une vie privée et familiale normale. Sur ce, Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il résulte de la pièce 2 de la société Adoma intitulée ' Contrat de résidence ' que figure sur la deuxième page, signée par le logeur et le locataire : - un article 4 rédigé dans les termes qui suivent : « Le résident est tenu (...) d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n'en consentir l'occupation à quiconque, même partielle et à titre gratuit. (...) A défaut, la résiliation du contrat interviendra un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception'. Le règlement intérieur, paraphé par M. [E] [H], stipule : - en son article 9 : ' Conformément aux dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, pour chaque période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.'; - en son article 10 : 'Le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. À défaut d'occupation personnelle et faute pour le résident d'avoir répondu sous huit jours à toute mise en demeure de se présenter au bureau en vue d'établir qu'il occupe personnellement le logement, celui-ci sera repris et vidé des effets qu'il contient dans les conditions visées à l'article 7 ci-avant.'; - en son article 7 : 'Le résident peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d'établir sa présence effective dans l'établissement. En cas de non-réponse dans les huit jours, le titre d'occupation sera résilié du fait du manquement grave du résident à son obligation d'occupation effective des lieux. La résiliation prendra alors effet, un mois après la date de notification de la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception'. Par courrier en date du 21 octobre 2021, signifié à M. [E] [H] le 25 octobre, la société Adoma a mis en demeure l'appelant en ces termes : ' Nous vous rappelons que l'article 10 du règlement intérieur de l'établissement prévoit qu'à titre d'obligation essentielle, le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit. Et il dispose notamment en son article 9 (...). Nous constatons que vous hébergez une tierce personne en infraction avec les dispositions ci-dessus. En conséquence, nous vous mettons en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures. Nous attirons votre attention sur le fait qu'en cas d'inexécution, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception, restée sans effet.' La société Adoma, ayant obtenu par requête une ordonnance commettant un huissier aux fins de se rendre à la résidence dans la chambre attribuée à M. [E] [H] et de décrire les conditions dans lesquelles la chambre était occupée, a fait réaliser un constat d'huissier le 15 décembre 2021 à 6h25 qui mentionne notamment : 'Sur place (...) je rencontre [B] [H] , fils de [E] [H], résident en place. [B] [H] me présente un justificatif d'identité. (...) A l'intérieur se trouve le mobilier standard des chambres de l'établissement, complété par un matelas supplémentaire, rangé le long du mur. [B] [H] me déclare que son père, le résident en titre, serait absent 'en vacances''. Il convient de dire que ces éléments sont insuffisants pour démontrer l'inexécution par M. [E] [H] de ses obligations contractuelles justifiant le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu' il n'est pas mentionné la présence d'effets personnels n'appartenant pas à M. [E] [H] et que [B] [H] n'a pas été interrogé sur ses conditions d'occupation de la résidence. Au surplus, [B] [H] produit une attestation d'hébergement et de nombreux justificatifs de domicile pour une autre adresse à [Localité 5] ( dont l'attestation de formation initiale du CFA AFANEM du 12 novembre 2021, contemporaine du procès-verbal de constat) et cette adresse est mentionnée sur sa carte d'identité. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Adoma. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance. Partie perdante, la société Adoma devra supporter les dépens d'appel. En équité n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance déférée ; Y ajoutant, Rejette toute autre demande ; Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Adoma aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,