Cour d'appel, 16 mai 2023. 21/00052

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 16 mai 2023 N° RG 21/00052 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FQRK -PV- Arrêt n° 227 [M] [X] / [N] [W], [C] [Z] Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection, tribunal judiciaire de MONTLUCON, décision attaquée en date du 04 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 11-18-000514 Arrêt rendu le MARDI SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [M] [X] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000551 du 19/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Gilles-Jean PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND APPELANT ET : Mme [N] [W] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003189 du 26/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Maître Anne TRIBALAT-LANGENIEUX, avocat au barreau de MONTLUCON M. [C] [Z] [Adresse 5] [Localité 2] Représenté par Maître Dorian TRESPEUX de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mars 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 16 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant une convention conclue sous seing privé le 25 mai 2015, M. [C] [Z] a consenti à M. [M] [X] un bail d'habitation sur une maison individuelle située [Adresse 4] (Allier) pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2015, moyennant un loyer mensuel de 437,58 €, outre provisionnement de charges à hauteur de 12,42 € par mois, soit au total 450,00 € par mois, avec indexation et versement d'un dépôt de garantie à hauteur de 437,58 €. M. [M] [X] a partagé ce logement avec Mme [N] [W]. Par courrier du 21 mars 2017, M. [X] a demandé à M. [Z] de respecter ses obligations de bailleur, arguant que ce logement était insalubre pour ne pas répondre aux normes légales d'habitabilité et de décence. Ce courrier a été relayé par un courrier adressé le 5 mai 2017 par l'association SOLIHA à M. [X] et Mme [W], faisant état sur ce logement des manquements suivants aux caractéristiques de décence : chaudière supprimée suite à un incendie et non remplacée, absence de chauffage à l'étage, électricité vétuste, absence de garde-corps à trois fenêtres de l'étage et au niveau de l'escalier à l'étage, lavabo non fonctionnel dans la salle d'eau, plancher non stable, infiltrations au niveau des fenêtres à l'étage. Par acte d'huissier de justice signifié le 21 novembre 2017, M. [Z] a délivré à M. [X] un congé pour récupérer ce bien immobilier en vue de sa mise en vente, les trois années devant se terminer selon lui le 24 mai 2018. Il a dans ce même acte fait à son locataire une offre de vente de ce bien immobilier moyennant le prix de 50.000,00 €. Contestant la validité de ce congé pour vente, M. [X] et Mme [W] ont assigné le 19 novembre 2018 M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Montluçon qui, suivant un jugement n° RG/11-18-000514 rendu le 4 novembre 2020, a : - déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [W] par défaut de qualité de locataire ; - déclaré valable le congé pour vente délivré le 21 novembre 2017 ; - déclaré que le contrat de bail conclu le 25 mai 2015 a pris effet au 1er octobre 2015 et a pris fin au 30 septembre 2018 à la suite du congé délivré le 21 novembre 2017 ; - constaté que M. [X] est occupant sans droit ni titre du logement susmentionné depuis le 1er octobre 2018 ; - ordonné la libération des lieux par M. [X] avec remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ; - autorisé M. [Z], à défaut de libération spontanée des lieux, à procéder à l'expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef des lieux par toutes voies de droit, avec au besoin l'assistance de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation du bien susmentionné à compter du 1er octobre 2018 à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit à la somme totale de 450,00 € ; - condamné M. [X] au paiement de cette indemnité d'occupation ; - rejeté la demande formée par M. [Z] aux fins de condamnation de Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation ; - rejeté la demande de M. [Z] aux fins de fixation d'une astreinte de 450,00 € par moisde la date du prononcé de la décision jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés ; - dit n'y avoir lieu à réserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte ; - dit que le logement répond aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; - rejeté la demande formée par M. [X] à l'encontre de M. [Z] aux fins d'injonction du bailleur à la réalisation de travaux sous astreinte sur le logement susmentionné ; - rejeté la demande de M. [X] aux fins de dispense de paiement du loyer ; - condamné M. [X] à payer [au profit de M. [Z]] la somme totale de 3.010,00 € au titre des loyers des mois de décembre 2017, des mois de juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2018 et du mois de janvier 2019 ; - rejeté la demande formée par M. [X] à l'encontre de M. [Z] aux fins de paiement de dommages-intérêts en allégation de préjudice de jouissance ; - rejeté la demande formée par par M. [X] [à l'encontre de M. [Z]] aux fins de paiement de dommages-intérêts en allégation de préjudice subi du fait d'un comportement abusif et désobligeant à son égard ; - condamné M. [X] à payer au profit de M. [Z] la somme de 600,00 € en réparation de son préjudice subi du fait du retard de mise en vente du bien immobilier susmentionné ; - condamné M. [X] et Mme [W] à payer au profit de M. [Z] une indemnité de 650,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision ; - condamné M. [X] et Mme [W] aux dépens de l'instance. Par déclaration formalisée par le RPVA le 7 janvier 2021, le conseil de M. [X] a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur l'ensemble des rejets de ses demandes et sur les condamnations pécuniaires dont il a fait l'objet. ' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 25 mars 2021, M. [M] [X] a demandé de : ' au visa des dispositions des articles 15 et 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; ' réformer dans son intégralité le jugement du 4 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Montluçon et statuer de nouveau ; ' à titre principal, annuler le congé pour vente délivré le 21 novembre 2017 ; ' à titre subsidiaire, juger non valides les effets de ce congé pour vente ; ' [en tout état de cause] ; ' prononcer la reconduction du bail d'habitation du 25 mai 2018 ayant eu prise d'effet au 1er octobre 2015 ; ' débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes ; ' [également] en tout état de cause ; ' enjoindre M. [Z] d'effectuer sur le logement susmentionné les travaux ci-après énoncés, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir : remplacement de la chaudière, installation de chauffage à l'étage, mise aux normes de l'électricité, installation de garde-corps aux fenêtres de l'étage et au niveau de l'escalier à l'étage, remplacement du lavabo dans la salle d'eau, réparation du plancher, remplacement des huisseries, réparation des désordres consécutifs aux infiltrations, raccordement de la vanne des WC au tout-à-l'égout ; ' le dispenser de son obligation de paiement du loyer ou en tout cas l'autoriser à consigner le reliquat restant à sa charge en compte Bâtonnier-séquestre de l'Ordre des avocats du barreau de Montluçon jusqu'à parfaite réalisation des travaux ; ' condamner M. [Z] à lui payer la somme de 7.500,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; ' condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice subi du fait d'un comportement abusif et désobligeant en tant que bailleur à son endroit ; ' débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes ; ' condamner M. [Z] à lui payer une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner M. [Z] aux entiers dépens de l'instance. ' Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 23 juin 2021, Mme [N] [W] a demandé de : ' réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée avec M. [X] à payer au profit de M. [Z] une indemnité de 650,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance ; ' dire n'y avoir lieu à son encontre à condamnation au paiement d'indemnité à hauteur de 650,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance ; ' rejeter toutes demandes formées à son encontre ; ' condamner toute autre partie aux entiers dépens de l'instance. ' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 24 juin 2021, M. [C] [Z] a demandé de : ' au visa de la loi précitée du 6 juillet 1989 et des articles 122 et 526 du code de procédure civile [ancien] ; ' à titre principal, prononcer la radiation de cette affaire ; ' à titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré, débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes et ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; ' [en tout état de cause], condamner M. [X] à lui payer en cause d'appel une indemnité de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l'instance. Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION. Suivant une ordonnance rendue le 16 décembre 2021, le Conseiller de la mise en état a rejeté une demande de radiation de l'affaire formée par M. [Z] en allégation de défauts d'exécution du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire au visa de l'article 526 du Code civil [ancien], en réalité de l'article 524 du Code civil. Par ordonnance rendue le 12 janvier 2023, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 9 mars 2023 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 16 mai 2023, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il y a lieu préalablement de constater que postérieurement à l'ordonnance précitée du Conseiller de la mise en état du 16 décembre 2021, aucune des parties appelante ou intimées et formant appel incident n'a communiqué de nouvelles écritures de fond afin d'actualiser ses demandes ou ses moyens de défense. Or, cette décision du 16 décembre 2021 précise dans sa motivation que M. [Z] avait indiqué dans ses conclusions d'incident du 24 juin 2021 que M. [X] avait quitté le logement litigieux le 15 juin 2021. Cette même décision a par ailleurs constaté dans sa motivation que M. [X] avait exécuté sa principale obligation qui était de quitter le logement litigieux dont il était devenu occupant sans droit ni titre. Dans ces conditions, la demande formée par M. [X] aux fins d'infirmation du jugement de première instance devient sans objet en ce qui concerne la validation du congé pour vendre du 21 novembre 2017, les dispositions reconnaissant la prise d'effet du bail de la date du 1er octobre 2015 à celle du 30 septembre 2018, la constatation suivant laquelle il est occupant sans droit ni titre du logement litigieux, l'injonction d'avoir à libérer les lieux avec remise des clés et établissement d'un état des lieux de sortie, l'autorisation de recourir à l'expulsion forcée à défaut de départ volontaire, le sort des meubles, le rejet de la demande d'astreinte, le rejet de la demande de réservation de compétence pour la liquidation de l'astreinte et la demande faite au bailleur de réaliser certains travaux sous astreinte. Le jugement de première instance sera dès lors confirmé sur ces points. Par voie de conséquence, les demandes ajoutées en cause d'appel par M. [X] aux fins de non-validité du congé de reprise pour vendre (à titre subsidiaire) et de reconduction du bail initial deviennent également sans objet et seront donc rejetées. M. [Z] réitère dans le cadre de ses conclusions d'intimé sa demande de radiation de l'affaire au visa de l'article 526 du code de procédure civile [ancien] pour raison de défaut d'exécution par M. [X] du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire. Cette demande a déjà été traitée, et rejetée, par la seule juridiction compétente, en l'occurrence le Conseiller de la mise en état dans son ordonnance précitée du 16 décembre 2021. Celle-ci sera en conséquence déclarée irrecevable devant la juridiction de fond. Mme [W] n'ayant pas qualité pour agir en raison du fait qu'elle n'a pas été signataire du bail d'habitation litigieux, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables ses demandes et en ce qu'il a condamné cette dernière, avec M. [X], à payer au profit de M. [Z] une indemnité de 650,00 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile. Une indemnité d'occupation est effectivement due dans son principe par [X] envers M. [Z], eu égard à la non-reconduction du bail litigieux à compter du 1er octobre 2018 du fait de la validité du congé pour vendre. Cette indemnité a été exactement calculée à la somme de 450,00 € par mois sur la base de l'ancien loyer mensuel assorti de la provision mensuelle sur charges. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé sur ce point. M. [X] ne formule dans ses conclusions d'appelant aucune critique particulière sur la longue motivation du premier juge relative à l'état du logement et à l'obligation du bailleur de délivrer la chose louée sous la forme d'un logement décent conformément à la destination convenue, en application des dispositions de l'article 1719 du Code civil et de l'article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989. Ainsi est-il souligné en première instance un état des lieux d'entrée qui ne décrivait que des éléments généralement en bon état d'entretien ou de fonctionnement, parfois en très bon état et parfois en état passable d'entretien de fonctionnement, quelques infiltrations aux fenêtres de l'étage qui ne rendent pas le logement impropre à sa jouissance, une chaudière défaillante mais ayant été remplacée par le bailleur par un chauffe-eau et des convecteurs électriques, la mise à disposition des locataires d'un système de chauffage de remplacement lorsqu'une panne de chauffage est survenue, l'absence de preuve suivant laquelle les locataires auraient été ainsi dépourvus de systèmes de chauffage, initial ou de remplacement, pendant les périodes hivernales ou automnales, le fait que le problème de fonctionnement du lavabo n'est pas nécessairement imputable au bailleur en ce qu'il peut également résulter d'un défaut d'entretien de la part du locataire, l'absence de dangerosité avérée de l'installation électrique ancienne permettant au demeurant un éclairage suffisant des pièces, l'absence de dangerosité de l'instabilité des planchers alors que seul le plancher d'une chambre a été initialement décrit comme étant en mauvais état. De plus, cette motivation souligne que le locataire n'a pas mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux estimés nécessaires de rénovation avant le courrier précité du 5 mai 2017 de l'association SOLIHA, soit pendant près de la moitié de la période triennale du bail au terme de laquelle le congé pour vendre a été délivré. Le premier juge a ainsi considéré que les manquements dénoncés ne démontraient pas que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination et que ce logement répondait en conséquence aux normes de décence. Dans ces conditions, M. [X] ne peut être dispensé du règlement des loyers et indemnités d'occupation demeurés impayés pour la période de décembre 2017, de juin à novembre 2018 et de janvier 2019. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] à payer au profit de M. [Z] la somme de 3.010,00 € au titre de cette période. L'habitabilité des lieux n'étant pas suffisamment compromise, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande M. [X] aux fins de condamnation de M. [Z] au paiement de dommages-intérêts en allégation de préjudice de jouissance. Si le litige entre les parties a été marqué par une vive conflictualité, il n'y a pas lieu de considérer au terme des débats que les échanges entre le bailleur et le locataire ont dépassé les limites communément admises. La demande de dommages-intérêts formée par M. [X] à l'encontre de M. [Z] en allégation de comportement abusif et désobligeant sera en conséquence rejetée. Il est indéniable que M. [X] a occasionné à M. [Z] un préjudice de retard dans son projet de mise en vente de la maison litigieuse dans la mesure où il n'a pas quitté les lieux litigieux à compter du 1er octobre 2018, correspondant au congé pour vente lui ayant été délivré. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmée en ce qu'il a condamné M. [X] à payer au profit de M. [Z] la somme de 600,00 € en réparation de ce chef de préjudice. Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [X], avec Mme [W], à payer au profit de M. [Z] une indemnité de 650,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné M. [X] et Mme [W], tous deux à l'initiative de cette procédure, aux dépens de l'instance. Dépourvue d'objet en procédure d'appel, la demande formée par M. [Z] aux fins d'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir sera rejetée. Il n'apparaît pas inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont été amenées à engager en cause d'appel à l'occasion de cette instance. Enfin, succombant à l'instance, M. [X] en supportera les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, DÉCLARE irrecevable la demande formée par M. [C] [Z] aux fins de radiation de l'affaire, au visa de l'article 526 du code de procédure civile [ancien]. CONSTATE que M. [M] [X] a quitté le 15 juin 2021 la maison individuelle située [Adresse 4] (Allier) et appartenant à M. [C] [Z]. CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG/11-18-000514 rendu le 4 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montluçon dans l'instance opposant M. [M] [X] et Mme [N] [W] à M. [C] [Z]. Y ajoutant. REJETTE le surplus des demandes des parties. CONDAMNE M. [M] [X] aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel. Le greffier Le président