Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/00013

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION) ------------------------------------------ JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION ----------------------------------------- JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DOSSIER N° N° RG 23/00013 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMXT NAC : 70Z Jugement N° 24/00013 Projet : Fixation judiciaire du prix d'un bien préempté - Parcelle CI [Cadastre 9] A l’audience du 26 Août 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/072 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 1er mars 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière. Il a été rendu le jugement dont la teneur suit : ENTRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION [Adresse 12] [Adresse 12] [Localité 11] Représentée par Maître Isabelle N GUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au Barreau de STRASBOURG D’UNE PART, ET DÉFENDEUR(S) M. [Z] [K] [Adresse 3] [Localité 20] Mme [G] [N] [S] [W] épouse [K] [Adresse 3] [Localité 20] Représentés par Maître Clotilde PAUVERT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION D'AUTRE PART, En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement. FAITS ET PROCÉDURE Le 07 février 2023, la commune du [Localité 20] a reçu de [Z] [K] et [G] [N] [S] [W] épouse [K] (ci-après les époux [K]) une déclaration d’intention d’aliéner un bien immobilier situé dans le lotissement [Localité 16] au [Adresse 3] dans la commune du [Localité 20] (Réunion) sur une parcelle cadastrée section CI n° [Cadastre 9], d’une superficie de 500 m², au prix de 310.000 euros en valeur libre, outre une commission d’agence de 13.454 euros à la charge de l’acquéreur. L’Etablissement Public Foncier de la Réunion (EPFR) est titulaire du droit de préemption suivant délibération du conseil municipal de la mairie du [Localité 20] en date du 14 décembre 2019. L’EPFR a décidé d’exercer son droit de préemption sur le bien par décision du 26 avril 2023 au prix de 266.000 euros en ce compris une commission d’agence de 13.454 euros à la charge de l'acquéreur. La décision a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 28 avril 2023 aux époux [K]. Par courrier du 10 juin 2023, reçu le 13 juin suivant par l’EPFR, les époux [K] ont refusé cette offre de prix maintenant celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner soit, 323.454 euros. C’est dans ces conditions que, suivant mémoire introductif du 23 juin 2023, reçu le 27 juin 2023 au greffe, l’EPFR a saisi dans le délai de 15 jours le juge de l’expropriation du département de la Réunion aux fins de fixation du prix de vente du bien préempté. L’EPFR a notifié aux défendeurs la saisine de la juridiction de l’expropriation, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 23 juin 2023. Suivant courrier recommandé avec accusé de réception reçu au greffe le 13 mars 2024, l’EPFR justifie avoir consigné une somme de 39.900 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, suivant récépissé en date du 20 juillet 2023. Par une ordonnance rendue le 18 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au vendredi 17 novembre 2023. L’EPFR a notifié cette décision à chacun des époux [K] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 octobre 2023. Le transport sur les lieux s’est effectué le 17 novembre 2023 en présence des représentants de l’EPFR et de leur conseil, des époux [K] assistés de leur conseil et de la commissaire du Gouvernement. Aux termes de son mémoire en réplique reçu au greffe le 13 mars 2024, l’EPFR demande au juge de l’expropriation de fixer le prix de la parcelle cadastrée CI [Cadastre 9] d’une surface de 5 ares bâtie d’une maison d’habitation d’une surface de 90 m² sise [Adresse 3] [Localité 20] au prix de 272.400 euros, en valeur libre, et incluant une commission d’agence d’un montant de 13.454 euros TTC. Aux termes de leur mémoire en défense, les époux [K] demandent au juge de l’expropriation de : - juger que l’EPFR est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption ; - fixer le prix de la parcelle cadastrée CI [Cadastre 9] à la somme globale de 323.454 euros en ce compris la commission d’agence de 13.454 euros ; Subsidiairement sur ce point, - fixer le prix de la parcelle cadastrée CI [Cadastre 9] à la somme globale de 306.054 euros en ce compris la commission d’agence de 13.454 euros ; - condamner l’EPFR aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Par dernières conclusions reçues au greffe le 02 novembre 2023, la commissaire du Gouvernement propose de voir fixer le prix du bien cadastré CI [Cadastre 9] au prix de 3.095,09 euros/m² soit un prix total de 281.034,17 euros (3.095,09 euros x 90,80 m²). En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. Initialement fixée à l’audience du 11décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être plaidée le 8 avril 2024. Au cours de cette audience, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation. L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la notification de la consignation Les alinéas 1er et 3 de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme prévoient que, « Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L.211-5, L.211-6, L.212-3 et L.213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. (…). A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption ». Les époux [K] demandent au juge de l’expropriation de juger que l’EPFR est réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption faute de leur avoir notifié la consignation. En l’espèce, le directeur départemental des finances publiques a, par avis du 17 avril 2023, donné au titre de la valeur du bien la somme de 266.000 euros avec une marge d’appréciation de 10 %. Par décision n° 07/2023, le montant de la consignation de Caisse des Dépôts et Consignations a été fixé 39.900 euros, ce qui correspond bien à 15 % de l’évaluation du directeur départemental des Finances Publiques. Par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue au greffe le 13 mars 2024, l’EPFR a justifié avoir consigné la somme de 39.900 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, suivant récépissé de la Caisse en date du 20 juillet 2023. L’effectivité de la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations a été notifiée par lettres recommandées avec accusé de réception à M. [K] le 25 août 2023 et à Mme [K], le 24 août 2023. Ainsi, l’EPFR justifie, d’une part, avoir consigné 15 % de l’évaluation faite par le Directeur départemental des finances publiques de la Réunion auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et, d’autre part, avoir notifié ladite consignation aux défendeurs dont le bien est préempté ainsi qu’à la juridiction de l’expropriation saisie, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la saisine. Le prix sera donc fixé par la juridiction de l’expropriation en application des dispositions de l’article L.213-4, premier alinéa, du code de l’urbanisme, l’EPFR n’étant pas réputé avoir renoncé à l’acquisition du bien. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande des époux [K], celle-ci étant sans objet. Sur la demande en fixation du prix Selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption, ou le délégataire, peut exercer son droit de préemption à un prix autre que celui mentionné dans la Déclaration d’intention d’aliéner. Le propriétaire peut alors accepter ou refuser de céder son bien au prix offert. A défaut d’accord amiable entre les parties, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Aux termes de l’article R.213-11, 1er alinéa, du code de l’urbanisme, « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (...). A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…) ». Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme. L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation. Toutefois, l’article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L.331-2 du code de l’expropriation. Sur la description du bien Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ». Lorsqu’il s’agit d’une préemption, dès lors qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est rendue, la consistance des biens s’apprécie, selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, « à la date de la décision de première instance », soit à la date du présent jugement en fixation du prix. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation. En l’espèce, la parcelle cadastrée CI [Cadastre 9] a une contenance cadastrale de 500 m² dont 90,80 m² habitable sur un terrain relativement plat non enclavé et accessible depuis la voie publique. Faisant partie du lotissement dit [Localité 16], elle se situe au sein d’une zone urbanisée, dans le quartier [Localité 13] en centre-ville du [Localité 20], soit donc à proximité des commerces et de toutes commodités, outre les écoles et administrations. Il ressort du procès-verbal de transport judiciaire sur les lieux en date du 17 novembre 2023 que la maison d’habitation, édifiée selon le cadastre en 1989 sur la parcelle, est non mitoyenne, composée de 4 pièces (salon et 3 chambres) avec jardin, et qu’elle est libre de toute occupation. L’accès à l’habitation se fait par un portail automatique donnant sur une allée bétonnée courant jusqu’à la maison et au garage. La maison est entourée par trois côtés d’un jardin, d’environ 330 m² avec arbres fruitiers et un petit abris. Un portillon donne accès à une servitude débouchant sur la [Adresse 17] à pied, une fosse septique est présente à l’arrière de la maison. L’entrée dans la maison se fait depuis la terrasse située à l’avant, d’environ 15 m², carrelée, avec un garde-corps en bois, un plafond en bon état équipé d’une gouttière et une autre terrasse couverte d’environ 28 m² existe à l’arrière de la maison. La maison, entièrement carrelée, présente un salon d’environ 34 m² avec plafond peint comportant des luminaires intégrés en bon état, trois porte-fenêtres en bois et une fenêtre en bois, le tout en simple vitrage. Le salon donne accès à la cuisine intégrée en bon état, refaite en 2018, avec plafond en lambris et spots intégrés, fenêtres sécurisées et porte coulissante en verre trempé qui donne sur la varangue arrière. Deux chambres d’environ 12 m² sont situées à l’avant de la maison avec fenêtre en bois et volet, plafond peint en bon état excepté une trace au niveau de la fenêtre dans la première chambre, par manque a priori d’aération. La salle d’eau de 6 m², refaite il y a 5 ans, est en bon état, avec un sol en béton ciré, murs carrelés, douche à l’italienne, lavabo double vasques, plafond peint avec lumières intégrées avec aération par jalousies à barreaux, le tout en bon état. Un WC récent sur une surface d’environ 1,8 m² en bon état avec murs carrelés et aération par jalousies à barreaux. Une troisième chambre de 10,8 m² se situe au fond de l’habitation, identique aux deux autres. Le garage, d’environ 17 m², sert aussi de buanderie ; il dispose d’une porte automatique avec volet roulant. Il offre un accès aux combles par un escalier en bois débouchant sur une mezzanine d’environ 2m de hauteur avec tôle apparente et murs en crépis. Lors du transport, M. [K] indique que la plomberie et le tableau électrique ont été refaits en 2018 et que cette même année, la fosse septique a été vidangée. Les diagnostics techniques ne sont pas fournis. Le bien à usage d’habitation est libre de toute occupation et location. Les époux [K] indiquent avoir acquis cette maison construite en 1985 dans un certain état de vétusté et avoir entrepris de nombreux travaux de rénovation, comprenant les circuits complets de la plomberie et de l’électricité, la pose de carrelage sur toute la surface, de faïence murale, la mise en peinture de toute la maison, intérieur comme extérieur, l’installation de climatiseurs, le remplacement de la cuisine équipée, la rénovation entière de la salle d’eau, du terrassement et de l’aménagement de places de parking et l’installation d’un portail automatique. La commissaire du gouvernement considère que la maison de forme rectangulaire, de plain-pied, de 25 mètres de longueur sur 20 mètre de largeur, construite en 1989 selon cadastre, en dur sous tôle, soit il y a plus de 30 ans a bénéficié de rénovations, qu’elle est entièrement carrelée, avec cuisine et salle d’eau rénovées, trois chambres, huisseries en bois, double sanitaires et un salon donnant sur les deux varangues, l’une carrelée est habillée d’un garde-corps contrairement à la seconde en dalles de béton ouverte sur jardin. Elle indique que la maison est dans un très bon état d’entretien, entièrement rafraîchi avec peintures intérieures et extérieures. Elle précise que le terrain est clôturé, qu’il dispose d’un portail électrique, et qu’il est doté d’un double accès via une servitude de passage sur la [Adresse 17] et sur l’[Adresse 15] sur sa borne Sud. Une allée bétonnée donne sur le garage disposant d’une fermeture par volet roulant et offre un accès à une mezzanine. Le jardin est arboré, partiellement gazonné avec des zones de graviers ou de béton. Elle conclut que le tout est dans un très bon état général. Sur l’usage effectif de la parcelle Sur la date de référence Les articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme dispose que « lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation du prix du bien préempté. S’agissant de la date de référence, le bénéficiaire de la préemption se réfère à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Les époux [K] n’ont adressé aucun mémoire à ce titre. La commissaire du gouvernement indique, en application des articles L.211-1, L.211-5, R.213-11 alinéa 1, L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la date de référence est en l’espèce celle du PLU de la commune du [Localité 20] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 8 décembre 2018. En l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement. La parcelle CI [Cadastre 9] dont il s’agit est classée dans la zone UC au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune du [Localité 20]. La date de référence est, en l’espèce, celle de l’opposabilité du PLU de la commune du [Localité 20] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 08 décembre 2018. Sur la détermination du prix Il convient de déterminer le prix le plus probable auquel pourrait se vendre à l’amiable le bien préempté sur le marché immobilier de la commune et du quartier où il est implanté. La maison à évaluer se trouve dans un très bon état général, malgré sa construction ancienne, ce, en raison des rénovations accomplies, ce qui doit être retenu par la juridiction pour l’évaluation du bien préempté. En outre, le bien dispose d’un jardin arboré avec deux terrasses situées à l’avant et à l’arrière de la maison et d’un garage doté d’une mezzanine dans les combles. La propriété, située en coeur de ville, dispose de surcroît de deux accès à la voie publique, dont un par servitude. Les parties ne produisent pas d’élément concernant une évolution de la consistance du bien préempté postérieurement à la visite judiciaire des lieux. Aux termes de leurs mémoires, les parties comparantes emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison, laquelle consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement...) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local. Il convient donc de comparer le présent bien à des transactions récentes, de même nature, dans une zone la plus proche possible de la parcelle à évaluer, et non des cessions concernant des biens construits il y a plus de 30 ans sans rénovation. Il est à rappeler que l’estimation des biens faite par le service des domaines ne lie ni la commissaire du gouvernement, partie au procès, ni le juge qui apprécie souverainement l’indemnité revenant au propriétaire en fonction des éléments intrinsèques du bien avec des éléments de comparaison. La surface habitable du bien est de 90,80 m². En effet, si l’EPFR indique dans son dispositif, 90 m², il s’agit d’une simple erreur de plume car il mentionne précisément bien dans ses motifs (page 7) et dans son calcul revalorisé (page 8) une surface habitable de 90,80 m², surface retenue par les époux [K] et le commissaire du gouvernement et qui sera donc ici retenue. Selon la méthode comparative avec terrain intégré, l’évaluation du bien doit se faire selon des termes de référence constitués par des transactions récentes de biens. L’EPFR dit écarter les deux autres termes de comparaison du commissaire du gouvernement, soit CK [Cadastre 1] et EI [Cadastre 5], en ce que ces mutations visent des biens éloignés qui, bien que situés en zone UC, contrairement aux 3 des 4 termes de comparaison proposés par les époux [K], ne sont pas implantés dans le même secteur géographique que le bien litigieux, et distante de plus de 500 mètres pour le bien cadastré EI [Cadastre 5] tandis que la parcelle CK [Cadastre 1] est située dans le lotissement [Localité 13] bien plus récent que le lotissement [Localité 16], la construction datant d’ailleurs de 2010, soit nettement plus récente que le bien en question. Il indique avoir retenu pour la valorisation de la parcelle CI [Cadastre 9] un prix de 2.931,03 euros le m² soit, 90,80 m² x 2.931,03 euros = 266.137,52 euros, arrondis à 266.000 euros. Il dit faire ainsi application du prix au m² issu de la vente de la maison située en face du bien litigieux, à savoir le bien cadastré CI [Cadastre 8]. Il souligne que les termes de comparaison retenus par les époux [K], justifiant selon eux une base de 3.440,73 euros le m², devront être écartés comme portant sur des biens ne faisant pas l’objet du même zonage que le bien en cause et s’avèrent dès lors, non comparables. Il précise que si les défendeurs rejettent la comparaison avec le bien cadastré CI [Cadastre 8] au motif qu’il ne présente pas les même caractéristiques que le leur, les travaux réalisés par les époux [K] constituent des travaux d’amélioration et de confort dont il ne saurait être déduit que le terme de référence serait à écarter. Il conclut cependant que la circonstance des travaux pourrait justifier une valorisation à hauteur de 272.400 euros soit, 3.000 euros/m² x 90,80 m²), frais d’agence de 13.454 euros TTC compris, prix qu’il demande au juge de fixer. Les époux [K] indiquent que si l’évaluation par la commissaire du gouvernement de la parcelle CI [Cadastre 8] semble pertinente comme située en face de leur bien, et dont la vente est récente (2020) avec une surface de terrain et de bâti équivalente, vendu pour 255.000 euros soit 2.931,03 euros le m², ils soulignent que ce bien était vétuste et non rénové contrairement à leur maison, si bien qu’ils considèrent cette évaluation comme non pertinente. Ils estiment, en revanche, que le terme de comparaison concernant la parcelle CI [Cadastre 10], écartée par la commissaire du gouvernement, doit être prise en compte malgré l’année de construction (1965) et l’absence de garage. Ils font valoir que l’agence Koytcha Immobilier, qu’ils ont mandatée, a retenu 3 termes de comparaison concernant : - une maison de type T5 de 1983, cadastrée CL [Cadastre 6], de 97 m² habitable, sur une parcelle de 1.000 m² environ soit, 3.814 euros/m², - une maison de type T3 de 1983, cadastrée BX [Cadastre 7], de 101 m² habitable, sur une parcelle de 581 m² environ soit, 3.603 euros/m², - une maison de type T4 de 1972, cadastrée BX [Cadastre 4], de 90 m² habitable, sur une parcelle de 653 m² environ soit, 3.888 euros/m², pour un prix moyen de 3.768 euros/m². Ils disent ajouter à ces termes, la parcelle CI [Cadastre 10] d’une surface non bâtie de 494 m², et bâtie de 80 m² de 1965, comprenant 3 chambres et terrasse, vendue le 21 avril 2022, au prix de 348.480 euros soit, 4.356 euros/m² alors qu’elle date de 1965. Ils précisent que selon les termes de comparaison n° 1, 2, 3 et 4 retenus par le commissaire du gouvernement concernant les parcelles CK [Cadastre 1], CI [Cadastre 8], EI [Cadastre 2] et EI [Cadastre 5] qu’ils reprennent à leur compte, le prix moyen à retenir est de 3.440,73 euros/m². La commissaire du gouvernement a examiné 14 cessions de maisons entre le 1er juin 2020 et le 30 juin 2023, pour une surface habitable comprise en 80 et 120 m², situées dans un rayon d’un kilomètre de la parcelle CI [Cadastre 9]. Si elle avait retenu au départ 4 termes de comparaison dont la parcelle EI [Cadastre 2] cédée le le 17 mai 2022, située en zone UC du PLU, d’une surface cadastrale de 530 m², sise [Adresse 19], de forme rectangulaire supportant une maison de type T4 construite en 1995 sous tôles, d’une surface habitable de 97 m², située à 480 mètres environ de la parcelle CI [Cadastre 9] et vendue 250.000 euros soit, 2.577,32 euros/m² alors que le bien a été construit en 1995, elle l’a éliminée ensuite des termes finaux pour retenir : - la parcelle CK [Cadastre 1] cédée le 24 juin 2021, classée en secteur UC du PLU du [Localité 20], [Adresse 14], d’une surface cadastrale de 491 m², de forme rectangulaire supportant une maison sous tôle de plein pied d’une surface habitable de 85 m², dans le lotissement [Localité 13], située à 460 m² de la parcelle CI [Cadastre 9] et vendue 270.000 euros soit, 3.176,47 euros/m2, - la parcelle CI [Cadastre 8] cédée le le 20 août 2020, située en zone UC du PLU, d’une surface cadastrale de 531 m², sise [Adresse 17] avec accès selon le vendeur à l’[Adresse 15], formant un lot du lotissement [Localité 16], de forme en L supportant plusieurs constructions édifiées en 1985 pour une surface habitable de 87 m², située en face de la parcelle CI [Cadastre 9] et vendue 255.000 euros soit, 2.931, 03 euros/m2, laquelle fait consensus entre les parties pour être retenue, - la parcelle EI [Cadastre 5], selon vente conclue entre des particuliers et la commune du [Localité 20] le 16 septembre 2022 dans le cadre d’une préemption, située en zone UC du PLU, d’une surface cadastrale de 527 m², sise [Adresse 18] dans le quartier [Localité 21], de forme rectangulaire, supportant une maison édifiée en 1989 de type T5 avec une surface habitable de 99 m², située à 585 mètres de la parcelle CI [Cadastre 9] et vendue 314.600 euros soit, 3.177,78 euros/m². Les termes de comparaison proposés par les époux [K] concernant les parcelles cadastrées CL [Cadastre 6], BX [Cadastre 7] et BX [Cadastre 4] doivent être considérés comme non pertinents comme ne faisant pas partie de la zone UC du PLU de la commune du [Localité 20]. La parcelle cadastrée CI [Cadastre 10] qu’ils allèguent, non retenue par la commissaire du gouvernement, concerne un bâti de type SATEC qui ne comprend ni terrasse - alors que le bien objet de la procédure en comporte deux, ni garage et dont l’année de sa construction est très ancienne (1965) contre 1985 pour le bien en question qui lui est entièrement rénové. Ce terme n’est donc pas davantage pertinent. En conséquence, les termes de comparaison des époux [K] seront écartés. Si la parcelle cadastrée CI [Cadastre 8] est retenue comme pertinente par les parties et si elle l’est eu égard à son immédiate proximité avec la parcelle CI [Cadastre 9], comme située juste en face, elle ne saurait en revanche constituer le seul terme de comparaison à retenir en ce qu’elle supporte plusieurs constructions mais surtout parce que le bâti sur la parcelle CI [Cadastre 9] a fait l’objet d’une rénovation, qui doit être prise en compte. Ainsi, le terme de comparaison retenu par la commissaire du gouvernement s’agissant de la parcelle CK [Cadastre 1], que l’EPFR demande de rejeter comme comportant une construction bien plus récente, a toute sa pertinence car, précisément, il permet de prendre en compte l’amélioration tirée de la rénovation du bien litigieux, ce que la parcelle CI [Cadastre 8] n’offre pas à elle seule. Si l’EPFR demande au juge de ne pas retenir à titre d’éléments de comparaison les parcelles EI [Cadastre 2] et EI [Cadastre 5], comme trop éloignées du bien en question, il convient de relever qu’en définitive, la commissaire du gouvernement n’a pas retenu la parcelle EI [Cadastre 2], que la parcelle EI [Cadastre 5] se situe à 585 m de la parcelle CI [Cadastre 9], ce qui ne peut être considéré comme un éloignement très important ce d’autant que le bien se situe dans la même zone UC du PLU et qu’il a fait, en outre, l’objet d’une préemption. Si la parcelle et la surface habitable sont légèrement plus grandes, et s’il n’y a pas de garage, le bien comporte beaucoup de similitudes dans sa composition avec le bien litigieux avec une année de construction très proche. En conséquence, le terme de comparaison retenu par l’EPFR est pertinent mais insuffisant. Les termes de comparaison proposés par la commissaire du gouvernement au titre des parcelles CK [Cadastre 1], CI [Cadastre 8] et EI [Cadastre 5], sont pertinents comme faisant ressortir un prix au mètre carré homogène, pour un prix moyen retenu à hauteur de 3.095,09 euros le m² pour des constructions situées en centre-ville et proches voire très proches du bien dont s’agit, dans la zone UC du PLU de la commune du [Localité 20], et supportant une construction avec des éléments et surfaces similaires. Il résulte de tout ce qui précède que le prix de la parcelle CI [Cadastre 9] sera fixé à la somme totale de 281.034,17 euros (3.095,09 euros x 90,80 m²). Sur les honoraires d’agence Les époux [K] sollicitent que la fixation du prix de la parcelle comprenne le montant des honoraires qu’ils disent avoir versés à l’agence, en l’espèce la somme de 13.454 euros. Ils indiquent que la DIA mentionne expressément que l’acquéreur prend à sa charge la commission de 13.454 euros de l’agence Koytcha Immo. Si les époux [K] n’en justifient pas, force est de relever que dans le dispositif de ses écritures l’EPFR demande au juge de fixer un prix pour la parcelle CI [Cadastre 9] incluant la commission d’agence d’un montant de 13.454 euros TTC. Il y a donc lieu de dire que le paiement des honoraires d’agence immobilière sera à la charge de l’EPFR. Sur les autres demandes L’équité commande d’allouer aux époux [K] une somme au titre des frais non répétibles qu’ils ont dû engagés pour faire valoir leur droit en justice mais qu’il convient de les réduire à de plus justes proportions. L’EPFR sera condamné à payer aux époux [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. L’EPFR supportera, en outre, les dépens de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de [Z] [K] et [G] [N] [S] [W] épouse [K] tendant à juger que l’Etablissement public foncier de la Réunion est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption, celle-ci étant sans objet ; FIXE à la somme de 281.034,17 euros (deux cent quatre-vingt-un mille trente quatre euros et dix-sept centimes) le prix d’acquisition de la parcelle appartenant à [Z] [K] et [G] [N] [S] [W] épouse [K], située [Adresse 3] sur la commune du [Localité 20] à la Réunion, parcelle bâtie et cadastrée Section CI n° [Cadastre 9] d’une contenance de 500 m² dont 90,80 m² de surface habitable ; DIT que le paiement des honoraires d’agence immobilière est à la charge de l’Etablissement public foncier de la Réunion ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de la Réunion à payer à [Z] [K] et [G] [N] [S] [W] épouse [K] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de la Réunion aux dépens de la présente procédure. La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION