Tribunal judiciaire, 24 décembre 2024. 24/01408

Du 24 décembre 2024 5AA PPP Contentieux général N° RG 24/01408 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFXR S.A.R.L.U WHARF, S.C.I. TOWA Syndicat DES COPROPRIETAIRE IMMEUBLE [Adresse 4] C/ [M] [H], [K] [V], - Expéditions délivrées aux défendeurs - FE délivrée à Me Christelle CAZENAVE Le 24/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 24 décembre 2024 JUGE : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSES : S.A.R.L.U WHARF RCS [Localité 14] 452 455 918 [Adresse 5] [Localité 9] S.C.I. TOWA RCS de [Localité 16] 539 517 367 [Adresse 3] [Localité 13] Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 14] RCS [Localité 14] 433 690 252 [Adresse 12] [Localité 9] Représentés par Me Christelle CAZENAVE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Madame [M] [H] née le 21 Mai 1970 à [Localité 15] [Adresse 6] [Adresse 11] [Localité 9] Absente Monsieur [K] [V] [Adresse 1] [Localité 10] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 22 Octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Suivant assignations devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 29 avril 2024 à comparaître à l’audience du 9 juillet 2024 à neuf heures délivrées à madame [M] [H] et à monsieur [K] [V] à la requête de la SCI TOWA et de la SARLU WHARF et à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des requérantes, il est demandé au tribunal de condamner monsieur [K] [V] à payer à la SARLU WHARF une somme de 3847,98 euros à titre de dommages-intérêts, de prononcer la résiliation du bail conclu entre monsieur [V] et madame [H], d’ordonner l’expulsion de cette dernière ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et de condamner solidairement les défendeurs à payer aux requérantes une indemnité à chacune de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance. Il est exposé à l’appui de leurs prétentions que le local commercial exploité par la société WHARF, propriété de la SCI TOWA sous l’enseigne L’ATELIER B a été victime de troubles de jouissance résultant de plusieurs dégâts des eaux , des conséquences d’un incendie mais aussi de la propagation d’odeurs nauséabondes provenant de l’appartement situé au-dessus loué à madame [M] [H] appartenant à monsieur [K] [V] lequel est resté dans dans l’inaction en pleine connaissance de cause faute par lui de faire délivrer un congé ou d’intenter une procédure d’expulsion à l’encontre de sa locataire qui a fait preuve à plusieurs reprises d’actes d’agressivité et qui n’entretient plus son appartement qui se trouve dans un état d’insalubrité engendrant des odeurs nauséabondes qui se répandent dans les parties communes tout en créant des problèmes de sécurité pour les autres parties privatives des logements ou locaux commerciaux. Ils précisent également que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 14] a informé en vain le bailleur et l’a mis en demeure de prendre ses responsabilités ce qu’il n’a manifestement pas fait se bornant à répondre qu’il allait demander à sa locataire de quitter les lieux sans effectuer la moindre démarche dans ce sens pour obtenir son départ et en violation des articles huit et neuf du règlement de copropriété. Ils s’estiment fondés à engager l’action oblique en demandant la résolution du bail aux torts de madame [H] et toutes conséquences de droit en application des dispositions de l’article 1341–1 du code civil permettant au créancier de faire valoir tous les droits de son débiteur lorsque ce dernier néglige de s’en prévaloir, cette action supposant la démonstration de l’inaction du débiteur d’une part et que celle-ci compromet les intérêts du créancier d’autre part. Suivant assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la société SAS FONCIA BORDEAUX demande à l’encontre de madame [M] [H] et de monsieur [K] [V] de condamner ce dernier à lui payer une somme de 1938,20 euros à titre de dommages-intérêts, de prononcer la résiliation du bail conclu entre monsieur [V] et madame [H] et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique en condamnant solidairement les deux défendeurs au paiement d’une somme de 2500 € sur le fondement des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. Le syndicat des propriétaires fait valoir qu’il résulte du rapport de l’inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 14] et d’un constat de commissaire de justice des 6 et 7 mars 2024 qu’au-delà de la saleté et des dégradations importantes du logement de madame [H], il existe un caractère de dangerosité électrique engendrant un risque éventuel de départ d’incendie aggravé par l’état d’encombrement important de l’appartement ce qui justifie au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 la réparation du préjudice subi dans la mesure où il est de principe que chaque copropriétaire disposant des parties privatives comprises dans son lot pour en user et jouir librement, ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. À l’audience du 22 octobre 2024 à laquelle ces deux affaires ont été appelées seules les requérants dans les deux procédures sont comparants et représentés maintenant leurs prétentions développées dans leurs actes introductifs d’instance respectifs, en revanche madame [M] [H] et monsieur [K] [V] ne sont ni comparants ni représentés. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la jonction des procédures : Il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice s’agissant de litiges connexes ayant le même objet, de joindre les procédures inscrites au répertoire général sous les numéros 24/01 408 et 24/01 409. Sur la recevabilité des actions : Les actions engagées tant par les sociétés TOWA et WHARF que par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sont recevables sur le fondement de l’article 1341–1 du Code civil énonçant que « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. » Selon une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, tout copropriétaire peut à l’instar du syndicat des copropriétaires exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations et obligations de son bail et du règlement de copropriété contenues dans ceux-ci. Or il est établi que le règlement de copropriété applicable au sein de ladite copropriété prévoit que tout copropriétaire sera responsable à l’égard des tout autres copropriétaires de l’immeuble des troubles de jouissance, des fautes ou négligences, des infractions aux dispositions du règlement de copropriété qui s’imposent à lui-même, à ses visiteurs, à ses locataires, occupants quelconques de ses locaux qui en seraient directement ou indirectement les auteurs et tenus de respecter les règles générales concernant la salubrité et la sécurité incendie de l’immeuble concerné alors que la jouissance des locaux doit être paisible suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il en ressort que l’inaction largement établie du copropriétaire bailleur monsieur [K] [V] au regard des troubles de jouissance causés par sa locataire madame [M] [H] mettant en cause la salubrité mais aussi la sécurité des résidents et des locaux commerciaux tant dans les parties communes que dans les parties privatives sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic mais aussi des copropriétaires de sorte qu’il sera fait droit à leurs demandes sur le fondement textuel précité au regard du préjudice subi par les requérants. Il convient donc de condamner monsieur [K] [V] à payer à la SARLU WHARF une somme de 3847,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice du fait de l’attitude de madame [H] en subissant un incendie le 18 août 2022 et trois dégâts des eaux les 7 août 2021, 8 avril 2022 et 23 juillet 2023 ayant du lors du dernier dégât des eaux du 23 juillet 2023 fermé son magasin pendant quatre jours comme en atteste son expert-comptable avec une perte de chiffre d’affaires qui s’élève à 3847,94 euros hors-taxes. Il convient également alors que madame [M] [H] a largement et continument contrevenu au règlement de copropriété de l’immeuble et à ses obligations contenues dans son bail d’habitation, de prononcer la résiliation du bail conclu entre monsieur [V] et madame [H] et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] est fondé à demander la condamnation de monsieur [K] [V] dont l’inaction fautive a engendré le préjudice subi par le syndicat, au paiement de la somme de 1938,20 euros à titre de dommages-intérêts au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonçant que chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et qu’il est manifeste qu’en l’espèce la jouissance de l’appartement de monsieur [K] [V] par sa locataire a occasionné un préjudice matériel pour la copropriété du fait de son fils monsieur [C] [H] qui a mis le feu à la cave et qu’à la suite de cela l’immeuble a été privé d’eau pendant plus de 36 heures dont le montant des travaux préparatoires s’est élevé selon facture à 1938,20 euros. L’équité commande également de condamner solidairement monsieur [K] [V] et madame [M] [H] à payer respectivement à la SCI TOWA , à la SARLU WHARF et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] , une indemnité de procédure de 800 €sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis solidairement à la charge des défendeurs. Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort. Prononce la jonction des procédures inscrites au répertoire général sous les numéros 24/01 408 et 24/01 409. Déclare les actions de la SCI TOWA , de la SARLU WHARF et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], régulières, recevables et fondées. Condamne monsieur [K] [V] à payer à la SARLU WHARF la somme de 3847,98 euros à titre de dommages-intérêts. Condamne Monsieur [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] une somme de 1938,20 euros à titre de dommages-intérêts. Prononce la résiliation du bail d’habitation conclu entre monsieur [K] [V] et madame [M] [H]. Ordonne faute de libération volontaire des lieux loués, l’expulsion de madame [M] [H] et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier. Condamne solidairement monsieur [K] [V] et madame [M] [H] à payer respectivement à la SCI TOWA , à la SARLU WHARF et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] , une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance. Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. Le greffier Le président