Cour d'appel, 10 mai 2023. 22/02002

10/05/2023 ARRÊT N°291/2023 N° RG 22/02002 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OZ4X CBB/MB Décision déférée du 09 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03515) [Z] [B] [R] [I] Mme [O] MJ de Mme [R] [I] C/ Etablissement Public [Localité 5] METROPOLE HABITAT CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Madame [R] [I] divorcée [M] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE Assistée de Madame [O], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, conformément au jugement du 1er juillet 2022 ayant prononcé la curatelle renforcée de Madame [R] [I] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE [Localité 5] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE et Me Jean-Manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de: C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Le 23 août 2016, la SA Nouveau Logis Meridional devenue la SA CDC Habitat Social aux droits de qui intervient aujourd'hui l'OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat, a consenti à Mme [M] la location d'un appartement situé [Adresse 1]. Le 8 juin 2021, l'OPHLM a fait délivrer un commandement de payer la somme de 604,20€ arrêtée au 15 mai 2021, visant la clause résolutoire. PROCEDURE Par acte en date du 15 octobre 2021, l'OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat, a fait assigner Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé pour solliciter'le constat de la résiliation du bail, son expulsion, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une provision de 1413,76€ arrêtée au 30 septembre 2021. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 mai 2022, le juge a': - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2016 pour l'appartement situé[Adresse 1]) sont réunies à la date du 9 a00t 2021, - ordonné en conséquence à Mme [R] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour Mme [R] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - condamné Mme [R] [M] à verser à [Localité 5] Métropole Habitat L'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 1591.11€ au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 5 avril 2022, mensualité de mars 2022 incluse), - condamné Mme [R] [M] à payer à [Localité 5] Métropole Habitat l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 9 août 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 5 avril 2022 et jusqu'à ta date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné Mme [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné Mme [R] [M] à verser à [Localité 5] Métropole Habitat l'OPH de la Métropole Toulousaine, une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 25 mai 2022, Mme [R] [I] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [R] [I] divorcée [M], dans ses dernières écritures en date du 12 septembre 2022, demande à la cour au visa des articles 24 de la Loi no 89-462 du 6juillet 1989 et 1104 du code civil, de': - infirmer dans l'ensemble de ses dispositions l'ordonnance de référé du 9 mai 2022, - lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour apurer sa locative et ce comme [Localité 5] Métropole Habitat déclare l'accepter, - ordonner en conséquence la suspension du jeu de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Mme [I] divorcée [M] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités qui seront fixés par la Cour et ce comme [Localité 5] Métropole Habitat déclare l'accepter, - limiter à trois mois de loyer le montant de la provision sollicitée par [Localité 5] Métropole Habitat correspondant à l'arriéré locatif de Mme [R] [I] divorcée [M], - débouter [Localité 5] Métropole Habitat du surplus de ses demandes comme étant injustifiées, - condamner [Localité 5] Métropole Habitat à verser au profit de Mme [R] [I] divorcée [M] une d'un montant de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la Loi no 91647 du 10 juillet 1991, - condamner [Localité 5] Métropole Habitat aux dépens de la procédure de référé que de l'appel, dont la distraction sera ordonnée au profit de Me Nicolas Jaiosher, avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat, dans ses dernières écritures en date du 24 février 2023, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1103 et suivants du code civil de': à titre principal, - confirmer l'ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 9 mai 2022 en ce qu'il a : ' constaté que les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 9 août 2021 ; ' ordonné à Mme [R] [I] divorcée [M] de libérer les lieux et à défaut de procéder à son expulsion et de de tout occupant, ' condamné Mme [R] [I] divorcée [M] au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer et charges : ' condamné Mme [R] [I] divorcée [M] à payer à [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens. - réformer partiellement l'ordonnance rendue en ce qu'elle a : ' constaté la résiliation du bail, ' ordonné l'expulsion de l'occupant. statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, - juger que [Localité 5] Métropole Habitat ne s'oppose pas à la demande de délai formulée par Mme [I], délais qui seront conditionnés au paiement des quittancements courants et ce en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VI, - juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et le bail ne sera pas résilié si Madame [I] divorcée [M] respecte les délais de paiement, et en suivant le plan élaboré par la commission de surendettement, - juger qu'à défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées sur un seul mois : ' la clause résolutoire reprendra son plein effet et les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles, ' l'office public [Localité 5] Métropole Habitat pourra faire expulser Mme [I] divorcée [M] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique, ' cette expulsion se fera conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' Mme [I] divorcée [M] devra en outre payer chaque mois à l'office public [Localité 5] Métropole Habitat une somme mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à titre d'indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à titre incident, - condamner Mme [I] divorcée [M] à payer une provision de 3885.03 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, suivant décompte actualisé au 10 février 2023 ; en tout état de cause, - condamner Mme [I] divorcée [M] au paiement, au profit de [Localité 5] Métropole Habitat de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sorel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023. Par note en délibéré émise par RPVA en date du 27 avril 2023, la cour a sollicité auprès du conseil de l'intimé le dépôt de la pièce n°6 manquante à son dossier bien que figurant à son bordereau de pièces communiquées. Il y a été satisfait par message RPVA du même jour. MOTIVATION Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement. L' OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat produit le bail du 23 août 2016 qui prévoit en page 5 une clause résolutoire conforme à ce texte. Le 8 juin 2021 il a fait délivrer à Mme [I] divorcée [M] un commandement de payer la somme principale de 604,20€ arrêtée au 15 mai 2021. La preuve du paiement dans les deux mois du commandement incombe au locataire débiteur des loyers. Au terme du relevé de compte produit par le bailleur depuis le 13 décembre 2020, il apparaît que Mme [I] divorcée [M] devait au 8 août 2021 la somme de 681,52€, ce qui démontre l'absence de régularisation des causes du commandement dans le délai légal. La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. La locataire ne conteste pas ne pas avoir régularisé la situation dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que la décision qui a constaté la résiliation du bail à compter du 9 août 2021, prononcé l'expulsion des lieux, condamné Mme [I] divorcée [M] au paiement d'une indemnité d'occupation doit être confirmée. En revanche, une fois la résiliation du bail acquise, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. En l'espèce, Mme [I] divorcée [M] soutient avoir réalisé de nombreux versements durant l'année 2022 pour contenir la dette, ce qui démontre sa bonne foi et ce, alors qu'elle connaît des problèmes de santé pour lesquels elle a été hospitalisée. Elle perçoit l'AAH d'un montant de 900€. Sa situation personnelle ne lui permet donc pas d'envisager un déménagement. L' OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat produit au débat le dernier décompte de créance mentionnant un débit de 3885,03€ arrêté au 10 février 2023. La situation s'est donc aggravée depuis la délivrance du commandement de payer. Toutefois, pour tenir compte de la situation personnelle de Mme [I] divorcée [M], il ne s'oppose pas à la suspension de la clause résolutoire demandée sur une période de 36 mois sauf à prévoir une clause de déchéance du terme en cas d'impayé d'une seule mensualité en sus du loyer courant. Il convient en conséquence de faire droit à cette demande. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 9 mai 2022 en ce qu'elle a': *constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 9 août 2021, *ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [I] divorcée [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués occupés sans droit situé [Adresse 1] avec le cas échéant le concours de la force publique et d'un serrurier, *fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer et des charges tels que si le contrat s'était poursuivi et condamné Mme [I] divorcée [M] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 9 août 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux, *condamné Mme [I] divorcée [M] aux dépens y compris le coût du commandement, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, *condamné Mme [I] divorcée [M] à payer à l'OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau': - Condamne Mme [I] divorcée [M] à payer à l' OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 3.885,03€ par provision au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, suivant décompte actualisé au 10 février 2023. - Accorde cependant à Mme [M] un délai de 36 mois pour se libérer du paiement de la somme de 3885,03€ due au titre de l'arriéré de loyers et charges, en même temps et aux mêmes conditions que la somme représentant le loyer courant. - Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué, et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [I] divorcée [M] se libère selon les modalités ainsi fixées. - Dit que le défaut de paiement d'une seule échéance à son terme (comprenant le loyer courant et la mensualité d'arriéré) entraînera la déchéance immédiate du terme, que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets. - Condamne Mme [I] divorcée [M] aux dépens d'appel. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [I] divorcée [M] à verser à l' OPHLM [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 150€. - Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER