Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Dikpeu-Eric BALE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08014 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3A22
N° MINUTE :
3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDERESSE
Madame [R] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Dikpeu-Eric BALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08014 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3A22
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 01/11/2018, ELOGIE SIEMP a donné à bail à [R] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial de 409,12 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10/05/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2263,64 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 02/10/2023 délivré à étude, ELOGIE SIEMP a fait assigner [R] [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 03/10/2023.
L'affaire était appelée à l'audience du 10/01/2024 et faisait l'objet de deux renvois avant d'être examinée à l'audience du 14/05/2024.
Le bailleur, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement de voir :
- débouter la défenderesse de ses demandes ;
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés
- ordonner l'expulsion de [R] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [B] ;
- condamner [R] [B] au paiement d'une somme provisionnelle de 2183,64 euros, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamner [R] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et charges ;
- condamner [R] [B] au paiement d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer.
Il actualise la dette locative à la somme de 1399,94 euros, mois d'avril 2024 inclus. Il donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place de délais de paiement pendant 24 mois. Subsidiairement, et en cas de diminution du montant de l'arriéré locatif, il s'oppose à la mise en place de délais de paiement.
[R] [B], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :
- avant dire droit : faire injonction au bailleur de communiquer les justificatifs des relevés de consommation individuelles d'eau chaude et d'eau froide, les tarifs des prix des prestataires, le tableau de récapitulatif et comparatif des consommations, et tous documents justificatifs tels qu'énoncés par les dispositions légales en vigueur précitées permettant de justifier des charges imputées dans la limie de 3 ans, y compris ceux afférent au commandement de payer ;
- à titre principal : débouter le bailleur de ses demandes faute de justifier des régularisations de charges locatives imputées à tort à la locataire ;
- à titre subsidiaire : accorder un délai de 24 mois pour régler la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- en tout état de cause : condamner le bailleur à verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande avant dire droit au titre de la communication de pièces
[R] [B] sollicite la condamnation du bailleur à transmettre les pièces liées aux charges locatives récupérables, mais ne démontre pas avoir sollicité la production de ces pièces amiablement.
La défenderesse ne justifie pas du fondement légal de sa demande, ni d'un refus donné par le bailleur de produire les justificatifs de liquidation de charges.
La demande sera rejetée.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 16/05/2023 pour signaler les impayés.
L'action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d'une dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 10/05/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[R] [B] conteste le montant de l'arriéré locatif visé au commandement de payer, estimant que le montant des charges locatives a été pris en compte par le bailleur alors même que ces sommes ne sont pas justifiées et doivent être régularisées.
Il résulte du décompte locatif produit que la dette locative n'a pas été réglé dans les deux mois suivant le commandement de payer, et ce même en déduisant de la somme de 2263,64 euros les 500 euros au titre de frais irrépétibles et les régularisations de charges des années 2022 et 2023 au bénéfice de la locataire.
La contestation soulevée par [R] [B] n'est donc pas sérieuse, le bailleur justifiant des décomptes individuels de charges entre 2018 et 2023 et du remboursement du trop-perçu en 2022 et 2023.
Ainsi, [R] [B] n'ayant pas réglé la totalité de la dette locative non contestable dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 10/07/2023 à minuit, soit à compter du 11/07/2023.
Il résulte du décompte locatif que [R] [B] a repris le règlement du loyer intégral avant l'audience et que la dette diminue. Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au présent dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [R] [B], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [R] [B], à défaut de local désigné.
Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [R] [B] reste devoir une somme de 899,94 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 07/05/2024, mois d'avril 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [R] [B] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Compte tenu de l'accord intervenu entre les parties à l'audience, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement d'une durée de 24 mois prévus au présent dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [R] [B] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [R] [B] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [R] [B] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 10/05/2023.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;
REJETTE la demande reconventionnelle avant dire droit de communication de pièces ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11/07/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE [R] [B] à payer à ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle 899,94 euros au titre des loyers et charges dus au 07/05/2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE [R] [B] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 37 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [R] [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuses ;
DIT que ELOGIE SIEMP pourra alors faire procéder à l'expulsion de [R] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE, en ce cas, ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [B] à défaut de local désigné ;
CONDAMNE, en ce cas, [R] [B] à payer ELOGIE SIEMP à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE [R] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10/05/2023 ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
