Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 22/02389

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/02389 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GCTT NAC : 71H JUGEMENT CIVIL DU 22 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES TERRASSES DE BERGAME, [Adresse 6] [Localité 4] représenté par la SARL 4C IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE IFF IMMOBILIER devenu S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 22.10.2024 CCC délivrée le : à Me Nicole COHEN, Me Guillaume DARRIOUMERLE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 22 Octobre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 22 Octobre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte d’huissier du 1er juillet 2022 ,le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE BERGAME représenté par la SARL 4C IMMOBILIER a fait citer devant le tribunal de céans IFF IMMOBILIER devenu ALTER IMMOBILIER aux fins de: -le condamner à lui payer la somme de 10882,07 euros au titre de la réparation intégrale des préjudices subis outre la somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. À l’appui de son assignation, le demandeur expose être le syndic de cette résidence depuis le 30 juillet 2018. Lors de sa prise en main de la gestion de la résidence, il a constaté qu’un certain nombre de fautes auraient été commises par l’ancien syndic de la résidence à savoir: - des négligences concernant les lots dont est propriétaire Monsieur [P] ( auquel le précédent syndic n’aurait pas réclamé certaines charges de copropriété et ce pour un montant total de 10067,94 euros) , -une expertise comptable a été réalisée en juillet 2018 pour un montant de 1953,36 euros sans aucun vote de l’assemblée générale des copropriétaires -les honoraires d’un montant de 2875,50 euros ont été facturés pour le suivi d’une procédure, soit une somme bien supérieure au montant prévu par le contrat du syndic -l’indemnisation de l’ancien employé de la résidence à hauteur de 2096,13 euros au titre de congés payés au lieu de 822,01 euro auxquels il avait droit. Par ordonnance rendue le 03 octobre 2023 le juge de la mise en état a déclaré l’action du syndicat de copropriétaires recevable uniquement en ce qui concerne la gestion des impayés des charges de propriété des lots appartenant à Monsieur [P] et renvoyé l'affaire la mise en état électronique du 11 décembre 2023 pour les conclusions du défendeur au fond. Par conclusions enregistrées le 07 mai 2024 la SARL ALTER IMMOBILIER demande au tribunal de rejeter les demandes et de le condamner à lui payer la somme de 4500 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens. Le demandeur n’a pas notifié de conclusions ultérieures. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs conclusions respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024, la date de dépôt des dossiers ayant été fixée au 16 septembre 2024 et la mise à disposition ayant été fixée au 22 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Vu l'ordonnance rendue le 03 octobre 2023 par le juge de la mise en état, le tribunal est saisi uniquement de la gestion des impayés des charges de propriété des lots appartenant à Monsieur [P]. Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Terrasses de Bergame soutient que son ancien syndic, la société IFF IMMOIBILER, devenue SARL ALTER IMMOBILIER, a manqué à ses obligations, en adressant à la SCCV Les Terrasses de BERGAME les appels de fonds des lots n° 14 et 39 alors que cette SCCV les avait vendus à Mr [P] depuis 2006 ; que les charges de copropriété de ces lots demeuraient impayées ; que lorsque Mr [P] a cédé ces lots à Mme [G], en mars 2018, le syndic a établi un état daté erroné ; qu'enfin, lorsque Mr [P] a cédé d'autres lots, en novembre 2019, le défendeur a établi un état daté révélant qu'il restait devoir la somme de 10.067,94 euros, ce qui lui cause un préjudice financier. La SARL ALTER IMMOBILIER s'y oppose en faisant valoir que la SCCV était propriétaire des lots litigieux et que l’action se heurte au quitus adopté à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2018. Il ressort des explications et des pièces produites , et notamment du fax adressé par la SCCV Les Terrasses de Bergame le 28 décembre 2011 à l'ancien syndic, qu'il savait que Mr [P] était propriétaire des lots 14 et 39 cédés par la SCCV depuis le 08 décembre 2006 ; que le Syndicat des Copropriétaires soutient, sans être contesté utilement , qu'en dépit de cette information et de la mutation réalisée, le paiement des charges afférentes à ces lots a continué d'être demandé par l'ancien syndic à la SCCV ; que les explications livrées par ce dernier ne résistent pas à l'examen des pièces produites ; qu'il est donc établi que la SARL ALTER IMMOBILIER a commis une faute de gestion. Il est également établi que l'état daté rédigé par l'ancien syndic, à l'occasion de la vente des lots 14,39 et 59 par Mr [P] à Mme [G] , réalisée en mars 2018, est affecté d'une erreur en ce qu'il portait sur les lots 9 et 28 également détenus par le vendeur ; que la SARL ALTER IMMOBILIER ne livre aucune explication pertinente à ce sujet ; que cet élément caractérise une faute manifeste. La responsabilité du syndic ne peut être engagée pour manquement à son obligation qu’en cas de lien de causalité entre cette faute et les préjudices invoqués. Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Terrasses de Bergame soutient qu'une somme de 4.948,79 euros (11.582,95 – 6.634,16) aurait pu être récupérée lors de la vente des lots 14, 39 et 89, si la somme réclamée à Monsieur [P] avait été correctement identifiée sur l’état daté du 22 mars 2018 . Toutefois, la somme de 11.852,95 € n'est pas justifiée et les pièces produites révèlent que la perte de chance de récupérer la somme revendiquée s'établit à la somme suivante : 6634,16 – 2235,67 € = 4398,49 €. En conséquence, la SARL ALTER IMMOBILIER , qui n'est plus fondée à opposer la prescription de l'action, compte tenu des termes d l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état, sera condamnée à payer cette somme au requérant. L’équité conduit à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL ALTER IMMOBILIER sera ainsi condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les Terrasses de Bergame la somme de 1.500€. La SARL ALTER IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il est rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort , susceptible d'appel, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SARL ALTER IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES DE BERGAME les sommes suivantes : 4.398,49 € au titre de la perte de chance,1.500 € au titre des frais irrépétibles; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; CONDAMNE la SARL ALTER IMMOBILIER aux dépens. La Greffière La Juge