Cour de cassation, 11 juin 2014. 13-17.121

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen relevé d'office, après avis délivré aux avocats, conformément aux dispositions de l'article 1015 du code de procédure civile : Vu l'article L. 13-8 du code de l'expropriation ; Attendu que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 13-10, L. 13-11, L. 13-20 et L. 14-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ; Attendu que pour fixer à une certaine somme l'indemnité de dépossession due à M. et Mme Jean-Pierre X... et à Mme Y..., par suite de l'expropriation, au profit de la société d'Equipement du littoral de Thau (la société ELIT), du lot n° 26 d'un immeuble en copropriété leur appartenant indivisément, l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 janvier 2013), retient que le droit d'édifier une construction sur une surface déterminée du terrain, partie commune, a été constitué en partie privative du fait de son intégration dans un lot dit transitoire auquel est rattachée une quote-part des parties communes, ce droit de construire, reconnu à titre exclusif au propriétaire du lot n° 26 est un droit réel immobilier dont la consistance se trouvait définie avec une précision relative dans l'acte du 4 septembre 1973, qu'il échappe donc à la caducité de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé que ne sont réputés droits accessoires aux parties communes les droits mentionnés à l'article 3, comme le droit de surélever des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, que dans le silence ou la contradiction des titres, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit des expropriés, difficulté étrangère à la fixation du montant de l'indemnité, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la chambre des expropriations de la cour d'appel de Nîmes ; Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à la société ELIT ; rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société d'Equipement du littoral de Thau. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité de dépossession due par la société ELIT à Monsieur Jean-Pierre X..., Madame Z... X... née A... et Madame Mireille Y..., à la somme de 76. 027 euros ; AUX MOTIFS QUE le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 22 novembre 2005 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif de la parcelle AK n° 46, soumise au droit de préemption urbain, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4, L. 213-6 du code de l'urbanisme et L. 13-15 I du code de l'expropriation, et qui correspond à la date d'opposabilité aux tiers de la révision simplifiée du POS/ PLU de Sète, délimitant la zone « Secteur Sud Entrée Est » dans laquelle est située la parcelle ; qu'à la date de référence, la parcelle est classée en zone UB4 du POS/ PLU correspondant au périmètre de la ZAC « Secteur Sud Entrée Est » approuvé par délibération du conseil municipal du 20 octobre 2005, dans le sous-secteur « b » ; que la zone UB4 est définie comme une zone de transition entre la ville et le port, la zone UB4a étant affectée principalement à de l'habitat, aux équipements publics, aux services et aux commerces et la zone UB4b, aux activités et services ; que dans la zone UB4b, sont admises, en plus des occupations autorisées en zone UB4a (équipements publics et collectifs, installations et constructions liées aux équipements d'infrastructure, constructions à usage d'habitation, de stationnement, hôtelier, de restauration, d'équipement collectif, de commerce et de services...) les constructions à usage de bureaux et d'activités industrialo portuaires ; que la surface hors oeuvre nette (SHON) maximale de la zone est de 180 000 m2, 110 000 m2 de SHON en zone UB4a et 70 000 m2 de SHON en zone UB4b ; que classée au POS/ PLU en zone urbaine, la parcelle AK n° 46 est desservie par une voie publique, l'avenue du maréchal Juin, où est implanté l'ensemble des réseaux d'eau potable, d'assainissement et d'électricité ; qu'elle est située à proximité immédiate du centre des impôts de Sète, d'un centre commercial, d'immeubles d'habitations (les résidences « le Magellan » et « Coeur Marine ») et d'un foyer pour personnes âgées, bordant également l'avenue du maréchal Juin ; que dans le cadre de la ZAC, créée en octobre 2005, les seuls travaux d'aménagement prévus consistent en la création d'une voie de transit longeant le port, perpendiculaire à la route de Montpellier et d'une voie de liaison avec le quai d'Orient, ainsi qu'en la réalisation d'un mail sur l'emprise de l'avenue du maréchal Juin ; qu'il en résulte que les divers réseaux assurant la desserte de la parcelle sont adaptés non seulement à la capacité de construction de celle-ci, mais également de l'ensemble de la zone d'une superficie d'environ 18 ha pour une SHON totale de 180 000 m2, correspondant à un COS de 1 ; que la parcelle AK n° 46 revêt dès lors la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation ; qu'il n'est pas discuté, par ailleurs, qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 30 mars 2010, le lot n° 26 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier construit sur la parcelle consiste, avec les 174/ 10 000eme s de la propriété du sol et des parties communes générales y étant rattachés, en le droit à la jouissance exclusive d'une parcelle de terrain en nature de cour sise au Sud-Est du lot n° 21, d'une superficie de 388 m2, ainsi que le droit pour le propriétaire de ce lot d'édifier à ses frais exclusifs si bon lui semble à quelque époque que ce soit et sans autorisation préalable des autres copropriétaires de l'ensemble immobilier, une construction élevée sur simple rez de chaussée pouvant occuper toute la superficie de ladite parcelle, constituée par une parcelle ayant une largeur de 20, 58 mètres le long de la limite sud-est du lot 21 à partir de l'angle formé par ce lot et la Société des Alcools sur une profondeur de 5, 01 mètres, puis une largeur variant de 15, 50 mètres à 15 mètres, toujours en bordure de la Société des Alcools sur une nouvelle profondeur de 18, 61 mètres du côté opposé, cette construction pouvant atteindre une hauteur de 10 mètres et pouvant être édifiée en matériaux du choix du propriétaire et à quelque usage que bon lui semblera ; que ce lot n° 26, qui forme avec le lot n° 25 l'immeuble non bâti « I » dépendant de l'ensemble immobilier du 208, avenue du maréchal Juin à Sète, a été constitué aux termes d'un acte dressé le 4 septembre 1973 en l'étude de la SCP Bongendre et Breton, notaires à Sète, modifiant le règlement de copropriété valant état descriptif de division précédemment établi le 11 janvier 1971 ; qu'aucune construction n'a cependant été édifiée depuis 1973 sur l'assiette de la cour, objet des droits reconnus au propriétaire du lot n° 26, dont la surface, mesurée par la société de géomètres experts Géom7, est de 391 m2 (et non de 388 m2) ; qu'il convient également de relever que Madame Y... et Monsieur X... sont devenus propriétaires du lot n° 26, qu'ils ont acquis pour le prix de 80. 000 F (12. 195, 12 €), par acte notarié du 8 novembre 1991 ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le droit d'édifier une construction élevée sur simple rez-de-chaussée sur la parcelle en nature de cour, tel qu'il est reconnu au propriétaire du lot n° 26, ne peut être assimilé à l'un des droits accessoires aux parties communes visés à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 auquel serait applicable la caducité prévue à l'article 37 de la loi, faute d'exercice de ce droit dans les dix années suivant la convention, qui en institue l'exercice ; que même si le règlement de copropriété établi le 11 janvier 1971 par la SCP Bongendre et Breton, notaires, dispose (article 4) que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins, le droit d'édifier une construction sur une surface déterminée du terrain, partie commune, a été, en effet, constitué en partie privative du fait de son intégration dans un lot dit « transitoire » auquel est rattachée une quote-part des parties communes ; que ce droit de construire reconnu à titre exclusif au propriétaire du lot n° 26 est un droit réel immobilier, dont la consistance se trouve définie avec une précision relative dans l'acte du 4 septembre 1973 ; qu'il échappe donc à la caducité de l'article 37 de la loi de 1965, étant rappelé que ne sont réputés droits accessoires aux parties communes, les droits mentionnés à l'article 3, comme le droit de surélever des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, que dans le silence ou la contradiction des titres, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que pour l'évaluation à la date du jugement de première instance du droit à la jouissance de ce terrain de 391 m2 en nature de cour, assorti du droit d'édifier, sans autorisation préalable des autres copropriétaires, une construction élevée sur simple rez-de-chaussée d'une hauteur maximale de 10 mètres et pouvant occuper toute la superficie de la cour, Madame Y... et Monsieur X... se bornent à citer, à titre de terme de comparaison, la vente intervenue le 28 octobre 2009 (Société ELIT/ société Bulle Marine) d'une parcelle de terrain nu de 2800 m2, cadastrée à Sète, route de Montpellier, section AK n° 123, classée en zone UB3, au prix de 1. 624. 973 ¿, soit 580, 34 ¿ le m2 ; que le lot n° 26, qui comprend le droit de construire sur un terrain de 391 m2 dont le titulaire du lot a la jouissance exclusive, ne peut toutefois être évalué par référence au prix du terrain à bâtir, partie commune, sur lequel s'exerce ce droit ; que force est, en outre, de constater que le droit de construire, objet du lot n° 26, n'a été utilisé ni depuis sa création en 1973, ni depuis l'acquisition qui en a été faite en 1991 par les propriétaires évincés et qu'aucun permis de construire n'a été délivré, permettant d'apprécier les possibilités réelles d'utilisation du terrain pour la construction, eu égard à la réglementation d'urbanisme applicable ; que doit dès lors être entérinée l'offre d'indemnisation faite le 18 novembre 2009 par la Société ELIT à Madame Y... et Monsieur X... à hauteur de la somme de 68. 207 € à titre d'indemnité principale à laquelle s'ajoute une indemnité de remploi de 7. 820 €, soit une indemnité totale de dépossession de 76. 027 € ; 1) ALORS QUE le copropriétaire possédant un lot constitué du droit d'utiliser une surface de la cour de l'immeuble, qualifiée de partie commune, et d'une autorisation de construire sur ladite surface, doit mettre en oeuvre le droit accordé dans un délai de dix ans, à peine de caducité de celui-ci ; qu'en retenant que, pour écarter l'exception de caducité de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965, cependant qu'elle constatait que le règlement de copropriété du 11 janvier 1971 énonçait que le sol des parties construites des cours et des jardins était partie des parties communes de l'immeuble, que l'acte du 4 septembre 1973 conférait un droit de jouissance exclusif matérialisé par un droit d'édifier et que les expropriés n'avaient jamais usé de ce droit, d'où il résultait que ce droit accessoire aux parties communes était caduc, la cour d'appel a violé les articles 3 et 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2) ALORS QUE le juge ne peut entériner une offre d'indemnisation révoquée à la date où il statue ; qu'en entérinant l'offre d'indemnisation faite le 18 novembre 2009 par la société ELIT, pour fixer l'indemnité de dépossession de Madame Y... et Monsieur X... à la somme de 76. 027 euros, cependant que cette offre, qui n'avait pas été acceptée par les expropriés, avait été révoquée par l'exposante, cette dernière proposant dans ses dernières conclusions une indemnisation à hauteur de l'euro symbolique, la cour d'appel a violé l'article 1109 du code civil, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE toute décision doit être motivée à peine de nullité ; qu'en se bornant à affirmer qu'il convenait d'entériner l'offre de l'expropriant du 18 novembre 2009, sans aucunement s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.