Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/00234

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/00234 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FVHF Minute n° 23/00224 [T] C/ Commune COMMUNE DE [Localité 5] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 04 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 21/00899 COUR D'APPEL DE METZ CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 APPELANT : Monsieur [Z] [T] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : COMMUNE DE [Localité 5] prise en la personne de son Maire en exercice, [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 05 Septembre 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 07 Décembre 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère Mme DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier du 13 juillet 2021, la Commune de [Localité 5] a fait assigner M. [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de le voir: - constater et au besoin prononcer la résiliation du bail conclu le 1er août 2018, aux torts et griefs de M. [T] à compter du 18 juin 2021, - ordonner en conséquence l'expulsion de M. [T] et de tout occupant de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, - condamner M. [T] à lui payer les sommes suivantes: * 19.922,01 euros au titre de l'arriéré locatif, * 205,01 euros au titre des frais de commandement de payer, * 1.119,41 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juin 2021, * une indemnité d'occupation mensuelle de 1.119,41 euros à compter du mois de juin 2021 et jusqu'à complète libération des lieux et de remise des clés, - le condamner aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire. M. [T] n'a pas comparu à l'audience. Par jugement réputé contradictoire du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a: - constaté la résiliation de plein droit à compter du 18 juin 2021 du bail liant la commune de [Localité 5] à M. [T], pour la location des locaux à usage commercial situés [Adresse 1], - ordonné à M. [T] de libérer les lieux de ses biens et de tout occupant de son chef dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, - dit que faute pour M. [T] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique, - dit n'y avoir lieu à astreinte, - dit qu'il sera disposé des meubles pouvant se trouver sur place conformément aux articles L433-1, L433-2 et R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [T] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 19.717 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 18 mai 2021 (loyer et charges de mai 2021 inclus), ainsi que la somme de 1.119,41 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juin 2021, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à la commune de [Localité 5], en cas de maintien dans les lieux, à 1.119,41 euros et condamné M. [T] au paiement de cette indemnité à compter du 1er juillet 2021, - condamné M. [T] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 18 mai 2021 d'un montant de 205,01 euros, - rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 18 janvier 2022, M. [T] a interjeté appel aux fins d'infirmation du jugement susvisé en reprenant chacune de ses dispositions dans la déclaration d'appel. Par conclusions déposées le 5 avril 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [T] demande à la cour de: - dire et juger recevable et bien fondé son appel, En conséquence, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Et statuant de nouveau, - constater qu'il n'est pas lié par le bail commercial signé le 1er août 2018 entre la commune de [Localité 5] et M. [X], - constater qu'il n'est redevable d'aucun arriéré de loyer, aucun arriéré locatif ou d'une quelconque indemnité d'occupation, - débouter la commune de [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes, - condamner la commune de [Localité 5] à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la commune de [Localité 5] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'au paiement du commandement de payer du 18 mai 2021 d'un montant de 205,01 euros. L'appelant soutient que le bail commercial objet du litige n'a pas été conclu avec lui mais avec M. [H] [X]. Il indique avoir accepté que le bail lui soit cédé provisoirement deux mois le temps que la société de M. [X] soit établie, mais qu'il a ensuite rétrocédé le bail à ce dernier. Il conclut que M. [X] est le seul bénéficiaire du bail et qu'il est seul tenu au paiement des loyers. Il ajoute n'avoir jamais exercé d'activités à [Localité 5]. Par conclusions déposées le 15 mai 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la commune de [Localité 5] demande à la cour de: - rejeter l'appel de M. [T], - con'rmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - condamner M. [T] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Elle affirme avoir donné à bail, par acte sous seing privé du 1er août 2018, à la société KM Gym, représentée par M. [X] un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Elle soutient que par acte du 31 octobre 2019, ce bail commercial a été cédé à M. [T] et qu'il n'est pas établi que ce n'était que pour une durée de deux mois. Elle estime que les actes de vente du fonds de commerce du 27 décembre 2019 et la résolution amiable de vente du fonds de commerce signée le même jour ont été rédigés pour les seuls besoins de la cause. Elle ajoute que selon l'article 13 du bail commercial, le preneur ne pouvait céder son droit au bail ni sous-louer en tout ou partie les locaux sans le consentement exprès et écrit du bailleur, à peine de nullité de la cession ou de la sous-location. Elle relève que M. [T] n'a jamais sollicité son autorisation sur ce point et que les actes qu'il produits lui sont inopposables. Elle conteste par ailleurs l'authenticité de ces derniers. Elle relève d'ailleurs que le nom de M. [T] figure toujours sur la boîte aux lettres de l'établissement. Elle en conclut qu'il est bien le débiteur de l'arriéré locatif et que le jugement doit être confirmé dans toutes ses dispositions. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur le preneur La commune de [Localité 5] justifie que par acte sous seing privé daté du 1er août 2018, elle a donné à bail à M. [H] [X] représentant la société KM Gym alors en formation, un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 19 juillet 2018, destiné à l'exploitation d'un centre de culture physique et de musculation ainsi qu'à la vente de produits diététiques et de compléments alimentaires. Le loyer était fixé à la somme de 1.107,33 euros avec des provisions sur charges de 12,08 euros. L'appelant ne conteste pas que par acte sous seing privé du 31 octobre 2019 dont se prévaut la commune de [Localité 5], intitulé «  acte de vente de fonds de commerce  », M. [X] lui a cédé «le fonds de commerce de vente de produits diététiques de compléments alimentaires, coaching de salle de musculation, centre de remise en forme, exploité à [Adresse 1] sous le nom commercial KM Gym». Cet acte précise que ledit fonds de commerce comprend notamment le droit au bail des lieux où le fonds de commerce est exploité et qu'une copie du bail est annexé à l'acte. Il est ensuite ajouté que «le cessionnaire reconnaît avoir parfaite connaissance des stipulations de l'article cession sous-location dudit bail relatif à la garantie solidaire par le preneur du paiement des loyers et de l'exécution des charges par le cessionnaire et les cessionnaires successifs». Or l'article 13 du contrat de bail relatif à la sous-location et cession de bail stipule que «  le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou en partie les locaux en dépendant sans le consentement exprès et écrit du bailleur, à peine de nullité de la cession ou de la sous-location, et même de tous dommages-intérêts si bon semble au bailleur». Si M. [T] soutient que cette cession a été résolue par acte sous-seing privé du 27 décembre 2019 et que par un autre acte sous seing privé du même jour intitulé «acte de vente de fonds de commerce, il a cédé à [X] ce même fonds de commerce avec le droit au bail le concernant avec effet rétroactif au 31 octobre 2019, il convient de relever que ces deux actes conclus le même jour sont contradictoires puisque M. [T] ne peut à la fois ne plus être propriétaire du fonds par effet de la résolution du contrat du 31 octobre 2019 et se comporter en propriétaire en revendant ce même fonds à M. [X]. En outre, M. [T], qui en signant l'acte de cession du fonds de commerce du 31 octobre 2019 a attesté avoir pris connaissance des dispositions du bail, ne justifie pas avoir respecté l'article 13 de ce dernier. En effet il ne produit aucune pièce permettant d'attester l'existence d'un accord écrit de la commune de [Localité 5] pour qu'il cède de nouveau à M. [X] le droit au bail portant sur le local commercial. Dès lors, les actes que M. [T] a conclu avec M. [X] le 27 décembre 2019 sont inopposables au bailleur et il faut en conséquence considérer que M. [T] reste le preneur du bail et doit respecter les obligations qui en découlent. Au surplus, il sera relevé que dans son procès-verbal dressé le 11 juillet 2022, la police municipale de [Localité 5] a constaté que le nom de M. [T] figurait sur la boîte aux lettres située à l'adresse de la salle de sport KM Gym au [Adresse 1] à [Localité 5]. Sur la résiliation du bail et l'expulsion Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail du 19 juillet 2018 comporte à l'article 15 une clause résolutoire stipulant qu'en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations contractuelles le bail serait résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par huissier et restée sans effet. Par acte d'huissier du 18 mai 2021, la commune de [Localité 5] a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer visant cette clause résolutoire et lui a enjoint de régler la somme de 19.717 euros au titre des loyers et charges impayés au titre des loyers restant dus de novembre 2019 inclus à mars 2021 inclus. L'appelant ne justifie pas avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement. En conséquence, la clause résolutoire doit s'appliquer et le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 18 juin 2021. Le bail étant résilié, M. [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2021. C'est donc à juste titre que le tribunal a ordonné à M. [T] de libérer les lieux, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et qu'à défaut d'exécution volontaire, il sera procédé à son expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique. Le concours de la force publique étant ordonné, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le jugement sera également confirmé sur ce point ainsi que dans ses dispositions rappelant qu'il sera disposé des meubles se trouvant sur les lieux conformément aux articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Il résulte du commandement de payer du 18 mai 2021 et du décompte annexé arrêté au 8 mars 2021 qu'il restait dû au 11 mai 2021, échéance de mai incluse, au titre des loyers et provisions sur charges dus depuis novembre 2019 (échéance de novembre incluse) la somme totale de 19.717,99 euros. M. [T] ne justifie d'aucun règlement à ce titre. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer cette somme de 19.717,99 euros ainsi que la somme de 1.119,41 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juin 2021. Il sera observé que l'appelant n'invoque aucun moyen tendant à remettre en cause ces sommes retenues par le tribunal. M. [T] étant occupant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2021, il convient de réparer le préjudice subi par la commune de [Localité 5] du fait du maintien dans les lieux de ce dernier par l'octroi d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme de 1.119,41 euros et a condamné M. [T] à payer à la commune de [Localité 5] cette somme mensuelle à compter du 1er juillet 2021. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera confirmé également dans ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelant succombant à hauteur de cour, il sera condamné aux dépens de l'appel, ainsi qu'à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Thionville du 4 octobre 2021 dans toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [Z] [T] aux dépens de l'appel ; Condamne M. [Z] [T] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande formée sur ce même fondement. Le Greffier La Présidente de Chambre