Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.A.S. SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER
Me Julie GIRY
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Madame [L] [S]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/00837 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZXC
N° MINUTE :
2
JUGEMENT
rendu le vendredi 30 août 2024
DEMANDERESSE
Madame [L] [S], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
DÉFENDEURS
S.A.S. SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [I] [X], domicilié chez Ambassade de France en Croatie, [Adresse 4] (CROATIE)
représenté par Me Julie GIRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas REVERDY, Greffier
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2024
JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier.
Décision du 30 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00837 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZXC
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seings privés électroniques du 22 mars 2023, Monsieur [I] [X] a consenti à Madame [L] [S], un contrat de location meublée, portant sur un appartement sis [Adresse 2], la gestion du bien ayant été confiée à la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER.
Par courrier recommandé du 17/07/2023, Madame [L] [S] a notifié son préavis de départ à son propriétaire via l’agence immobilière, ayant ensuite quitté les lieux le 19/08/2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, Madame [L] [S] a fait assigner Monsieur [I] [X] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les faire condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui régler :
la somme de 2532 euros au titre du préjudice subi, et correspondant à une réduction de 50% des loyers versés pour les mois d’avril 2023 à juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 44,70 euros au titre du préjudice correspondant à ses dépenses pour les petites réparations du fait de l’infestation des souris, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la somme de 200 euros au titre du préjudice afférent aux frais de déménagement et d’aménagement dans un nouveau logement , outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; la somme de 1000 euros, au titre du préjudice subi, correspondant à une somme forfaitaire des frais d’équipement de son nouveau logement, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 900 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et les entiers dépens en ce compris les frais de copie des pièces du bordereau de l’assignation imposés par la procédure conformément au tarif des Huissiers (commissaires de justice), soit 42,56 euros hors taxe par tranche de 100 feuilles.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2024, puis renvoyée à celle du 2 juillet 2024 où elle a été retenue et plaidée.
A l’audience du 2 juillet 2024, Madame [L] [S] représentée par son avocat, maintient ses demandes initiales.
Elle fait état de l’indécence du logement, en raison de la présence de rongeurs, dont elle indique que le bailleur qui en avait connaissance, lui a caché la situation lors de la conclusion du bail.
Monsieur [I] [X], représenté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions de :
Débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
Réduire les indemnisations demandées à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
Condamner la société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à le garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [S] ;
A titre reconventionnel,
Condamner Madame [S] à lui payer la somme de 775,94 euros au titre du loyer dû pour la période du 1er au 19 août 2023, augmenté des intérêts au taux légal dus depuis le 19 août 2023 ;
Condamner la société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à l’indemniser des préjudices découlant de ses manquements, et évalués comme suit :
-949,50 euros au titre de frais d’agence acquittés dans le cadre de la recherche du dernier locataire (Madame [S]) ;
-440 euros au titre de frais d’état des lieux d’entrée et de sortie de Madame [S] ;
424,37 euros au titre des frais de gestion mensuels sur toute la durée d’occupation de Madame [S], soit entre le 22 mars et le 19 août 2023 ;
En tout état de cause,
Condamner Madame [S] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à lui régler chacun la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il soutient que l’appartement a été refait à neuf et qu’une intervention a été opéré pendant le bail du précédent locataire et ce à trois reprises et notamment qu’il a mandaté le 27/04/2023 une société pour intervenir et le 22/07/2023, une autre société anti nuisibles.
Il ajoute n’avoir opéré aucune dissimulation notamment lors de l’état des lieux, avoir toujours été diligent dès son information de la situation alors qu’il avait pourtant confié la gestion de son bien à la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER qui ne lui a jamais communiqué l’état des lieux de sortie du précédent locataire, l’empêchant de connaître l’état véritable du logement lors de la prise à bail de Madame [S], et qui n’a que très irrégulièrement répondu à la locataire ou à lui-même.
Pour un plus ample informé des fins moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
La SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER, citée par remise de l’acte à l’étude de Commissaire de justice, n’est ni présente, ni représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l‘estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes indemnitaires de Madame [L] [S]
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…) les bailleurs est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».
L’article 1719 du Code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ».
L’article 1720 du code civil dispose « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
En l'espèce, Madame [L] [S] produit aux débats :
-les échanges de mail entre l’agence immobilière et elle-même du 17/03/2023 au 22/03/2023,
-l‘attestation de Madame [O] [F],
-l’attestation de Monsieur [A] [C],
-l’état de lieux d’entrée du 22/03/2023,
-les échanges de mails entre l’agence immobilière et elle-même du 22/04/2023 au 26/04/2023,
-l’attestation de remise de clefs du 28/04/2023,
-l’avis d’échéance d’avril 2023,
-l’avis d’échéance d’août 2023,
-le mail du 26/04/2023,
-les clichés photographiques,
-les échanges de messages WhatsApp entre Madame [K] [R] et elle-même, du 26/042023 au 17/08/2023,
-la capture écran de SMS entre le voisin de palier et elle-même du 26/04/2023 au 20/07/2023,
-la capture écran de SMS entre Madame [M] [U] et elle-même,
-les échanges de mails entre l’agence immobilière et elle-même du 26/04/2023 au 27/07/2023,
-la facture de dépense,
-le dossier de sinistre,
-les échanges de mails entre Monsieur [I] [X] et elle-même du 28/07/2023 au 3/08/2023,
-les échanges de mails entre l’agence immobilière et elle-même du 22/05/2023 au 17/07/2023,
-les échanges de mails entre l’agence immobilière et Monsieur [I] [X] du 19/07/2023 au 23/08/2023,
-le courrier de préavis de départ du 17/07/2023,
-l’état des lieux de sortie contradictoire du 19/08/2023,
-la pièce confidentielle divulguée le jour de l’audience,
-LRAR du 11/08/2023 adressée à l’agence immobilière,
-preuve du règlement de la somme de 200 euros sur la plateforme « allovoisins »pour le déménagement du logement indécent et un réaménagement immédiat,
-factures d’équipements pour le nouveau logement,
-nouveau contrat de location non meublé du 13/07/2023.
Le bailleur verse quant à lui :
L’attestation de Madame [Z],
L’attestation employeur,
Le mandat de gérance signé le 2/09/2022,
Les échanges de courriels des 14 et 15 mars 2022,
La facture de l’entreprise VMP du 22/07/2022,
Les bons d’intervention de la société HYGIENE URBAINE des 1/02/2022, 26/07 /2022 et 2/01/2023,
Les échanges de courriels entre le 23 et le 28 février 2023,
Les échanges de courriels avec l’agence,
Le mail à Madame [W] et échanges entre le propriétaire et le syndic de copropriété ;
Le bon d’intervention HYGIENE URBAINE du 31/03/2023,
Le compte rendu mensuel de gérance pour le mois de mars 2023,
Les messages whatsapp des 26 et 27 avril 2023 ;
Les photographies adressées par la locataire ;
Les échanges de mails avec l’agence du 26 au 28 avril 2023 ;
La relance du 9 mai 2023 ;
La relance des 10 et 15 mai 2023 ;
La facture de la société HYGIENE URBAINE du 31/05/2023 ;
La facture VMP ;
Le nouveau signalement souris de Madame [S] du 13 juillet 2023 ;
La facture sans nuisibles ;
La 5ème relance de l’agence ;
Les courriels des 19 et 20 juillet et 23 août 2023 ;
Le CR de gérance du mois d’août 2023 ;
Le compte rendu de janvier 2024 ;
Les échanges de mails entre Monsieur [X] et Madame [S].
Il ressort de ces éléments que rapidement après sa prise de possession des lieux loué, Madame [L] [S] s’est aperçue de l’infestation de ceux-ci par des rongeurs, alors que notamment, un ruban adhésif posé sur les plinthes cachait la présence de pièges à souris, pièges doublement masqués par l’encombrement des placards par des produits ménagers, les dissimulant également à la vue.
Il est également justifié que ce problème était connu de l‘agence immobilière avant la conclusion du bail, la société responsable de la gestion des rongeurs de l’immeuble étant déjà intervenue un mois avant la conclusion dudit contrat de location à la demande de la mandataire du bailleur et que ce dernier, également propriétaire du logement d’en face, a été informé par ses locataires du même problème depuis plus d’un an.
Ayant pris contact avec la précédente locataire des lieux (Madame [M] [U]), Madame [L] [S] démontre par ses messages avec celle-ci, que ce problème de rongeurs était préexistant de longue date avant sa prise à bail.
Madame [L] [S] prouve avoir interpelé l’agence immobilière par mail à ce sujet dès le 24/04/2023
Elle justifie de la dégradation de la situation entre le 26/04/2023 et le 27/07/2023 du fait de la circulation de rongeurs dans sa chambre pendant la nuit, de la présence d’excréments dans le logement, d’atteinte à ses aliments et du bruit nocturnes causé par ces animaux lors de son sommeil très perturbé de ce fait.
Elle démontre que le propriétaire et l’agence immobilière se sont rejetés la responsabilité de cette situation préjudiciable, qu’elle n’ a pu bénéficier d’une résolution du problème effective et durable, qu’elle s’est trouvée contrainte d’engager des frais pour tenter de remédier aux dégâts causés par les rongeurs, qu’elle a déclaré un dossier de sinistre auprès de l’agence immobilière, qu’elle n’a obtenue aucun dédommagement des parties défenderesses malgré ses demandes en ce sens, qu’elle s’est trouvée contrainte de quitter les lieux, devant alors faire face à des frais de déménagement et d’aménagement, outre d’équipement des lieux.
Il est dès lors démontré par les éléments produits aux débats que Madame [L] [S] s’est vu louer un logement indécent et que le propriétaire et l’agence immobilière ont contrevenu aux dispositions susvisées en procédant à une telle location dans les circonstances précitées.
Les éventuelles difficultés entre le bailleur et son mandataire étant inopposables à la locataire, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [X] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à lui payer les sommes justifiées de :
-2532 euros au titre du préjudice subi, et correspondant à une réduction de 50% des loyers versés pour les mois d’avril 2023 à juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
-44,70 euros au titre du préjudice correspondant à ses dépenses pour les petites réparations du fait de l’infestation des souris, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 200 euros au titre du préjudice afférent aux frais de déménagement et d’aménagement dans un nouveau logement, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
-1000 euros, au titre du préjudice subi, correspondant à une somme forfaitaire des frais d’équipement de son nouveau logement, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Monsieur [I] [X] résidant en Croatie (pièce 2) et justifiant avoir confié la gestion de son bien à la société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER (pièce 3), démontre par sa pièce 23 que malgré ses demandes en ce sens, il ne lui a pas été communiqué par la mandataire l’état des lieux de sortie du précédent locataire des lieux loués, ni celui d’entrée de Madame [S],
De mai 2023, jusqu’en juillet 2023, elle s’est abstenue de répondre à la locataire et au propriétaire sur l’état de l’appartement à l’entrée de Madame [S] et n’a pas communiquée les pièces lui ayant été demandées dans le cadre de son mandat de gestion totale du bien,
Elle a rompu unilatéralement le contrat de gestion le 19 juillet 2023, par mail, sans en respecter les termes notamment au titre du préavis applicable (pièce 23).
Dès lors, compte tenu de ces comportements fautifs, elle sera également condamnée à garantir Monsieur [I] [X] de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la présente décision au profit de Madame [L] [S] ;
Monsieur [I] [X] sera débouté de ses demandes visant à voir condamner société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à lui payer les sommes de 949,50 euros au titre de frais d’agence acquittés dans le cadre de la recherche du dernier locataire (Madame [S]) ;
-440 euros au titre de frais d’état des lieux d’entrée et de sortie de Madame [S], celles-ci correspondant à des prestations effectivement fournies par l’agence mandataire et devant donc être réglées par le mandant.
Toutefois, la société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER sera condamnée à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 424,37 euros au titre des frais de gestion mensuels sur toute la durée d’occupation de Madame [S], soit entre le 22 mars et le 19 août 2023, du fait de sa gestion défaillante et fautive telle que précédemment observée.
Madame [L] [S] sera condamnée à payer à Monsieur [I] [X] la somme justifiée et reconnue par elle de 775,94 euros au titre du loyer dû pour la période du 1er au 18/08/2023, outre intérêts au taux légal à compter de l ‘assignation du 6 décembre 2023.
L’équité commande de condamner solidairement Monsieur [I] [X] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à payer à Madame [L] [S] la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et les entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé.
L’équité commande de débouter Monsieur [I] [X] de sa demande formulée à l’encontre de la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
L'exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
DECLARE recevable l’action de Madame [L] [S] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à payer à Madame [L] [S], les sommes de :
-2532 euros au titre du préjudice subi, et correspondant à une réduction de 50% des loyers versés pour les mois d’avril 2023 à juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
-44,70 euros au titre du préjudice correspondant à ses dépenses pour les petites réparations du fait de l’infestation des souris, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 200 euros au titre du préjudice afférent aux frais de déménagement et d’aménagement dans un nouveau logement, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
-1000 euros, au titre du préjudice subi, correspondant à une somme forfaitaire des frais d’équipement de son nouveau logement, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
CONDAMNE la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à garantir Monsieur [I] [X] de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la présente décision au profit de Madame [L] [S] ;
DEBOUTE Monsieur [I] [X] de ses demandes visant à voir condamner société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à lui payer les sommes de 949,50 euros au titre de frais d’agence acquittés dans le cadre de la recherche du dernier locataire (Madame [S]) ;
-440 euros au titre de frais d’état des lieux d’entrée et de sortie de Madame [S] ;
CONDAMNE la société SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 424,37 euros au titre des frais de gestion mensuels sur toute la durée d’occupation de Madame [S], soit entre le 22 mars et le 19 août 2023 ;
CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 775,94 euros au titre du loyer dû pour la période du 1er au 18/08/2023, outre intérêts au taux légal à compter de l ‘assignation du 6 décembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER à payer à Madame [L] [S] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [I] [X] de sa demande formulée à l’encontre de la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [X] et la SAS SDV GESTION IMMOBILIERE - SDV [Localité 5] GESTION IMMOBILIER aux dépens tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile, auquel il est renvoyé ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Ainsi jugé et mis à disposition le 30 août 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE,
