Cour d'appel, 25 septembre 2024. 23/04298

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04298 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHIF Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2023 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 21/06642 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 6] représenté par son administrateur judiciaire, Maître [N] [W] [T] C/O Me [N] [W]-[T] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364 INTIMES Monsieur [E] [L] né le 14 juillet 1970 à [Localité 7] (51) [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 Madame [B] [L] née le 13 mars 1944 à [Localité 7] (51) [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, en remplacement du Président de la Chambre empêché, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [B] [Z] [A] [L] et M.[E] [L] sont propriétaires des lots n° 14 et 18 dans la résidence située [Adresse 2] [Localité 6] ; la mission de syndic de l'ensemble immobilier était assuré par le cabinet Citya Pecorari qui a démissionné de ses fonctions le 11 décembre 2018. Les assemblées générales des 24 novembre 2009, 22 juin 2010, 27 novembre 2011, 1er mars 2012, 5 septembre 2014 et 24 octobre 2014 ont été annulées. Maître [N] [W] [T] a été désignée par ordonnance rendue en la forme des référés par le tribunal de grande instance de Paris en date du 20 novembre 2019 administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 6] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. La mission de Maître [N] [W] [T] a été prolongée jusqu'au 20 novembre 2021 par ordonnance rendue en la forme des référés par le tribunal judiciaire de Paris en date du 27 octobre 2020 puis de nouveau prolongée jusqu'au 10 novembre 2022 par ordonnance du 10 novembre 2021 et encore pour douze mois à compter du 16 novembre 2022 jusqu'au 16 novembre 2023. Faisant valoir que Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] paient de manière irrégulière et insuffisante leurs charges de copropriété le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis[Adresse 2] les a fait assigner par exploit du 10 mai 2021 devant le président du tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en paiement de charges de copropriété. Par jugements du 22 septembre 2021 et du 1er juin 2022 un sursis à statuer a été prononcé jusqu'à production par le syndicat des copropriétaires d'une comptabilité consolidée à la date du 20 novembre 2019 permettant de connaître le solde du compte de copropriété des époux [L] prenant en considération pour l'établissement de ce compte les décisions juridictionnelles précédemment rendues. Par jugement du 26 janvier 2023 le président du tribunal judiciaire de Paris : Condamne Mme [B] [L] et M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice : - la somme de 71.117,61 euros à titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 09 novembre 2022, incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021 ; - la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts ; - la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; -Rejette le surplus des demandes ; -Rappelle l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 février 2023 La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 28 mai 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions n°2 notifiées le 22 mai 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 , 54 du code de procédure civile et en considération des procès-verbaux de décisions de Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires ayant approuvé les comptes à : - Constater que Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] sont propriétaires des lots n° 14 et 18 dans la résidence sise [Adresse 2] - [Localité 6] ; - Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] - [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur judiciaire ; En conséquence, - Infirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (chambre : charges de copropriété) sous le numéro RG 21/06642 uniquement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur judiciaire, de sa demande visant à obtenir la condamnation solidaire de Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] à payer la somme de 28.291,67 euros au titre de la reprise de solde arrêtée au 27 août 2019 ; Statuant à nouveau, - Condamner solidairement Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur provisoire, la somme de 28.291,67 euros au titre de la reprise de solde arrêtée au 27 août 2019 ; - Condamner solidairement Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur provisoire, les sommes suivants : * 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, * 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; - Condamner solidairement Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] aux entiers dépens. Vu les conclusions notifiées le 15 mai 2023, par lesquelles M. et Mme [L] intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 1à juillet 1965 et 1289 et suivants du code civil de : -Recevoir M. [L] et Mme [L] en leurs présentes écritures et de les y déclarer bien fondés ; En conséquence : - Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation des intimés au paiement de la somme de 28.291,67 € correspondant à la «reprise de solde ancien syndic» daté du 27 aout 2019 ; - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] et Mme [L] à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 71.117, 61 euros arrêté au 9 novembre 2022, incluant l'appel du 4 ème trimestre 2022, 3 000euros à titre de dommages et intérêts et 6 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau : A titre principal : - Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes fins et prétentions dirigées contre M. et Mme [L]. - Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de paiement de la somme de 99 409,28euros au titre des charges de copropriété prétendument dues. - Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de 10.000€ au titre des dommages et intérêts. A titre subsidiaire : Ordonner la compensation entre les sommes qui seraient retenues au profit du syndicat des copropriétaires et celles qui auraient dû être créditées sur le compte de M. [L] et de Mme [L], et ne l'ont jamais été, soit la somme de 88 324,91euros En tout état de cause : Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à M. et Mme [L] de la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. (..)». Par ailleurs, l'article de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en ses deux premiers alinéas : 'I. - Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc. Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.' En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Enfin, l'article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère sou sréserve d'être invoquée à due concurrence à la dat eoù les conidtions se trouvent réunies. A l'appui de sa demande en condamnation solidaire de Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] au paiement de la somme de 28.291,67 euros au titre de la reprise de solde arrêtée au 27 août 2019, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des consorts [L] ; - plusieurs décomptes individuels de charges arrêtés dont celui arrêté au 9 novembre 2022 (pièce 18), appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 99.409,28 euros, frais de recouvrement inclus et mentionnant en première ligne du décompte une reprise de solde de l'ancien syndic d'un montnt de 28.291,67euros à la date du 27 août 2019 ; - la mise en demeure adressée aux époux [L] le 5 mars 2021, restée vaine ; - les procès-verbaux de décisions de Me [W]-[T] des 18 novembre 2020 et 25 novembre 2021 ; - les relevés généraux des dépenses de la copropriété et balances provisoires des années 2016 à 2020 ; - les grands livres des années 2016 à 2020 ; - les appels de fonds du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2018, du 2ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2021, du 12 mai 2021 et du 21 juin 2021, et du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2022. En l'espèce, en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires produit les décomptes du compte copropriétaires des consorts [L] à compter de 2016 et antérieurs au 20 novembre 2019 lorsque la société Citya Pecorari Immobilier était syndic de l'immeuble avant la désignation de Maître [W] [T], ès qualités d'administrateur provisoire. Or, selon ces décomptes il apparaît que le compte de copropriété des consorts [L] était d'ores et déjà débiteur pour la période antérieure à la désignation de Maître [N] [W] [T] notamment au cours des années 2016 et 2017 d'un montant de 25.301,66 euros ainsi qu'il est établi par le décompte en date du 10 février 2016 ( pièce 19-1) et le décompte en date du 22 janvier 2018 ( pièce 19-2). Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs les appels de fonds du 2ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2018 lesquels sont de nature à retracer l'historique de la dette. De plus, il est constant que nonobstant les annulations des assemblées générales des 24 novembre 2009, 22 juin 2010, 27 novembre 2011, 1er mars 2012, 5 septembre 2014 et 24 octobre 2014 tous les comptes de la copropriété de 2016 à 2022 ont été régulièrement approuvés aux termes du procès-verbal de décisions de Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 25 novembre 2021. Or, il est constant qu'aucun recours n'a été engagé à l'encontre des décisions d'approbation des comptes prises par l'administrateur provisoire lequel est chargé, en vertu de l'article 29-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la corpropriété et à ce titre, approuver les comptes des exercices clos et fixer le budget prévisionnel de la copropriété. Les comptes et les budgets prévisionnels ainsi approuvés deviennent alors définitifs et exécutoires de plein droit dès lors qu'ils ont été approuvés par l'administrateur provisoire. Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires satisfait à la nécessité de produire aux débats les éléments suffisants à justifier de la comptabilité consolidée du syndicat pour les années 2016 à 2020. De surcroît il ressort du décompte en date du 25 juin 2021 qu'à la date de prise d'effet de la désignation de Maître [W]-[T] au mois de novembre 2019, le compte copropriétaire de Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] étaient débiteurs de 28.291,67euros. En considération de l'ensemble de ces éléments, il n'y a donc pas lieu de déduire de la créance du syndicat la somme de 28.291,67€ correspondant à la reprise de solde de l'ancien syndic ; le jugement sera donc infirmé sur ce point et les consorts [L] seront condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021 date de délivrance de l'acte introductif d'instance. Enfin, le premier juge a justement souligné qu'il ressort des pièces versées aux débats que les sommes au paiement desquelles le syndicat des copropriétaires a été condamné par diverses décisions juridictionnelles au bénéfice des consorts [L] ont fait l'objet d'une déclaration de créances et d'une procédure d'apurement distincte de sorte que les décomptes produits n'en tiennent pas compte ; la demande des consorts [L] tendant à solliciter la déduction de la somme de 21.117,02euros de leur dette de copropriété au motif que cette somme correspondrait à des versements effectués sur le compte Carpa ouvert à l'occasion du contentieux du recouvrement des charges -dont le présent litige- sans que le syndicat des copropriétaires n'affecte lesdits versements au crédit de leur compte, sera donc rejetée ; dès lors, la demande des consorts [L] tendant à voir ordonner la compensation entre les sommes qui seraient retenues au profit du syndicat des copropriétaires et celles qui auraient dû être créditées sur leur compte, soit la somme de 88.324,91euros sera purement et simplement rejetée par application stricte des dispositions de l'article 1347 du code civil précité : le jugement sera confirmé sur ce point. Pour le surplus de la créance correspondant à la période postérieure au 27 août 2019 jusqu'au 9 novembre 2022 incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2022, et en considération de l'ensemble des pièces produites précitées, il apparaît que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 71.117,61 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées par les époux [L] ; le jugement sera confirmé sur ce point ; Sur la demande en condamnation solidaire des consorts [L] : Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune clause de solidarité prévue au réglement de copropriété et la solidarité ne se présumant pas il échet de le débouter de sa demande en condamnation solidaire des époux [L] : le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires : L'article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants. En l'espèce, le syndicat justifie aux débats de la carence récurrente des consorts [L] dans le paiement de leurs charges de copropriété et ce, depuis de longues années, et de la nécessaire désorganisation de la trésorerie du syndicat des copropriétaires qui en ait résulté, ce qui a conduit à la nomination d'un administrateur provisoire en la personne de Me [W] [T] pour gérer la copropriété. Ce prejudice causé a justement été évalué par le premier juge à la somme de 3.000euros ; le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [L] à payer au syndicat la somme de 3.000euros à titre de dommages et intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens qui comprennent de droit les frais de signification par huissier de l'assignation, et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [L], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [L]. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur judiciaire, de sa demande visant à obtenir le paiement au titre de la reprise de solde ; Statuant à nouveau, - Condamne Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur provisoire, la somme de 28.291,67 euros au titre de la reprise de solde arrêtée au 27 août 2019 ; Condamne Mme [B] [Z] [A] [L] et M. [E] [L] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par Maître [N] [W] [T], ès-qualités d'administrateur provisoire la somme supplémentaire de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette tout autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE