Cour d'appel, 18 décembre 2024. 24/00131

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 18 DÉCEMBRE 2024 N° RG 24/131 N° Portalis DBVE-V-B7I-CIDX FD-C Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 8 janvier 2024, enregistrée sous le n°23-416 SYNDICAT DES COPROPRIIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3] C/ [K] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU DIX-HUIT DÉCEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3] 20090 AJACCIO pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. de gestion immobilière, elle-même prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO INTIMÉE : Mme [O] [K] Résidence [3] [Adresse 4] [Localité 2] Défaillante COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 octobre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Guillaume DESGENS, conseiller François DELEGOVE, vice-président placé GREFFIER LORS DES DÉBATS : Cécile BORCKHOLZ Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024 ARRÊT : Réputé contradictoire. Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par exploit du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] situé à [Localité 2] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. de gestion immobilière, a assigné Mme [O] [K], copropriétaire, devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio pour obtenir le paiement de charges de copropriété pour un montant arrêté au 31 janvier 2023 à 5 391, 78 euros, augmenté des intérêts au taux légal, outre 1 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et que 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 8 janvier 2024, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a condamné Mme [O] [K] à payer au demandeur la somme de 1 644,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, outre 6,08 euros au titre des frais de mise en demeure, ainsi que 800 euros au titre des frais irrépétibles et a rejeté sa demande de dommages-intérêts ainsi que les autres demandes présentées. Par déclaration du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a interjeté appel de cette décision en limitant son recours au quantum des condamnations prononcées et au rejet de sa demande de dommages-intérêts. Par dernières écritures communiquées le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. de gestion immobilière, sollicite de la cour de : - Infirmer le jugement du tribunal Judiciaire d'AJACCIO du 8 Janvier 2024 en ce qu'il a : - Condamné Madame [O] [K] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [3] la somme de 1 644,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 31 Janvier 2022, outre 6,08 euros au titre des frais de mise en demeure ; - Rejeté sa demande de dommages et intérêts ; - Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] de ses autres demandes ; Et statuant de nouveau, - Condamner Madame [O] [K], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « [3] » sis à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice : la S.A.S. SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, la somme de 7 045,08 euros, sauf mémoire quitte à parfaire, arrêtée au 8 Avril 2024, laquelle somme devra être augmentée des intérêts de droit, à compter de la lettre R.A.R. de mise en demeure en date du 24 Février 2022; - Condamner Madame [O] [K] au paiement d'une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier subi; - Condamner Madame [O] [K] au paiement de la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du C.P.C pour la procédure d'appel, ainsi que celle de 2 000,00 euros pour la procédure de première instance: - Dire que tous les frais de procédure seront imputables exclusivement à l'intimée, tels que définis dans l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. - La condamner aux entiers dépens. Bien que régulièrement citée à personne, Mme [O] [K] n'a pas constitué avocat, le présent arrêt sera réputé contradictoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 17 octobre suivant. SUR CE Sur la demande de paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence [3] L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. L'article 10-1 de la loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le demandeur sollicitait en première instance le réglement d'une somme globale de 5 391, 78 euros incluant les charges de copropriété impayées arrêtées au 31 janvier 2023 ainsi que les frais de procédure qu'il avait exposés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le montant réclamé devant la cour d'appel a été réactualisé au 8 Avril 2024 et s'élève désormais à 7 045,08 euros. Le premier juge a rappelé que le syndicat des copropriétaires avait produit, à l'appui de sa demande, un certain nombre de justificatifs de sa créance parmi lesquels un relevé de compte arrêté au 31 janvier 2023, des procès-verbaux d'assemblées générales ainsi que des appels de budgets et décomptes de charges. Pour statuer comme il l'a fait et réduire la somme allouée au demandeur à 1 644,41 euros, le premier juge a relevé l'existence un solde antérieur au 1er janvier 2017 d'un montant de 3 487, 68 euros ainsi que de sommes de 156 euros et de 103,69 euros facturées à la défenderesse correspondant à des mises en demeure lui ayant été adressées ou aux frais d'assignation. Le tribunal a considéré qu'il convenait de déduire ces sommes du montant réclamé par le demandeur et en a conclu que sa créance au titre des charges de copropriété, purgée des frais de relance ou de procédure, s'élevait en réalité à 1 644, 41 euros. La cour relève cependant, après une étude attentive et complète des pièces produites, que le solde antérieur de 3 487, 68 euros retenu dans ce calcul était à mettre au débit de la défenderesse et non pas à son crédit, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de le soustraire de la créance du demandeur mais au contraire de l'y inclure. En dépit de l'absence d'un signe « moins » devant les soldes figurant aux relevés de comptes produits par le demandeur, il s'infère des montants portés dans les colonnes « débit » et « crédit » que la défenderesse était débitrice de la somme de 3 487, 68 euros envers le syndicat des copropriétaires et non pas l'inverse. Cette analyse est corroborée par d'autres pièces du dossier, notamment par le décompte de charges pour l'année 2017 qui montre que le paiement d'une somme de 3 660, 47 euros était réclamé par l'appelant à Mme [O] [K] au 31 décembre 2017. Cette somme résultait, à la lecture du tableau, des appels de charges adressés à la défenderesse ainsi que de frais de mise en demeure pour un montant de 4 765, 72 euros après déduction d'un solde de charge de 105, 25 euros et d'un versement de 1 000 euros par chèque qu'elle avait effectué. Il s'infère de ces éléments et du relevé de compte actualisé au 9 avril 2024 que la défenderesse est désormais débitrice envers le demandeur d'une somme de 7 045,08 euros. S'agissant des frais de procédure, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que le demandeur ne produisait qu'une unique unique lettre de mise en demeure du 24 février 2022 dont il ne justifiait pas du coût déclaré de 36 euros à l'exclusion de tout autre justificatif, de sorte qu'il ne devra être indemnisé que de cette seule lettre pour un montant évalué à 6,08 euros par référence aux montants en vigueur. C'est également à juste titre que le tribunal judiciaire a rappelé que les frais d'assignation relevaient des dépens en application de l'article 695 du code de procédure et qu'ils n'avaient pas vocation à être intégrés à la demande principale. Ainsi, seule la somme de 6,08 euros sera mise à la charge de la défenderesse au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le montant global de la dette de Mme [O] [K] s'élève dès lors à 7 045,08 - 156 -103,69 + 6,08 soit 6'791,47 euros. Il ressort de l'ensemble des éléments versés aux débats que la créance du demandeur est justifiée dans son principe et dans son montant tandis que la défenderesse, qui ne s'est constituée ni en première instance ni en appel, ne démontre aucunement qu'elle s'en soit acquittée. Mme [O] [K] sera, en conséquence, condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 6'791,47 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et des frais afférents aux relances dont elle a fait l'objet. Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Bien que le syndicat des copropriétaires ne précise pas expressément le fondement de sa demande de dommages-intérêts, il soutient dans ses écritures avoir subi un préjudice financier en ce que le comportement de la défenderesse aurait gravement nui à sa trésorerie. Il ne produit cependant aucun élément permettant à la cour d'évaluer un tel préjudice. Bien qu'il soit établi que le positionnement constant et l'inertie persistante de Mme [O] [K] ont constitué une source de désagréments pour le syndicat des copropriétaires, celui-ci ne justifie pas de l'existence du préjudice spécifiquement financier dont il sollicite pourtant expressément d'être indemnisé. La cour étant tenue par les demandes des parties, elle ne peut que rejeter cette demande indemnitaire qui n'est pas étayée, conformément à la décision de première instance qui est confirmée sur de chef de la demande. Sur les autres demandes - Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Ayant succombé en ses demandes, Mme [O] [K] sera condamnée au paiement des dépens, en ceux compris tous les frais de procédure de la présente instance. - Sur les frais non compris dans les dépens : Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La décision de première instance ayant condamné Mme [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sera confirmée. La défenderesse sera également condamnée au versement d'une somme de 2 000 euros pour les frais exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, CONFIRME la décision du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 8 janvier 2024 dans toutes ses dispositions à l'exception du montant alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] au titre des arriérés de charges de copropriété dues par Mme [O] [K], INFIRME la décision du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a condamné Mme [O] [K] à payer au au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [3] la somme de 1 644, 41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, outre 6,08 euros au titre des frais de mise en demeure Statuant de nouveau, CONDAMNE Mme [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. de gestion immobilière, la somme globale de 6'791,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, date de la mise en demeure, au titre des arriérés des charges de copropriété et des frais afférents aux relances dont elle a fait l'objet, Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires des parties, CONDAMNE Mme [O] [K] au paiement des entiers dépens, en ce compris tous les frais de procédure de la présente instance, CONDAMNE Mme [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. de gestion immobilière, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT