Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
Société ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [O], [E]
MINUTE N°
DU 05 Septembre 2024
N° RG 24/00009 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PNCU
Grosse délivrée
à Me GAUTHIER
Expédition délivrée
à Me VELLUTINI
à Me SANTINI
le
DEMANDERESSE:
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Christophe DUPONT, avocat au barreau de NICE
DEFENDEURS:
Madame [C] [O] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Liliane VELLUTINI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [W] [E]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Laura SANTINI substitué par Me Leslie DEBRAY-PIANA, avocats au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la Protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 26 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2020, à effet au 4 janvier 2021, La SCI 452 a donné à bail à Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E], pour une durée de de trois ans reconductible tacitement, un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 885 euros, une provision sur les charges de 65 euros par mois outre le versement d’un dépôt de garantie de 885 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] pour le paiement des loyers et charges par acte sous seing privé n°A10091649819 du 11 décembre 2020.
Des loyers sont demeurés impayés. C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] un commandement de payer la somme de 2962,45 euros, par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 1er février 2024, aux fins de :
-voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E],
-ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef si nécessaire avec le concours de la force publique,
-condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] à lui payer la somme de 3550,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2023 sur la somme de 2962,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
-fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
-condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
-condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.
Les débats ont été rouverts par mention au dossier pour autoriser une partie à compléter sa pièce 4.
Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 26 juin 2024,
À l’audience,
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel elle se réfère expressément et actualise sa demande en paiement à la somme de 5527,92 euros arrêtée au mois de novembre 2023.
Elle précise cependant se désister de sa demande en expulsion de Monsieur [W] [E] du fait que ce dernier aurait quitté le logement le 5 janvier 2024, mais maintient cependant la demande de paiement de l’arriéré locatif à son égard.
Monsieur [W] [E] sollicite que soit constaté son départ du domicile conjugal le 29 août 2023, le débouté des demande du demandeur, un échelonnement de la dette sur 36 mois et 1500 Euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Madame [C] [O] épouse [E] sollicite le débouté des demandes du demandeur, un échelonnement de la dette sur 36 mois et 1500 Euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à verser à son Conseil.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 5 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES
Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.
L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. La caution qui a désintéressé le créancier bailleur du fait de la défaillance de son débiteur locataire peut donc exercer, comme celui-ci aurait pu le faire, l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail.
En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s’est portée caution du paiement des loyers et charges des locataires, verse aux débats le contrat de cautionnement conclu avec le bailleur le 11 décembre 2020 qui stipule article 8 page 8 que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.
La caution démontre suivant trois quittances subrogatives des 2 mai 2023 et 9 juin 2023 et 20 novembre 2023 avoir indemnisé la bailleresse, La SCI 452, des loyers impayés pour une somme totale de 6916,21 euros sur la période de janvier 2023 à novembre 2023.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits du bailleur a donc qualité à agir dans le cadre de la présente instance.
Sur la recevabilité de l'action conformément à la loi du 6 juillet 1989
Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,
Il convient de relever que le bailleur étant une personne morale constituée par une SCI familiale, la société ACTION LOGEMENT SERVICES démontre avoir dénoncé l'assignation à la préfecture des Alpes-Maritimes en date du 6 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 1er février 2024. Son action est donc déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la présente instance, visant notamment l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Vu le contrat de bail du 24 décembre 2020 qui contient une clause résolutoire de plein droit stipulant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] par acte de commissaires de justice en date du 24 mai 2023 pour un arriéré locatif de 2962,45 euros, outre le coût de l'acte pour 151,50 euros et le coût de l'émolument proportionnel de l'article A. 444-31 du code de commerce à hauteur de 17,94 euros. Les sommes visées au commandement de payer, que les locataires ne contestent pas, n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois imparti pour se faire.
Il convient de préciser que Monsieur [W] [E] a quitté le logement et que de ce fait le demandeur s'est désisté de sa demande d'expulsion à son égard.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à effet au 24 juillet 2023 par acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la locataire des lieux occupés, ainsi que celle de tout occupant de son chef.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de condamnation des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation, sa créance à ce titre étant hypothétique puisque conditionnée à la délivrance d'une quittance subrogative.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement des sommes dues au titre du bail
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il résulte de la quittance subrogative du 20 novembre 2023 ainsi que du décompte du 18 janvier 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour les loyers impayés sur la période de janvier 2023 à novembre 2023 inclus pour un montant total de 6916,21 euros étant observé que les paiements effectués par les locataires pour un montant total de 1388,49 euros sont venus en déduction, ce qui porte à 5527,92 euros la somme dont la demanderesse était subrogée dans les droits du bailleur au mois de novembre 2023.
Monsieur [W] [E] prétend avoir avisé le bailleur de son départ de l’appartement le 2 août 2023.
A l’appui de ses allégations, il fourni un courrier non daté et non signé selon lequel il aurait résilié le bail auprès du bailleur. Ce courrier dont la date et la réception par le bailleur fait défaut, ne peut démontrer les allégations de Monsieur [E].
Le demandeur indique que Monsieur [E] a quitté les lieux le 5 janvier 2024. Cette date sera retenue, puisque le bailleur reconnait le départ effectif de Monsieur [E].
En conséquence, Monsieur [E] est tenu des dettes locatives générées pendant six mois soit jusqu’au 4 juillet 2024.
Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] ne démontrent pas s’être acquittés de 5527,92 euros alors que la charge de la preuve pèse sur eux conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Ils seront donc condamnés à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 5527,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2023 sur la somme de 2962,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il est précisé que compte tenu de la clause de solidarité contenue au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement au paiement de cette somme.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Madame [C] [O] épouse [E] verse dans le cadre de la présente instance des éléments au regard de sa situation financière démontrant qu'elle a repris le travail depuis octobre 2023. Par ailleurs, Il est observé d'après le décompte locatif du 21 juin 2024 que depuis le mois de décembre 2023 elle a repris le paiement du loyer courant et qu'elle a effectué des versements de 200 euros au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES afin d'apurer sa dette. En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi par l'organisme ADIL 06 que les difficultés des locataires ont pour origine leur séparation mais que leur situation s'est à présent stabilisée, même si Monsieur demeure en recherche d'emploi. Il perçoit cependant des indemnités d'un montant de 1885 euros mensuels.
Compte-tenu de la bonne foi des locataires, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement formulée par les défendeurs et d'échelonner le paiement de la dette sur une période de 27 mois durant laquelle les locataires devront verser 26 mensualités de 204 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du loyer courant, la 27éme et dernière mensualité de 223,92 euros devant solder la totalité de la dette locative.
Il est important d'insister auprès des locataires sur le strict respect du plan d'apurement car à défaut de paiement d'une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Il pourra être procéder à l'expulsion de Madame [C] [O] épouse [E] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens dont le coût du commandement de payer du 24 mai 2023 et seront condamnés in solidum à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 décembre 2020 entre La SCI 452 d’une part et Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] à effet au 24 juillet 2023 ;
CONSTATE le désistement de la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’expulsion de Monsieur [W] [E],
ORDONNE l’expulsion de Madame [C] [O] épouse [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], si besoin avec le concours de la force publique ;
DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à leur encontre du logement litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] à une indemnité d’occupation ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5527,92 euros au titre des loyers impayés de novembre 2022 à novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2023 sur la somme de 2962,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] à se libérer de la dette par 26 mensualités de 204 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus du loyer courant, et une 27 ème mensualité de 223,92 euros devant solder la dette ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais accordés, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;
DIT en revanche, à défaut de paiement par Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] de l’arriéré ou du loyer courant que :
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,à défaut pour Madame [C] [O] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [C] [O] épouse [E] aux dépens dont le coût du commandement de payer du 24 mai 2023 ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
