Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00206

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/00206 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSVB COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE, Greffier : Déborah STRUS, Greffier DEMANDEUR : S.A. GROUPE LA RUCHE SA HLM FRANCE LOIRE, dont le siège social est sis 33, Faubourg de Bourgogne - BP 51557 - 45005 ORLEANS CEDEX 1 représentée par Mme [P] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR(S) : Madame [M] [L] née le 03 Août 1990 à ORLEANS (LOIRET), demeurant 43, rue des Grands Chanmps - 45140 ORMES non comparante, ni représentée A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS : La SA d'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [M] [L], un logement à usage d’habitation ainsi que deux emplacements de parking, situé 3 rue Jean Ferrat (appartement n°G103, 1er étage) - 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE, par contrat des 13 et 19 mai 2020, à effet au 8 juin 2020 pour le logement et le premier emplacement de parking, et par avenant au contrat du 11 février 2021 à effet au 17 février 2021 pour le second emplacement de parking, pour un loyer mensuel de 474,38 euros charges comprises ainsi que le premier emplacement de parking, et un loyer mensuel de 15,10 euros pour le second emplacement de parking, payable à terme échu. Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement réalisé le 8 juin 2020. Un état des lieux de sortie, par procès-verbal de constat, a été réalisé le 28 avril 2023 par un Commissaire de Justice. Une mise en demeure a été envoyée à Madame [M] [L] par la SA d’HLM FRANCE LOIRE en courrier recommandé avec accusé de réception le 18 juillet 2023 afin de régler la somme de 1.400,33 euros relatives aux loyers impayés et aux réparations locatives liés au logement. Le pli a été avisé et non réclamé. La SA d’HLM FRANCE LOIRE a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat de carence en date du 13 décembre 2023. La SA d'HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner le 16 janvier 2024 Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS, aux fins suivantes : A défaut de conciliation prévue par la loi ;De condamner solidairement Madame [M] [L] au paiement de la somme de 1.544,03 euros ;De condamner solidairement Madame [M] [L] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;De condamner solidairement Madame [M] [L] aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa 1er et 2 du Code civil et en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. Lors de l'audience du 25 juin 2024, la SA D'HLM FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [O] [P], employée du bailleur, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Elle a précisé que la locataire est partie et que la dette s’élève à la somme de 1.400,33 euros et que celle-ci correspond à des impayés de loyer ainsi qu’à des réparations locatives. La question de la recevabilité de la demande en paiement sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile a été mise d’office dans les débats par le juge. Cité par procès-verbal de remise à étude, Madame [M] [L] n’a pas comparu et n’était pas représentée à cette audience. La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est rendu par défaut en application de l'article 473 du Code de procédure civile, dans la mesure où le défendeur n'a pas comparu, n’a pas été cité à personne et le jugement n'étant pas susceptible d'appel. Il y aura lieu de déclarer la demande en justice, celle-ci ayant été précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice au sens de l’article 750-1 du Code de procédure civile. I. SUR LES LOYERS ET CHARGES : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Outre le contrat de bail des 13 et 19 mai 2020 ainsi que l’avenant dudit contrat du 11 février 2021, la SA d'HLM FRANCE LOIRE produit un décompte des sommes dues au 5 mai 2023. Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 28 avril 2023 : cette date correspond au jour où s’est établi l’état des lieux de sortie. Elle sera donc retenue. A cette date, la dette locative était de 700,09 euros. De cette somme, il y a lieu de soustraire celle de 5,80 euros (2,76 + 2,76 + 0,28), qui correspond à des frais relatifs au défaut d’assurance, non justifié en procédure. Il en résulte une dette locative s’élevant à la somme de 694,29 euros. Toutefois, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie du logement de 410,93 euros, ainsi que ceux relatifs aux emplacements de parking d’un montant de 15,10 euros et 15 euros. Il en résulte que Madame [M] [L] est débitrice de la somme de 253,26 euros. Madame [M] [L], absente à l'audience, n'en conteste ni le principe, ni le montant. Il y aura lieu en conséquence de tenir compte de cette dette dans le calcul ci-dessous des sommes dues au titre des réparations locatives. II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES : Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le contrat de bail du 19 septembre 2019 reprend ces dispositions en son article 2.1 des conditions générales. La SA d'HLM FRANCE LOIRE sollicite une somme totale de 1.141,27 euros au titre des réparations locatives. Elle produit l'état des lieux d'entrée réalisé le 8 juin 2020 contradictoirement avec la locataire. Il y aura donc lieu de prendre en considération le logement dans son état du 8 juin 2020, pour vérifier s’il existe des réparations locatives. L'état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat par un commissaire de Justice, le 28 avril 2023. La demande financière présentée par le bailleur est également étayée par les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée. Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement. Sur la Chambre 1 : Sur la peinture des murs et des boiseries : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme 334,95 euros correspondant à la remise en état de la peinture des murs et des boiseries de la chambre n°1, soit 58% du coût de ces travaux. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la chambre n°1 sont dans un état neuf. L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la chambre n°1 sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que plusieurs rebouchages de chaque côté de la fenêtre sont apparents, ainsi que des rebouchages sans avoir préalablement retirer les chevilles. Il est également ajouté que des raccords de peinture blanche ont été réalisé, ainsi que des retouches de peintures et que des traces sont présentes sur les murs. En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 200 euros. Sur la chambre n°2 : Sur la peinture des murs : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 302,47 euros correspondant à la remise en état de la peinture des murs de la chambre n°2, soit 58% du coût de ces travaux. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée précise que les murs de la chambre n°2 sont dans un état neuf. L’état des lieux de sortie révèle les murs de la chambre n°2 sont en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que les murs sont tâchés et présentes des traits de crayons. En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 150 euros. Sur la peinture du plafond : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme 70 euros correspondant à la remise en état du plafond de la chambre, soit 100% du coût de ces travaux. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée précise que la peinture du plafond est neuve. L’état des lieux de sortie révèle la peinture du plafond est en mauvais état d’entretien et présente des tâches. En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 50 euros. Sur la cuisine : Sur le remplacement de l’évier : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 68 euros correspondant à 100% du coût de remplacement de l’évier de la cuisine. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée retient que l’évier de la cuisine était neuf. L’état des lieux de sortie révèle que le meuble sous évier est en mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que l’évier présente un petit éclat de l’émail. En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 40 euros. Sur la peinture des murs : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 78,30 euros correspondant à la remise en état des murs de la cuisine, soit 58% du coût de ces travaux. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée précise que la peinture sur les murs de la cuisine était dans un état neuf. L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la cuisine présentent un rebouchage grossier, et que plusieurs retouches de peinture blanche ont été réalisé. Il est également précisé que le vinyle qui a été collé n’a pas été retiré. En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 60 euros. Sur l’entrée : Sur le lessivage des placards : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 8 euros correspondant au lessivage des placards de l’entrée, soit 100% du coût des travaux. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée que les placards de l’entrée étaient dans un état neuf. L’état des lieux de sortie révèle que dans cette entrée il y a un placard avec deux portes coulissantes, recouvertes d’un recouvert plastifié de couleur blanche, qui fonctionnent et qui ferment, qui sont en bon état et propres. En conséquence, il y aura lieu de débouter la société demanderesse sur cette demande. Sur la salle de bain : Sur la peinture des murs : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 234,55 euros correspondant à la remise en état de la peinture sur les murs de la salle de bain, soit 58% du coût des travaux. Elle produit pour cela une facture datée du 5 juin 2023. L’état des lieux d’entrée précise que la peinture sur les murs était dans un état neuf. L’état des lieux de sortie révèle que les murs de la salle de bain sont dans un mauvais état suite à un défaut d’entretien. Il est précisé que deux rebouchages conséquents ont été fait sans retirer préalablement les chevilles et que plusieurs retouches de peinture ont été réalisé sur un panneau. En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 150 euros. Sur la robinetterie de la salle de bain : La SA FRANCE LOIRE sollicite une somme de 45 euros correspondant au remplacement de la robinetterie de la salle de bain. Elle ne produit aucune facture à l’appui de sa demande. L’état des lieux d’entrée précise que la robinetterie était dans un état neuf. L’état des lieux de sortie ne révèle rien concernant la robinetterie, celui-ci précisant simplement qu’un collier et l’alimentation de la machine à laver n’ont pas été démontés. En conséquence, la société demanderesse sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du remplacement de la robinetterie de la salle de bain. ------- Il en résulte une somme totale due de 650 euros. Il a été indiqué ci-dessus que Madame [M] [L] était débitrice d’une somme de 253,26 euros, qui doit être ajoutée à ce montant. Madame [M] [L] sera donc condamnée à payer une somme de 903,26 euros au titre des réparations locatives, des loyers et des charges impayés à la société FRANCE LOIRE, déduction faite des différents dépôts de garantie. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront notamment le coût de l’assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM FRANCE LOIRE, Madame [M] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : DECLARE recevable la demande en justice présentée par la SA d’HLM FRANCE LOIRE à l’encontre de Madame [M] [L], sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [M] [L] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 903,26 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives pour le logement situé 3 rue Jean Ferrat (appartement n°G103, 1er étage) – 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE, terme du bail fixé le 28 avril 2023, et cela après déduction du montant des dépôts de garantie de 441,03 euros, selon décompte en date du 5 mai 2023, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [M] [L] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [M] [L] aux entiers dépens de l'instance, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 24 septembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,