Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Gilles GODIGNON SANTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IPZ
N° MINUTE :
9
JUGEMENT
rendu le 09 septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [A],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02764 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IPZ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] a consenti un bail d'habitation à M. [A] [E] d'une durée de six, renouvelable par tacite reconduction, sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 505,33 euros et d'une provision pour charges de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2928,97 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [E] le 13 juillet 2023.
Par assignation du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [A] [E] sous astreinte, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4302,59 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 et capitalisation des intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'exécution et du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il déclare accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur, sous réserve du bon encaissement de la somme de 4 000 euros que le locataire indique avoir versé le 15 mai dernier, considérant ainsi que la condition de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, serait satisfaite.
M. [A] [E] reconnaît en effet le montant de la dette locative dont il explique la formation une mauvaise gestion de ses comptes. Il déclare pouvoir verser une somme maximale de 500 euros mensuelle, en sus du loyer courant, pour s'en acquitter et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dans le cours du délibéré, le bailleur a adressé un décompte actualisé au 21 mai 2024 laissant apparaître le bon encaissement de la somme de 4 000 euros et un compte débiteur à hauteur de la somme de 2 499.35 euros.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux et de l'envoi du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 928,97 euros n'a pas été réglée dans son intégralité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2023.
Sur la dette locative
M. [A] [E] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mai 2024, M. [A] [E] lui devait la somme de 2 499.35 euros dont il convient de soustraire la somme de 160.17 euros, facturée le 14 juillet 2023, correspondant aux frais de signification du commandement de payer, soit un total de 2 339,18 euros.
M. [A] [E] reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant. Par conséquent, il sera condamné à payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les sommes et ce, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer est satisfaite.
Le bailleur a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement à l'audience et M. [A] [E] est en capacité d'apurer sa dette qui se trouve fortement diminuée après versement de la somme de 4 000 euros. Il déclare ainsi pouvoir verser jusqu'à 500 euros par mois en sus du loyer courant.
Il convient donc de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après, en réduisant le montant de l'échéance proposée par le locataire à des proportions plus raisonnables.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 11 septembre 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
M. [A] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2017 entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3], d'une part, et M. [A] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 11 septembre 2023,
CONDAMNE M. [A] [E] à payer à le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 2 339,18 euros (deux mille trois cent trente-neuf euros et dix-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISE M. [A] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [E],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [A] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [A] [E] sera condamné à verser à le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [A] [E] à payer à le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [A] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
