Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00651 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWPP
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 24 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
S.C.I. JS1 venant aux droits et obligations de M. [N] et Mme [O],prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 20, rue de la Beauce - 68270 WITTENHEIM
représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [H] [G]
né le 01 Mars 1985 à MULHOUSE (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant 28 rue des Abeilles - 68100 MULHOUSE
-non comparant
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2018, la SCI SNAB a loué à M. [H] [G] un local à usage d'habitation situé 28 rue des Abeilles 68100 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 330,00 € outre 30,00 € de provision pour charges.
Par un acte authentique en date du 28 décembre 2021, la SCI JS1 est venue aux droits de la bailleresse.
Par acte d'huissier de justice du 31 octobre 2023, la SCI JS1 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 520,00 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2023.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 novembre 2023.
Par acte d’huissier de justice en date du 12 mars 2024, la SCI JS1 a fait assigner M. [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
déclarer la demande recevable,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3 240,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 décembre 2023, majorée de plein droit de dix pour cent à titre de clause pénale, condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant des loyers et charges, soit la somme de 720 €, révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail, jusqu'à la libération complète des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,dire et juger que le dépôt de garantie éventuellement versé par le preneur restera acquis à la SCI JS1 à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi, et ce conformément à l’article « clause résolutoire et clause pénale » du contrat de bail,condamner le locataire à payer la somme de 1 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 mars 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 14 mai 2024.
A cette audience, la SCI JS1, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.
Cité par acte délivré selon des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [H] [G] ne comparaît pas.
L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est donc soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 mai 2024.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement de l’arriéré locatif
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort des pièces fournies qu'au 15 décembre 2023, la dette locative de M. [H] [G] s’élève à la somme de 3 240,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Si, en application des dispositions de l'article 4 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause pénale stipulant qu'en cas de retard de paiement de loyers, le bailleur pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle aux loyers dus, est valable, le juge saisi d'une demande fondée sur une telle clause dispose, toutefois, de la faculté, en vertu de l'article 1231-5 du Code civil, de réduire le montant de cette pénalité si celle-ci lui apparaît manifestement excessive.
En l'espèce, le contrat de bail comprend une telle clause pénale.
Il prévoit, en effet, en son article « clause résolutoire et clause pénale », qu'en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires au terme convenu, et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra supporter une majoration de plein droit de 10 pour cent sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur.
Si cette clause est licite, il convient de relever le caractère manifestement excessif du montant sollicité par le bail à ce titre, eu égard au préjudice réellement subi par la SCI JS1 du fait du non-paiement des loyers.
La clause pénale sera donc réduite à 50 euros, dans la mesure où accorder à la bailleresse le bénéfice de la clause pénale contractuelle conduirait, compte tenu du préjudice réellement subi, à une rémunération excessive et à une pénalisation non moins excessive des locataires.
En conséquence, M. [H] [G] sera condamné à payer à la SCI JS1 la somme de 50 euros au titre de l'indemnité de résiliation, avec intérêts taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Sur la résiliation
Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.
L’expulsion de M. [H] [G] sera ordonnée, en conséquence.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [H] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, le bail se trouve résilié à compter du présent jugement. M. [H] [G] est donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [H] [G] au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur le dépôt de garantie
Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble, la bailleresse sera déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi prévue par le bail.
Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [H] [G] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JS1 et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [H] [G] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 octobre 2018 entre la SCI SNAB aux droits de laquelle vient la SCI JS1, d'une part, et M. [H] [G], d'autre part, concernant le logement situé au 28 rue des Abeilles 68100 Mulhouse ;
ORDONNE en conséquence à M. [H] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JS1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE la SCI JS1 de sa demande d’astreinte ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE M. [H] [G] à verser à la SCI JS1 la somme de 3 240,00 € (trois mille deux cent quarante euros) selon décompte arrêté au 15 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
DEBOUTE la SCI JS1 de sa demande de majoration de dix pour cent ;
CONDAMNE M. [H] [G] à verser à la SCI JS1 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE la SCI JS1 de sa demande de majoration des indemnités d’occupation ;
DÉBOUTE la SCI JS1 de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE M. [H] [G] à verser à la SCI JS1 une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
