Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 07 DECEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12814 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAOL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-20-5043
APPELANTE
Madame [K] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/027018 du 08/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Madame [J] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
Assistée par Me Manon FAISSAT, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Président de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 9 mars 1996 à effet au 1er avril 1996, Mme [J] [R] a donné à bail à Mme [K] [V] un studio situé [Adresse 2], moyennant un loyer en principal de 3.080 francs payable mensuellement.
Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, Mme [J] [R] a fait signifier à Mme [K] [V] un congé pour reprise personnelle à effet au 31 mars 2020.
Mme [K] [V] n'ayant pas libéré les lieux loués et contestant le congé, Mme [J] [R], par acte d'huissier du 25 mai 2020, l'a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation du congé, expulsion, condamnation à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros à compter du 1er avril 2020 et jusqu'à complète libération des lieux loués et la somme de 8.312.13 euros au titre du solde locatif impayé au 1er septembre 2020.
Par jugement contradictoire entrepris du 14 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Valide le congé pour reprise en date du 29 juillet 2019 à effet au 1er avril 2020.
Constate que Mme [K] [V] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2], depuis le 1er avril 2020.
Accorde à Mme [K] [V] un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter le logement ;
Ordonne, à défaut de libération volontaire au plus tard à cette date, l'expulsion de Mme [K] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique,
Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Dit que l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue du délai de deux mois après le commandement d'avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions de articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution d à l'issue du délai de grâce,
Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal à celui du loyer si le bail s'était poursuivi (504,80 euros), charges et indexation en sus, jusqu'à la libération complète des lieux, et condamne Mme [K] [V] à en acquitter le paiement intégral jusqu'à la libération effective de lieux.
Condamne Mme [K] [V] à payer à Mme [J] [R] la somme de 6.939,15 euros à titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 septembre 2020 indemnité d'occupation de septembre 2021 incluse ;
Déboute les parties de leurs autres demandes
Condamne Mme [K] [V] aux dépens de la présente instance.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 7 juillet 2021 par Mme [K] [V]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 octobre 2021 par lesquelles Mme [K] [V] demande à la cour de :
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a validé le congé pour reprise en date du 29 juillet 2019 à effet au 1er avril 2020 ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté que Mme [K] [V] est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 1er avril 2020 ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a accordé un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter le logement ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné à défaut de libération volontaire au plus tard à cette date, l'expulsion de Mme [K] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal à celui du loyer si le bail s'était poursuivi (504,80 euros), charges et indexation en sus, jusqu'à libération complète des lieux, et condamne Mme [K] [V] à en acquitter le paiement intégral jusqu'à la libération effective des lieux ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [K] [V] à payer à Mme [J] [R] la somme de 6 939,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2020, indemnité d'occupation de septembre 2020 incluse ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [K] [V] de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande au titre des frais de déménagement, de ses demandes accessoires à l'exécution du contrat de bail (remise du badge de l'immeuble, ouvrir l'armoire des compteurs électriques, procéder à la régularisation des charges avec décomptes à produire, réétablir les quittances de loyer conformes) ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [K] [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [K] [V] aux dépens de première instance ;
Et statuant à nouveau :
- Débouter Mme [J] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Constater la nullité du congé pour reprise délivré par Mme [J] [R] le 29 juillet 2019 ;
- Constater que le bail de Mme [K] [V] est reconduit depuis le 1er avril 2020 ;
- Condamner Mme [J] [R] à verser à Mme [K] [V] la somme de 15 000 euros - sauf à parfaire - à titre de dommages et intérêts en réparation des prestations sociales non perçues ;
- Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;
A titre subsidiaire :
- Accorder à Mme [K] [V] un délai complémentaire d'un an pour quitter les lieux ;
- Accorder les plus larges délais de paiement à Mme [K] [V], soit 36 mois ;
- Dire et juger que Mme [K] [V] s'acquittera de son arriéré locatif de la manière suivante :
o 5 euros les 35 premières mensualités
o Le solde à la 36ème mensualité ;
En tout état de cause :
- Condamner Mme [J] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 août 2023 au terme desquelles Mme [J] [R] demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 7 et 15-I de la loi du 6 Juillet 1989,
Vu les dispositions de l'article 1103, 1104 et 1353 du Code Civil,
Juger que la présente instance est désormais sans objet.
En tout état de cause :
Confirmer en tout point la décision dont appel en y ajoutant, compte tenu de l'augmentation de la dette locative la condamnation de Mme [K] [V] à verser à Mme [J] [R] la somme de 25.755,51 euros au titre de la dette locative arrêtée à mai 2023.
Débouter Mme [K] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner Mme [K] [V] à payer à Mme [J] [R] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [K] [V] en tous les dépens de première instance et d'appel et dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître Isabelle Gabriel Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte des pièces produites par l'intimée et il est constant que Mme [V] a été expulsée selon procès-verbal du 16 août 2023 de sorte que les demandes d'expulsion d'une part, et d'octroi de délais d'expulsion d'autre part, sont devenues sans objet ; de plus, en l'absence de demande de réintégration dans les lieux de la part de Mme [V] le bail doit être considéré comme résilié en tout état de cause.
Par ailleurs, Mme [V] sollicite des dommages-intérêts selon des moyens de fait et de droit qui sont sans rapport avec la nullité du congé invoquée, de sorte que la demande tendant au prononcé de la nullité du congé pour reprise se révèle sans objet également.
En tout état de cause, c'est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer et qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu la validité du congé litigieux.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé pour reprise du 29 juillet 2019 à effet au 1er avril 2020, constaté que l'intéressée était occupante sans droits ni titre depuis le 1er avril 2020, et a statué sur l'expulsion et le sort des meubles.
Sur la dette locative
Le montant de l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge n'est pas critiqué en tant que tel par les parties.
L'argumentation de l'appelante relative à la rectification tardive de l'indexation de son loyer qu'elle aurait obtenue en juillet 2019, à un dégât des eaux de 2018 « dont personne ne s'est soucié » ou à des tentatives de mauvaise foi de lui faire payer la taxe d'habitation sur le parking alors qu'elle ne le loue pas, dont il n'est tiré aucune conséquence juridique claire, sont en tout état de cause sans incidence sur le montant de cette indemnité d'occupation, que le premier juge a fixé, à bon droit, au montant du loyer qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, charges et indexation en sus, jusqu'à la libération complète des lieux, cette somme étant conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation.
C'est en outre par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé la somme due par Mme [V] au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 septembre 2020 indemnité d'occupation de septembre 2021 incluse, à la somme de de 6.939,15 euros.
La cour observe notamment que le premier juge a bien pris en compte la somme de 449 euros versée par Mme [V] par le biais d'une saisie administrative à tiers détenteur du 2 juillet 2019 et que l'appelante se borne à faire à nouveau état de cette saisie sans expliquer en quoi les motifs du jugement et le calcul du premier juge sont à cet égard critiquables selon elle.
Devant la cour, Mme [R] demande l'actualisation de sa créance et produit un décompte arrêté au mois de mai 2023, d'où il résulte que Mme [V] reste lui devoir la somme de 25.755,51 euros; ce décompte, au crédit duquel figure deux fois la somme de 1.020 euros au titre de remboursements de provisions sur charges (lignes du 5 janvier 2022) outre une annulation de provision pour charges de 1.020 euros (en ligne du 1er mai 2023), n'est pas contesté par Mme [V], qui, notamment, ne justifie pas avoir effectué des paiements ou avoir bénéficié d'autres versements qui n'auraient pas été pris en compte par la créancière.
Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne la dette de Mme [V] au titre de l'occupation des lieux sauf à réactualiser celle-ci à la somme de 25.755,51 euros arrêtée au mois de mai 2023, cette échéance incluse.
Sur la demande de dommages-intérêts
Comme devant le premier juge, Mme [V] soutient être victime d'agissements fautifs de la bailleresse et n'avoir pas été en mesure de percevoir diverses aides (allocation logement, FSL énergie préventive, allocation Paris logement...) en raison de l'absence de production par celle-ci des quittances de loyer à la caisse d'allocations familiales ; elle soutient qu'elle s'est ainsi retrouvée avec un découvert bancaire, le gel de ses moyens de paiement et soutient que cela a "entraîné la mort de ses deux chats faute de nourriture spécifique". Elle demande ainsi la réparation de son préjudice qu'elle ré-évalue à 15.000 euros devant la cour, ainsi que la compensation des dettes.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, que cette demande n'est pas fondée, l'intéressé ne démontrant pas l'existence d'un préjudice imputable à la bailleresse, étant observé que les impayés de la locataire expliquent l'absence de versement de l'allocation logement ; la cour ajoute qu'il résulte des pièces produites par Mme [R] que les allocations logement ont bien été versées à Mme [V] jusqu'au mois de mai 2020 et qu'ensuite la caisse d'allocations familiales a pris acte des impayés de loyer comme le montre le courrier produit par Mme [V] (pièce 15) ; par ailleurs ainsi que l'a exactement retenu le premier juge il n'est pas démontré que la suspension de l'allocation logement social, une absence de paiement de l'allocation Paris logement ou de l'indemnisation au titre du FSL Energie soient imputables à Mme [R], étant rappelé que la locataire n'apparaît avoir effectué aucun paiement direct des loyers après avril 2019.
En l'absence de démonstration d'une faute de Mme [R] ayant causé un préjudice à Mme [V] la demande de cette dernière en paiement de dommages-intérêts sera rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement sur 36 mois
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Mme [V] demande à bénéficier de délais de paiement sur 35 mois à hauteur de cinq euros mensuels, le solde de la dette devant être payé à la 36ème mensualité, et ce sans s'expliquer sur ses capacités à s'acquitter de cette 36ème mensualité qui devrait donc être évaluée à 25.580,51 euros.
Les délais de paiement ne sauraient en tout état de cause excéder 24 mois, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant l'octroi de délais de paiement de trois ans n'étant en l'espèce pas applicables puisque la résiliation du bail ne résulte pas de la mise en jeu de la clause résolutoire.
Il résulte des pièces produites qu'elle n'a pour ainsi dire effectué aucun paiement lors des dernières années d'occupation des lieux avant d'être expulsée.
Selon ses avis d'imposition sur les revenus de 2018, 2019 et 2020 elle n'est pas imposable et elle percevait le revenu de solidarité active à hauteur de 542 euros au mois de septembre 2021.
Pour sa part, Mme [R] est un particulier, personne physique; elle n'a pas pu prendre possession de l'appartement litigieux pendant les années de la présente procédure, alors que ces revenus sont modestes puisqu'elle a perçu en 2018 un revenu imposable de 11.700 euros et en 2020 de 10.500 euros et n'était pas imposable.
En considération de ces éléments, et du fait que Mme [V] a d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure et a laissé la dette s'accumuler sans procéder à des paiements même partiels des indemnités d'occupation sa demande de délai de paiement sera rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne article 700 les dépens de première instance.
Il est équitable d'allouer à Mme [R] une indemnité de procédure de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Constate que l'appel des dispositions du jugement ayant statué sur la nullité du congé, la demande d'expulsion et sur le délai accordé à Mme [K] [V] pour quitter les lieux est devenu sans objet, ainsi que les demandes à ce titre;
Confirme, en toutes ses autres dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette de Mme [K] [V] au titre de l'occupation des lieux,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [K] [V] à payer à Mme [J] [R] la somme réactualisée de 25.580,51 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation, arrêtée au mois de mai 2023, cette échéance étant incluse;
Condamne Mme [K] [V] à payer à Mme [J] [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [K] [V] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
