Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 21/00668

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me PINTO et Me SITBON Copies certifiées conformes délivrées le: à Me LEBATTEUX SIMON ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/00668 N° Portalis 352J-W-B7F-CTTDU N° MINUTE : Assignation du : 14 janvier 2021 JUGEMENT rendu le 20 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. APPIA IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître Adriano PINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0215 DÉFENDEURS Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet ADJ GESTION [Adresse 2] [Localité 9] représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154 S.A.S. CABINET DAUBOURG [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472 Décision du 20 décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/00668 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTDU COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 27 septembre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) Appia Immobilier est propriétaire d'un local commercial d'une surface de 46m² situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété et administré par le cabinet Daubourg en qualité de syndic. Depuis le 22 juillet 2019, le local commercial est pris à bail par la société de restauration rapide Le Coqk'Ivoire. A la suite d'une fuite intervenue sur une canalisation de l'immeuble voisin du [Adresse 5], des désordres sont apparus au sein de l'immeuble du [Adresse 4]. Afin d'effectuer les investigations nécessaires à la stabilisation de l'immeuble, des travaux de sondages sur le mur mitoyen de l'immeuble au rez-de-chaussée ont débuté le 18 novembre 2019 à l'intérieur du local commercial propriété de la société Appia, consistant en des prélèvements par voie de carottage et la pose de trois étais pour soutenir le plancher du premier étage. Estimant que les travaux de carottage réalisés et l'inertie du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de remise en état postérieurs aux travaux de sondage étaient à l'origine du préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exploiter son local commercial, la société Appia a mis en demeure, par courriers des 4 et 18 février 2020, le syndicat des copropriétaires de procéder au paiement des sommes dues au titre de l'indemnité journalière convenue préalablement aux travaux. La mise en demeure était réitérée le 17 avril 2020 auprès du syndicat des copropriétaires. C'est dans ces conditions que la société Appia a, par acte signifié le 14 janvier 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] et le cabinet Daubourg en réparation du préjudice consécutif à la réalisation de ces travaux. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la société Appia demande au tribunal, au visa des articles 3, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1241 du code civil, de : A titre principal - CONSTATER que la société APPIA IMMOBILIER a subi des troubles de jouissance graves et des dégradations indemnisables sur le fondement de l'article 9 de la loi fixant le statut de la copropriété du 10 juillet 1965 ; - CONSTATER que, par l'intermédiaire du CABINET DAUBOURG, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] a proposé une indemnisation de 260 euros par jour de travaux et/ou d'indisponibilité du local ainsi que la prise en charge des coûts des constats d'Huissiers de Justice et que la société APPIA IMMOBILIER a accepté cette proposition ; - CONSTATER que, au jour des présentes, l'indemnité journalière convenue entre les parties de 260 euros doit être appliquée sur une période de 570 jours ; Par conséquent, - CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à payer à la société APPIA IMMOBILIER : * A titre principal, selon la méthode « forfaitaire » (par application de l'indemnité journalière convenue), la somme de 153.749,90 euros, se composant comme suit : o 148.200 euros, au titre de l'indemnité journalière en réparation des troubles subis ; o 4.949,90 euros au titre de l'indemnité spécifique ; o 600 euros, au titre du coût des constats d'Huissier de Justice supporté par la société APPIA IMMOBILIER ; * A titre subsidiaire, selon la méthode « réelle », la somme de 60.957,24 euros, se composant comme suit : o 46.000 euros de pertes de loyers o 100 euros par mois entre octobre 2021 et jusqu'à réalisation des travaux permettant la démolition du coffrage et la dépose des étais, ainsi qu'une provision de 2.400 euros, couvrant les 24 premiers mois de perte locative o 600 euros de frais d'huissier o 10.000 euros de préjudice moral o 1.957,24 euros d'indemnité spécifique A titre subsidiaire - CONSTATER que le CABINET DAUBOURG a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle à l'égard de la société APPIA IMMOBILIER ; Par conséquent, - CONDAMNER le CABINET DAUBOURG à payer à la société APPIA IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts : - A titre principal, selon la méthode « forfaitaire », la somme de 153.749,90 euros ; - A titre subsidiaire, selon la méthode « réelle », la somme de 60.957,24 euros ; En tout état de cause - CONDAMNER le CABINET DAUBOURG et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] aux entiers dépens de l'instance - CONDAMNER in solidum le CABINET DAUBOURG et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à payer à la société APPIA IMMOBILIER la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - ASSORTIR la décision à intervenir, en cas de condamnation des défendeurs, de l'exécution provisoire de droit. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] demande au tribunal, au visa des articles 9, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de : DEBOUTER la Société APPIA IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Subsidiairement, LIMITER le montant de l'indemnité « forfaitaire » à la somme de 780 euros ; LIMITER le montant de l'indemnisation « calcul réel » liée à la perte provisoire de 2,3 m² de superficie privative à la somme de 100 euros par mois à compter du 12 juin 2021. En tout état de cause, CONDAMNER la Société APPIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la Société APPIA IMMOBILIER aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la SAS cabinet Daubourg demande au tribunal, au visa de l'article 9 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de : Débouter la SCI APPIA, qui ne rapporte pas la preuve cumulative d'une faute de la SAS CABINET DAUBOURG, d'un préjudice, mal fondé et injustifié tant dans son principe que dans son quantum, et d'un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à titre personnel à l'encontre de la SAS CABINET DAUBOURG. Débouter la SCI APPIA de toutes ses demandes, fins et conclusions. Condamner la SCI APPIA à payer à la SAS CABINET DAUBOURG la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du CPC. Refuser d'ordonner l'exécution provisoire, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de la SCI APPIA. Condamner la SCI APPIA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l'article 699 du CPC. * Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 27 septembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024, prorogée au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande indemnitaire formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires La société Appia recherche à titre principal la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions des articles 14 et 9 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires conclut en réponse à l'inapplicabilité de l'article 9 de la loi de 1965, celle-ci ne s'appliquant selon lui qu'aux travaux votés en assemblée générale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, dès lors qu'ils ont été effectués en urgence par le syndic et ne relèvent donc pas de ces dispositions. Il ajoute que le préjudice allégué n'est pas lié à ces travaux mais aux travaux de transformation que la société a dû effectuer au sein de ce local pour en permettre l'exploitation. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne constituant pas en l'espèce le fondement pertinent pour examiner la responsabilité du syndicat des copropriétaires s'agissant des travaux effectués, le tribunal appréciera cette responsabilité à l'une des dispositions de l'article 14 de la même loi, également visées par la demanderesse tant dans les motifs que dans le dispositif de ses conclusions, sans qu'il y ait lieu d'examiner les moyens développés sur l'applicabilité de l'article 9 aux travaux effectués en urgence par le syndic. Sur ce, Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au présent litige : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un comportement fautif, donc même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d'un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670). En l'espèce, les désordres allégués consistent en d'importants prélèvements par voie de « carottage » au sein du mur mitoyen du rez-de-chaussée de l'immeuble et en la pose de trois étais dans le local de la société Appia afin de soutenir le plancher du premier étage en cas d'affaiblissement sérieux voire d'effondrement du mur mitoyen. Ces travaux de sondages ont été rendus nécessaires par les conséquences d'une fuite de longue durée sur une canalisation située dans l'immeuble voisin du [Adresse 5] qui a entrainé l'affaissement du sol de cet immeuble puis des fissures importantes sur le mur mitoyen entre les [Adresse 4] et [Adresse 5]. La réalité des travaux effectués par le syndic au sein des parties privatives de la société Appia au mois de novembre 2019 n'est contestée par aucune des parties et confirmée par le procès-verbal de réception des travaux daté du 28 février 2020. La réalité des désordres est établie par le procès-verbal d'huissier établi le 10 février 2020 aux termes duquel : - « Aujourd'hui, les travaux ne sont pas terminés et la remise en état des lieux n'a pas été effectuée » ; - « le mur de gauche, sur toute la longueur du local est dégradé par plusieurs sondages ». Un nouveau procès-verbal, établi le 17 juin 2020, relève que « les sondages déjà constatés le 10 février 2020 dans le mur mitoyen gauche ne sont pas rebouchés » et que « des étais sont en place le long du mur à l'intérieur du coffrage, ils soutiennent le plancher haut au moyen d'un madrier ». Les désordres en question ayant pour origine les travaux de sondage et d'étayage effectués sur le mur mitoyen entre les deux immeubles, partie commune au sens du règlement de copropriété de l'immeuble en date du 20 mai 1958, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires, qui ne rapporte la preuve d'aucune cause exonératoire de responsabilité, sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les préjudices La société Appia sollicite la réparation de son préjudice locatif, de la perte de valeur locative de son bien, des frais d'huissier de justice engagés et de son préjudice moral. La réparation de ce préjudice est sollicitée : « * A titre principal, selon la méthode « forfaitaire » (par application de l'indemnité journalière convenue), la somme de 153.749,90 euros, se composant comme suit : o 148.200 euros, au titre de l'indemnité journalière en réparation des troubles subis o 4.949,90 euros au titre de l'indemnité spécifique o 600 euros, au titre du coût des constats d'Huissier de Justice supporté par la société APPIA IMMOBILIER * A titre subsidiaire, selon la méthode « réelle », la somme de 60.957,24 euros, se composant comme suit : o 46.000 euros de pertes de loyers o 100 euros par mois entre octobre 2021 et jusqu'à réalisation des travaux permettant la démolition du coffrage et la dépose des étais, ainsi qu'une provision de 2.400 euros, couvrant les 24 premiers mois de perte locative o 600 euros de frais d'huissier o 10.000 euros de préjudice moral o 1.957,24 euros d'indemnité spécifique ». Le syndicat des copropriétaires oppose que la société Appia ne peut se prévaloir de l'indemnisation proposée par le syndic de l'immeuble avant les travaux au-delà de la stricte durée des travaux, soit deux à trois jours, dès lors que le retard pris à l'ouverture du restaurant de son locataire n'est pas imputable aux travaux de carottage et la pose d'étais mais aux travaux nécessaires à l'exploitation du restaurant. Le syndicat des copropriétaires sollicite ainsi la limitation du montant de l'indemnisation forfaitaire à la somme de 780 euros et celle de l'indemnisation calculée selon la méthode réelle à la somme de 100 euros par mois à compter du 12 juin 2021. Sur ce, Il n'est pas contesté que le cabinet Daubourg, syndic de l'immeuble, avait proposé dans un courrier adressé le 2 août 2019 « une indemnisation de 260 euros par jour concernant les travaux de sondage, outre la prise en charge du déplacement d'huissier avant et après travaux pour un constat des lieux et de la marchandise, avec mise à l'abri des costumes, le nettoyage de la boutique après travaux. Les travaux ont une durée de 2 à 3 jours ». Sans qu'il y ait lieu de déterminer si cette proposition amiable d'indemnisation concernait la stricte durée des travaux de carottage et d'étaiement ou avait vocation à indemniser toute la période d'indisponibilité du local, il convient en application du principe de réparation intégrale du préjudice, d'évaluer celui-ci selon la méthode réelle, au regard des justificatifs versés aux débats. Il doit par ailleurs être relevé que cette proposition d'indemnisation avait été formulée en prenant en considération la nécessité de mettre la marchandise à l'abri, ce qui concernait le précédent locataire qui exerçait une activité de vente de vêtements, alors que le preneur actuel exerce une activité de restauration. * sur le préjudice de pertes de loyers La société Appia fait valoir que : - les travaux de sondage ont débuté le 18 novembre 2019 et les étais ont été posés peu de temps après ; - le 20 février 2020, les étais étaient coffrés mais les sondages n'avaient pas été rebouchés et le mur restait dans un état déplorable ; - le 17 juin 2020, le local n'était toujours pas remis en état ; - ce n'est que le 10 juin 2021, six mois après l'introduction de la présente instance, que le locataire a pu démarrer son activité ; - durant la période du 18 novembre 2019 au 10 juin 2021, l'état déplorable du local lui a causé un préjudice grave dès lors qu'elle ne pouvait plus garantir à son preneur, la société Coqk'Ivoire, une jouissance pleine du local et a été contrainte de suspendre la perception du loyer entre novembre 2019 et septembre 2021. Décision du 20 décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/00668 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTDU Le syndicat des copropriétaires oppose que la perte de loyer n'est pas imputable aux travaux de sondage mais à la nécessité pour le locataire de réaliser des travaux de transformation du local nu et de l'inertie de la société Appia qui a entendu délivrer un local dépourvu de toute alimentation en eau. Sur ce, Il ressort des pièces versées aux débats que : - par contrat daté du 29 juillet 2019, la société Appia a donné à bail commercial à M. [R] [E] [K], associé unique de la société le Coqk'Ivoire, le local dont elle est propriétaire, « à compter de la libération des locaux et au plus tôt le 2 septembre 2019 » ; - ce contrat de bail prévoyait une franchise de trois mois de loyers hors taxe consentie au preneur « en contrepartie des travaux que le preneur va effectuer dans le local et qui devront être autorisés par le bailleur » ; - la première quittance de loyer a été établie pour la première période du 4ème trimestre 2021 pour un montant HT de 7.437,14 euros, confirmant que les loyers n'ont été perçus qu'à compter de cette date ; - le 8 octobre 2020, la société Coqk'Ivoire indiquait sur les réseaux sociaux engager les travaux de son établissement (selon capture d'écran produite aux débats) ; - l'établissement a finalement ouvert le 12 juin 2021. Il n'est pas contesté que les travaux de sondage ont débuté le 18 novembre 2019. Il ressort par ailleurs des écritures des parties que les étais posés pour soutenir le plancher du 1er étage ont été coffrés le 21 février 2020. A cette date subsistaient en revanche les perforations dans le mur mitoyen, lesquelles étaient toujours présentes le 17 juin 2020, date à laquelle la société demanderesse a fait dresser un constat d'huissier. La demanderesse indique ensuite que l'activité de son preneur n'a pu débuter que le 10 juin 2021, une fois les travaux de remise en état terminés. Elle ne justifie toutefois pas que les travaux en question portaient sur le seul rebouchage des trous causés sur un des murs par les sondages ni de la date à laquelle ceux-ci auraient été effectués. En effet, il ressort notamment de la capture d'écran d'un réseau social que la société Coqk'Ivoire a elle-même indiqué qu'elle engageait les travaux de son établissement le 8 octobre 2020. Dans la mesure où il appartient à la demanderesse d'établir la réalité du préjudice et son lien de causalité avec les dommages trouvant leur origine dans les parties communes, où le bail commercial prévoyait la réalisation de travaux d'aménagement à la charge du preneur et du bailleur (installation de WC et point d'eau), où ces travaux justifiaient précisément la franchise de loyer consentie, il apparaît que la demanderesse n'établit pas que l'absence de loyers perçus sur la période du 18 novembre 2019 au mois de juin 2021 soit exclusivement liée aux conséquences des travaux de sondage, dès lors que d'autres travaux étaient rendus nécessaires pour permettre l'exploitation du local. Décision du 20 décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/00668 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTDU L'opposition illégitime du syndicat des copropriétaires à la réalisation de ces travaux de raccordement du local commercial n'est par ailleurs pas établie par la société demanderesse, qui ne produit par ailleurs aucun autre élément justifiant que les travaux de sondages ont empêché le début des travaux d'aménagement du local. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu de réparer la perte de loyer sur l'intégralité de la période. Faute pour la demanderesse d'établir avec précision le préjudice imputable à ces travaux de sondage, la perte de loyer indemnisée au titre des travaux de sondage effectués par la copropriété sera limitée à la période du 18 novembre 2019 au 21 février 2020 (soit 96 jours), date à laquelle les étais ont été coffrés, les travaux nécessaires à l'exploitation du local commercial à compter de cette date n'étant pas rendus impossibles dès lors que les étais ont été coffrés. Le préjudice locatif sera donc arrêté sur la base du loyer prévu au bail d'un montant mensuel de 2.000 euros (22.800 euros par an outre 1.200 annuels de provision sur charges) et fixé à la somme de 6.193,55 euros ((2000/31) x 96). * sur le préjudice de perte de valeur locative La société Appia sollicite l'indemnisation de la perte locative liée à la présence du coffrage réalisé afin de dissimuler les étais installés pour soutenir le plancher du 1er étage et estime que cet empiètement représente 2,3 m², soit 5% de la surface du local. Elle sollicite donc l'indemnisation de cette perte locative à hauteur de 100 euros par mois à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'au remplacement des étais par une solution définitive ainsi qu'une provision de 2.400 euros couvrant les 24 premiers mois de perte locative. Le syndicat des copropriétaires oppose que la présence de ce coffrage n'entrave nullement l'activité de restauration dès lors que le preneur a pu exploiter son bien à partir du 12 juin 2021 alors même que ce coffrage était présent. Sur ce, Il n'est pas contesté que la pose du coffrage pour dissimuler les étais installés pour soutenir le plancher du 1er étage a créé un empiètement de 2,3m² sur la surface du local. Ce métrage est confirmé par le procès-verbal d'huissier du 17 juin 2020 qui relève un empiètement de 4,92 mètres de long sur 0,46 mètres de profondeur, soit une surface au sol de 2,3m² représentant 5% de la surface du bien. Le fait que ce coffrage n'ait pas empêché l'exploitation du restaurant est indifférent dès lors qu'est demandée l'indemnisation de la perte de surface louée, celle-ci étant en l'espèce avérée. Ainsi, dès lors que cet empiètement est lié au coffrage des étais posés dans le cadre des travaux opérés sur les parties communes pour lesquels la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci sera condamné à le réparer à compter du mois d'octobre 2021, date à laquelle les premiers loyers ont été versés par la société Coqk'Ivoire et jusqu'à la réalisation des travaux définitifs de renforcement de la structure de l'immeuble et de suppression des étais et du coffrage. Décision du 20 décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/00668 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTDU La perte de valeur locative sera fixée à la somme de 100 euros par mois (2000 euros par mois x 5%) à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la dépose du coffrage et des étais. Ce préjudice étant fixé par le présent jugement, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de provision formulée à ce titre par la demanderesse pour les 24 premiers mois, celle-ci étant sans objet. * sur les frais d'huissier de justice La société Appia sollicite l'indemnisation des frais d'huissier exposés pour les deux constats effectués à son initiative en février et juin 2020. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande en faisant valoir que la demanderesse n'établit pas à quel titre il serait tenu de ces sommes et ajoute que seule la prise en charge des constats d'huissier à l'initiative du syndicat des copropriétaires était envisagée dans le cadre de la proposition d'indemnisation amiable formulée préalablement aux travaux de carottage. Sur ce, La société Appia justifie des sommes engagées pour le règlement de ces constats d'huissier à hauteur de 300 euros TTC pour chacun (constats des 20 février et 17 juin 2020). Le fait que ces constats aient été réalisés à l'initiative de la demanderesse et non à celle du syndicat des copropriétaires est en l'espèce inopérant dès lors qu'il est justifié que ces frais ont été exposés pour constater les dommages subis du fait des travaux de sondages effectués par la copropriété sur le mur mitoyen, partie commune. La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant engagée à ce titre, il sera condamné à en indemniser la demanderesse, ces frais étant en lien avec les dommages constatés. * sur le préjudice moral La société Appia sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 10.000 euros en arguant des tensions engendrées par ces travaux avec son preneur, ayant conduit ce dernier à séquestrer 30.000 euros de loyers, et au stress et à l'anxiété subis en sa qualité de copropriétaire et de bailleur. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande en indiquant que la société Appia ne démontre pas l'existence d'un tel préjudice et que la dégradation des relations avec son locataire et le séquestre des loyers ne saurait lui être imputable. Sur ce, La société Appia produit aux débats un courrier, non daté, de son locataire, aux termes duquel celui-ci lui reproche de n'avoir pris les mesures nécessaires pour que les travaux de réfection du mur et de suppression du coffrage soient réalisés et fait état d'une entrave à son activité professionnelle tout en sollicitant une diminution du montant du loyer compte tenu de l'empiètement lié au coffrage. Décision du 20 décembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/00668 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTTDU Si les termes de ce courrier confirment les difficultés alléguées avec son preneur, ceux-ci sont insuffisants à caractériser l'existence d'un préjudice moral indépendant des conséquences financières des travaux, lesquelles ont déjà été réparées par l'indemnisation des pertes de loyer et de perte de valeur locative. Le syndicat des copropriétaires ne saurait par ailleurs se prévaloir du préjudice subi du fait de la séquestration des loyers et de l'absence de règlement des loyers dans le cadre de la présente instance et des difficultés subséquentes à régler son emprunt bancaire, celui-ci ne pouvant être sollicité que dans le cadre de l'action en acquisition de clause résolutoire que la société Appia justifie avoir engagée à l'encontre de son locataire par acte du 25 octobre 2022. En outre, la société Appia ne caractérise ni ne démontre l'existence d'un préjudice moral qui ne peut constituer, s'agissant d'une personne morale, qu'en une atteinte à l'image et la réputation. La société Appia sera donc déboutée de sa demande à ce titre. * sur la demande d'indemnité spécifique La société Appia sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.957,24 euros « à titre d'indemnité spécifique comprenant la prise en charge par Appia des sommes qu'elle sera appelée à verser au titre de sa propre indemnisation » (soit 3,364 % de 58.600 euros au titre des tantièmes par elle détenus). Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en rappelant que si les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispensent le copropriétaire qui gagne un procès contre le syndicat des copropriétaires de participation aux frais de procédure, ces dispositions ne prévoient nullement qu'il ne soit dispensé à hauteur de sa quote-part de la condamnation prononcée à son bénéfice. Sur ce, La demande formulée par la société Appia à ce titre n'étant ni fondée en droit ni justifiée, elle en sera déboutée. * La responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été retenue, il n'y a pas lieu d'examiner la demande formulée à l'encontre du cabinet Daubourg en sa qualité de syndic, sa responsabilité n'étant recherchée qu'à titre subsidiaire aux termes des dernières conclusions de la demanderesse. Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI Appia la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre. Compte tenu du sens de la présente décision, la société Appia sera déboutée de sa demande formulée à l'encontre du syndic au titre des frais irrépétibles. Le cabinet Daubourg sera par ailleurs débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles, celle-ci étant formulée uniquement à l'encontre de la société Appia. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] à régler à la SCI Appia Immobilier les sommes de : - 6.193,55 euros au titre des pertes locatives ; - 100 euros par mois à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la dépose du coffrage et des étais soutenant le plancher du 1er étage ; - 600 euros au titre des frais d'huissier de justice ; DÉBOUTE la société Appia de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral et d'« indemnité spécifique » ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] aux dépens, avec autorisation donnée à Me [X] Sitbon de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] à régler à la SCI Appia Immobilier la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 20 décembre 2024 La greffière La présidente