Cour de cassation, 30 novembre 2016. 15-22.067

CIV. 1 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 novembre 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10569 F Pourvoi n° W 15-22.067 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme [E] [Q], domiciliée [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 12 mai 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Bon Pasteur, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à la société Compagnie d'investissements immobilier (C2I), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Blondel, avocat de Mme [Q], de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés Bon Pasteur et Compagnie d'investissements immobilier ; Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [Q] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision. Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour Mme [Q]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que Madame [Q] était occupante sans droit ni titre depuis le 16 août 2012, condamné celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette même date et, à défaut de règlement de ladite indemnité, ordonné son expulsion ; AUX MOTIFS QUE l'arrêt de la Cour d'appel du 10 juin 2011 a reconnu à Madame [Q] le bénéfice d'un commodat ou prêt à usage sur l'immeuble dont Monsieur [P] était propriétaire au [Adresse 1] (arrêt p. 7 § 4) ; qu'il résulte de l'attestation notariée du 29 novembre 2012 dressé par Maître [U], notaire associé à [Localité 1], que Monsieur [P] a vendu le 16 août 2012 à la SARL Bon Pasteur l'intégralité de l'immeuble, y compris l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble occupé par Madame [Q] ; que l'attestation notariée du 9 octobre 2014 dressé par Maître [D], notaire associé à [Localité 2], établit que la SARL Bon Pasteur a vendu le 21 février 2013 à la SARL C2I les lots 1 à 5 comprenant la jouissance privative d'un jardin cour situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et que la SARL Bon Pasteur est restée propriétaire des lots 6, 7, 8, 12 et 13 (arrêt p.7, § 7 et 8) ; qu'il résulte des termes du commodat repris par l'arrêt du 10 juin 2011 et de l'attestation notariée du 29 novembre 2012 qu'en ce qui concerne l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage, « le vendeur (Monsieur [P]) a précisé que ces parties de l'immeuble étaient occupées par Madame [Q] en vertu d'un acte sous seing privé en date du 1er octobre 1993 dénommé dans les faits, contrat de location de locaux vacants non meublés lot n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais requalifié en prêt à usage par l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence le 10 juin 2011 » ; que selon l'attestation notariée, il est également acté dans l'acte de vente que « vendeur et acquéreur ont déclaré expressément ne pas vouloir faire de la dite vente le moyen de transférer sur la tête de l'acquéreur, les droits et obligations du vendeur quant à l'existence d'un prêt à usage » ; que le prêt à usage ou commodat est défini par l'article 1875 du code civil, à savoir que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi ; que le droit d'usage du bien ne résulte donc que de l'engagement personnel du prêteur de le respecter et ne saurait conférer au bénéficiaire un droit réel sur l'immeuble ; que le commodat, prévu dans le cas d'espèce pour toute la vie durant de Madame [Q], permettait à cette dernière de l'opposer à Monsieur [P] et au-delà à ses héritiers par application de l'article 1879 du code civil mais non à d'autres ayants cause à titre particulier, sauf clause spéciale de l'acte de vente qui aurait eu pour objet de transférer passivement cette obligation à l'acquéreur du bien, ce qui a été au contraire spécifiquement exclu dans la vente de Monsieur [P] à la SARL Bon Pasteur ; que dans ces conditions, Madame [Q] est sans droit ni titre à occuper l'immeuble, a fortiori à titre gratuit, depuis le 16 août 2012 ; qu'elle est donc redevable d'une indemnité d'occupation à compter de cette date (arrêt p. 8, § 1 à 7) ; ALORS QUE si en vertu du principe de l'effet relatif des contrats, le prêt à usage en cours n'est pas transmissible à l'acquéreur du bien prêté, la situation résultant de ce prêt lui est néanmoins opposable lorsqu'il a été informé de son existence, notamment par une clause spéciale de l'acte de vente, quand bien même cette clause exclurait-elle expressément sa transmission passive ; qu'en pareille hypothèse et en raison de la faute commise par le tiers acquéreur qui s'est sciemment rendu complice de la violation par son vendeur de son obligation d'exécuter le prêt jusqu'au terme convenu, ledit acquéreur ne peut tirer prétexte de la vente et de la clause d'intransmissibilité du prêt pour faire expulser l'emprunteur et/ou lui réclamer une indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, Madame [Q] soutenait que c'était dans une intention frauduleuse que Monsieur [P] avait cédé son bien à la société Bon Pasteur pour se délier du prêt à usage viager judiciairement consacré par un précédent arrêt du 10 juin 2011 et que c'était en toute connaissance de cause que la société Bon Pasteur puis la société C2I avait acquis l'immeuble litigieux, ce dont elle déduisait, à l'instar des premiers juges, qu'elles devaient être déboutées de leurs demandes aux fins d'expulsion et de paiement d'indemnité (cf. les dernières écritures d'appel de Madame [Q], p. 2 in fine et p. 3 § 1 ; p. 8 et s. et, s'agissant de la société C2I, p. 10) ; qu'en faisant néanmoins produire effet à la clause excluant la transmission à l'acquéreur du prêt à usage en cours d'exécution sans s'interroger sur les conséquences juridiques qui devaient être tirées de la parfaite connaissance qu'avaient ici les acquéreurs successifs de l'existence du prêt litigieux et, partant, de la fraude aux droits de Madame [Q] susceptible de s'inférer de la vente intervenue dans ces conditions, la Cour, qui infirme le jugement entrepris, prive sa décision de base légale au regard des articles 1165 et 1888 du Code civil, ensemble au regard du principe suivant lequel la fraude corrompt tout (fraus omnia corrumpit). SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Madame [Q] à payer à la société Bon Pasteur, en sa qualité de propriétaire et de mandataire de la SARL C2I, la somme de 1.600 euros hors charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 16 août 2012, ensemble ordonné son expulsion à défaut de règlement de ladite indemnité ; AUX MOTIFS QUE l'arrêt de la cour d'appel du 10 juin 2011 a reconnu à Madame [Q] le bénéfice d'un commodat ou prêt à usage sur l'immeuble dont Monsieur [P] était propriétaire au [Adresse 1] (arrêt p.7 § 4) ; qu'il résulte de l'attestation notariée du 29 novembre 2012 dressé par Maître [U], notaire associé à [Localité 1], que Monsieur [P] a vendu le 16 août 2012 à la SARL Bon Pasteur l'intégralité de l'immeuble, y compris l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble occupé par Madame [Q] ; que l'attestation notariée du 9 octobre 2014 dressé par Maître [D], notaire associé à [Localité 2], établit que la SARL Bon Pasteur a vendu le 21 février 2013 à la SARL C2I les lots 1 à 5 comprenant la jouissance privative d'un jardin cour situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et que la SARL Bon Pasteur est restée propriétaire des lots 6, 7, 8, 12 et 13 (arrêt p.7, § 7 et 8) ; qu'il résulte des termes du commodat repris par l'arrêt du 10 juin 2011 et de l'attestation notariée du 29 novembre 2012 qu'en ce qui concerne l'appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage, « le vendeur (M. [P]) a précisé que ces parties de l'immeuble étaient occupées par Madame [Q] en vertu d'un acte sous seing privé en date du 1er octobre 1993 dénommé dans les faits, contrat de location de locaux vacants non meublés lot n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais requalifié en prêt à usage par l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence le 10 juin 2011 » ; que selon l'attestation notariée, il est également acté dans l'acte de vente que « vendeur et acquéreur ont déclaré expressément ne pas vouloir faire de la dite vente le moyen de transférer sur la tête de l'acquéreur, les droits et obligations du vendeur quant à l'existence d'un prêt à usage » ; que le prêt à usage ou commodat est défini par l'article 1875 du code civil, à savoir que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi ; que le droit d'usage du bien ne résulte donc que de l'engagement personnel du prêteur de le respecter et ne saurait conférer au bénéficiaire un droit réel sur l'immeuble ; que le commodat, prévu dans le cas d'espèce pour toute la vie durant de Madame [Q], permettait à cette dernière de l'opposer à Monsieur [P] et au-delà à ses héritiers par application de l'article 1879 du code civil mais non à d'autres ayants cause à titre particulier, sauf clause spéciale de l'acte de vente qui aurait eu pour objet de transférer passivement cette obligation à l'acquéreur du bien, ce qui a été au contraire spécifiquement exclu dans la vente de M. [P] à la SARL Bon Pasteur ; que dans ces conditions, Madame [Q] est sans droit ni titre à occuper l'immeuble, a fortiori à titre gratuit, depuis le 16 août 2012 ; qu'elle est donc redevable d'une indemnité d'occupation à compter de cette date (arrêt p. 8, § 1 à 7) ; ALORS QUE, D'UNE PART, l'indemnité d'occupation constitue la réparation du préjudice de jouissance subi par le légitime propriétaire du fait de la faute délictuelle commise par un occupant dépourvu de droit ou de titre à se maintenir dans l'immeuble ; qu'il s'en déduit que le bénéficiaire d'un prêt à usage dont le terme n'est pas expiré, et qui de ce fait bénéficie par hypothèse d'un juste titre, ne saurait être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation au profit de l'acquéreur du bien prêté auquel la charge du prêt n'a pas été transmise, le préjudice subi par ledit acquéreur étant en ce cas non la conséquence d'une faute commise par l'emprunteur mais de celle commise par son propre vendeur, voire de sa propre faute lorsque l'acquéreur a acquis le bien en toute connaissance de cause et s'est de la sorte rendu complice de la violation par son vendeur de l'obligation résultant du contrat de prêt ; qu'en condamnant néanmoins Madame [Q] au règlement d'une indemnité d'occupation courant dès le jour de la vente intervenue le 16 août 2012, soit à une date antérieure à la décision d'expulsion qui seule, en cas d'inexécution, aurait pu faire ressortir une faute à la charge de l'emprunteuse, la cour viole l'article 1382 du code civil. ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, et subsidiairement, l'emprunteur qui, conformément au contrat de prêt à usage dont il est titulaire, a occupé l'immeuble prêté postérieurement à sa vente à un acquéreur non tenu de poursuivre le contrat ne peut se voir imputer une faute de nature à justifier sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation tant qu'il n'a pas reçu notification de l'acte de vente ni été sommé par le nouveau propriétaire de restituer l'immeuble prêté ; qu'il s'en déduit qu'en tout état de cause, la cour ne pouvait fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation prétendument due par Madame [Q] au 16 août 2012 correspondant à la date du transfert de propriété intervenu entre le prêteur, Monsieur [P], et son acquéreur, la société Bon Pasteur, sauf à violer l'article 1382 du Code civil.