Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/01056 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUSN
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis 6, rue du Commandant de Poli - 45043 ORLEANS CEDEX
représentée par Mme [R], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEURS :
Madame [W] [Z] épouse [L]
demeurant 7 rue Madeleine Roland - Appt 14 - 45300 PITHIVIERS
non comparante, ni représentée
UDAF 45
curateur de Mme [L] [W]
dont le siège social est sis 2 rue Jean Philippe RAMEAU - 45057 ORLÉANS - FRANCE
représentée par Madame [M] [J], mandataire judiciaire
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSE DES FAITS
Par contrat du 28 juin 2022, à effet au 8 juillet 2022, la société LOGEM LOIRET a donné à bail à Madame [W] [L], née [Z] - majeure protégée placée depuis le 20 janvier 2022 sous le régime de la curatelle renforcée pour 60 mois - un local à usage d’habitation de type 4 situé 7 rue Madeleine Rolland (appartement n°14) - 45300 PITHIVIERS, moyennant un loyer mensuel initial de 402,92 euros hors charges, payable à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEM LOIRET a fait signifier le 20 novembre 2023 à Madame [W] [L] ainsi qu’à l’UDAF du Loiret, son curateur, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.070,80 euros, selon décompte de la dette locative arrêté au 31 octobre 2023.
La société LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice du 20 février 2024 Madame [W] [L], ainsi que son curateur l’UDAF du Loiret devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :
constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Madame [W] [L] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.ordonner que cette locataire soit expulsée du logement occupé au 7 rue Madeleine Rolland (appartement n°14) - 45300 PITHIVIERS ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux, et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, et pour le sort des meubles à ses frais et risques et périls conformément à l’article L 433-1 du même code ;condamner Madame [W] [L] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 3.085,19 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil ;condamner Madame [W] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 425,36 € égale au montant du loyer en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux ;condamner Madame [W] [L] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [W] [L] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement du 20 novembre 2023 et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l’audience du 10 septembre 2024, la Société LOGEM LOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [H] [R], employée de la personne morale - a actualisé la dette locative, selon décompte du 10 septembre 2024, à la somme de 2.254,42 euros. Également, elle a précisé que Madame [W] [L] avait réagi, et que celle-ci avait repris le paiement des loyers en réglant 50 euros par mois, en plus du loyer courant. Elle indique être favorable à l’octroi de délais de paiement avec déchéance du terme en cas de non-respect.
Madame [L] est absente à l’audience, tandis que L’UDAF du Loiret, représentée par Madame [J], mandataire, comparaît, en sollicitant l’octroi de délais de paiement de la dette locative de la majeure protégée, à concurrence de 62 euros mensuels sur une durée de 36 mois, en plus du loyer courant.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Madame [W] [L] n’a pas pris contact avec le travailleur social.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 474 du Code de procédure civile, « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »
En l’espèce, le jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il soit susceptible d’appel, au vu de l'absence de l’un des défendeurs à l'audience publique.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement de payer le 20 novembre 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 28 juin 2022, à effet au 8 juillet 2022 contient une clause résolutoire sous 2 mois (article 3.6 des conditions générales). Un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 20 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.070,80 euros.
Le délai de six semaines spécifié dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023. Cependant la clause du contrat de bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, et un récent avis de la Cour de Cassation a précisé que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne pouvaient avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Au cas présent, il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévus par le bail au commandement de payer du 20 novembre 2023.
Madame [W] [L] avait jusqu'au samedi 20 janvier 2024, jour ouvré - délai reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 22 janvier 2024 à 24 heures - pour régler cette somme.
Entre le 20 novembre 2023 et le 22 janvier 2024 à 24 heures, Madame [W] [L] a procédé à deux règlements d’un montant total de 945,22 euros, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes.
Par conséquent, le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société LOGEM LOIRET produit un décompte détaillé de la dette locative daté du 10 septembre 2024 démontrant que Madame [W] [L] reste redevable de la somme de 2.254,42 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse.
Absente à l’audience, mais représentée à l’audience par sa mandataire-curatrice, Madame [J] de l’UDAF du Loiret, Madame [W] [L] ne conteste pas et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Madame [W] [L] sera donc condamnée à verser à la société LOGEM LOIRET la somme de 2.254,42 euros.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [W] [L] sollicite des délais de paiement et propose de verser 62,00 euros par mois, en plus de son loyer courant, afin d’apurer la dette locative, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.
Une reprise du paiement du loyer courant a eu lieu, Madame [W] [L] ayant, par ailleurs, intégralement respecté le plan d’apurement de sa dette arriérée en versant 50 € par mois.
Également, le bailleur a donné son accord pour l’octroi des délais de paiement.
Compte tenu de ces éléments, Madame [W] [L] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [W] [L], seule occupante des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 425,36 € correspondant au montant indexé du loyer à la date de résiliation du bail, et ce, conformément à la demande contenue dans l’assignation.
Les autres effets relatifs à ces délais (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.
Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEM LOIRET, Madame [W] [L], au regard de sa situation sociale et économique de majeure protégée - sous le régime de la curatelle renforcée de l’UDAF du Loiret - ne pourra, en équité, être condamnée à verser à son bailleur une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
La société LOGEM LOIRET sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 28 juin 2022 entre la société LOGEM LOIRET et Madame [W] [L], concernant le bien à usage d’habitation situé 7 rue Madeleine Rolland (appartement n°14) - 45300 PITHIVIERS, sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;
CONDAMNE Madame [W] [L] à verser à la Société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.254,42 euros (selon décompte actualisé à l’audience incluant l'échéance du mois d’août 2024) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;
AUTORISE Madame [W] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 62,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [W] [L], seule occupante des lieux et seul titulaire du bail, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société LOGEM LOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [W] [L] soit condamnée à verser à la Société LOGEM LOIRET une indemnité mensuelle d’occupation de 425,36 € égale au montant indexé du loyer qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
REJETTE toutes les autres demandes ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [W] [L] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [W] [L] aux dépens d’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
