Cour d'appel, 16 mai 2023. 21/09709

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2023 N° 2023/ 181 Rôle N° RG 21/09709 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW3V [C] [Z] [K] [J] C/ [S] [O] S.A. LE CREDIT LYONNAIS - LCL Copie exécutoire délivrée le : à : Me François COUTELIER Me Patrick CAGNOL Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 01 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07752. APPELANT Monsieur [C] [Z] [K] [J] né le 01 Décembre 1961 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représenté et plaidant par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON INTIMÉ Monsieur [S] [O] né le 18 Mai 1986 à [Localité 3] demeurant [Adresse 5] représenté par Me Patrick CAGNOL substitué et plaidant par Me Julien FLANDIN, avocats au barreau de MARSEILLE, assistés de Me Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN tous trois de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, PARTIE INTERVENANTE S.A. LE CRÉDIT LYONNAIS - LCL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, substituée par Me Alexia FARRUGGIO, avocates au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistées de Me Charlotte MOCHKOVITCH de la SELARL SELARL 2H avocate au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 28 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, conseillère Madame Louise DE BECHILLON, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 3 mai 2013, M. [C] [J] a vendu à M.[S] [O] un appartement situé à [Localité 4] (Var), au prix de 195 000 € sur lequel était versé 125 000 €, le solde de 70 000 €, devant être réglé dans les cinq ans avec un taux d'intérêt de 3,516 %. Il comprend une clause spéciale de garantie de deux ans par le vendeur des éventuelles malfaçons à l'origine des infiltrations de la chambre et du séjour qu'il impute a priori à l'obstruction des canaux d'évacuation de la terrasse du premier étage. M.[S] [O] a fait réaliser les 15 avril 2014 et 22 juillet 2014 des constats d'huissier de justice révélant la persistance d'infiltrations. Par ordonnance du 10 septembre 2014, le juge des référés a désigné un expert qui a rendu son rapport, le 19 septembre 2015. Vu l'assignation du 27octobre 2017, par laquelle M.[S] [O] a fait citer M. [C] [J] , devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Vu le jugement rendu le 1er juin 2021, par cette juridiction, ayant: Rejeté la fin de non recevoir pour défaut de publicité foncière de l'assignation. Prononcé la résolution de la vente aux torts du vendeur. Condamné M. [C] [J] à verser à M.[S] [O] la somme de 126.800 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de chacun des paiements intervenus, au titre du remboursement du prix. Condamné M. [C] [J] à verser à M.[S] [O] : - La somme de 20.096,03 €, au titre des intérêts cumulés d'emprunt, à parfaire, - La somme de 1.257,04 €, au titre des cotisations d'assurance cumulées du prêt à parfaire, - 1.808,37 € au titre des frais du dossier, - 1.308,37 € au titre des frais de cautionnement. - 9.861 € au titre des frais et droits de publication de l'acte de vente. Condamné M. [C] [J] à payer à M.[S] [O], la somme de 12.000 €, au titre de l'indemnisation du préjudice moral. Ordonné l'exécution provisoire. Condamné Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [S] [O] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Vu la déclaration d'appel du 29 juin 2021, par M. [C] [J]. Vu les conclusions d'intervention volontaire transmises le 26 octobre 2022, par la SA Crédit Lyonnais LCL. Vu les conclusions transmises le 20 février 2023, par l'appelant. Il expose n'avoir réalisé aucun travaux d'aménagement dans l'appartement et que l'ensemble des désordres évoqués par le rapport d'expertise judiciaire, étaient préexistants à la vente et sauf pour l'infiltration de la terrasse, mentionnés dans le diagnostic technique du 21 novembre 2011, annexé au règlement de copropriété, lui-même joint au compromis de vente du 24 janvier 2013, ainsi qu'à l'acte authentique du 3 mai 2013, de sorte qu'ils étaient apparents et connus de l'acquéreur. L'appelant souligne que le rapport d'expertise judiciaire mentionne que l'infiltration de la terrasse, provenait d'un défaut d'étanchéité de la terrasse supérieure, ne constituant pas un vice de construction, mais plutôt l'altération de l'étanchéité la paroie, ne pouvant être qualifiée de malfaçon de l'immeuble, telle qu'évoquée par la clause spéciale de garantie incluse dans l'acte de vente. Il soutient qu'aucune man'uvre dolosive ne peut lui être reprochée, alors que les désordres étaient mentionnés dans le diagnostic joint à l'acte de vente, qui rappelait la nécessité de reprendre la totalité de l'étanchéité, ainsi que dans le contrat lui même. Il conteste l'authenticité de l'attestation [U] produite tardivement le 7 février 2023, sans pièce d'identité. Selon M. [C] [J], des défauts apparents sur un bien ne sauraient constituer un défaut de conformité et les défauts rendant le bien impropre à sa destination ne peuvent relever que de l'action en garantie des vices cachés. Il estime que l'acquéreur n'est pas fondé à prétendre que la cuisine ne serait pas conforme au plan annexé à l'acte et que la surface ne serait pas exacte, alors qu'il a visité les lieux et que la superficie mentionnée dans l'acte est celle relevant du calcul selon la loi Carrez mentionnée dans le diagnostic technique joint à celui-ci. Il estime que la vente des deux lots ayant fait l'objet de deux compromis distincts, la résolution ne pourrait le cas échéant concerner que l'appartement vendu pour 125'000 € et non les écuries et considère que les préjudices allégués ne sont ni directs, ni justifiés. M.[C] [J] affirme qu'en l'absence d'annulation du contrat de vente et de demande d'annulation du contrat de crédit, ainsi que de production d'un décompte détaillé, les demandes de la SA Crédit Lyonnais LCL ne sont pas fondées, précisant qu'il ne peut prendre en charge deux fois le coût des intérêts. Vu les conclusions transmises le 7 février 2023, par M.[S] [O]. Il fait observer que les professionnels consultés ont unanimement indiqué que les désordres ne provenaient pas d'un défaut d'entretien mais relevaient d'une malfaçon, vice ou autre défaut intrinsèque de l'immeuble et que M. [J] a refusé de procéder aux réparations nécessaires, comme il s'y était engagé dans le contrat de vente. L'intimé souligne que l'impossibilité de jouir et de disposer du bien vendu, le fait d'être contraint d'occuper temporairement et de façon précaire un logement insalubre et dangereux, les désagréments liés aux déménagements successifs, constituent un trouble de jouissance incontestable. M.[S] [O] considère que la vente pour un prix unique de 195'000 € de l'appartement, du jardin et du terrain avec l'écurie constitue un ensemble et ne saurait être divisée ou fragmentée, alors même que le prix de la maison et du jardin a été payé comptant et que celui du terrain attenant devait faire l'objet d'un crédit vendeur. Il estime subsidiairement que le dol est constitué par l'affirmation mensongère du vendeur que les infiltrations seraient liées à un défaut d'entretien, alors qu'il savait qu'elles étaient causées par des malfaçons déjà relevées par le diagnostic technique et soulève très subsidiairement l'absence de délivrance conforme, compte tenu de l'insalubrité du logement et de la réduction de la superficie de la cuisine par rapport au plan joint à l'acte, privée d'un angle et d'un fenestron. M.[S] [O] rappelle que par jugement du 1er décembre 2015, le juge de l'exécution, saisi d'une opposition à commandement de payer a ordonné la suspension de la clause de déchéance du terme et de toutes autres stipulations notamment celle prévoyant le paiement des échéances mensuelles au titre des intérêts sur la fraction du prix payable à terme. Il conclut au rejet des demandes formées à son encontre par le Crédit Lyonnais, en l'état de la résolution du contrat de vente qui entraîne la résolution du contrat de prêt en application de l'article L313-36 du code de la consommation. Vu les conclusions transmises le 13 février 2023, par la SA Crédit Lyonnais LCL. Elle rappelle qu'en application des articles L313-36 du code de la consommation et 1218 du Code civil, la résolution du contrat de vente entraîne celle du contrat de prêt et le remboursement du capital par l'emprunteur, sous réserve des échéances déjà versées et considère que le vendeur fautif doit garantir l'acquéreur du remboursement du prêt. La SA Crédit Lyonnais LCL invoque pour réclamer la condamnation de M. [C] [J] à lui payer des dommages-intérêts la nécessité de prendre en charge des intérêts échus, ainsi que la perte de chance d'avoir pu percevoir des intérêts pendant toute la durée du contrat de prêt. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 28 février 2023. SUR CE Il n'est plus contesté devant la cour que l'assignation a été régulièrement publiée dans les conditions prévues par le décret du 4 janvier 1955. M.[S] [O] réclame le prononcé de la résolution de la vente pour inexécution par le vendeur de ses obligations. L'article du 1184 code civil, édicte, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige que la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne savent se fera. À son engagement. Cet acte authentique de vente stipule en sa page 12 : « L'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance en garantie de la part du vendeur sauf à être subrogée dans le bénéfice des garanties prévues par l'article 1792 et suivants du Code Civil pour celles susceptibles d'être encore mises en jeu' » « À cet égard, il est ici déclaré par les parties que les biens vendus appartements ont subi un dégât des eaux préalablement aux présentes, lequel a occasionné des infiltrations dans le plafond de la chambre. En outre, il y a également des traces d'humidité sur les lambris côté séjour avec la salle de bains. Le vendeur déclare que ce dégât des eaux a été occasionné non pas par une quelconque malfaçon, mais par l'obstruction des canaux d'évacuation du balcon du premier étage. Le vendeur ajoute qu'il revient au propriétaire de veiller régulièrement à ce que la libre évacuation des eaux se fasse. Par contre, il s'avérait que ces désordres résultent d'une malfaçon de l'immeuble et non d'un défaut d'entretien de celui-ci, le vendeur s'oblige à réparer ces désordres dans un délai raisonnable. Cette garantie est exceptionnellement donnée pour une durée qui ne saurait excéder deux ans des présentes. L'acquéreur dispense le notaire soussigné de séquestrer une quelconque somme pour la garantie de cette obligation ». Cet acte mentionne également en pages 32 et 33 le rappel des dispositions relatives à l'obligation d'un diagnostic technique et la prise de connaissance par l'acquéreur du diagnostic technique établi par le Cabinet Co Gex Bat le 21 novembre 2011, dont une copie est demeurée jointe à l'acte authentique et annexée à celui-ci après mention. L'action n'étant pas fondée sur l'existence de vices cachés, leur caractère apparent n'a pas d'incidence sur l'action en résolution pour inexécution. Il en est de même pour le diagnostic technique annexé au compromis et à l'acte de vente décrivant d'autres désordres. M. [V], architecte expert, judiciaire indique dans les conclusions de son rapport déposé le 19 septembre 2015 : « Il ne fait aucun doute que les désordres constatés sur les plafonds et murs du séjour et de la chambre sont le résultat d'infiltrations dues à un défaut d'étanchéité de la terrasse, l'entretien de l'évacuation de cette dernière n'est pas à remettre en cause. Pour les autres désordres entraînant la création de moisissures et dégradations des cloisons, il s'agit soit de défauts liés à l'évacuation des eaux usées issues de la cuisine et de la salle de bains, soit de problèmes de condensation dus à des défauts de ventilation et d'isolation thermique, là encore la notion d'entretien n'est pas à remettre en cause. L'ensemble de ces points avait été remarqué lors du diagnostic technique réalisé en novembre 2011 ». L'expert expose en page 13 de son rapport qu'il s'agit d'un défaut d'étanchéité de la terrasse supérieure et précise qu'on ne peut pas parler de vice de construction, mais plutôt d'altération de la paroi étanche qui a dû être réalisée à la fin des années 1980 lors du changement de destination des locaux annexes situés en rez-de-chaussée transformé en habitation, il y a donc près de 30 ans. Il en résulte que le défaut d'étanchéité n'est pas lié à un défaut d'entretien, ni à un défaut de conception, mais bien à une malfaçon qui n'a pas permis d'assurer le maintien l'étanchéité de la terrasse dans le temps. Dès lors qu'il est établi que les désordres affectant l'immeuble vendu résultent de malfaçons de la construction et que le vendeur n'a pas pris en charge leur réparation, le contrat doit être résolu, pour inexécution par le vendeur de ses obligations, sans qu'il y ait lieu de prendre en compte l'habitabilité réelle de l'appartement. Il convient de préciser que la résolution de la vente de l'appartement entraîne également celle des écuries et du terrain attenant qui ont fait l'objet d'un acte notarié unique, prévoyant un prix global, distingant certes la valeur de la maison et du terrain attenant de celle des écuries, qui constituent cependant un tout indivisible. Il a par ailleurs été exposé que l'acquisition de l'ensemble était intervenue afin de permettre aux acquéreurs de se loger à proximité des chevaux dont ils étaient propriétaires. La résolution emporte la restitution du prix payé dans les conditions déterminées par le tribunal. À la date à laquelle M. [O] a cessé de rembourser l'échéance mensuelle, soit en avril 2022, il justifie avoir supporté, selon le tableau d'amortissement et les pièces annexes versés aux débats : - 37 727, 31 € au titre des intérêts cumulés du prêt, - 2 500, 02 € au titre des cotisations d'assurances cumulées du prêt, - 500 € au titre des frais de dossier prélevés au déblocage des fonds, - 1 308, 37 € au titre des frais de cautionnement, - 9 861, 00 € au titre des frais et droits de publication de l'acte soit, au total, 51 896, 70 € arrêté au 1er avril 2022 Le premier juge a justement évalué l'indemnisation du préjudice moral subi par M.[S] [O] du fait de l'inexécution par le vendeur de ses obligations à la somme de 12 000 €, au regard de l'obligation de se reloger, d'assumer les conséquences de la résolution du prêt immobilier et de suivre une procédure judiciaire longue, avec une expertise. Il résulte de la résolution du contrat aux torts du vendeur que toutes les sommes versées par l'acquéreur en paiement du prix doivent lui être restituées. La partie du prix payable à terme, représentant la somme de 70'000 €, dont le paiement a été suspendu par décision rendue le 1er décembre 2015 par le juge de l'exécution n'est pas dû par l'acquéreur du fait de la résolution. La demande reconventionnelle formée de ce chef par M. [J] est, en conséquence, rejetée. La SA Crédit Lyonnais LCL doit être déclarée recevable en son intervention volontaire, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'elle a accordé un prêt immobilier à M.[S] [O] pour financer l'acquisition du bien litigieux et qu'un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, en l'espèce imputable au vendeur du bien immobilier financé , dés lors que ce manquernent lui a causé un domrnage. M.[S] [O] et la SA Crédit Lyonnais LCL rappellent dans leurs écritures que la résolution de la vente de l'immeuble emporte résolution de plein droit du contrat de prêt en application de l'article L312-12, alors applicable, devenu L313-36 du code de la consommation. L'emprunteur doit ainsi être condamné à rembourser à la banque l'intégralité du capital emprunté sur la somme de 126'250 €. Il est donné acte à la banque Crédit Lyonnais de ce qu'elle restituera les échéances payées par M.[S] [O] (capital et intérêts), expurgé des cotisations d'assurance. Il n'y a pas lieu de condamner M.[J] à garantir l'emprunteur du remboursement du prêt. La banque réclame à M. [J] le remboursement des intérêts échus au 3 octobre 2022 pour la somme de 40'439,07 euro, ainsi que l'indemnisation de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir à concurrence de 90%, de la somme de 35'963,31 €, soit 32 366,97 €. Ces montants sont justifiés par le tableau d'ammortissement versé aux débats. Les échéances du prêt ayant été honorées jusqu'au mois d'avril 2022, du fait de l'impossibilité d'occuper les lieux devenus insalubres, la perte de chance pour la banque de percevoir les intérêts à échoir peut être évaluée à 90 %. Il ne peut être prétendu que les intérêts seraient payés deux fois, dès lors qu'ils correspondent à des périodes différentes et des échéances distinctes pour M.[S] [O] et la banque. Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne l'indemnisation des intérêts des frais. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant des intérêts et des frais, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne M. [C] [J] à payer à M.[S] [O] la somme de 51 896, 70 €, Y ajoutant, Déclare recevable l'intervention volontaire de la SA Crédit Lyonnais LCL, Condamne M.[S] [O] à payer à la SA Crédit Lyonnais LCL la somme de 126'250 €, Donne acte à la SA Crédit Lyonnais LCL de ce qu'elle restituera les échéances payées par M.[S] [O] (capital et intérêts), expurgé des cotisations d'assurance. Condamne M. [C] [J] à payer à la SA Crédit Lyonnais LCL les somme de : - 40'439,07€, au titre des intérêts échus. - 32'366,97 €, au titre des intérêts à échoir Condamne M. [C] [J] à payer à M.[S] [O], la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [C] [J] à payer à la SA Crédit Lyonnais LCL, la somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [C] [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT