Cour de cassation, 21 mars 2019. 18-14.662

CIV. 2 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 mars 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BROUARD-GALLET, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10247 F Pourvoi n° J 18-14.662 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Ferté Gaucher alimentation, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 11 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 8), dans le litige l'opposant à la société BDM , société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 février 2019, où étaient présentes : Mme BROUARD-GALLET, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Leroy-Gissinger, conseiller rapporteur, Mme Maunand, conseiller, Mme Rosette, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Ferté Gaucher alimentation, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société BDM ; Sur le rapport de Mme Leroy-Gissinger, conseiller, l'avis de Mme Vassallo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Ferté Gaucher alimentation aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Ferté Gaucher alimentation. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait validé la saisie conservatoire pratiquée le 21 octobre 2016 entre les mains de la BNP Paribas, débouté la société Ferté Gaucher Alimentation de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de consignation en substitution de la saisie conservatoire, fixé les causes de la saisie conservatoire du 21 octobre 2016 à la somme de 387.548,19 € et débouté la société Ferté Gaucher Alimentation du surplus de ses demandes ; aux motifs propres que « le principe de créances allégué par la société BDM est constitué de loyers HT pour une somme de 295.908,20 €, outre les charges HT d'un montant de 387.485,51 €, sommes arrêtées au quatrième trimestre 2017 inclus ; que s'agissant en premier lieu des loyers, ils ont été fixés à la somme annuelle de 340.000 € HT dans le bail du 23 mars 2012 et devaient être portés à 371.600 € HT dans un projet de nouveau bail qui n'a finalement pas été signé par les parties ; que la société Fga conteste les loyers réclamés, du fait d'une difficulté quant à la mise à disposition des lieux et donc du point de départ de l'exigibilité des loyers réclamés, de l'application par la partie adverse du montant du loyer résultant d'un projet de bail non signé et sur l'imputation d'une somme de 150.000 € versée lors de la prise en possession des lieux ; que sur la mise à disposition des lieux, il est produit au débat le procès-verbal de réception des travaux signé le 30 octobre 2012 entre la société Coreal et la société Deree Promotion et portant sur les parkings, les accès livraisons et les espaces verts du bâtiment « Super U », ainsi qu'un procès-verbal de réception des travaux signé le 3 décembre 2012 concernant le clos-couvert du bâtiment « Super U », cet ensemble immobilier ayant fait l'objet du bail du 23 mars 2012 ; que la société Fga affirme mais sans le prouver que ces procès-verbaux auraient été antidatés ; qu'elle indique en outre que l'absence de mise à disposition effective, seule une mise à disposition partielle étant intervenue le 30 mars 2013, ne rend pas exigibles les loyers des trois premières années ou à tout le moins avant le 30 mars 2013 ; que sur ces éléments non mis à disposition, il résulte de son assignation en référé expertise du 3 octobre 2014 qu'elle évoque uniquement la non-réalisation du volet paysager, l'affaissement des enrobés du parking et l'affaissement des talus ; qu'il ne s'agit donc pas d'éléments essentiels du bail justifiant un report de l'exigibilité des loyers ; que de plus, la société BDM relève justement sur ce point que le locataire a réglé la quasi-totalité des loyers des années 2012 à 2014, ce qui vient contredire le défaut de mise à disposition alléguée ; que cette critique du principe de créance ne sera donc pas retenue ; que la saisie conservatoire entre les mains de la BNP Paribas sera donc validée à hauteur de 387.548,19 € » ; et aux motifs éventuellement adoptés que « sur la condition d'une créance paraissant fondée en son principe, par ordonnance du 29 septembre 2016, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux a autorisé la SAS BDM à faire procéder à une saisie conservatoire de somme d'argent sur les comptes bancaires de la société Ferté Gaucher Alimentation dans la limite de 156.000 € ; que les saisies conservatoires étant contestées par la société Ferté Gaucher Alimentation, il convient de vérifier si la SAS BDM justifie de l'existence d'une créance paraissant fondée en son principe et du montant de celle-ci ; que la SAS BDM ne soutient pas uniquement que la créance de 156.000 € est fondée en son principe ; qu'elle maintient également sa demande initiale qu'elle avait exposée par requête devant le juge de l'exécution, à savoir que sa créance est fondée en son principe au-delà de ce montant, et ce, à hauteur de 530.175,61 € ; qu'à ce stade de la procédure, au vu des pièces produites, il convient de scinder les créances revendiquées selon leur nature ; que le juge de l'exécution a autorisé la saisie conservatoire pour une créance de 156.000 € au titre des loyers impayés et a, en revanche, rejeté la requête de la SAS BDM pour les autres sommes sollicitées notamment au titre des charges ; que concernant les loyers, en principe, il incombe au locataire une obligation au paiement du loyers aux termes convenus et conformément à l'article 1728 du code civil qui dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus » ; qu'il existe cependant une tolérance admise par la jurisprudence lorsque le locataire ne peut user de manière normale de la chose ; qu'il subit un trouble de jouissance ; que le locataire qui ne peut pas jouir du local qui lui a été donné à bail est en droit d'invoquer en effet l'exception d'inexécution lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance ; que la SAS BDM justifie que la société Ferté Gaucher Alimentation n'a pas toujours réglé la totalité des loyers sollicités et la société Ferté Gaucher Alimentation indique, notamment dans ses échanges de courriers avec la société BDM, avoir volontairement refusé de régler la totalité des sommes sollicitées notamment au regard des travaux encore nécessaires et non exécutés et du trouble de jouissance qui en découlait ; qu'elle a donc décidé de manière arbitraire de ne pas verser les loyers alors qu'elle aurait dû à tout le moins les consigner et/ou engager au plus vite une procédure judiciaire à l'encontre de la SAS BDM afin de solliciter une indemnisation pour l'ensemble des préjudices de jouissance qu'elle dit subir ; qu'or, en réalité, elle a réglé des loyers dans les premières années et a entamé une procédure devant les juges du fond uniquement lorsqu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré ; que si le bail sur la base duquel les loyers sont réclamés n'est, certes, pas signé par la société Ferté Gaucher Alimentation, cette dernière n'a jamais contesté son application et a même, par courrier du 24 janvier 2014, effectué une déduction de certaines factures qu'elle avait pris en charge et qu'elle entendait se voir rembourser, « sur les loyers tels qu'ils ont été écrits dans le bail modifié (en attente de régularisation », la société Ferté Gaucher Alimentation ne peut donc pas aujourd'hui reprocher devant le juge de l'exécution, à la SAS BDM d'appliquer ces nouveaux loyers ; que, quant au point de départ d'exigibilité des loyers que la société Ferté Gaucher Alimentation entend contester, les éléments produits sont insuffisants pour venir remettre en cause le principe de créance fondée quant aux loyers dus et sollicités par la SAS BDM, ce d'autant qu'elle les a réglés et ce, dès décembre 2012, soit avant le début de l'activité du commerce en avril 2013 ; que le principe de créance en ce qui concerne les loyers non réglés apparaît fondée » ; alors 1°/ qu'une saisie conservatoire sur les biens d'un débiteur ne peut être autorisée par le juge qu'à la condition que la créance paraisse fondée en son principe ; que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail donne le droit à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation quand l'autre n'exécute pas la sienne ; qu'en l'espèce, en jugeant que la créance invoquée par la bailleresse était fondée en son principe sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si n'étaient pas de nature à justifier l'exception d'inexécution opposée par la société Ferté Gaucher Alimentation, laquelle invoquait une mise à disposition non conforme des lieux pris à bail par la bailleresse, les désordres invoqués dans ses conclusions d'appel, tenant notamment à un glissement de terrain intervenu en novembre 2002 ayant donné lieu à un arrêté d'interdiction pris par la mairie de La Ferté Gaucher interdisant toute circulation et demandant la prise des mesures nécessaires pour stabiliser définitivement le terrain, à une mise à disposition de la station-service qu'en juillet 2013 soit avec 7 mois de retard, depuis le 25 novembre 2013, un affaissement du talus et des enrobés le long de la station-service déclaré par la société BDM à son assurance que plus d'une année plus tard, depuis le 4 mars 2014, un affaissement du talus situé le long de la RD 204 provoquant un éboulement et des chutes de pierres sur le parking à l'entrée du magasin, des malfaçons et désordres affectant le parking, l'affaissement des revêtements du parc de stationnement et voies de circulation, l'absence d'implantation d'arbres à haute tige et d'engazonnement, la dégradation de la rampe d'accès malgré plusieurs interventions, l'absence d'éclairage du parking, l'absence de végétalisation des toitures en contrariété avec l'arrêté de permis de construire de février 2009 qui disposait formellement que des toitures terrasses devaient être végétalisées, auxquels s'ajoutaient des désordres relevant d'un défaut d'entretien, tenant à l'absence de réalisation des prestations de sécurité sprinklage, de nettoyage des parkings et de la galerie, aux problèmes récurrents de réseau et d'évacuation des laboratoires, au défaut de gestion du chauffage et de l'éclairage du mail, au défaut de gestion SSI, contrôle désenfumage et à l'absence de plan de réseau, de DOUE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 511-1 et L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 1728 du code civil, ensemble l'exception non adempleti contractus ; alors 2°/ que dans ses conclusions d'appel, pour justifier l'exception d'inexécution qu'elle opposait à la bailleresse, la société Ferté Gaucher Alimentation invoquait une mise à disposition non conforme des lieux pris à bail et des désordres, tenant notamment un glissement de terrain intervenu en novembre 2002 ayant donné lieu à un arrêté d'interdiction pris par la mairie de La Ferté Gaucher interdisant toute circulation et demandant la prise des mesures nécessaires pour stabiliser définitivement le terrain, une mise à disposition de la station-service qu'en juillet 2013 soit avec 7 mois de retard, depuis le 25 novembre 2013, un affaissement du talus et des enrobés le long de la station-service déclaré par la société BDM à son assurance que plus d'une année plus tard, depuis le 4 mars 2014, un affaissement du talus situé le long de la RD 204 provoquant un éboulement et des chutes de pierres sur le parking à l'entrée du magasin, des malfaçons et désordres affectant le parking, l'affaissement des revêtements du parc de stationnement et voies de circulation, l'absence d'implantation d'arbres à haute tige et d'engazonnement, la dégradation de la rampe d'accès malgré plusieurs interventions, l'absence d'éclairage du parking, l'absence de végétalisation des toitures en contrariété avec l'arrêté de permis de construire de février 2009 qui disposait formellement que des toitures terrasses devaient être végétalisées, auxquels s'ajoutaient des désordres relevant d'un défaut d'entretien, tenant à l'absence de réalisation des prestations de sécurité sprinklage, de nettoyage des parkings et de la galerie, aux problèmes récurrents de réseau et d'évacuation des laboratoires, au défaut de gestion du chauffage et de l'éclairage du mail, au défaut de gestion SSI, contrôle désenfumage et à l'absence de plan de réseau, de DOUE ; qu'en retenant que, sur ces éléments non mis à disposition, elle aurait évoqué uniquement la non-réalisation du volet paysager, l'affaissement des enrobés du parking et l'affaissement des talus, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de l'exposante et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ; alors 3°/ qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu adopter les motifs du jugement entrepris selon lesquels « les éléments produits sont insuffisants pour venir remettre en cause le principe de créance fondée quant aux loyers dus et sollicités par la SAS BDM », en se déterminant ainsi par voie de simple affirmation et par des motifs imprécis ne permettant pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; alors 4°/ que les termes du litige sont déterminés par les prétentions respectives des parties, prétentions qui sont elles-mêmes fixées par leurs conclusions ; qu'en l'espèce, pour écarter le moyen de la société Ferté Gaucher Alimentation tiré d'une mise à disposition non-conforme des lieux loués et dire que celle-ci n'invoquait pas d'élément essentiel du bail justifiant un report de l'exigibilité des loyers, la cour d'appel s'est fondée sur les éléments prétendument invoqués dans une assignation en référé expertise du 3 octobre 2014, délivrée dans le cadre d'une autre instance, et non sur ceux invoqués dans les conclusions d'appel de l'exposante ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ; alors 5°/ que si la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, il s'agit non d'une obligation mais d'un droit dont le défaut d'exercice ne saurait établir une exécution conforme par l'autre partie de sa propre obligation ; qu'en jugeant que le fait que la société Ferté Gaucher Alimentation avait réglé la quasi-totalité des loyers des années 2012 à 2014 viendrait contredire le défaut de mise à disposition conforme des lieux pris à bail, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article 1728 du code civil, ensemble l'exception non adempleti contractus.