Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/09623

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/09623 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEUP N° de MINUTE : 24/01460 DEMANDEUR S.C.I. BEZIERS-BAYIHA, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2305 DEFENDEURS C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société A.C.G.P - AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE SARL, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Adresse 3] Non représenté S.A.R.L. A.C.G.P - AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Adresse 3] Non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier. DÉBATS Audience publique du 05 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE La société Beziers-Bayiha est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 25 septembre 2023, la société Beziers-Bayiha a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) ainsi que la société Agence Conseil Gestion Patrimoine (la société ACGP), syndic, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : DECLARER la société BEZIERS-BAYIHA recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence : ANNULER l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 juillet 2023 et l’ensemble des résolutions votées pour défaut d’envoi du formulaire de vote par correspondance et ainsi en raison du non-respect des règles sur le vote par correspondance ; DISPENSER la société BEZIERS-BAYIHA de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONSTATER que la société A.C.G.P – AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE, syndic, a commis une faute délictuelle dans la gestion de l’immeuble ; DIRE que la société BEZIERS-BAYIHA a subi un préjudice ; CONDAMNER la société A.C.G.P – AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE à verser à la société BEZIERS-BAYIHA la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice ; CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société A.C.G.P – AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE à verser à la société BEZIERS-BAYIHA la somme de 4.500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société A.C.G.P – AGENCE CONSEIL GESTION PATRIMOINE, aux entiers dépens de l’instance. Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Régulièrement assignés, le syndicat des copropriétaires et la société ACGP n’ont pas constitué avocat. La clôture a été prononcée le 8 mars 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 Selon l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation. Le non-respect de cette disposition est une cause de nullité de l’assemblée. En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 12 juillet 2023 a été opérée sans que soit joint le formulaire de vote par correspondance. La société Beziers-Bayiha qui entendait participer au vote a dû demander la transmission du document qu’elle a ensuite retourné postérieurement à l’expiration du délai de 3 jours précédant l’assemblée. Faute pour le syndic d’avoir joint le formulaire de vote par correspondance à la convocation, l’assemblée générale sera annulée dans son intégralité. 2. Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l’espèce, le tribunal ayant accueilli la demande de la société Beziers-Bayiha à l’encontre du syndicat des copropriétaires, elle sera dispensée de participation aux frais de la procédure. 3. Sur la responsabilité de la société ACGP Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, la société Beziers-Bayiha produit le congé de son locataire évoquant une humidité persistante ainsi qu’un constat amiable de dégât des eaux daté du 23 aout 2022 ou du 13 mai 2023, co-signé par Mme [C], locataire de la société Beziers-Bayiha et la société Faizkabel. Toutefois, la cause du dégât des eaux n’est pas identifiée (case cochée dans le constat). La mention « colonne de l’immeuble » n’est manifestement pas suffisante pour caractériser l’origine du dégât des eaux en l’absence d’une expertise a minima contradictoire. Ainsi, faute de pouvoir déterminer l’origine du dégât des eaux ou encore l’état des canalisations et colonnes d’eau de l’immeuble, l’existence d’un manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien n’apparait pas fondée. Par suite, l’existence d’une faute du syndic n’est pas établie. Quant au défaut de création du fonds travaux mis en place par la loi alur, la société Beziers-Bayiha produit un « état financier » de la copropriété d’où il ressort que le fonds de travaux présente un solde créditeur de 7.363,85 euros au 31 décembre 2022. La société Beziers-Bayiha ne rapporte pas la preuve du manquement allégué. La société Beziers-Bayiha sera déboutée de sa demande de condamnation de la société ACGP faute de démontrer une faute délictuelle de sa part. 4. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance. Il sera également condamné à verser à la société Beziers-Bayiha la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler et sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de dire n’y avoir lieu à l’écarter faute de demande en ce sens. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : Annule l’assemblée générale du 12 juillet 2023 dans son intégralité ; Dispense la société Beziers-Bayiha de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ; Déboute la société Beziers-Bayiha de sa demande de dommages-intérêts ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ; Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à la société Beziers-Bayiha la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Fait au Palais de Justice, le 07 novembre 2024. La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE Madame HAFFOU Madame CARLIER