Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/02758

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/02758 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MXSV S.A.S. FONCIERE TB c/ S.C.I. THOMROM Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/01100) suivant déclaration d'appel du 08 juin 2022 APPELANTE : S.A.S. FONCIERE TB société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège Représentée par Me Claude MOULINES de la SELARL TEN FRANCE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de Me Alexandre BRUGIERE de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉE : S.C.I. THOMROM prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] - [Localité 5] Représentée par Me Jean-david BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président, Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : La SCI Thomrom est propriétaire, du 2 ème étage et de 13 places de parking, dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en Gironde. Le 16 octobre 2020, la SAS Fonciere TB, qui était déjà propriétaire de locaux dans le même immeuble, a formulé une offre d'achat valable jusqu'au 20 octobre 2020 au plus tard, portant sur les droits immobiliers de la SCI Thomron, moyennant le prix principal de 805 100 euros calculé en fonction d'un prix de 2 075 euros le m², pour une superficie de 388 m². Le 19 octobre 2020, l'un des gérants de la SCI Thomron déclarait accepter cette offre et le 4 décembre 2020, le notaire du vendeur adressait à celui de l'acquéreur un projet de compromis de vente. Le 14 décembre 2020, le notaire de l'acquéreur signalait qu'au résultat du certificat de mesurage la superficie du bien n'était que de 368,80 m² en loi Carrez et que la société Fonciere TB sollicitait en conséquence une réduction de prix de 20.000 euros. Celle-ci a été refusée par la SCI Thomron. Considérant que cette dernière avait accepté son offre dans des termes tels que la vente était parfaite et qu'elle avait donc fautivement refusé de signer le compromis de vente, par acte du 4 février 2021 la SAS Fonciere TB a assigné la SCI Thomron devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins déclarer la vente parfaite et de lui enjoindre de régulariser l'acte devant notaire tout en la condamnant à lui payer une indemnité de 80 510 euros pour résistance abusive. Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté la SAS Fonciere TB de ses demandes, - condamné la SAS Foncière TB à verser à la SCI Thomrom une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, - rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel, - condamné la SAS Foncière TB aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile. La SAS Foncière TB a relevé appel du jugement le 8 juin 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2022, la SAS Foncière TB demande à la cour, sur le fondement de l'article 1104 et suivants du code civil : - de la dire recevable et bien fondée en ses demandes, en conséquence, - de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 03 mai 2022, statuant à nouveau, - de constater l'accord sur la chose et sur le prix intervenu entre les parties, en conséquence, - de dire parfaite la vente, au prix de 2 075 euros du m², soit 805 100 euros, hors droits de mutation et frais d'actes notariés à la charge de l'acquéreur, portant sur les locaux sis [Localité 5] ' [Adresse 4], - d'enjoindre sous astreinte de 500 euros par jour à compter du prononcé de la présente décision à la SCI Thomrom de régulariser l'acte devant notaire, - de condamner la SCI Thomrom à lui payer la somme de 80 510 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - d'ordonner la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière aux frais et à la charge de la SCI Thomrom, - de condamner la SCI Thomrom à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner la même en tous dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2022, la SCI Thomrom demande à la cour,sur le fondement des articles 1101, 1113, 1130 et 1132 du code civil : - de dire et de juger que l'accord sur la chose et sur le prix n'est pas parfait, - de déclarer inopérante l'offre du 16 octobre 2020 et l'acceptation du 19 octobre 2020, en conséquence, - de confirmer le jugement rendu la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 3 mai 2022 dans toutes ses dispositions, - de débouter la SAS Fonciere TB de l'ensemble de ses demandes, - de condamner la société Fonciere TB à lui payer la somme de 49 140,06 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au bénéfice de la SCP Boerner sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024. MOTIFS Le tribunal a débouté la SAS Foncière TB considérant qu'en application des articles 1104, 1114, 1118 et 1589 du code civil il résultait de la chronologie des pourparlers que les parties n'ont pas trouvé d'accord sur la chose et sur le prix. La SAS Foncière TB considère au contraire que le contrat de vente a été constitué en l'espèce par la la rencontre d'une offre et d'une acceptation sur la chose et sur le prix. Notamment, il ressort de l'offre émise que la chose, objet de la vente était clairement identifiée dans toutes ses dispositions. L'acceptation de l'offre d'achat émise par elle par la SCI Thomrom entraînera son acceptation, sans condition, du prix qui avait été proposé par la concluante. Dans ces conditions, et puisque les parties sont tombées d'accord sur la chose et sur le prix qui constituent, en application des dispositions de l'article 1583 du code civil, les deux conditions déterminantes, la vente est parfaite. Elle ajoute que la formation du contrat de vente par accord sur la chose et sur le prix est indépendante de la question du versement du prix ou de la prise de possession de l'immeuble vendu, La SCI Thomrom fait notamment valoir que la vente n'est pas parfaite du fait de l'absence de rencontre des volontés. En effet, l'accord sur la chose et le prix n'est pas intervenu. Les volontés des cocontractants concernés doivent se manifester de façon identique. L'offre de la Fonciere TB du 16 octobre 2020 ne peut pas être juridiquement considérée comme une offre ferme et définitive, manifestant sa volonté de s'engager, au sens de l'article 1113 du code civil, puisque celle-ci est revenue sur son offre initiale anéantissant la promesse conclue précédemment. *** L'article 1114 du code civil dispose': «' L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'» L'article 1118 du code civil ajoute': «' L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.'» En outre l'article 1583 du code civil précise à propos de la vente ': « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.'» En l'espèce, les parties se sont accordées sur une vente immobilière mais sur l'erreur commune d'une surface inexacte en application de la loi Carrez. Lorsque la société foncière TB s'est aperçu de cette erreur, elle a sollicité une baisse du prix qui avait été convenu par rapport à la surface inexacte ( cf': courriel de Me [I] du 14 décembre 2020) La société foncière TB a également souhaité voir intégrer dans l'acte à régulariser deux nouvelles clauses suspensives. ( échanges de courriels entre les notaires le 4 janvier 2021) C'est dans ces conditions que la SCI Thomrom a décidé de ne plus donner suite à son projet de vente de son bien ( courriel de Me [C] du 29 janvier 2021) Ainsi, il n'y a pas eu vente au sens de l'article 1583 du code civil alors qu'en contemplation de la superficie exacte il n'a plus existé d'accord sur le prix de la chose vendue. En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions alors qu'il a justement considéré qu'il n'avait pas existé de rencontre entre une offre précise, irrévocable et renferme les éléments essentiels du contrat projeté avec une acceptation concomitante portant sur les mêmes éléments essentiels. L'intimée semble solliciter des dommages intérêts à hauteur de 49 140,06 euros sans que sa demande soit toutefois reprise dans le dispositif de ses dernières écritures. En toute hypothèse, elle ne justifie nullement d'une telle demande dont elle doit être déboutée. La SAS Foncière TB succombant en son appel sera condamnée aux dépens et à verser à l'intimée la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la SAS foncière TB à payer à la SCI Thomrom la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS foncière TB aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,