Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 21/09869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUX76
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
20 Juillet 2021
JUGEMENT
rendu le 10 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. Ethique et Patrimoine
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentée par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0708
DÉFENDEURS ET PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [K] [S] [I]
[Adresse 11]
[Localité 3] / FRANCE
Monsieur [X] [S] [I]
[Adresse 11]
[Localité 3] / ESPAGNE
Madame [V] [L] [M]
venant aux droits de [M] [S] [I]
[Adresse 5]
[Localité 2] / ESPAGNE
Décision du 10 Septembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/09869 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUX76
Madame [H] [S] [O]
venant aux droits de son père, Monsieur [U] [S] [I], décédé le 12 août 2019
[Adresse 7]
[Localité 1] / ESPAGNE
Monsieur [E] [S] [O]
venant aux droits de son père Monsieur [U] [S] [I], décédé le 12 août 2019
[Adresse 9]
[Localité 4] / ESPAGNE
Société FACERAS
[Adresse 6]
[Localité 12] - ESPAGNE
Tous représentés par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mai 2024, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2018, les « Consorts [S] », représentés par la SAS Gestion et Administration de Biens (ci-après « GAB »), ont donné à bail à la SAS Ethique & Patrimoine des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 8] à [Localité 13], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2018, pour un loyer annuel de 68.000 euros hors charges, payable trimestriellement et d’avance.
Les locaux sont situés au 2ème étage de l’immeuble, d’une superficie de 203,60 mètres carré, formant le lot n°6, représentant les 729/10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble. La clause de destination du bail prévoit une activité de : « BUREAUX ».
Par exploit d’huissier en date du 17 juillet 2020, les Consorts [S] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Ethique & Patrimoine, réclamant le paiement de la somme de 47.590,73 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au troisième trimestre 2020 inclus.
Par exploit du 16 février 2021, les bailleurs ont fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Ethique & Patrimoine, réclamant la somme de 13.225,56 euros au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au premier trimestre 2021 inclus.
Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2021, la société Ethique & Patrimoine a assigné la société GAB, administrateur de biens des Consorts [S], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant la suspension du jeu de la clause résolutoire et demandant un échelonnement de la dette en 24 mensualités égales en sus du loyer courant.
Par ordonnance du 18 février 2022, le juge des référés a notamment :
- Constaté l’accord des parties pour fixer la dette locative en principal à la somme de 40.589,48 euros, au titre de l’arriéré locatif, incluant le troisième trimestre 2021, pour que le preneur s’acquitte de sa dette à l’égard des bailleurs en douze mensualités égales à compter du prononcé de l’ordonnance, outre le paiement des loyers, charges et accessoires courants aux termes trimestriels prévus par le bail,
- Dit que les effets de la clause résolutoire ne joueront pas si la société Ethique & Patrimoine se libère de sa dette selon ces modalités,
- Précisé qu’à défaut de paiement de la société Ethique & Patrimoine selon l’échéancier convenu, tant de l’arriéré que des loyers et charges courants, la clause résolutoire reprendra ses effets huit jours après l’envoi d’une mise en demeure et l’intégralité de la dette deviendra exigible, avec expulsion de la société preneuse.
Par acte extrajudiciaire en date du 20 juillet 2021, la société Ethique & Patrimoine a assigné la société GAB, en qualité de mandataire de M. [K] [S] [I], M. [X] [S] [I], Mme [V] [Y], venant aux droits de [M] [S] [I], Mme [H] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], M. [E] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], devant le tribunal judiciaire de Paris en vue de solliciter la condamnation des Consorts [S] à lui payer la somme de 27.852 euros en deniers ou quittances, en conséquence de la délivrance partielle des locaux donnés à bail, et les condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2021, M. [K] [S] [I], M. [X] [S] [I], Mme [V] [Y], venant aux droits de [M] [S] [I], Mme [H] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], M. [E] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], sont intervenus volontairement à l’instance au motif que la société GAB n’était pas habilitée à les représenter dans le cadre d’une instance judiciaire.
Par acte authentique en date du 29 novembre 2021 reçu par la société Leveque & Associes, Notaires à La Ferté-Bernard, M. [K] [S] [I], M. [X] [S] [I], Mme [V] [Y], venant aux droits de [M] [S] [I], Mme [H] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], M. [E] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], ont fait apport à la société commerciale Faceras, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Barcelone, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Paris 17ème arrondissement.
La société Faceras étant devenue propriétaire du bien, en lieu et place des Consorts [S], elle est intervenue volontairement à l’instance par conclusions en intervention volontaire notifiée par RPVA le 1er avril 2022.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2022, la société Faceras et les Consorts [S] demandent à ce que la société Ethique & Patrimoine soit déboutée de ses demandes, fins et conclusions, et qu’elle soit condamnée au paiement d’une somme de 3.500 euros au profit des Consorts [S] et 2.500 euros au profit de la société Faceras au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 7 novembre 2023. Par bulletin du 13 octobre 2022, l’audience de plaidoirie a été reportée au 21 mai 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats de la chambre et de la charge de travail au sein de la chambre. A l’audience du 21 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.
*
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur les interventions volontaires
La société GAB n’ayant pas reçu mandat de représenter les consorts [S] en justice, ils sont bien fondés à intervenir volontairement à la présente instance.
La société Faceras étant devenue propriétaire des locaux litigieux en cours d’instance par acte du 29 novembre 2021, elle est également recevable en son intervention volontaire.
Sur l’exigibilité des loyers durant la période de pandémie de Covid-19
La société Ethique & Patrimoine expose qu’en application de l’article 1719 du code civil, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance pendant les périodes de confinement liées à la pandémie de Covid-19, la demanderesse ayant été privé de la possibilité d’exploiter ses locaux du fait des mesures de restriction de circulation prises par voie légale et réglementaire, peu important que les bailleurs ne soient pas fautifs dans l’inexécution de leur obligation essentielle de délivrance. Elle estime que l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle du fait de l’impossibilité de faire venir les salariés et de recevoir les clients en raison des mesures réglementaires liées à la crise sanitaire a bouleversé l’économie du contrat, justifiant que le bailleur assume une part de ce bouleversement en n’exigeant pas l’exécution de l’intégralité du contrat. En application des articles 1219, 1220 et 1223 du code civil, elle soutient qu’elle peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement d’une partie des loyers des périodes de confinement à hauteur de 75% du loyer pour la période de 17 mars au 11 mai 2020, à hauteur de 50% pour la période du 30 octobre au 15 décembre 2020 puis du 2 avril au 3 mai 2021, et à hauteur de 25% pour les périodes intermédiaires, soit la somme de 27.852 euros calculée sur la base d’un loyer annuel de 68.000 euros.
La société Faceras et les consorts [S] soutiennent que les bailleurs n’ont pas empêché le preneur d’accéder aux locaux loués, de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut leur être reproché ; qu’il n’est pas contesté que la configuration, la consistance, l’agencement et l’état des locaux mis à la disposition du preneur permettaient d’exercer l’activité contractuellement convenue et que les mesures réglementaires et administratives prises pour pallier la pandémie de Covid-19 ne peuvent être qualifiées de manquement à l’obligation de délivrance. Ils estiment que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un manquement aux obligations du bailleur justifiant l’exception d’inexécution et que la demande de révision du loyer sur le fondement du code civil se heurte aux dispositions spéciales prévues pour les baux commerciaux. Ils font valoir que l’ordonnance de référé a consacré un accord des parties sur le montant de la dette et les modalités de paiement qui fait obstacle à une contestation postérieure du montant du loyer sur le fondement de l’obligation de délivrance.
L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n'ayant pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s'exerce son activité, cependant qu’en application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1219 du code civil du code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”
En l’espèce, la société Ethique & Patrimoine, qui fait valoir que du fait des restrictions de circulation et de l’interdiction administrative de recevoir du public, elle a été contrainte de faire travailler ses salariés à distance et n’a pu recevoir de clients dans ses locaux, ne discute ni ne conteste le fait que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par les bailleurs pendant toutes les périodes de restriction de circulation imposées par les pouvoirs publics et que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis lui permettaient d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés en raison de l’épidémie de Covid-19.
Dès lors, l’impossibilité d’exploiter alléguée par la locataire, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur. Dans ces conditions, la société Ethique & Patrimoine n'est pas fondée à invoquer l'inexécution de ses obligations par le bailleur pour justifier de l'inexécution d’une partie de ses propres obligations locatives.
En l’absence de preuve d’une inexécution ou d’une exécution imparfaite des obligations du bailleur, la demanderesse ne saurait d’avantage invoquer l’article 1223 du code civil pour solliciter une réduction du loyer.
Au surplus, l’ordonnance de référé du 18 février 2022 a consacré un accord entre les parties sur le montant de la dette et ses modalités de règlement, sans que la société Ethique & Patrimoine ne conteste l’exigibilité des loyers et le montant sollicité par les bailleurs.
En conséquence, la société Ethique & Patrimoine sera déboutée de sa demande de condamnation des Consorts [S] au paiement de la somme de 27.852 euros correspondant à une partie des loyers de la période de confinement liée à la pandémie de Covid-19.
Sur les demandes accessoires
Partie qui succombe à l’instance, la société Ethique & Patrimoine sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Condamnée aux dépens, elle devra verser aux consorts [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité ne commande, en revanche pas, qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à l’égard de la société Faceras, devenue propriétaire de l’immeuble litigieux en cours de procédure.
La société Ethique & Patrimoine sera déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.
L’exécution provisoire étant de droit il n’y a pas lieu de l’ordonner.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Reçoit M. [K] [S] [I], M. [X] [S] [I], Mme [V] [Y], venant aux droits de [M] [S] [I], Mme [H] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], M. [E] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], en leur intervention volontaire,
Reçoit la société commerciale Faceras, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Barcelone, identifiée au SIREN sous le numéro B 63399489, en son intervention volontaire,
Déboute la SAS Ethique & Patrimoine de sa demande de condamnation des Consorts [S] au paiement de la somme de 27.852 euros,
Condamne la SAS Ethique & Patrimoine à payer à M. [K] [S] [I], M. [X] [S] [I], Mme [V] [Y], venant aux droits de [M] [S] [I], Mme [H] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], M. [E] [B], venant aux droits de [U] [S] [I], la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société commerciale Faceras et la SAS Ethique et Patrimoine de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS Ethique et Patrimoine aux entiers dépens de l’instance,
Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2024
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
