Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.C.I. LES FLORALIES
21 Rue Louis Lumière
44000 NANTES
représentée par Maître Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE,
substitué par Maître Simon DESPIERRE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [N] [O] [U]
3 Bis Avenue des Acacias
44140 LA PLANCHE
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 15 février 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03036 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MQLR
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Jules CONCAS
CCC à Monsieur [V] [N] [O] [U] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 14 mars 2018, la S.C.I LES FLORALIES a donné à bail à Monsieur [V] [N] [O] [U], un local à usage d'habitation situé 3 bis avenue des Acacias à LA PLANCHE (44140) moyennant le paiement d’un loyer de 550 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.
Par acte du 26 juin 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance.
Par acte d'huissier du 28 septembre 2023, la S.C.I LES FLORALIES a assigné Monsieur [V] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- débouter Monsieur [V] [U] de l’intégralité de ses prétentions ;
- constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner le locataire à lui payer :
- 2 282,12 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités échus et impayés au 12 septembre 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour les indemnités échus ;
-dire et juger que la bailleresse sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives, soustraction faite de la part d’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;
-1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, sa notification à la CCAPEX notamment.
L’affaire, appelée à l’audience 15 février 2024, a été renvoyée à l’audience du 11 avril 2024 où elle a été évoquée.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que sa créance, à la hausse, doit être désormais fixée à la somme de 5 853,74 euros, alors que le paiement des loyers n’a pas repris et que les aides personnalisées au logement ne sont plus versées. Elle a refusé le principe de la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement.
Régulièrement assigné à personne, Monsieur [V] [U] a comparu et a reconnu la dette pour laquelle il a sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 100 euros par mois en sus du loyer courant résiduel. Il a déclaré percevoir 534,86 euros au titre du revenu solidarité active et 934,70 euros mensuels au titre de l’allocation retour à l’emploi pour une période de 822 jours. Il a expliqué être malade.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
En l’espèce, le commandement de payer étant en date du 26 juin 2023, les dispositions antérieures à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 s’appliquent s’agissant du délai permettant de constater la résiliation du bail.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l’espèce, la bailleresse, SCI familiale, soumise à cette obligation, a régulièrement dénoncée l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 27 juin 2023, sans que le défaut de notification soit sanctionné.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, l’article 8 des conditions particulières du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte d'huissier du 26 juin 2023, la S.C.I LES FLORALIES a fait délivrer à Monsieur [V] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 877,39 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 juin 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par le locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due
Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que celle-ci, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2023. Monsieur [V] [U] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [V] [U] à son paiement à compter du 27 août 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte versé.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, selon les dispositions contractuelles.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Monsieur [V] [U] reconnaît la dette.
Il résulte des pièces versées et notamment du décompte produit que Monsieur [V] [U] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation, de sorte qu'à ce titre, reste due la somme de 5 853,74 euros arrêtée au 14 mars 2024, terme de mars inclus.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [U] au paiement de cette somme.
Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2 282,12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l'espèce « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Monsieur [V] [U] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur refuse cette proposition au regard de l’absence de reprise du paiement des loyers.
Il ressort du diagnostic social et financier et des déclarations de Monsieur [V] [U] qu’il a été en arrêt maladie jusqu’au mois d’octobre 2023, que la CPAM ne lui a pas versé ses indemnités journalières pendant une durée de neuf mois ce qui a engendré un retard dans le paiement des charges dont le loyer et l’assurance et que la régularisation des indemnités journalières ne lui a pas permis d’apurer ses dettes. Il est aujourd’hui sans emploi suite à son licenciement en décembre 2023 et accepte un accompagnement social afin d’être soutenu dans la gestion de son budget.
Par ailleurs, Monsieur [V] [U] déclare percevoir au jour de l’audience un revenu de l’ordre de 1 468 euros au titre du revenu solidarité active et de l’allocation de retour à l’emploi alors que le cumul de ces deux allocations paraît peu probable.
Il en résulte qu’il n’a pas la capacité de régler son loyer et ses charges et l’octroi de délai de paiement serait de nature à le placer dans une situation financière complexe.
En tout état de cause, les dispositions légales subordonnent l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolution à la reprise du paiement des loyers. En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments versés au dossier que Monsieur [V] [U] n’a pas repris le versement intégral du loyer au moins depuis le mois d’octobre 2023.
Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes de délai de paiement formulée.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [V] [N] [O] [U], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2023, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la bailleresse, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [V] [U] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, la nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 mars 2018 entre la S.C.I LES FLORALIES et Monsieur [V] [U] portant sur un local à usage d'habitation 3 bis avenue des Accacias à La Planche (44140), et ses accessoires, sont réunies à la date du 27 août 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer à la S.C.I LES FLORALIES la somme de 5 853,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 14 mars 2024, terme de mars inclus ;
DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 282, 12 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [V] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 août 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer cette indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, à compter de la mensualité du mois d’avril et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 26 juin 2023 ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M. HORTAIS S. ZARIFFA
