Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/01076

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 24/01076 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7NT JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025 DEMANDEUR : M. [Z] [W] [Adresse 10] [Localité 9] représenté par Me Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE, la SELARL d’avocats inter-barreau ( Lille Nantes Paris Rennes Bordeaux Lyon ) Cornet Vincent Segurel (CVS - Me Amélie POULAIN) DEFENDEURS : M. [S] [Y] [Adresse 6] [Localité 8] représenté par Me Faten CHAFI - SHALAK, avocat au barreau de LILLE Aide juridictionnelle totale numéro 2021/004808 délivrée par le BAJ de Lille en date du 30 avril 2021 La S.E.L.A.R.L. OFFICE NOTARIAL [U], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE Mme [X] [U] [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice-Présidente GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Mars 2024. A l’audience publique du 06 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 Février 2025. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 25 Février 2025 par Leslie JODEAU pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Par actes d’huissier du 23 septembre 2021, M. [Z] [W] a fait assigner M. [S] [Y], Mme [X] [U] et la SELARL Etude [U] notaires devant le tribunal judiciaire de Lille. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, M. [W] demande au tribunal de : Vu les articles 1240 et suivants du code civil, Vu l’article 1603 du même code, - Condamner in solidum M. [Y], Mme [U] et la société [U] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; - Débouter M. [Y], Mme [U] et la société [U] de l’ensemble de leur demande, fins et conclusions ; - Condamner solidairement M. [Y], Mme [U] et la société [U] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers frais et dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 13 décembre 2022, M. [Y] demande au tribunal de : Vu les articles 56, 58, 127 et 750-1 et suivants du code de procédure civile, Vu l’article 1231 du code civil, Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile, A titre principal : - Déclarer irrecevables les demandes de M. [W] ; - Débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; En tout état de cause, à titre reconventionnel : - Condamner M. [W] à lui verser les sommes de : - 6 175 euros au titre du remboursement des taxes foncières pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, - 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Condamner M. [W] à “verser à M. [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de Me Faten Chafi-Shalak” ; - Le condamner aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022, Mme [U] et la société [U] demandent au tribunal de : - Rejeter les prétentions, fins et conclusions de M. [W] en tant qu’elles sont dirigées à leur encontre ; l’en débouter ; - Le condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Le condamner aux entiers dépens ; Subsidiairement, Vu l’article 514 du code de procédure civile, - Ecarter l’exécution provisoire de droit. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Liminairement, il doit être précisé que l’objet du litige a évolué en cours d’instance. Alors que M. [W] entendait initialement obtenir principalement de M. [Y] qu’il procède à l’acquisition de la parcelle cadastrée section NN n°[Cadastre 2] à [Localité 14] et à la publication de cette acquisition afin que l’acte de vente conclu entre eux le 17 juillet 2015 puisse être enfin lui-même publié au service de la publicité foncière, la difficulté a été levée en cours d’instance. Un acte rectificatif a pu être dressé le 5 août 2022, postérieurement à l’assignation. Les demandes de M. [W] ont ainsi été réduites à une demande indemnitaire. Sur la responsabilité du notaire : L’article 1240 du code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” En l’espèce, depuis 1979, la transmission des parcelles litigieuses au [Adresse 5] à [Localité 14] ne s’est pas faite sans heurt. Le notaire produit les différents actes translatifs, desquels il ressort que : - par acte du 7 février 1979, la société Les Habitations économiques du Nord a attribué cette maison aux consorts [T] [A] (PC notaire 1) ; - un remaniement cadastral est intervenu le 27 décembre 1984 faisant que la parcelle C [Cadastre 4] est devenue NN[Cadastre 3] (PC notaire 4 : annexe correspondant à la fiche hypothécaire de l’immeuble) ; - par acte du 24 juin 1988, les consorts [T] [A] l’ont vendue à M. et Mme [V] avec la précision qu’elle était située sur les parcelles cadastrées section NN n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance respective de 35 ca et 1 a 48 ca (PC notaire 1) ; - cet acte a fait l’objet d’un refus d’enregistrement au service de la publicité foncière le 5 août 1988 (PC notaire 4 : annexe correspondant à la fiche hypothécaire de l’immeuble) ; - par acte du 20 octobre 1988, le notaire qui venait de recevoir la vente a établi une attestation rectificative selon laquelle au paragraphe désignation du bien vendu devait être supprimée la parcelle [Cadastre 2] pour 35 ca (PC notaire 2) ; - par acte du 23 décembre 2004, M. et Mme [V] ont vendu la maison à M. et Mme [Y] avec la précision que le fonds figurait à l’ancien cadastre sous la référence section C n° [Cadastre 4] et au cadastre rénové section NN n°[Cadastre 3] pour une contenance de 1 a 48 ca (PC notaire 3). Le notaire produit également un extrait du plan cadastral (PC notaire 5) qui montre que dans la [Adresse 13] les parcelles ont une forme parfaitement régulière de rectangle, qu’elles sont parfaitement alignées et que la parcelle [Cadastre 3] supportant une maison avec un jardin à l’arrière n’est accessible depuis la rue que depuis la petite parcelle [Cadastre 2]. En effet, la parcelle [Cadastre 2] est celle qui borde la rue et permet d’accéder à la maison. Les propriétés situées immédiatement à gauche comme à droite de la maison litigieuse ont une configuration exactement identique et les parties bâties sont parfaitement alignées ; elle occupent toute la largeur de chaque parcelle. Il résulte de cette configuration que, sans la parcelle [Cadastre 2], la maison sise sur la [Cadastre 3] n’est pas accessible depuis la [Adresse 13]. Elle ne l’est pas davantage par l’arrière compte tenu de constructions symétriques dans la [Adresse 12], parallèlle, les parcelles se rejoignant par les jardins. Dès lors, l’attestation notariée du 20 octobre 1988 a certes permis la publicité de la vente au fichier immobilier mais engendré un situation aberrante. C’est alors qu’est intervenue la vente litigieuse, reçue par Maître [X] [U] le 17 juillet 2015 (PC notaire 4). Cet acte avait un objet multiple. En premier lieu, il “rectifiait” la vente de 2004 par M. et Mme [V] à M. [Y], devenu veuf, en ce sens que la vente incluait la parcelle [Cadastre 2] omise, ce qui conduisait à désigner à nouveau le bien vendu comme correspondant aux parcelles cadastrées section NN n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance respective de 35 ca et 1 a 48 ca. Ensuite, l’acte portait sur la vente par M. [Y] à M. [W] de ce bien, donc des deux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Le service de la publicité foncière a refusé l’enregistrement de l’acte (PC notaire 22) pour le motif suivant : “Au fichier immobilier, l’immeuble NN[Cadastre 2] est la propriété de la société Les Habitations économiques du Nord , actuellement dénommée Vilogia Premium Il e de France.” Or il s’est avéré que la société Les Habitations économiques du Nord, renommée Vilogia Premium Ile de France (RCS Paris 457 507 002) a apporté son patrimoine dans le cadre d’une opération de fusion de mars 2020 et l’a transmis à la société Seqens accession (RCS Nanterre 582 054 565) (PC notaire 21 : annexes contenant les extraits K bis des deux sociétés). C’est dans ces circonstances que Maître [U] a reçu le 4 décembre 2020 un acte par lequel la société Seqens accession a vendu à M. [Y] la parcelle NN [Cadastre 2] au prix de 1 euro (PC notaire 21). Le service de la publicité foncière a de nouveau refusé l’enregistrement de l’acte (PC notaire 22) car les actes relatifs à l’opération de fusion n’avaient pas été régularisés. Par acte reçu par Maître [U] le 8 décembre 2021, il a été constaté le transfert d’actif immobilier en ce qui concerne la parcelle NN [Cadastre 2] à la suite de l’opération de fusion (PC notaire 30). C’est alors que Maître [U] a reçu l’acte rectificatif du 5 août 2022, tripartie entre la société Seqens accession, M. [Y] et M. [W] permettant d’inclure la parcelle NN [Cadastre 2] à la désignation du bien vendu par M. [Y] à M. [W] le 17 juillet 2015 avec la précision que la jouissance de la parcelle NN [Cadastre 2] est attachée à la propriété de la parcelle NN [Cadastre 3] depuis l’acquisition par la société Les Habitations économiques du Nord (PC notaire 35). Le service de la publicité foncière a accepté de publier la vente par la société Seqens accession à M. [Y] ainsi que la vente par M. [Y] à M. [W] le 9 août 2022 (PC notaire 37 1 et 2, actes supportant le cachet d’enregistrement et publication du SPF). Il résulte de cet historique qu’une erreur a été commise soit en 1979 lors de l’attribution de la maison par la société Les Habitations économiques du Nord aux consorts [T] [A], soit en 1984 lors du remaniement cadastral, soit encore en 1988 lorsque le notaire a dressé seul une attestation “rectificative”, et non pas un acte impliquant le consentement des parties, répondant à un refus d’enregistrement dont les motifs ne figurent pas sur la fiche de l’immeuble. Face à une situation d’incohérence, Mme [U] a reçu l’acte litigieux contenant en premier lieu la vente de la parcelle NN [Cadastre 2] sans s’assurer que M. et Mme [V] étaient désignés comme propriétaires au fichier immobilier c’est à dire sans demander au service de la publicité foncière la fiche de la parcelle [Cadastre 2]. D’ailleurs, seule la fiche de la parcelle NN[Cadastre 3] est jointe à l’acte. M. [W] considère que “la difficulté avait été bien relevée par Maître [R], notaire à [Localité 11], qui établissait une attestation rectificative le 20 octobre 1988 [...]. Cette attestation s’est révélée exacte puisque les consorts [A] [T] n’étaient pas propriétaires de la parcelle [Cadastre 2] qui était restée propriété de la société Les Habitations économiques du Nord.” Matériellement, il apparaît que l’affirmation est exacte mais ce notaire l’a fait avec les informations dont il disposait alors sans toutefois se préoccuper de la manière dont l’acquéreur pourrait arriver jusqu’à la porte de la maison sans passer sur la parcelle [Cadastre 2]. Mme [U] est le premier notaire à avoir véritablement recherché un remède à la difficulté, c’est à dire le moyen de parvenir à réunir la propriété des deux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] entre les mêmes mains, alors qu’à l’occasion des ventes précédentes de 1988 et 2004 seule la parcelle [Cadastre 3] était transmise, ce qui, compte tenu de la configuration des lieux ne faisait absolument pas sens. Cependant, la vente par M. et Mme [V] qui se pensaient très certainement propriétaires de la parcelle dont ils ont toujours eu la jouissance était vaine et l’acte du 17 juillet 2015 n’a produit son plein effet que le 5 août 2022. En ne recherchant pas qui, selon le service de la publicité foncière, était considéré comme le propriétaire de la parcelle NN[Cadastre 2], Mme [U] a commis une faute. Elle a ensuite reçu le refus motivé d’enregistrement qui a permis de remonter, certes laborieusement mais avec constance et sans que la lenteur résulte d’une quelconque insuffisance du notaire, jusqu’à l’ayant droit actuel de la société Les Habitations Economiques du Nord. Quant au préjudice et au lien de causalité avec le dommage invoqué par M. [W] consistant dans l’impossibilité de disposer de son bien, il doit être observé que ce dernier ne justifie aucunement de la moindre gène supportée entre 2015 et 2022. S’il allègue avoir été privé de la faculté de disposer du bien, il n’établit pas qu’il en aurait eu l’intention à un moment quelconque alors qu’il avait d’ailleurs mis la maison en location. A l’inverse, il explique qu’il n’a été informé de la difficulté que le 28 juillet 2021, c’est à dire lorsque M. [Y] lui a réclamé le remboursement de la taxe foncière. Il a introduit l’instance deux mois plus tard et la difficulté a été résolue en cours d’instance. C’est donc un préjudice hypothétique et qui n’est ni actuel ni certain qu’il invoque En conséquence, la responsabilité du notaire ne peut pas être engagée envers M. [W]. Sa demande indemnitaire en ce qu’elle est formée contre Mme [U] et sa société d’exercice, doit être rejetée. Sur la responsabilté du vendeur : Selon l’article 1603 du code civil : “ Il [Le vendeur] a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.” En l’espèce, il s’avère, à la date à laquelle le tribunal statue, que depuis 2015 M. [W] est propriétaire, comme il le souhaitait, des deux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par l’effet de l’acte rectificatif qui a pu être dressé et publié à l’été 2022. Il ne peut donc être constaté aucun manquement du vendeur à son obligation de délivrance. Au surplus, à supposer qu’il soit fait abstraction de l’effet rétroactif de la rectification, les motifs précédemment retenus quant au dommage invoqué sont également vrais à l’égard de M. [Y] et que M. [W] ne justifie aucunement de la moindre gène supportée entre 2015 et 2022. En l’absence de manquement à l’obligation de délivrance et en l’état d’un préjudice hypothétique la responsabiltié de M. [Y] envers M. [W] ne peut pas être engagée. Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [Y] : Concernant la taxe foncière : Il n’est pas contesté, compte tenu du refus de publication de la vente de 2015 jusqu’en 2022, que M. [Y] est demeuré destinataire des avis de taxes foncières (PC [Y] 1, 2, 3, 7 et 12) : - 2018 pour 1 253 euros, - 2019 pour 1210 euros, - 2020 pour 1 221 euros, - 2021 pour 1 221 euros, - 2022 pour 1 270 euros. Il produit des extraits de ses relevés de son compte bancaire montrant à chaque automne, au mois d’octobre, un prélèvement opéré par “direction générale de” que le tribunal comprend comme la direction générale des finances publiques du montant exact de la taxe foncière (PC 4, 5, 6, 8, et 13). Il justifie donc avoir payé la somme totale de 6 175 euros. Il invoque l’enrichissement sans cause, donc implicitement l’article 1303 du code civil : “ En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.” M. [W] ne conteste pas devoir le rembourser des sommes effectivement acquittées par M. [Y] mais dues par le propriétaire des parcelles. Il lui a déjà fait adresser le 8 mars 2024 un chèque libellé à l’ordre de la CARPA d’un montant de 4 905 euros, correspondant aux années 2018 à 2021 incluse (PC demandeur 11 et 12). Il doit être fait le constat que la taxe 2022 a été également payée par M. [Y] sans offre d’être remboursée par M. [W] alors que les pièces 12 et 13 ont été communiquées le 13 décembre 2022. De surcroît, les parties n’ont fait aucune précision sur l’encaissement effectif du chèque. En conséquence, M. [W] sera condamné à payer à M. [Y] la somme totale de 6 175 euros en deniers ou quittances. Concernant la procédure abusive : La demande repose sur l’article 32-1 du code de procédure civile : “ Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.” En l’espèce, à la date de l’assignation, la présence de M. [Y] à l’instance pour lever la difficulté relative à la publication d’acte, indispensable puisqu’elle affectait également ses droits. Il est au final tout à fait établi que M. [Y] était de bonne foi et le tribunal note qu’il s’est prêté à tous les actes auxquels il lui a été demandé de participer pour résoudre le problème. Toutefois, il n’est pas possible d’affirmer qu’en agissant en justice en 2021 pour parvenir à résoudre une difficulté qui existait depuis 2015, M. [W] aurait abusé de son droit. La demande doit donc être rejetée. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” “ [...] Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.” M. [W] a poursuivi l’instance malgré la communication de tous les actes translatifs de propriété et la publication effective de la vente litigieuse et s’est abstenu de rembourser la totalité de la taxe foncière à M. [Y]. Dès lors, il succombe et supportera donc les dépens de l’instance. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation ni au titre de l’article 700 du code de procédure civile ni à celui de l’article 37 de la loi de 1991. La distraction n’existant que pour les dépens, la demande faite par par Maître Chafi Shalak au titre des frais doit être rejetée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette les demandes indemnitaires de M. [Z] [W] formées tant contre Mme [X] [U] et la SELARL Etude [U] notaires que contre M. [S] [Y] ; Condamne M. [Z] [W] à payer à M. [S] [Y] la somme de 6 175 euros, en deniers ou quittances au titre du remboursement de la taxe foncière des années 2018, 2019, 2020, 2021, et 2022 ; Condamne M. [Z] [W] à supporter les dépens de l’instance ; Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes. Le Greffier, La Présidente,