Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/03451

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 15] [Adresse 6] [Adresse 13] [Localité 9] NAC: 5AA N° RG 24/03451 N° Portalis DBX4-W-B7I-TJH3 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ MINUTE N°B24/ DU : 20 Décembre 2024 S.C.I. CENTIMES C/ [P] [D] [Z] [O] veuve [D] Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le 20 Décembre 2024 à Me Diane DUPEYRON Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE La S.C.I. CENTIMES, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 10] représentée par Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS Monsieur [P] [D], [Adresse 12] [Adresse 3] [Localité 11] non comparant, ni représenté Madame [Z] [O] veuve [D], [Adresse 7] [Localité 8] représentée par Me Sabine MOLINIERE, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 12 décembre 2019, la SCI CENTIMES a donné en location à Monsieur [P] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] TOULOUSE [Adresse 1]), moyennant un loyer actuel de 627,72€ de provision sur charges Le bail était paraphé par Madame [Z] [D] qui signait également un engagement de caution le 12 décembre 2019 dans la limite de 18 mois de loyers et pour une période indéterminée. Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré le27 décembre 2023, dénoncé à la caution le 5 janvier 2024, en vain. Le 11 juillet 2024, commandement de justifier d’une assurance locative était décerné tout aussi vainement. Par actes des 13 et 21 août 2024, dénoncé le 14 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, la SCI CENTIMES a fait assigner en référé Monsieur [P] [D] et [N] [Z] [D] en qualité de caution, afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ‒ l’expulsion des occupants , ‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 5.763,92€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 5 juin 2024, ‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, ‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens L’affaire était appelée à l’audience du 15 novembre 2024. La SCI CENTIMES, valablement représenté, maintient sa demande d’expulsion et actualise sa créance à la somme de 7.533,02€ arrêtée au 12 novembre 2024. Sur la validité de l’engagement de caution, elle rappelle que Madame [Z] [D] était présente le jour de l’acte et qu’elle a signé le bail et qu’une copie lui en a été remise ; que lors de la résiliation de l’engagement de son cautionnement, elle n’a jamais fait état de la nullité de ce dernier et que lors de la résiliation elle a mentionné à deux reprises la date du 23 août 2023, il ne s’agit pas d’une erreur mais bien de la date de la résiliation. L’engagement de caution lui est donc opposable. Monsieur [P] [D], assigné à personne, n’a pas comparu. Madame [Z] [D], valablement représentée, demande au tribunbal de prononcer la nullité de l’engagement de caution et de débouter la SCI CENTIMES des demandes formées contre elle et à titre reconventionnel, elle sollicite l’allocation de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subisidiaire, elle demande que la résiliation de l’engagement de caution soit pris en compte à compter du 12 décembre 2022 et formule les mêmes demandes indemnitaires. Au soutien de sa position, elle fait valoir que la copie du bail ne lui a pas été remise ni le projet, ce qui constitue une cause de nullité de l’engagement de caution, sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief. A titre subisidiaire, si le tribunal ne retenait pas la nullité de l’engagement de caution, elle doit prendre en compte la résiliation de cet engagement par la lettre recommandée en date du 25 août 2022 dans laquelle elle mentionne à tort la date du 25 août 2023 au lieu de 2022 mais faisant suite à un courrier de l’agence gestionnaire en date du 23 août 2022 lui réclamant au titre de son engagement de caution la somme de 2.167,56€ selon décompte produit en date du 23 août 2022. La décision est mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 14 août 2024 conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience. La CCAPEX a été saisie le 29 décembre 2023 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable. Sur la preuve des loyers et charges impayés : la SCI CEDNTIMES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 12 décembre 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 décembre 2023 et le décompte de la créance. Sur la clause résolutoire : Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier. Par acte d’huissier du 27 décembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989dans sa version issue de la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 alors que le bail est antérieur, c’est donc le délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 27 février 2024. Il convient d’ordonner son expulsion. A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 14] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux. Sur la validité de l’engagement de caution L’examen de l’engagement de caution produit au débat ainsi que la lettre de résiliation dont la date est contestée, nécessitent un examen qui excède les attributions du juge des référés. Il ne sera donc pas tenu compte de l’engagement de caution dans le cadre de la présente instance, faute d’être en mesure de se prononcer sur sa validité et la date de résiliation, le juge des référé étant le juge de l’évidence. Sur les sommes dues par le locataire: Monsieur [P] [D] sera condamné au paiement de la somme de 7.533,02€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant. Sur l’article 700 du Code de procédure civile : Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI CENTIMES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [D] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte. Le juge des référés n’ayant pas les attributions pour statuer sur la validité de l’engagement de caution, aucune somme ne sera allouée à madame [Z] [D] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur les dépens Monsieur [P] [D] , succombant au principal, supportera les dépens. DÉCISION : Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : Juge que l’examen de la validité de l’engagement de caution de Madame [Z] [D] et la date de résiliation de cet engagement excède les attributions du juge des référés, Rejette en conséquence la SCI CENTIMES des demandes formées contre Madame [Z] [D], Constate la résiliation du bail à compter du 27 février 2024, Condamne Monsieur [P] [D] à payer à la SCI CENTIMES la somme de 7.533,02€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, A compter du 27 février 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SCI CENTIMES par Monsieur [P] [D] et l’y condamne jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, Ordonne l’expulsion de Monsieur [P] [D] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 16], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, Condamne Monsieur [P] [D] à payer à la SCI CENTIMES la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Déboute Madame [Z] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Condamne Monsieur [P] [D] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge