Cour de cassation, 29 septembre 2010. 09-67.658

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 2008) rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 13 juin 2006, pourvoi n° 05-13.252), que la société à responsabilité limitée Auteuil investissement (la SARL ) acquéreur d'un appartement donné à bail à M. X..., a délivré à celui-ci, le 23 mars 2000, un congé avec offre de vente au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 à effet du 30 septembre 2000 ; que le locataire s'étant maintenu dans les lieux au-delà de cette date, elle l'a assigné, par acte du 27 février 2001, afin de faire déclarer le congé valable ; que l'arrêt ayant déclaré nul le congé donné pour une date prématurée a été cassé ; que, postérieurement, la SARL a vendu l'appartement litigieux à la société Dugong investissement (la société Dugong) qui est volontairement intervenue en la cause ; que devant la cour d'appel de renvoi, M. X... a soulevé le défaut d'intérêt à agir des deux sociétés et la nullité du congé ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, alors, selon le moyen : 1°/ que la recevabilité de l'action en justice est subordonnée à l'existence d'un intérêt né et actuel ; que l'existence de cet intérêt s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance ; qu'un bailleur ne peut dès lors agir pour faire déclarer le congé valable avant la date d'effet de ce congé, n'ayant pas d'intérêt né et actuel avant cette date ; qu'en jugeant que les bailleurs avaient intérêt à agir dès lors que l'assignation en validation du congé avait été délivrée postérieurement à la date du congé dont ils se prévalaient, quand ce congé avait été délivré prématurément et ne devait produire effet que plus de deux ans plus tard, de sorte qu'à la date d'introduction de l'action, les bailleurs ne justifiaient pas d'un intérêt né et actuel, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile ; 2°/ que la subrogation conventionnelle transmet au subrogé les droits et actions du créancier contre le débiteur tels qu'ils existent au jour de la subrogation ; que lorsque le subrogé ne fait que poursuivre une action introduite par le subrogeant, la recevabilité s'apprécie au regard de l'action du subrogeant de même que l'intérêt à agir ; qu'en relevant, pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. X..., qu'au jour de son intervention volontaire la société Dugong, acquéreur de l'immeuble, justifiait d'un intérêt né et actuel à agir pour faire déclarer le congé valable, quand l'intérêt à agir du subrogé qui ne faisait que continuer l'action introduite par le subrogeant, la SARL, la cour d'appel a violé l'article 1250 du code civil, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ; que la cassation interviendra sans renvoi, la cour d'appel constatant l'irrecevabilité de l'action ; Mais attendu que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ; qu'ayant constaté que l'assignation du 27 février 2001 avait été délivrée postérieurement au 30 septembre 2000, date d'effet du congé dont la SARL se prévalait initialement, la cour d'appel en a exactement déduit que la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, soulevée par M. X... à l'encontre de la SARL et de la société Dugong qui poursuivait l'action introduite par cette dernière, devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, qui est recevable : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire le congé régulier, alors, selon le moyen, que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, qui vaut aussi offre de vente, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée avec précision ; qu'en relevant, pour déclarer le congé avec offre de vente valable, qu'il importait peu que les WC constituent une partie commune ou privative dès lors que le droit d'accès à ces WC stipulé au bail était mentionné dans le congé, la cour d'appel a violé l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'offre de vente ne visait, en ce qui concerne les WC, que le droit d'accès, tel que prévu au bail, la cour d'appel, qui a retenu que l'acquéreur disposait par là-même d'un droit opposable aux copropriétaires concernés, a pu déduire de ces seuls motifs que l'offre de vente portait sur un bien identifié sans ambiguïté qui correspondait aux lieux loués ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCP Waquet Farge et Hazan et de la société Dugong investissement ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SARL Auteuil Investissement et de la SARL Dugong Investissement ; AUX MOTIFS QUE, «les parties ne discutent pas sérieusement la date d'effet, au 30 juillet 2003 (zéro heure), du congé délivré sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 pour une date prématurée au 30 septembre 2000 ; que M. X... déduit toutefois de la date d'effet du 30 juillet 2003 que le bailleur ne justifie pas d'un intérêt né et actuel à agir à la date à laquelle il a été assigné devant le tribunal d'instance ; mais considérant que l'assignation en validation du congé du 23 mars 2000, signifiée le 27 février 2001, a été délivrée postérieurement au 30 septembre 2000, date d'effet du congé dont se prévalait initialement le bailleur, la SARL AUTEUIL INVESTISSEMENT; que, par ailleurs, à la date de son intervention volontaire dans l'instance de renvoi après cassation, le 17 juin 2008, la SARL DUGONG INVESTISSEMENT justifiait d'un intérêt né et actuel à agir pour faire déclarer le congé valable dès lors que, postérieurement à l'arrêt de la Cour de cassation, elle est devenue propriétaire du bien litigieux ; que la fin de non-recevoir soulevée par M. X... sera en conséquence rejetée» ; ALORS, D'UNE PART, QUE la recevabilité de l'action en justice est subordonnée à l'existence d'un intérêt né et actuel ; que l'existence de cet intérêt s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance ; qu'un bailleur ne peut dès lors agir pour faire déclarer le congé valable avant la date d'effet de ce congé, n'ayant pas d'intérêt né et actuel avant cette date ; qu'en jugeant que les bailleurs avaient intérêt à agir dès lors que l'assignation en validation du congé avait été délivrée postérieurement à la date du congé dont ils se prévalaient, quand ce congé avait été délivré prématurément et ne devait produire effet que plus de deux ans plus tard, de sorte qu'à la date d'introduction de l'action, les bailleurs ne justifiaient pas d'un intérêt né et actuel, la Cour d'appel a violé l'article 31 du Code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE la subrogation conventionnelle transmet au subrogé les droits et actions du créancier contre le débiteur tels qu'ils existent au jour de la subrogation ; que lorsque le subrogé ne fait que poursuivre une action introduite par le subrogeant, la recevabilité s'apprécie au regard de l'action du subrogeant de même que l'intérêt à agir ; qu'en relevant, pour rejeter la fin de non recevoir soulevée par Monsieur X..., qu'au jour de son intervention volontaire la société Dugong Investissement, acquéreur de l'immeuble, justifiait d'un intérêt né et actuel à agir pour faire déclarer le congé valable, quand l'intérêt à agir du subrogé qui ne faisait que continuer l'action introduite par le subrogeant devait être apprécié au jour d'introduction de l'action par le subrogeant, la société Auteuil Investissement, la Cour d'appel a violé l'article 1250 du Code civil ensemble l'article 31 du Code de procédure civile ; que la cassation interviendra sans renvoi, la cour constatant l'irrecevabilité de l'action. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le congé signifié le 23 mars 2000 est régulier et que le bail portant sur les lieux situés ... bâtiment A 3è étage lot n°85 consenti à M. X... est résilié depuis le 29 juillet 2003 à minuit ; AUX MOTIFS QUE, « le congé pour vente fait référence à : "un appartement sis ..., bâtiment A, 3e étage, lot n° 85 du RCP comportant: entrée, cuisine, la pièce et le droit au WC commun sur le palier d'une surface de 26 mètres carrés" ; que la validité du congé signifié sur le fondement de l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas subordonnée à la communication du règlement de copropriété ni de l'état descriptif de division ni des coordonnées du syndic de copropriété ; qu'il résulte de l'offre de vente litigieuse qu'elle comprend le seul droit d'accès aux WC, tel que prévu au bail, de sorte que l'acquéreur dispose par là-même d'un droit opposable aux copropriétaires concernés peu important que les WC constituent une partie commune ou une partie privative ; que l'offre de vente précise en outre, et contrairement aux allégation de M. X..., le numéro du lot vendu ; qu'en conséquence, l'offre de vente porte sur un bien identifié sans ambiguïté qui correspond aux lieux loués, lesquels ne comprennent par ailleurs aucune cave» ; ALORS QUE, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, qui vaut aussi offre de vente, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée avec précision ; qu'en relevant, pour déclarer le congé avec offre de vente valable, qu'il importait peu que les WC constituent une partie commune ou privative dès lors que le droit d'accès à ces WC stipulé au bail était mentionné dans le congé, la Cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.