Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/03470

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/03470 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFRW Minute : 24/00643 S.A. ESPACIL HABITAT Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 C/ Monsieur [B] [P] [O] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, Copie délivrée à : Monsieur [B] [P] [O] Le JUGEMENT DU 10 Juin 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL , greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [B] [P] [O] [Adresse 6] [Localité 8] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 24 août 2020, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Monsieur [B] [P] [O] situé dans une résidence universitaire du [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 437,37 euros. Par deux avenants successifs en date des 23 septembre 2021 et 10 janvier 2023, le contrat a été renouvelé jusqu’au 23 août 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la fin du contrat liant les parties, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner Monsieur [B] [P] [O] à lui payer au titre des loyers impayées la somme de 5 664,28 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la loyer si le contrat de résidence s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat est arrivé à échéance le 27 novembre 2023 alors au surplus que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées. A l'audience du 29 avril 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6 500,30 euros, selon décompte en date du 29 avril 2024. Elle a précisé que le défendeur a quitté les lieux à la fin du mois de février 2024 et que le montant du dépôt de garantie a été déduit des sommes réclamées. Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice à sa nouvelle adresse, Monsieur [B] [P] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [B] [P] [O] est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence du 24 août 2020 contient une durée maximale de 12 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. Si le contrat a été renouvelé par deux avenants des 23 septembre 2021 et 10 janvier 2023, le contrat a pris fin le 23 août 2023 sans que le résident ne justifie d’un titre d’occupation postérieur à cette date alors qu’il s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date. Monsieur [B] [P] [O] étant sans droit ni titre depuis le 24 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [B] [P] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [P] [O] reste lui devoir la somme de 5 664,28 euros à la date du 29 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, dépôt de garantie déduit dans la mesure où Monsieur [B] [P] [O] a restitué les clés. Pour la somme au principal, Monsieur [B] [P] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5 664,28 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation. Sur les demandes accessoires Monsieur [B] [P] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Constate la fin du contrat de résidence conclu le 24 août 2020 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [B] [P] [O] concernant la chambre située au [Adresse 5] à la date du 23 août 2023 ; Ordonne en conséquence à Monsieur [B] [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Monsieur [B] [P] [O] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 5 664,28 euros (décompte arrêté au 29 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, dépôt de garantie déduit, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ; Condamne Monsieur [B] [P] [O] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [B] [P] [O] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection