Cour d'appel, 28 juin 2023. 21/00856

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 28 JUIN 2023 N° RG 21/00856 N° Portalis DBVE-V-B7F-CCTG JJG - C Décision déférée à la Cour : Jugement Mixte, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 05 Mars 2018, enregistrée sous le n° 16/01175 [F] C/ S.D.C CENTURY 21 Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-HUIT JUIN DEUX-MILLE-VINGT-TROIS APPELANT : M. [Z], [D], [G] [F] né le 13 Janvier 1948 à [Localité 3] (ALGÉRIE) résidence [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 1] Représenté par Me Marie COLOMBANI, avocate au barreau d'AJACCIO INTIMÉ : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIF IMMOBILIER - CENTURY 21 elle-même prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Stéphane NESA, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 avril 2023, devant la cour composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Judith DELTOUR, conseillère Stéphanie MOLIES, conseillère qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 juin 2023 ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS Par arrêt du 1er février 2023, auquel il convient de se reporter pour l'exposé des faits et des prétentions des parties, le 2° section de la chambre civile de la cour d'appel de Bastia a : Rouvert les débats à l'audience du 6 avril 2023 à 8 heures 30 pour remise des pièces visées au bordereau de communication de M. [Z] [F] et, le cas échéant, pour recueil d'observations sur l'absence au dossier des pièces communiquées, Réservé les demandes au fond et les dépens. Le 6 avril 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 28 juin 2023. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE Pour statuer comme ils l'ont fait, les premiers juges ont considéré que le syndic avait bien obtenu du syndicat des copropriétaires mandat pour ester en justice en son nom à l'encontre de M. [F], que l'action intentée n'était pas prescrite, les événements donnant lieu aux poursuites n'ayant été découverts que le 7 juin 2010 pour un acte introductif d'instance du 17 octobre 2017 et que, compte tenu des descriptions contradictoires par les parties d'une même réalité, il y avait lieu d'organiser une expertise judiciaire et dans l'attente de réserver les demandes et les dépens. * Sur la capacité du syndic d'ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires L'appelant fait valoir que le syndic n'avait pas la capacité pour agir en justice n'ayant pas respecté les dispositions de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 30 avril 2015 en ce que cette dernière encadrait cette autorisation «dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale» alors que l'acte introductif d'instance est du 17 octobre 2016, soit largement postérieur au délai autorisé, délai rendant nul l'acte délivré consécutivement le jugement prononcé le 5 mars 2018. L'intimé fait valoir que le délai mentionné était le délai de recours légal contre les résolutions de l'assemblée générale et non un délai pour ester en justice pour lequel l'autorisation donnée est claire et que cette volonté d'ester en justice a été réitérée lors de l'assemblée générale du 18 juillet 2017 en sa résolution 14 sans l'encadrer dans un délai et prévoyant une demande d'astreinte. En l'espèce, les termes de la résolution n°20 du 30 avril 2015 sont clairs et ne peuvent prêter à interprétation quoiqu'en écrive l'intimé, son syndic avait uniquement deux mois pour ester en justice à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et, en conséquence, lors de la délivrance de l'acte introductif d'instance, le 17 octobre 2016, il n'avait pas capacité pour ce faire. Cependant, il est constant que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement, a posteriori, autoriser le syndic à agir, autorisation pouvant intervenir même en cause d'appel avec cette seule limitation que l'autorisation intervienne avant que la juridiction saisie n'ait statué, comme en l'espèce, la nouvelle autorisation étant du 18 juillet 2017 et le jugement entrepris du 5 mars 2018. Il faut aussi que la régularisation intervienne avant que l'action soit prescrite, prescription qu'invoque l'appelant. Il convient donc d'examiner aussi en suivant ce moyen. *Sur la prescription de l'action L'appelant fait valoir que les travaux qui lui sont reprochés ayant été autorisés en juillet 2000 l'action intentée en 2016 à son encontre est prescrite, ce que l'intimé conteste précisant n'avoir été informé des actes de l'appelant qu'à compter du mois de juin 2010. Il ressort des pièces versées au débat que, dès le 5 juillet 2000, M. [Z] [F] a informé le syndic et sollicité son autorisation pour la réalisation de travaux dans deux pièces de 9 m² chacune environ -pièce n°3 de son bordereau- aux fins d'ouverture par le biais d'une fenêtre ou d'une porte-fenêtre, courrier dans lequel il se plaint d'infiltrations d'eau en plafond provenant de la terrasse située au-dessus de ces deux zones. La réception de ce courrier le 6 juillet 2000 n'est nullement niée par l'intimé qui fait valoir ne pas avoir été informé de la création de deux chambres, ce qu'il n'aurait découvert qu'en juin 2010 à la suite d'un dégât des eaux. M. [Z] [F] fait valoir son bon droit, se prévalant de l'autorisation qu'il a obtenue et du fait qu'il a toujours été transparent quant aux travaux réalisés s'appuyant sur : -la déclaration de travaux non datée -pièce n°7 de son bordereau- portant sur l'«Aménagement de deux pièces du sous sol de 9,40 m² chacune l'une en pièce noire l'autre éclairée par une ouverture en façade Est 230x95 existantes (1965) partiellement fermées en 1989», -l'arrêté de la commune d'Ajaccio du 23 août 2000 accordant l'autorisation de procéder aux travaux d'«Aménagement de deux pièces + fenêtre», -l'information datée du 19 juillet 2000 donnée aux copropriétaires de ce qu'un compromis avait été trouvé «sur la construction d'une fenêtre aux dimensions de 1 m 30 sur 95 en verre dormant imprimé» et -l'affiche destinée aux résidants de la copropriété les informant de l'autorisation donnée à «Monsieur [F] à entreposer une bétonnière et du sable sur l'emplacement du parking durant la durée de ses travaux, soit : Du jeudi 24 août au 26 août 2000». L'intimé ne conteste pas avoir été informé de travaux et avoir donné toutes les autorisations produites dans le débat. Cependant, à aucun moment, il ne ressort de ces différentes pièces que le syndic a donné l'autorisation de la réalisation de deux chambres à la place des deux pièces qualifiées de «noire» et «d'éclairée» par l'appelant alors que seul des travaux portant sur la pose d'une fenêtre ont été évoqués, le fait qu'une bétonnière et du sable ont été entreposés sur le parking de la copropriété étant parfaitement compatible avec ce type limité de travaux, de plus uniquement prévus sur trois jours. Contrairement à ce qu'il affirme, M. [Z] [F] ne démontre nullement avoir détaillé la matérialité des travaux et, notamment, qu'il portait sur la création de deux chambres. De plus, s'agissant de travaux intéressant toute la copropriété, seule une assemblée générale aurait pu les autoriser et pas seulement le syndic qui n'est que le mandataire du syndicat des copropriétaires et n'est en rien décisionnaire. Ce n'est qu'en juin 2010 à la suite d'un dégât des eaux dont s'est plaint l'appelant, provenant de la terrasse du fonds situé au-dessus des deux pièces aménagées par l'appelant que l'intimé a su qu'il s'agissait en fait de deux nouvelles chambres agrandissant le lot de copropriété, le tout réalisé, selon lui, sans la moindre autorisation valable. Il est constant que le délai de prescription court à compter de la connaissance de l'événement, soit en l'espèce du mois de juin 2010 et non à compter de la réalisation des travaux en juillet 2000. En conséquence, en faisant délivrer l'acte introductif d'instance le 16 octobre 2016, le syndicat des copropriétaire ne peut se voir opposer la moindre prescription de son action et par là-même son absence de capacité à ester en justice. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ces points. * Sur la qualification de l'espace litigieux M. [Z] [F] fait valoir que les travaux qu'il a effectués l'ont été sur une zone morte -page n°10 de ses dernières écritures-, qu'il ne s'agit nullement de vide-sanitaire comme les premiers juges l'ont retenu à tort, mais d'un espace qu'il a aménagé qui ne figure pas sur les plans de la copropriété, s'agissant d'une zone qui n'est pas définie parce qu'inexistante et que ce n'est pas une partie commune de la copropriété, ne figurant ni au plan ni au règlement de copropriété, mais une partie privative n'ayant aucune utilité pour la copropriété et accessible qu'à lui seul, sollicitant subsidiairement un transport sur les lieux et encore plus subsidiairement une médiation. L'intimé s'oppose à cette vision de la réalité syndicale, précisant que la zone objet du litige est bien une partie commune aménagée clandestinement par l'appelant qui ne paye aucune charge pour cette extension de son lot, qu'il n'y a eu aucun transfert de propriété, mais uniquement un accord verbal du syndic, non validé en assemblée générale, pour réaliser une seule ouverture, autorisation sollicitée par M. [Z] [F] démontrant à elle seule que ce dernier n'agissait pas dans les limites de son lot et que l'expertise diligentée pour déterminer notamment «la nature des travaux nécessaires aux fins de remise en état primitif des lieux et chiffrer le coût des travaux de remise en état» est justifiée, le jugement devant être confirmé sur ce point. En l'espèce, il résulte des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;...». Le règlement de copropriété -pièce n°9 de l'appelant- dans le A de la partie III, relative aux parties communes et parties privatives, du chapitre II, consacré à la désignation et à la division de l'immeuble, dans son article 4 définit les parties communes comme suit : ce «sont celle qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des propriétaires. Elles comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un appartement et de ses dépendances et notamment : la totalité du sol de l'immeuble...et les cent millièmes correspondants de l'ensemble du terrain sur lequel est édifié le Groupe d'habitations...». Il ressort des pièces et écritures des parties que la zone litigieuse est située sous la terrasse d'un autre copropriétaire et, comme l'écrit M. [Z] [F], en page n°5 de ses écritures, «Que cet espace n'existait pas, que le concluant l'a créé en faisant une ouverture dans son placard et creusé la roche pour installer les pièces. Que cet espace à l'origine était clos, qu'il n'est pas accessible autrement que par l'appartement du concluant et aucun réseau ne traverse cet espace». Ainsi, M. [Z] [F] reconnaît, qu'à côté de son lot, se trouvait une partie rocheuse qu'il a excavée en creusant le sol de la copropriété sous celle-ci, pour se situer en-dessous d'une terrasse incluse dans le bâti commun. L'article 1383-2 du code civil dispose notamment que «L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté...» En l'espèce, en reconnaissant avoir creusé la roche, donc le sol, sous la copropriété qui, de par la loi et le règlement de copropriété, appartient à celle-ci et en constitue une partie commune, M. [Z] [F], sans la moindre nécessité d'un transport sur les lieux, reconnaît occuper et avoir effectué des travaux sur une partie commune. La qualité de partie commune de la zone litigieuse n'est pas contestable et le fait qu'elle ne soit accessible et utile qu'à l'appelant n'est d'aucune importance, cette situation résultant de son seul fait, à savoir le creusement dans le sol de la copropriété pour créer deux pièces qu'il a transformées, sans la moindre autorisation d'une assemblée générale ou le moindre transfert de propriété, en deux chambres qu'il a annexées en les privatisant en les ajoutant à son lot, sans pour autant modifier ses tantièmes de copropriété, et ce, au détriment de l'ensemble de la copropriété, cette situation n'étant pas préexistante mais créée par son action. Il en résulte qu'en occupant sans aucun droit une zone incluse dans les parties communes, M. [Z] [F] se doit, sans aucune nécessité d'une expertise judiciaire, de restituer celle-ci à la copropriété. Or, celle-ci ne sollicitant que la confirmation du jugement entrepris et donc l'organisation de l'expertise judiciaire et non, même en subsidiaire, comme en première instance, la remise en état sous astreinte, il n'appartient pas à la cour d'aller au-delà de sa demande, ces demandes n'ayant pas été reprises dans le dispositif des conclusions déposées qui seul en application de l'article 954 du code civil saisit la cour. Il convient donc d'infirmer le jugement entrepris sur l'expertise judiciaire organisée et compte tenu du fait que l'intimé indique que les parties, sans être contredit, ont tenté de trouver à l'amiable une solution à leur litige pendant six années avant l'introduction de la présente procédure, il est illusoire de penser qu'une médiation judiciaire est possible. Il convient donc de débouter l'appelant de cette demande en renvoyant les parties à respecter leurs droits respectifs et à tenter de trouver, dans le respect de la loi, un compromis les satisfaisant toutes les deux. * Sur les abus de droit et de majorité dont ferait preuve le syndicat des copropriétaires et la discrimination et la rupture d'égalité entre copropriétaires qui en découleraient M. [Z] [F] fait état de ce que l'appelant agirait systématiquement contre lui en justice sans examiner le bien-fondé de ses doléances et, notamment, en ce que de nombreux copropriétaires violeraient le règlement de copropriété, sans pour autant, comme ses voisins les consorts [H] et [S], être inquiétés, le premier ayant, selon lui, créé une pièce supplémentaire dans son lot tout en s'appropriant des parties communes avec l'aval du syndic, ce que son adversaire nie. Pour justifier des comportements reprochés au syndicat des copropriétaires, l'appelant se fonde sur des photographies qui, hors contexte, ne permettent pas à la cour de vérifier la réalité des griefs exposés qui sont uniquement affirmés et non démontrés. Ces moyens inopérants sont rejetés * Sur l'usucapion et le droit d'usage exclusif revendiqués par M. [Z] [F] sur la zone litigieuse M. [Z] [F] revendique une possession de 20 ans pour faire valoir son droit de propriété sur la zone litigieuse. Cette usucapion ne peut être que celui de l'alinéa 1er de l'article 2272 du code civil, à défaut de juste titre. Or, nonobstant que, par sa simple demande d'autorisation de travaux présentée au seul syndic, M. [Z] [F] en 2000 a reconnu qu'il n'agissait pas à titre de propriétaire, le délai incompressible de 30 ans résultant des dispositions de l'article précité, par la revendication sur vingt ans d'une occupation, reconnaît explicitement ne pas remplir les critères légaux de la prescription acquisitive. Il y a donc lieu de rejeter ce moyen totalement inopérant. Il en va de même en ce qui concerne la demande de reconnaissance d'un droit de jouissance exclusif qui est affirmé et nullement démontré quant à son fondement, la cour n'ayant pas vocation à pallier la carence d'une partie dans sa démonstration. Cette demande est rejetée. * Sur la demande de prononcé d'une amende civile M. [Z] [F] sollicite que son adversaire soit condamné à payer une amende civile de 3 000 euros. L'échec de M. [Z] [F] en appel quant à la reconnaissance de son droit sur la zone litigieuse justifie le débouté de cette demande d'amende civile portée devant la cour. * Sur la demande de dommages et intérêt présentée par M. [Z] [F] en réparation de son préjudice M. [Z] [F] sollicite une somme de 3 000 euros en réparation du préjudice que lui cause la présente procédure. Or, il est acquis que M. [Z] [F] occupe sans aucun droit une partie des parties communes de la copropriété et que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a intenté une action à son encontre. Il convient donc de rejeter comme infondée la demande de dommages et intérêts présentée. * Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile S'il est équitable de laisser à la charge de M. [Z] [F] les frais irrépétibles qu'il a engagés, il n'en va pas de même pour le syndicat des copropriétaires ; en conséquence, il convient de débouter l'appelant de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à l'intimé la somme de 3 000 euros à ce titre. En ce qui concerne les dépens, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de l'appelant qui se doit d'en assumer l'entier paiement. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Vu l'arrêt avant-dire droit du 1er février 2023, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle organisant une expertise judiciaire, Y ajoutant, Reconnaît le caractère de partie commune de la résidence [Adresse 4] à [Localité 1] à la zone litigieuse entre les parties, Déboute M. [Z] [F] de sa demande d'usucapion et de droit de jouissance exclusif sur la zone litigieuse, Déboute M. [Z] [F] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 1] de leur demande d'expertise judiciaire et M. [Z] [F] de sa demande de médiation judiciaire, Déboute M. [Z] [F] de sa demande de prononcé d'une amende civile, de celle portant paiement de dommages et intérêts et de celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Z] [F] au paiement des entiers dépens, sans bénéficie des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction au profit de Me Stéphane Nesa, avocat, Condamne M. [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 1] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic la S.A.R.L. Actif immobilier century 21, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT