Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/01636 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKXU
NAC : 72F
JUGEMENT CIVIL
DU 22 OCTOBRE 2024
DEMANDERESSE
Mme [J] [K] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 3],
Représenté par la société GERER IMMOBILIER REUNION, son syndic, société à responsabilité limitée au capital de 7 500 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés sous le numéro 809 144 843,
[Adresse 2]
[Localité 4] (RÉUNION),
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, agissant poursuites et diligences
Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 22.10.2024
CCC délivrée le :
à Me Julien BARRE, Me Amandine JAN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 22 Octobre 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 22 Octobre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Madame [B] est propriétaire d'un appartement n°3 dans la [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 3], et dont le syndicat des copropriétaires est représentée par son syndic la SARL GERER IMMOBILIER REUNION.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 28 janvier 2020 au cours de laquelle la résolution n°14 a autorisé Madame [B], sous réserve de validation du projet définitif par le conseil syndical, à procéder aux travaux de changement des nacos situés sur la varangue.
Le syndic puis le syndicat des copropriétaires ont ensuite reproché l'intéressée d''avoir installé des nacos sans autorisation de l'assemblée générale et en violation du règlement de copropriété et lui ont demandé la remise en état initiale des nacos.
Le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé Madame [B] pour qu'elle soit condamnée à remettre en état les nacos litigieux; Cette procédure fera l'objet d'un retrait du rôle le 02 mars 2023.
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 10 février 2023 au cours de laquelle un point sur la procédure judiciaire engagée contre Madame [B] a été abordé dans les questions diverses.
Soutenant notamment que le procès-verbal de cette assemblée générale a été modifié de manière significative, par le syndic, à son détriment, et comporte un engagement qu'elle n'a pas pris, Madame [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pour demander notamment que cet engagement soit privé d'effet .
Dans ses dernières conclusions enregistrées le 7 décembre 2023 elle demande au tribunal de :
CONSTATER l’absence de consentement à effectuer des travaux de la part de Madame [B],
CONSTATER les manquements du syndic GERER IMMOBILIER dans l’exercice de son mandat,
En conséquence,
DECLARER Madame [J] [B] recevable et bien fondée,
CONSTATER la régularité des aménagements de Madame [B],
DECLARER non écrit le point évoqué aux questions diverses engageant «Madame [B] à réaliser les travaux sous 2 mois » ;
ORDONNER au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à effectuer les rectifications sur le procès-verbal de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 10 février 2023 et ce, sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;
CONDAMNER SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à verser à Madame [B] la somme de 2.000,00 euros au titre de son préjudice moral ;
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] à payer la somme de 4.500,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] aux entiers dépens et ce, compris le paiement du constat d’huissier produit pour les besoins de l’instance.
Dans ses dernières conclusions enregistrées le 7 mars 2024 le le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes et sollicite que Madame [B] lui verse une indemnité 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs conclusions respectives.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024. La date de dépôt des dossiers a été fixée au 16 septembre 2024 et la date de mise à disposition du jugement a été fixée au 22 octobre 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient d'indiquer que les demandes visant à « dire », « juger» ou « dire et juger », « constater » ou « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.
En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur la demande de Madame [B] tendant à « constater les manquements du syndic la SARL GERER IMMOBILIER REUNION dans l'exercice de son mandat » , étant, en outre, observé, que dans ses dernières conclusions, Madame [B] dirige ses prétentions contre le le syndicat des copropriétaires exclusivement et ne présente plus aucune demande contre le syndic, qui n'a d'ailleurs pas été appelé dans la cause.
Le même sort sera réservé à la demande de constater « la régularité des aménagements » présentée par la requérante.
sur la demande d'effet de la résolution prise dans les questions diverses lors de l'AG du 10 février 2023
Madame [B] soutient qu'une disposition rédigée dans les questions diverses du procès verbal de l'AG du 10 février 2023 l'engage à faire réaliser des travaux sous deux mois auxquels elle n'a pas consenti et ajoute que ce procès verbal a été modifié par le syndic à son détriment.
Le syndicat des copropriétaires réplique que Madame [B] n' est plus recevable à demander l'annulation d'une résolution pour cause de forclusion ; que sa demande tendant à voir juger cette clause non écrite ne peut qu'être rejetée faute pour elle de justifier d'une atteinte à l'ordre public, inexistante en l'espèce ; qu'en outre, Madame [B] n'apporte aucun élément probant permettant d'attester la réalité de ses allégations qui sont contredites par un mail qu'elle a adressé au syndic le 10 février 2023.
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L'article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit également une présomption simple de sincérité qui s'attache aux mentions du procès-verbal de l'assemblée régulièrement signé par le secrétaire de séance ou le président de celle-ci. Néanmoins, sa force probante peut être remise en cause devant la production d'une preuve contraire suffisante.
En l'espèce, Madame [B] a fait remplacer les jalousies de sa varangue, conformément à l'autorisation qui lui avait été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020 ; ces travaux ont consisté dans le remplacement des nacos en bois par des nacos en verre satiné sur sa varangue; deux ans après l'exécution de ces aménagements, le syndic et le syndicat des copropriétaires les lui ont reproché en arguant, pour le premier, d'une augmentation du niveau sonore et de l'exposition visuelle, et, pour le second, de leur non conformité au règlement de copropriété.
Bien que le tribunal n'ait pas à répondre à la demande de « constat de la régularité des aménagements » , il relève que Madame [B] fournit des explications fort précises et très étayées sur les circonstances dans lesquelles elle a fait réaliser ces travaux , qui ont été manifestement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires le 28 janvier 2020, contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires dans sa mise en demeure du 11 juillet 2022 ; qu'elle explique, pièces à l'appui, avoir obtenu l'accord des membres du conseil syndical lors d'une réunion qui s'est tenue le 08 février 2020 en présence du syndic ; qu'à cette occasion, elle a fait poser des nacos en verre satiné à la demande expresse de Monsieur [Z], membre du conseil syndical ; que les éléments fournis par la requérante ne sont pas discutés par le syndicat des copropriétaires qui n'y apporte aucune contradiction et qui n'explique pas la raison pour laquelle il a attendu deux ans pour prétendre à la non conformité des travaux alléguée et qui n'est, au demeurant, établie par aucune pièce.
Outre le fait que le syndicat des copropriétaires se garde bien d'établir que les nacos litigieux ne respectent pas l'esthétique générale de la résidence , il s'évince des explications fournies et notamment du courrier du syndic du 16 juillet 2022 que les nacos litigieux ne paraissent indisposer que le locataire de Mr [Z], dont l'appartement se trouve en face de celui de Madame [B] ; que ce seul motif ne saurait, à lui seul, remettre en cause la résolution n°14 votée par l'AG du 28 janvier 2020.
Ceci étant posé, il est constant qu'une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 10 février 2023 à 17H30 durant laquelle le point sur la procédure judiciaire contre Madame [B] a été abordé dans la rubrique Questions Diverses.
Que le procès verbal diffusé à l'ensemble des copropriétaires était rédigé ainsi : « un échange s'instaure entre les copropriétaires sur les possibilités de sortie de ce contentieux. Une solution alternative se dessine demandant à Madame [B] de remplacer les nacos coté OUEST en verre par des nacos en bois fixe tel qu'à l 'origine sur cette partie OUEST. Sur la partie EST, les nacos en verre seront conservés de manière temporaire afin de laisser aux locataires actuels de M.[Z] la possibilité de confirmer que l'amélioration phonique est satisfaisante. Mme [B] s'engage à réaliser les travaux sous 2 mois ».
Madame [B] produit aux débats deux versions du procès verbal envoyées par le syndic pour relecture, l'une diffusée par courriel du 20 février 2023, puis une autre diffusée le 23 février .
Ces document révèlent que le point litigieux a été modifié puisque dans la version initiale, il était indiqué ceci : « un échange s'instaure entre les copropriétaires sur les possibilités de sortie de ce contentieux. Une solution alternative se dessine demandant à Madame [B] de remplacer les nacos coté OUEST en verre par des nacos en bois fixe tel qu'à l 'origine sur cette partie OUEST. Sur la partie EST, les nacos en verre seront conservés. Mme [B] s'engage à réaliser les travaux sous 2 mois ».
Dans son courriel adressé au syndic , le soir même de l'AG à 22H23, Mme [B] écrivait ceci : « Avant de prendre une décision définitive sur l'accord verbal de ce soir du changement des nacos verre en bois ( côté Ouest ) , je dois d'abord en référer à mon avocat ». Par courriel du lendemain, elle lui écrivait : « Sur les conseils de mon avocat, nous attendons leurs conclusions jeudi prochain et on avisera. Nous verrons alors ce que nous ferons. »
Le 23 février 2023, le syndic écrivait aux trois membres du conseil syndical, dont Madame [B], que le procès verbal n'ayant appelé aucune observation leur part, il serait diffusé ce jour à l'ensemble des copropriétaires.
Le courriel que Madame [B] a adressé au syndic le 10 février à 22H23 révèle qu'un accord verbal avait été émis pour que Madame [B] remplace les nacos en verre par des nacos en bois, côté OUEST ; En conditionnant son accord définitif à l'avis ultérieur de son conseil, Madame [B] confirmait ainsi l'existence de cet accord qu'elle prétend aujourd'hui ne pas avoir donné ; De surcroît, en reportant, dans son courriel du 11 février, son accord à la suite de la procédure, elle en a confirmé l'existence. Enfin, en s'abstenant, ultérieurement, de demander au syndic la rectification du procès verbal avant sa diffusion, Madame [B] a confirmé son engagement.
Madame [B] est ainsi mal fondée à soutenir qu'elle ne s'est pas engagée à effectuer les travaux dans un délai de deux mois.
En revanche, il est établi que le procès verbal définitif qui a été diffusé le 23 février a été modifié en ce qu'il a aggravé le sort de Madame [B] en y ajoutant, l'obligation pour celle-ci de changer les nacos ( coté EST ) si les locataires de Mr [Z] se montrent insatisfaits de l'isolation phonique.
L'accord initial portait exclusivement sur le remplacement des nacos coté OUEST comme le révèle le procès verbal diffusé le 20 février et le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la modification réalisée au détriment de Madame [B] . Il n'apporte aucune explication sur les circonstances de ce changement et n'affirme pas que Mme [B] avait consenti, durant l'AG, à changer les nacos EST en cas d'insatisfaction des locataires de M.[Z].
Ainsi comme le soutient la requérante à juste titre, le procédé utilisé par le syndic est déloyal .
Vu ces éléments, il ne peut être valablement soutenu qu'elle a consenti à réaliser l'ensemble de ces travaux et il s'en déduit que le procès verbal litigieux, notamment signé par Mr [Z] en tant que président de séance, ne reflète pas la réalité des débats.
Il s'en déduit également qu'en manquant à son obligation de loyauté vis à vis des copropriétaires, le syndic a enfreint une règle d'ordre public.
En conséquence, la requérante est fondée à demander la rectification du procès verbal qui sera expurgé de la mention '' Madame [B] s'engage à réaliser les travaux sous 2 mois ».
Le syndicat des copropriétaires sera condamné à procéder à la rectification de ce document . Afin de s'assurer de l'exécution de la présente décision , il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 30 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à Madame [B] de faire liquider l'astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Madame [B] fait état dans ses écritures d'un important préjudice moral dont la réalité n'est pas démontrée. Sa demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [B] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], qui succombe , supportera les dépens dont est exclu le constat d’huissier. Il sera condamné à payer à Madame [B] une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.
En application de l’article 515 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL GERER IMMOBILIER REUNION, à procéder ou faire procéder à la rectification du procès-verbal de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 10 février 2023 en ce qu'il sera expurgé de la mention «Madame [B] s'engage à réaliser les travaux sous 2 mois » ,
ASSORTI cette obligation d'une astreinte provisoire de 30 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à Madame [B] de faire liquider l’astreinte,
DISPENSE Madame [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
REJETTE sa demande indemnitaire;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL GERER IMMOBILIER REUNION, à payer à Madame [B] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SARL GERER IMMOBILIER REUNION, aux dépens, dont est exclu le cout du constat d'huissier ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision ;
REJETTE toutes les autres demandes.
la greffière la juge
