Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 21/09095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/09095 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUYFR N° MINUTE : 4 contradictoire Assignation du : 25 Juin 2021 JUGEMENT rendu le 24 Septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [N] [G] [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître Mylène MULQUIN de la SELEURL MULQUIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1525 DÉFENDERESSE S.C.I. LOCAUX 17 [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055 Décision du 24 Septembre 2024 18° chambre 1ère section N° RG21/09095 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 21 Mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 24 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 16 mai 2019, la SCI Locaux 17 a consenti à Mme [N] [G] un bail professionnel sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de six années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer annuel de 18.300 euros hors charges et hors taxe, payable mensuellement, pour l'exercice d'une activité de chirurgien-dentiste. Les lieux loués sont situés au rez-de-chaussée et comprennent deux pièces principales d'une surface de 40 m2. L'état des lieux d'entrée et la prise de possession des lieux sont intervenus le 15 juillet 2019. Le 23 juillet 2019, le bureau de contrôle Socotec, missionné par la bailleresse, a constaté que l'installation électrique n'était pas conforme. Des travaux ont été réalisés dans les locaux à la charge de la bailleresse en août puis en octobre 2019. Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2021, Mme [G] a fait assigner la SCI Locaux 17 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de condamnation de la bailleresse à lui payer des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, Mme [G] demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1231-1, 1719 et 1720 du code civil, de : - Débouter la défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Constater l'absence de délivrance conforme lors de la prise d'effet du bail, - Condamner la SCI Locaux 17 à lui payer 79.197,08 euros en réparation du préjudice lié au retard dans la délivrance conforme les locaux donnés en location, - Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux entiers dépens de l'instance, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2022, la SCI Locaux 17 demande au tribunal, au visa de l'article 1719 du code civil, de : - A titre principal, juger irrecevable la demande de Mme [G] à raison de la renonciation à recours, - A titre subsidiaire, débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, celles-ci n'étant pas fondées ni justifiées, - Pour le cas où le tribunal viendrait à la condamner, limiter la période du préjudice invoqué ainsi que son montant, En tout état de cause, - Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire de l'affaire, - Condamner Mme [G] à payer à la SCI Locaux 17 la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge rapporteur du 7 novembre 2023. Par bulletin du 13 octobre 2022, l'audience de plaidoirie a été reportée au 21 mai 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats de la chambre et de la charge de travail au sein de la chambre. A l'audience du 21 mai 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024, prorogée au 24 septembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DU JUGEMENT Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [G] Sur le manquement à l'obligation de délivrance Mme [G] expose : - que les clés du local loué ne lui ont été remises que le 15 juillet 2019 alors que le bail prenait effet le 1er juillet 2019, - qu'elle n'a pas pu installer son matériel en raison de la non-conformité des installations électriques et n'a donc pas pu exercer son activité de chirurgien-dentiste, - que la bailleresse informée a mandaté une entreprise de travaux mi-août 2019, travaux terminés le 28 août mais incomplets, - que la bailleresse a mandaté la société Socotec pour contrôler les travaux mais que le rapport du 10 septembre 2019 était lacunaire, - qu'elle a elle-même mandaté une autre entreprise de contrôle qui a émis un rapport le 17 septembre 2019 relevant que la sécurité des personnes n'était pas assurée en raison de plusieurs non-conformités, - qu'elle a fait faire les travaux manquants en octobre 2019 et que le 7 novembre 2019, la société Socotec a constaté la conformité de l'installation électrique, de sorte que la délivrance conforme est intervenue à cette date, - que la bailleresse ne peut soutenir que les demandes seraient irrecevables en ce qu'elle aurait renoncé à contester les vices de la chose louée au terme de l'article 7 du contrat de bail dès lors que la présente action est fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance, - que le fait de la gérante de la société Locaux 17 a exercé une activité de dentiste dans les mêmes locaux donnés à bail, démontrant que la non-conformité de l'installation électrique n'empêchait pas l'exploitation du local, ne peut exclure le manquement à l'obligation de délivrance compte tenu des obligations de sécurité auxquelles sont soumis les chirurgiens-dentistes en tant que lieu recevant du public et des salariés. La SCI Locaux 17 fait valoir : - que les demandes de Mme [G] sont irrecevables au motif qu'elle a renoncé à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vice des biens loués, par dérogation à l'article 1721 du code civil, aux termes de l'article 7 du contrat de bail, et que la non-conformité de l'électricité peut s'analyser en un vice de la chose louée, - que si la demande est considérée recevable, aux termes de l'article 1.1 du bail, la locataire a déclaré accepter les lieux en l'état, - que la gérante de la société a exploité les locaux jusqu'au 30 juin 2019, preuve que la non-conformité de l'installation électrique ne faisait pas obstacle à leur exploitation, - que si les locaux n'avaient pas été entièrement débarrassés du mobilier de la précédente locataire c'est parce que les parties étaient convenues d'une reprise du mobilier par Mme [G], laquelle a par la suite changé d'avis, - que lors de la prise à bail, les installations électriques ont été vérifiées et qu'elle a immédiatement proposé de faire des travaux, preuve qu'elle était soucieuse du respect des réglementations, - que la locataire ayant accepté les locaux en l'état et les travaux ayant été effectués pour un montant de 17.503,06 euros à la charge de la bailleresse, il ne peut lui être réclamé d'indemnité. - Sur l'exclusion contractuelle de la garantie des vices de la chose louée Selon l'article 1719 du code civil, " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. " L'article 1721 du même code dispose : " Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. " En l'espèce, l'article 7 " Responsabilité et recours " du contrat de bail liant les parties stipule " Le LOCATAIRE déclare renoncer à tout recours en responsabilité contre BAILLEUR notamment : […] en cas de vice des biens loués, par dérogation à l'intégralité du dispositif prévu par l'article 1721 du Code civil, […] ". Si les parties peuvent librement déroger aux dispositions de l'article 1721 du code civil, relatives à la garantie par le bailleur des vices de la chose louée, les demandes de Mme [G] sont, en l'espèce, fondées sur l'obligation de délivrance, obligation essentielle du contrat de bail à laquelle il ne peut être dérogée par une clause contraire. En conséquence, la SCI Locaux 17 ne peut utilement invoquer l'exclusion de garantie figurant à l'article 7 du contrat de bail pour faire échec aux demandes de Mme [G] fondées sur l'obligation de délivrance. - Sur le manquement à l'obligation de délivrance Selon l'article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local lui permettant d'exercer la destination contractuellement prévue par le bail, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d'exercer effectivement l'activité stipulée au bail. En l'espèce, la SCI Locaux 17 verse aux débats un document manuscrit daté du 15 juillet 2019 qui s'intitule " état des lieux " dans lequel sont listés quelques éléments de mobilier qui n'appartiennent pas au locataire et comprenant un canapé et trois fauteuils, pour lesquels il est indiqué qu'ils " seront enlevés par le propriétaire dès que possible ". Il ressort de ce document, d'une part, que les locaux n'ont été mis à disposition de M. [G] que le 15 juillet 2019 alors que le bail prenait effet le 1er juillet 2019, d'autre part, qu'à la date de remise des locaux, ils étaient encore encombrés de mobilier appartement à la bailleresse. Il ressort cependant d'un courrier adressé par Mme [T], gérante de la SCI Locaux 17 et précédente locataire des locaux, à Mme [G] et daté du 10 juillet 2019, que les parties étaient convenues d'une reprise du fauteuil de dentiste par Mme [G], Mme [T] détaillant dans le courrier les modalités de transfert du contrat de leasing. Il ressort ensuite d'un avenant au contrat de bail daté du 10 septembre 2019, que les parties conviennent que plusieurs éléments, à savoir un compresseur, un autoclave et un aspirateur chirurgical, " précédemment indiqués comme faisant partie de la location, seront repris et retirés par le bailleur, à la demande du locataire ". Cet avenant signé par les deux parties atteste qu'un accord était intervenu sur la reprise d'une partie du matériel du précédent locataire, accord sur lequel les parties sont revenues. Mme [G] échoue ainsi à démontrer que le fait que les locaux n'étaient pas entièrement vides à la date de prise d'effet du bail constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dans la mesure où un accord sur la reprise d'une partie du matériel était intervenu. Il ressort ensuite des échanges de courriers électroniques entre les parties (pièces demanderesse n° 1 à 5 et 17) : - que Mme [G] a informé la bailleresse d'un défaut de conformité des installations électriques, signalé par l'ouvrier en charge de ses travaux d'installation, dès le 16 juillet 2019, - que la société Locaux 17 n'a pas contesté ce problème de conformité, reconnaissant la nécessité de faire passer la société Socotec pour contrôler la conformité des installations et déterminer les travaux de mise en conformité à réaliser, - que la société Locaux 17 a reconnu, notamment dans son courrier électronique du 7 août 2019, que ces travaux étaient à sa charge ; - que les travaux d'électricité n'ont pas pu débuter avant le 13 août 2019, en raison d'une coupure de courant consécutive à la résiliation du contrat de fourniture d'énergie de la bailleresse à compter du 31 juillet 2019 ; - que des travaux ont été réalisés jusqu'à fin août 2019, puis à nouveau en octobre 2019. Mme [G] verse aux débats un rapport de vérification de l'électricité établi par la société Bureau Veritas le 17 septembre 2019, dans lequel figure un recensement des installations électriques, dont il ressort 8 postes signalés comme " non conformes". Selon un rapport de contrôle établi par la société Socotec le 7 novembre 2019, après la deuxième série de travaux destinée à corriger les non conformités relevées le 17 septembre 2019, les installations ne présentaient plus de défaut de conformité à cette date. Il résulte de ces éléments qu'entre la prise d'effet du bail et le 7 novembre 2019, Mme [G] ne disposait pas de locaux avec une installation électrique conforme à la réglementation alors que le bail stipulait l'exercice d'une activité de chirurgien-dentiste impliquant l'accueil du public et de salariés et nécessitant le respect de normes réglementaires. Le fait que Mme [T], gérante de SCI Locaux 17 et dentiste ayant exercé dans ces mêmes locaux, a exercé jusqu'au 30 juin 2019 en dépit du défaut de conformité des installations électriques, n'est pas de nature à l'exonérer de l'obligation de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail. Il ne peut être reproché à Mme [G] d'avoir attendu pour démarrer son activité et recevoir des patients d'avoir la garantie de la conformité des installations électriques, compte tenu de la spécificité des appareils d'un cabinet de chirurgien-dentiste. Par ailleurs, la clause du bail prévoyant que la locataire prend les locaux en l'état et déclare les connaître ne peut dispenser le bailleur de son obligation de délivrance conforme. Au surplus, l'article 4 du contrat prévoit que les travaux de mise aux normes et de conformité des locaux, de toute nature, ne sont pas à la charge de la locataire. Il résulte de ces éléments que la SCI Locaux 17 a manqué à son obligation de délivrance à l'égard de Mme [G] et qu'elle doit réparer le préjudice subi. Sur les préjudices subis Mme [G] expose qu'elle a subi un préjudice évalué à la somme de 79.197,08 euros comprenant les loyers des locaux pris à bail du 1er juillet au 7 novembre 2019, les loyers du local de stockage du 8 juillet au 7 novembre 2019, les frais de changement de serrure, les déplacements d'électriciens pour des travaux en août et les visites du bureau de contrôle, la réfection des peintures à la suite des travaux, le nettoyage du chantier, des frais supplémentaires liés au déménagement et à l'installation en deux fois, les intérêts sur emprunt, l'assurance du prêt et les frais de dossier, la perte d'exploitation du 8 juillet au 14 novembre 2019 pour une activité de 5 jours par semaine, des factures EDF, l'assurance du local de stockage, l'assurance des locaux loués du 1er août au 7 novembre 2019. La SCI Locaux 17 conteste la période de préjudice invoquée aux motifs que la remise des clés n'a pu être effectuée que le 15 juillet parce que Mme [G] n'avait pas justifié de l'obtention de son autorisation d'exercer et parce que le rendez-vous d'état des lieux n'a pu être fixé plus tôt pour convenance personnelle de la locataire. Elle fait valoir que les travaux ont été retardés du fait des indisponibilités de Mme [G] au mois d'août. Elle conteste les différents postes de préjudice invoqués. Selon l'article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute. Il résulte des articles 1231 et 1719 du code civil, qu'un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d'une exception d'inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s'il établit une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s'il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir la réalité de son préjudice. En l'espèce, sur la période d'indemnisation sollicitée, il est constant que l'installation électrique n'était pas aux normes à la date de prise d'effet du bail, de sorte que Mme [G] ne pouvait commencer son exploitation au 1er juillet 2019, date de prise d'effet du bail. Sur la date de fin, il ressort des échanges de courriers électroniques versés aux débats que les travaux d'électricité ont été finalisés le 7 novembre et que la société Socotec en a validé la conformité à cette date. Si le précédent rapport de la société Socotec du 10 septembre 2019 indique que l'installation électrique " ne peut pas entrainer des risques d'incendie et/ou d'explosion ", les non conformités détaillées dans le rapport de la société Bureau Veritas du 7 septembre 2019 ne sont pas contestées et le fait que ces non conformités n'entrainent pas les risques les plus graves n'est pas suffisant pour estimer que l'obligation de délivrance était remplie dès le 10 septembre. La SCI Locaux 17 qui invoque la difficulté d'accès aux locaux pour réaliser les travaux du fait de Mme [G], n'en rapporte pas la preuve. Les échanges de courriers électroniques du mois d'août 2019 versés aux débats par la demanderesse attestent de la difficulté de trouver une date pour les travaux qui ont été décalés à plusieurs reprises, mais il n'en ressort pas une indisponibilité de Mme [G] pendant tout le mois d'août. La période de préjudice s'étend donc du 1er juillet au 7 novembre 2019. - Sur le remboursement des loyers Mme [G] fait valoir que sur la période d'indemnisation sollicitée, le défaut de conformité de l'électricité empêchait tout démarrage d'activité et que la demande de remboursement des loyers à hauteur de 6.800 euros correspond à l'indemnisation du préjudice de jouissance subi. La SCI Locaux 17 conteste la période d'indemnisation et estime que la locataire ne doit pas être dispensée des charges qui ne constituent pas un revenu pour la bailleresse. En l'espèce, il est constant que Mme [G] s'est acquittée des loyers et charges afférents aux locaux loués à compter du 1er juillet 2019 alors que les locaux ne pouvaient être exploités en toute sécurité pour l'usage auquel ils étaient destinés. Le paiement des loyers et des charges pour des locaux dont elle n'avait pas la jouissance constitue un préjudice ouvrant droit à réparation, peu importe que les charges ne soient pas un revenu pour la bailleresse, la responsabilité de la conformité des locaux donnés à bail lui incombant. Il ressort des quittances de loyers versées aux débats que les loyers et charges s'élevaient à a somme mensuelle de 1.600 euros, soit : (1.600 € x 4) + (1.600 € x 7/30) = 6.773,33 euros - Loyers du local de stockage du 8 juillet au 7 novembre 2019 Mme [G] fait valoir qu'elle a été contrainte d'entreposer son matériel dans un local de stockage et de louer le fauteuil d'un collègue deux jours par semaine dans l'attente de l'installation de son cabinet, soit un montant de 2.800 euros de loyers. La bailleresse soutient que le contrat de location produit par la locataire prévoit la location d'un local pour une durée d'un an à compter du 19 mars 2019, soit jusqu'au 19 mars 2020 ; que le contrat prévoit que le congé ne peut être donné que pour le terme du bail ; que si Mme [G] justifie par une attestation avoir libéré le local de stockage avant l'échéance, elle ne justifie pas avoir payé la location pour une durée inférieure à un an ; que la bailleresse n'a pas à supporter une partie de ces frais de location qui sont sans lien avec le bail de son local d'exercice professionnel. Il ressort du contrat de location d'un local à usage de remise que le contrat a été souscrit à compter du 20 mars 2019, pour une durée d'un an. Il ressort de l'attestation du bailleur que le contrat a pris fin le 30 novembre 2019. Mme [G] n'établit pas de lien suffisant entre ce contrat de location souscrit trois mois avant la prise d'effet du bail avec la SCI Locaux 17 et le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, le contenu des éléments stockés et les motifs du stockage n'étant pas justifié. En conséquence, ce poste de préjudice sera rejeté. - Sur les frais de changement de serrure Mme [G] soutient que l'indemnisation du changement de serrure est justifiée par le fait que la bailleresse était entrée dans les locaux en juillet sans autorisation de la locataire et qu'elle avait refusé de lui restituer toutes les clés en sa possession, de sorte que la jouissance paisible n'était pas assurée. La bailleresse estime que ce préjudice n'est pas justifié, la serrure antérieure étant en état de fonctionnement et les craintes de la locataire sur son entrée dans les locaux n'étant pas justifiées. En l'espèce, Mme [G] produit d'une facture de serrurier à hauteur de 450 euros. Si les courriers électroniques versés aux débats attestent que la locataire a demandé à plusieurs reprises à la bailleresse de lui remettre l'intégralité des clés du local, les risques d'invasion par la bailleresse dans le local sans l'accord de la locataire ne sont pas démontrés. En l'absence de preuve d'une défaillance de la précédente serrure, ce poste de préjudice sera rejeté. - Sur les frais de déplacement d'électriciens et la visite du bureau d'études La locataire estime que le remboursement des dépenses engagées au titre des déplacements de son électricien pour suivre les travaux de mise aux normes sont justifiées. La bailleresse fait valoir que le montant de 2.254,08 euros n'est ni ventilé, ni justifié ; qu'elle a payé l'intégralité des travaux d'électricité ; qu'elle n'a pas à dédommager Mme [G] de l'intervention d'un bureau de contrôle alors qu'elle a pris en charge les différentes interventions de la société Socotec pour contrôler les installations. En l'espèce, Mme [G] verse aux débats une facture de la société Sietib pour des travaux de " rénovation d'un cabinet dentaire " dont il ressort différentes prestations. Le montant de 2.254,08 euros indiqué comme " non amortissable " apparait de façon manuscrite sur le document mais il n'est pas indiqué à quoi correspond ce montant, les prestations signalées et portant sur les bureaux de contrôle et la présence d'un électricien lors de travaux ou de visites de contrôle n'étant pas équivalentes à ce montant. Au surplus, si Mme [G] a souhaité faire intervenir un électricien personnel pour accompagner les travaux diligentés par sa bailleresse, il s'agit d'une convenance personnelle. Seule la prestation du bureau Veritas à hauteur de 427 euros HT sera retenu au titre du préjudice, cette intervention ayant été nécessaire à la mise aux normes du local. La bailleresse sera en conséquence condamnée à rembourser ce montant. - Sur les frais de peinture Mme [G] soutient que les travaux de mise aux normes ont nécessité des travaux de peinture mais qu'elle ne demande l'indemnisation que de la partie correspondant à la pièce ayant subi les travaux en calculant un prorata équivalent à 27m2 sur la facture totale pour 40m2, soit la somme de 1.350 euros. La bailleresse estime que la demande n'est pas justifiée, la locataire produisant une facture pour la peinture de tout le local de 40 m2, sans prorata. En l'espèce, Mme [G] verse aux débats une facture de peinture pour une surface de 40 m2 d'un montant de 2.000 euros TTC. La bailleresse ne conteste pas que des travaux de peinture aient pu être rendus nécessaires par la réalisation des travaux d'électricité, ni que ces travaux ont concerné un espace de 27 m2 du local, toutes les pièces n'ayant pas été touchées par les travaux. En conséquence, il sera retenu une indemnisation correspondant à un prorata de 27 m2 sur la facture produite, soit : 2.000 x 27/40 = 1.350 euros. - Sur les frais de nettoyage du chantier La locataire soutient que les travaux ont exigé des prestations de nettoyage à deux reprises (210 euros et 300 euros), après les premiers travaux en août-septembre puis en octobre, prestations rendues nécessaires par les manquements de la bailleresse qui n'a pas diligenté elle-même ces nettoyages. La bailleresse estime que les travaux de réfection électrique comprenaient déjà un poste nettoyage et que l'état des lieux d'entrée ne faisait état d'aucun problème de propreté des locaux. En l'espèce, Mme [G] fait état de deux interventions de nettoyage mais elle ne verse aux débats qu'une facture de 510 euros datée du 24 octobre 2019, soit antérieurement à la fin des deuxièmes travaux. Elle ne produit aucun justificatif de l'état des locaux et de la nécessité de ce nettoyage pour des raisons autres que des convenances personnelles. En conséquence, en l'absence de preuve du préjudice et du lien avec le manquement de la bailleresse, ce poste de préjudice sera rejeté. - Sur les frais supplémentaires de déménagement et d'installation en deux fois Mme [G] fait valoir que les manquements de la bailleresse ont entrainé un surcout des frais de déménagement qui ont été réalisés en deux fois, avec la nécessité de désinstaller une partie de son matériel installé pour permettre les travaux, soit un surcout de 500 et de 700 euros. La bailleresse estime qu'aucun justificatif n'est produit à l'appui de cette demande ; que les locaux étant vides, l'installation en deux fois relève d'un choix personnel de la locataire. En l'espèce, Mme [G] ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande de 1.200 euros de sorte que le quantum n'est pas justifié. En outre, elle ne démontre pas que le déménagement de son matériel en une fois était impossible du fait des travaux. En conséquence, ce poste de préjudice sera rejeté. - Sur le remboursement des intérêts d'emprunt Mme [G] expose qu'elle a été contrainte de contracter un emprunt de 53.200 euros du fait du retard de son installation car au lieu de démarrer son activité en juillet, 5 jours par semaine, elle a été contrainte de louer le fauteuil d'un collègue pour exercer 2 jours par semaine, tout en réglant le loyer de ses nouveaux locaux. Elle estime son préjudice à 3.190 euros. La bailleresse fait valoir que le montant n'est justifié ni dans son principe ni dans son montant, le prêt ayant été souscrit pour le financement d'équipement professionnel et que les frais de dossier d'emprunt de 50 euros ne sauraient être à sa charge. En l'espèce, le tableau d'amortissement versé aux débats par Mme [G], daté du 4 novembre 2019, est relatif à un prêt pour équipement professionnel qui démarre au 1er novembre 2019. L'intitulé du prêt ne permet pas de relier ce prêt au retard pris dans son installation. L'état de besoin dans lequel Mme [G] se serait trouvée, la contraignant à contracter un prêt, n'est aucunement justifié. En conséquence, en l'absence de justification du préjudice invoqué, la demande d'indemnisation de ce poste sera rejetée. - Sur la perte d'exploitation La locataire expose qu’elle a subi une perte d’exploitation liée à l’impossibilité d’exercer son activité 5 jours par semaine comme elle l’avait prévu, mais seulement deux jours par semaine chez un confrère du 1er juillet au 20 octobre 2019 ; que sur la base de son résultat comptable des années 2016 à 2018, calculé pour 3,5 jours d’activité (revenu mensuel moyen de 13.198 euros), elle a estimé son revenu mensuel attendu pour 5 jours de travail dans son nouveau cabinet (13.198€ / 3,5 jours x 5 jours) et déduit ce qu’elle aurait pu gagner (18.854 euros par mois du 1er juillet au 30 novembre 2019 = 94.270 euros) et la perte qu’elle a subi (94.270 – 31.968 euros perçus sur la période = 62.302 euros) ; qu’elle considère qu’il s’agit d’un préjudice financier certain et non d’une perte de chance en ce qu’il s’agissait d’un transfert de son activité précédemment au [Adresse 2] dans le [Localité 6] et non d’une création de cabinet. La bailleresse estime que la locataire ne justifie pas d'une perte d'exploitation en lien avec les travaux d'électricité ; qu'elle a continué à travailler dans un autre cabinet, chez un confrère avec lequel elle avait un contrat depuis le 5 mars 2019 ; que la somme demandée n'est pas justifiée ; qu'elle n'a subi qu'une perte de chance d'avoir pu exploiter les locaux et générer du chiffre d'affaires mais que ce chiffre d'affaires n'est jamais immédiat à l'arrivée d'un praticien dans un nouveau quartier. En l’espèce, il ressort des pièces comptables versées aux débats par Mme [G] que son résultat moyen sur la période 2016-2018, rapporté à une exploitation 5 jours par semaine, pouvait être évalué à 94.270 euros sur 5 mois, soit 18.854 euros par mois. La période ouvrant droit à indemnisation s’étend du 1er juillet au 7 novembre 2019, soit 4 mois et 7 jours, soit une recette qui aurait pu s’établir à 80.129,5 euros sur cette période, calculée pour 5 jours de travail par semaine. Les charges locatives et autres charges externes que Mme [G] aurait dû supporter si elle avait exploité son local seront souverainement évaluées à 40% au démarrage de son activité, soit 32.051,8 euros. La demanderesse aurait donc pu escompter un bénéfice brut avant impôt pour la période de 80.129,5 € – 32.051,80 € = 48.077,70 euros, arrondis à 48.078 euros. S’agissant d’une nouvelle installation de cabinet, dans un quartier différent de celui où Mme [G] exerçait précédemment, il ne peut être considéré que son activité aurait été identique à la précédente, dès le démarrage de son activité. Son préjudice qui constitue une perte de chance de réaliser un bénéfice ne peut être réparé à hauteur de 100% de la perte. Il sera fixé à hauteur de 30%, compte tenu du fort aléa lié au démarrage d’une activité libérale, en raison notamment de l’intuitu personae qui existe entre un professionnel de soin et sa patientèle et de la liberté de choix de la patientèle. En conséquence, le préjudice sera évalué à 48.078 x 0,3 = 14.423 euros, arrondis à 14.500 euros. - Sur les factures EDF La locataire estime que le remboursement des factures d'EDF est justifié dans la mesure où elle n'a pas pu jouir des locaux et où les factures concernent uniquement les travaux de mise en conformité. La bailleresse estime qu'il s'agit de charges courantes dont la locataire doit supporter le coût. En l'espèce, la locataire produit deux factures EDF du 15 août et du 25 octobre 2019 pour un montant total de 93 euros. S'agissant de charges liées à un local dont elle n'avait pas la jouissance du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il sera fait droit à cette demande d'indemnisation. - Sur les frais d'assurance des locaux Mme [G] fait valoir que le remboursement de l'assurance des locaux pour la période du 1er juillet au 7 novembre 2019 est justifié par l'absence de jouissance des locaux, cette assurance correspondant aux locaux et non à son assurance professionnelle. La bailleresse estime que cette assurance correspond à une obligation professionnelle d'être assurée pour l'activité exercée et que sa prise en charge par la bailleresse n'est pas justifiée. En l'espèce, il ressort du contrat d'assurance versé aux débats qu'il s'agit d'une assurance portant principalement sur le local d'exercice professionnel. Le contrat a démarré au 1er août 2019 et la cotisation mensuelle mentionnée est de 93,74 euros. La souscription de l'assurance d'un local dont elle n'avait pas la jouissance et dont il n'est pas établi que son matériel y était entreposé a entrainé un préjudice pour la locataire pour la période du 1er août au 7 novembre 2019, soit : (93,74 x 3) + (93,74 x 7/30) = 303 euros. - Sur les frais d'assurance du local de stockage Les frais de location d'un local de stockage n'ayant pas été retenus comme préjudice indemnisable, il n'y a pas lieu de retenir un préjudice au titre de l'assurance de ce local. En conséquence, il résulte de ces éléments que la SCI Locaux 17 sera condamnée à payer à Mme [G] la somme de (6.773,33 + 427 + 1.350 + 14.500 + 93 +303) = 23.446,33 euros. Sur les demandes accessoires La SCI Locaux 17 qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. Condamnée aux dépens, elle sera également condamnée à payer à Mme [G] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement. L'exécution provisoire étant de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter en l'espèce. * PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déboute la SCI Locaux 17 de sa demande d'irrecevabilité des demandes de Mme [N] [G] sur le fondement de l'exclusion de garantie des vices de la chose louée, Condamne la SCI Locaux 17 à payer à Mme [N] [G] la somme de 23.446,33 euros, Condamne la SCI Locaux 17 à payer à Mme [N] [G] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCI Locaux 17 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Locaux 17 aux entiers dépens de l'instance, Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sophie GUILLARME