Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 23/01400

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024 Président : Mme MANACH, Greffier : Mme SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 21 Octobre 2024 GROSSE : Le 16/12/24 à Me DENOT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16/12/24 à Me HABERT Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/01400 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3CBO PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. MAXCOVER, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS DEFENDERESSE Madame [W] [D], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2017, M. [O] [J], représenté par son mandataire, la société PURE GESTION LOCATIVE, a consenti à Mme [W] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 445 €, outre une provision sur charges de 50 € par mois. Par acte du 1er janvier 2019, la société PURE GESTION LOCATIVE a souscrit un contrat n°19730000098 Garantie des loyers impayés avec la société MAXCOVER garantie par la société AXA France IARD. Par courrier du 12 février 2021, Mme [W] [D] a donné congé avec effet au 12 mars 2021. Par acte de commissaire de justice du 17 août 2022, la société MAXCOVER a fait assigner Mme [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de la condamner au paiement des sommes de : 3.777,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en suite de la subrogation légale et de l’arriéré locatif remboursé aux bailleurs ;1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2024. La société MAXCOVER, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, en précisant être opposée à l’octroi de délais de paiement. Mme [W] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle fait valoir que la société demanderesse ne justifie pas avoir réglé la somme réclamée, la quittance ne constituant pas en elle-même un titre exécutoire. Elle ajoute que les réparations locatives ne sont pas garanties par le contrat Garantie des Loyers impayés. Elle ajoute que la dette locative n’a pas l’objet d’une mise en demeure de règlement. Sur le fond, elle conteste le montant des réparations relevant que le coût de réfection du parquet porte sur la totalité de la surface habitable du logement et qu’aucun devis ne justifie du coût des frais de peinture, ajoutant qu’un coefficient de vétusté doit être appliqué. Enfin, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 36 mois et demande la condamnation de la société MAXCOVER au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action de la société MAXCOVER Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en paiement de l’arriéré locatif. En l’espèce, la société MAXCOVER, caution, agit sur le fondement de son recours personnel et réclame à Mme [W] [D] les sommes dont elle s’est acquittée en lieu et place du débiteur à savoir la somme de 3.777,33 euros. Elle verse aux débats le mandat de gestion locative conclu entre la société PURE GESTION LOCATIVE, représentant le bailleur, qui prévoit une garantie des loyers. Il est également produit une quittance subrogative signée par la société PURE GESTIONLOCATIVE du 1er juillet 2021 qui atteste du paiement de la somme de 3.777,33 € puisqu’il est précisé en ces termes : « le souscripteur du contrat n°19730000098 assuré par AXA France IARD : PURE GESTION LOCATIVE (…) agissant en qualité d’administrateur de biens et en vertu d’un mandat de gestion pour le compte du propriétaire bailleur reconnaît avoir reçu la somme de 3.777,33 € (…) PURE GESTION reconnaît du fait de ce paiement que la compagnie d’assurance AXA France IARD par l’intermédiaire du courtier Gestionnaire MAXCOVER se trouve subtrogée dans les conditions de la réglementation en vigueur, et à ce titre lui octroie les droits et actions qu’elle pourrait elle-même utiliser à l’encontre du locataire défaillant à concurrence de ce montant ». Il en résulte que l'action de la société MAXCOVER est recevable. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Par ailleurs, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il en résulte que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. En l’espèce, le contrat Garantie des Loyers impayés mentionne en sa page 2/10 qu’il est constitué « des présentes conditions et de ses Annexes (Annexes 1 et 2) qui en font partie intégrante ». Ainsi, l’Annexe 1 prévoit en son article 1 une caluse intitulée « Objet de la garantie » aux termes de laquelle l’assureur garantit le remboursement des pertes pécuniaires du fait du non paiement par le locataire des loyers, charges et taxes prévus au bail dus par le locataire. Il est également prévu à l’article 2 de l’Annexe 1 que « l’Assureur garantit le remboursement des frais consécutifs à des dégradations ou des destructions des biens immobiliers (…) objets du bail, imputables au locataire et causés durant la période d’occupation, à l’exclusion des dommages causés au mobilier ». Il est ajouté que « les éléments imputables au Locataire tiennent compte d’une vétusté basée sur la valeur des travaux de remise en état (…) » et que « ces dommages seront constatés par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement, ou à défaut par constat d’huissier de justice ». Il résulte de ces dispositions que les dégradtions locatives sont assurées par le contrat Garantie Loyers impayés conclu entre la société PURE GESTION et la société MAXCOVER. Il ressort des pièces de la procédure que par courrier du 27 mai 2021 la société PURE GESTION, en sa qualité de mandataire, a mis en demeure Mme [W] [D] de régler la somme de 4.575,53 € au titre de l’arriéré locatif, se conformant ainsi aux conditions contractuelles. Ainsi, l’arrêté de compte produit établit que la défenderesse est redevable de la somme de 1.115,73 € au titre des loyers et charges impayés dont il est justifié. Par ailleurs, il apparaît que la société MAXCOVER réclame la somme de 2.661,60 € au titre des dégradations locatives correspondant à la reprise du parquet dans la cuisine et le séjour et à la reprise de la peinture des murs des mêmes pièces. En l’occurrence, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 17 mars 2021 constate que dans la cuisine la peinture des murs est abîmée et que les murs présentent des impacts, de nombreuses traces et des traces de coulures. A défaut de production de l’état des lieux d’entrée, il doit être considéré que les lieux étaient en bon état. Le devis n° DV21-331 du 19 avril 2021 chiffre le coût de la remise en peinture à la somme de 498 € HT, étant relevé que la prestation porte sur l’ensemble de l’appartement. Il convient donc de ramener le coût de réparation à de plus justes proportions, la locataire n’étant pas tenue d’une remise à neuf des lieux, la vétusté devant être prise en considération au regard de la durée d’occupation des lieux, à savoir plus de trois ans. L’état des lieux de sortie constate également que le parquet du séjour présente des traces de brûlure et que son état dans la cuisine est dégradé, présentant également des traces de brûlure. Le devis n°5764 chiffre le coût du remplacement du parquet à la somme de 1.800 € HT, soit 2.160 € TTC. Il sera fait droit à cette demande. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [W] [D] à payer la somme de 2.410 € au titre des réparations locatives et la somme de 1.115,73 € au titre des loyers et charges impayés, soit la somme totale de 3.523,73 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, Mme [W] [D] justifie de ses revenus et charges. Au regard de sa situation financière, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement à hauteur de 24 mois selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires Mme [W] [D] qui succombe, sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. La situation économique respective des parties justifie de ne pas faire à la demande de la société MAXCOVER au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE l’action de la société MAXCOVER recevable, CONDAMNE Mme [W] [D] à payer à la société MAXCOVER la somme de 3.523,73 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ACCORDE à Mme [W] [D] des délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 145 € et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, DIT que les paiements débuteront le mois suivant la signification du présent jugement et devront intervenir les mois suivants avant la date anniversaire du premier paiement, DIT que les sommes versées à ce titre par Mme [W] [D] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues, DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, l’intégralité de la somme deviendra exigible 15 jours après la date de présentation d’une lettre de mise en demeure demeurée infructueuse, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Mme [W] [D] aux dépens, DEBOUTE la société MAXCOVER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.   LE GREFFIER                                                                                           LA PRESIDENTE