Cour de cassation, 18 avril 2019. 18-18.365

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 avril 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10147 F Pourvoi n° J 18-18.365 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. Z... M..., 2°/ Mme L... O..., épouse R..., domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2018 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. N...-H... T..., domicilié [...] , 2°/ à M. E... Y..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... ; Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme R... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R... ; les condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme R... de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'acte authentique de vente en date des 5 et 12 octobre 2012 ; Aux motifs propres que, dans l'acte authentique de vente des 5 et 12 octobre 2012, il était stipulé qu'un dégât des eaux avait affecté la chose, objet du contrat, avant la signature de l'avant-contrat, le 9 mai précédent, ce dont l'acquéreur avait pu se convaincre lors de ses visites antérieurement à cette dernière date, et que le prix de vente était fixé en fonction de l'état du bien après ce sinistre qui avait fait l'objet d'une déclaration auprès de l'assureur dégât des eaux ; qu'il était précisé qu'un devis de réparation était annexé à l'acte, mais que le sinistre semblait provenir d'infiltrations affectant la toiture de l'immeuble, et que les travaux ne pourraient pas être entrepris tant que la réfection de l'étanchéité du grenier ne serait pas terminée ; qu'il était encore précisé que l'acquéreur prenait acte de cette situation et de l'aléa s'attachant aux causes réelles du sinistre, aucune expertise n'ayant encore été mise en oeuvre ; qu'il était aussi stipulé dans l'acte authentique de vente que l'acquéreur reconnaissait être en possession des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales qui s'étaient tenues les 26 juin et 19 décembre 2011 d'une part, 29 juin 2012 d'autre part ; qu'il reconnaissait ainsi être parfaitement informé de la situation financière de la copropriété, des nombreuses procédures en cours détaillées dans le procès-verbal d'assemblée du 29 juin 2012, et du défaut de paiement qu'accusait alors la copropriété ; que l'examen du procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2012, le seul qui soit produit par les appelants, révèle : - s'agissant de l'entretien de l'immeuble, que les travaux destinés à assurer l'étanchéité de la toiture-terrasse avaient été votés en 2010, mais qu'ils n'avaient pas été réalisés en raison du blocage de la société Zéphir à laquelle incombait la partie des travaux concernant l'étanchéité verticale des séchoirs - s'agissant de la situation financière de la copropriété, que quinze procédures de référés relatives à des charges impayées avaient été engagées par le syndicat entre l'année 2007 et 2011, et que des procédures de saisie immobilière étaient en cours ; qu'en outre, alors qu'une provision en dotation aux dépréciations sur créance douteuse, d'un montant de 500 000 euros, avait déjà été appelée, l'assemblée générale avait décidé, à la suite du vote de la saisie immobilière des six lots de copropriété appartenant aux époux Q..., de passer en dotation aux dépréciations sur créances douteuses la somme de 78 000 euros ; que les appelants font valoir qu'ils n'ont pas été informés que la société Zéphir, principal copropriétaire et débitrice envers le syndicat de la somme de 445 708,46 euros, avait été placée en liquidation judiciaire par jugement du 27 juin 2012 ; qu'il résulte toutefois de ce qui précède que l'assemblée des copropriétaires avait déjà anticipé cette situation en décidant de passer la somme de 500 000 euros en dotation aux dépréciations sur créance douteuse ; qu'ils soutiennent que M. T... avait une connaissance de l'ensemble des difficultés, et rappellent qu'un rapport accablant avait été établi, le 15 juin 2011, par M. X..., expert judiciaire, qui faisait état de l'absence de moyens financiers de la copropriété ; que cependant, il résulte de ce rapport qui concerne le litige auquel étaient parties les époux A..., autres copropriétaires, que ceux-ci étaient confrontés aux mêmes difficultés que celles dont M. T... ne faisait nullement mystère ; qu'en effet, il est question dans ce rapport d'un dégât des eaux ayant dégradé les parties privatives, et ayant pour origine un défaut d'étanchéité des parties communes ; qu'il ne peut être reproché à M. T... de n'avoir pas fourni à ses cocontractants un rapport d'expertise contenant un dire de Me Voilque, avocat des époux A..., dans la mesure où cette pièce concernait un litige auquel il n'était pas partie ; qu'il résulte de ces éléments que M. et Mme R... ont été informés de l'état préoccupant que présentaient, lors de la vente litigieuse, tant l'état d'entretien des parties communes de l'immeuble et de ses conséquences sur celui des parties privatives qu'ils acquéraient, que la santé financière de la copropriété, autant d'éléments qui étaient pris en compte dans la fixation du prix ; qu'il est ainsi reproché à tort à M. T... d'avoir usé de manoeuvres, ou de s'être rendu coupable d'une réticence dolosive en vue de provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de ses cocontractants ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en nullité de la vente ; Et aux motifs adoptés que, sur la demande de nullité pour dol de la vente immobilière, il convient de relever en premier lieu que l'acte authentique de vente contient les mentions suivantes relatives à la survenance d'un sinistre antérieurement à la signature du compromis « le vendeur déclare qu'un dégât des eaux s'est manifesté dans l'appartement à une date antérieure à la réalisation du compromis et aux visites effectuées par l'acquéreur. L'acquéreur confirme les déclarations du vendeur pour avoir été informé de la situation et l'avoir constaté, par lui-même, lors de ses visites dans l'appartement avant la régularisation du compromis en date du 9 mai 2012. Les parties déclarent que le prix des présentes a été fixé en fonction de l'état du bien après survenance du sinistre. A toutes fins utiles, le vendeur déclare : avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d'assurance, mais qu'à ce jour aucune expertise n'a encore été effectuée¿ Le vendeur déclare, à sa simple connaissance, que le sinistre semble provenir d'infiltration par la toiture de l'immeuble, que les travaux de rénovation ont été votés en assemblée générale en date du 29 juin 2012, que les travaux correspondant aux devis ne pourront pas être entrepris tant que la réfection de l'étanchéité du grenier de l'immeuble ne sera pas terminée. Le notaire soussigné a cependant attiré l'attention des parties sur le fait que, en l'absence d'expertise sur les causes du sinistre, les déclarations du vendeur ne peuvent être garanties par ce dernier, ce que l'acquéreur reconnaît. L'acquéreur prend acte de cette situation et de l'aléa affectant les causes réelles du sinistre, sans recours contre quiconque et déclare faire son affaire personnelle des dépenses de réparation qui seraient non seulement nécessaires à la remise en état du bien mais aussi, pour peu qu'elles lui incombent, celles qui permettaient la suppression de la cause du sinistre » ; qu'au regard de ces mentions, il apparait que les époux R... ont, en toute connaissance de cause, acquis un appartement ayant été gravement sinistré, en raison notamment d'un défaut d'étanchéité de la toiture de l'immeuble dont dépend l'appartement, sinistre dont les causes n'avaient cependant pas été établies par expertise à la date de la vente, point sur lequel l'attention des époux R... a été spécifiquement attirée par le notaire ; que s'agissant plus particulièrement de la situation de la copropriété, l'acte authentique de vente prévoit, de première part, en page 27 un paragraphe spécifique intitulé « information de l'acquéreur sur l'état financier de la copropriété » qui précise que « L'acquéreur reconnaît être en possession des procèsverbaux des trois dernières assemblées générales en date des 26 juin et 19 décembre 2011 et du 29 juin 2012. Par conséquent, il reconnait être parfaitement informé de la situation financière de la copropriété, des nombreuses procédures en cours et du défaut de paiement qu'accuse actuellement la copropriété. L'acquéreur se déclare également informé des conséquences attachées à cette situation (frais financiers importants, charges de copropriété importantes, inertie dans la réalisation des travaux notamment), par suite des explications qui lui ont été données par le notaire soussigné, tant ce jour qu'au cours des échanges précédents qu'il a pu avoir avec lui. L'acquéreur déclare que ces éléments n'affectent en rien son consentement pour s'être rendu compte, par lui-même, et dès l'avant contrat, de la situation. Partant, l'acquéreur déclare vouloir persister dans sa volonté d'acquérir le bien objet des présentes, voulant faire de la situation son affaire personnelle », et de seconde part, en page 25, que « le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il existe actuellement des procédures en cours. Ces procédures sont détaillées dans le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 29 juin 2012, dont l'acquéreur reconnait avoir parfaitement connaissance pour avoir été mis en possession d'un exemplaire, dès avant les présentes. L'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de ces procédures à compter de ce jour, à l'effet de quoi le vendeur subroge dans tous les droits et obligations à cet égard » ; qu'au regard de ces mentions, il apparait que les époux R... ont été clairement informés de l'état particulièrement critique de la copropriété ; que si, comme le relèvent les époux R... sans être contestés, il n'apparait pas que M. T... leur ait remis, après le procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2012, la consultation de Me Voilque, dont il est précisé en page 18 du procès-verbal d'assemblée générale, qu'elle « est communiquée en annexe de la présente convocation », il n'en demeure pas moins qu'en possession de ce procès-verbal d'assemblée générale, ils n'ont pas cru devoir solliciter auprès du vendeur la communication de cette consultation juridique relatant les difficultés entretenues entre la copropriété et la société Zéphyr ; que de même, les acquéreurs n'établissent pas qu'au jour de la signature du compromis de vente effectuée sous l'intermédiation de la société Foncia Solonim, agent immobilier, mais également syndic de l'immeuble, M. T... savait que le syndic démissionnerait ensuite de son mandat et diligenterait une procédure de carence en application de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation laquelle conduirait à un arrêté de péril et une expulsion des copropriétaires ; qu'il s'ensuit que les époux R..., à qui il incombe en vertu de l'article 9 du code de procédure civile de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention, n'apportent pas la preuve de ce que M. T... leur aurait sciemment dissimulé des informations connues de lui pour les amener à conclure la vente litigieuse, aucun élément tangible n'étant communiqué sur d'éventuels liens hypothétiques entre M. T... et la société Zéphyr ; qu'aucun demeurant, il convient d'observer que les époux R... ne recherchent pas la responsabilité de la société Foncia Solonim en sa qualité d'agent immobilier, pour manquement à son obligation d'information lors de la signature du compromis de vente du 9 mai 2012, laquelle n'est d'ailleurs pas dans la cause, et qu'il n'est pas soutenu par les acquéreurs une éventuelle collusion frauduleuse entre le vendeur et l'agent immobilier ; qu'en conséquence, le tribunal ne peut que débouter les époux R... de leur demande d'annulation de l'acte de vente des 5 et 12 octobre 2012 ; Alors 1°) que, le dol, qui peut résulter du silence observé délibérément par l'une des parties sur un fait que l'autre partie ne pouvait connaître, pour l'amener à contracter, est une cause de nullité de la convention ; qu'en l'espèce, M. et Mme R... faisaient valoir qu'avant la vente, M. T... leur avait dissimulé l'état financier catastrophique de la copropriété, dont le propriétaire principal, la société Zéphyr, représentant 30 % des droits de vote, était en liquidation judiciaire depuis le 27 juin 2012 ; qu'en retenant, pour écarter le dol du vendeur, que les acquéreurs reconnaissaient être en possession des procès-verbaux d'assemblées générales des 26 juin 2011, 19 décembre 2011 et 29 juin 2012 et que l'acte notarié de vente en date des 5 et 10 octobre 2012 figurait l'existence de nombreuses procédures de recouvrement en cours, la cour d'appel, qui a statué par une motivation inopérante à caractériser la connaissance par les époux R..., lors de la conclusion de la vente, de l'état de liquidation judiciaire de la société Zéphyr, dès lors que ni les procès-verbaux d'assemblée générales susvisés, ni l'acte notarié de vente, ne faisaient état de cette circonstance déterminante, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; Alors 2°) que, le dol, qui peut résulter du silence observé délibérément par l'une des parties sur un fait que l'autre partie ne pouvait connaître, pour l'amener à contracter, est une cause de nullité de la convention ; qu'en relevant, pour faire échec à la demande M. et Mme R... qui faisaient valoir que M. T... leur avait dissimulé que le propriétaire principal, la société Zéphyr, était en liquidation judiciaire depuis le 27 juin 2012, que la copropriété avait anticipé cette situation en décidant de passer la somme de 500 000 euros en dotation aux dépréciations sur créance douteuse, la cour d'appel, qui a statué par une motivation inopérante à justifier que les acquéreurs avaient décidé, en toute connaissance de cause de la situation financière de ce propriétaire principal, d'acquérir ce bien immobilier, en acceptant les risques que comportait pour l'avenir une telle situation, a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; Alors 3°) que, le dol, qui peut résulter du silence observé délibérément par l'une des parties sur un fait que l'autre partie ne pouvait connaître, pour l'amener à contracter, est une cause de nullité de la convention ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que M. T... s'était abstenu de communiquer aux époux R... la consultation de Me Voilqué, annexée au procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2012, portant sur les difficultés opposant la copropriété et la société Zéphyr (p.18) ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi que M. T... s'était rendu coupable vis-à-vis d'eux d'une réticence dolosive, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article 1116 du code civil ; Alors 4°) que, le vendeur est tenu d'une obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur qui doit être spontanée, et non soumis à une demande particulière de l'acquéreur ; qu'en relevant, pour écarter toute réticence dolosive de M. T..., que les époux R... n'avaient pas cru devoir lui demander la communication de la consultation juridique de Me Voilqué, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; Alors 5°) que, en retenant, par motifs adoptés du jugement, qu'aucun élément tangible n'était communiqué par les époux R... sur d'éventuels liens hypothétiques entre M. T... et la société Zéphyr, quand ces derniers communiquaient régulièrement aux débats un article du magazine Que Choisir du mois de février 2014 (production n°23), intitulé « chronique d'un naufrage », portant sur l'immeuble [...], expliquant que le cabinet T.../BCIF était le conseiller financier de la société Zéphyr immobilier pour l'ensemble des opérations immobilières qu'il avait menées à des fins lucratives, la cour d'appel a dénaturé le bordereau de communication de pièces joint aux conclusions récapitulatives d'appel des exposants et violé l'article 4 du code de procédure civile, ensemble le principe interdisant aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme R... de leur demande de dommages-intérêts formée contre Me Y... ; Aux motifs propres que, les appelants reprochent par ailleurs à Me Y... d'avoir manqué à leur égard à son obligation de conseil et de mise en garde, ajoutant qu'il n'a pas pris la peine de les rencontrer malgré leurs sollicitations pour les informer de la situation de la copropriété ; qu'il était néanmoins stipulé dans l'acte authentique de vente que l'acquéreur, mis en possession des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, reconnaissait être parfaitement informé de la situation préoccupante de la copropriété, caractérisée par des frais financiers importants, des charges de copropriété importantes, et une inertie dans la réalisation des travaux, par suite des explications qui lui avaient été données par le notaire soussigné, tant le jour de la signature de l'acte qu'au cours des échanges précédents qu'il avait pu avoir avec lui ; que sur ce dernier point, Me P... C..., notaire rédacteur de l'acte, atteste que Me Y... était présent lors du rendez-vous fixé en son étude, le 24 septembre 2012 ; qu'il était enfin précisé dans l'acte que les éléments portés à sa connaissance n'affectaient en rien le consentement de l'acquéreur qui s'était rendu compte par lui-même, dès l'avant-contrat, de la situation ; que le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a considéré qu'il ne pouvait être reproché à Me Y... de ne pas avoir attiré l'attention des époux R... sur l'état d'entretien de l'immeuble et la situation financière de la copropriété ; Et aux motifs adoptés que, sur les demandes dirigées contre Me Y..., notaire, (¿) il résulte du compromis de vente signé le 9 mai 2012 que les coordonnées de Me Y..., notaire, ont été transmises aux acquéreurs par la société Foncia Solonim, agence immobilière faisant également fonction de syndic de la copropriété de la résidence « [...] » ; qu'il est par ailleurs précisé en tête de l'acte de vente authentique dressé par Me C..., notaire à Nancy, la participation de Me Y..., notaire à Remiremont, en qualité de notaire, « assistant l'acquéreur ici présent » ; qu'or il ressort expressément des mentions de l'acte authentique de vente que l'acquéreur a été « informé des conséquences attachées à cette situation [la situation financière de la copropriété] (frais financiers importants, charges de copropriété importantes, inertie dans la réalisation des travaux, notamment), par suite des explications qui lui ont été données par le notaire soussigné, tant ce jour, qu'au cours des échanges précédents qu'il a pu avoir avec lui » ; que l'acte mentionne également expressément que « le notaire soussigné » a attiré l'attention des parties, et donc celle des époux R..., sur la non détermination des causes exactes du sinistre survenu dans l'immeuble avant la vente, sinistre grevant encore davantage la copropriété déjà très endettée ; que si les acquéreurs allèguent n'avoir jamais rencontré Me Y... le 24 septembre 2012, comme lui le prétend dans ses écritures, il n'en demeure pas moins que l'acte de vente authentique qu'ils ont signé après en avoir reçu préalablement lecture, fait état de ce qu'ils ont été informés, dans des termes particulièrement explicites, des conséquences attachées à la situation financière de la copropriété ; que les époux R... ne peuvent donc valablement reprocher à Me Y... de ne pas avoir tiré leur attention sur la réalité de la situation financière de la copropriété ; que le tribunal ne peut que relever qu'ils ont pris le risque d'acquérir le bien litigieux malgré les informations particulièrement alarmantes qui leur ont été données ; qu'il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages intérêts formée contre Me Y... ; Alors que, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en se bornant à relever, pour débouter les époux R... de leur demande à l'encontre de Me Y..., qu'il ressort des mentions de l'acte de vente que les acquéreurs ont été informés des conséquences attachées à la situation financière de la copropriété (frais financiers importants, charges de copropriété importantes, inertie dans la réalisation des travaux, notamment) par suite des explications données par le notaire, lequel a par ailleurs attiré leur attention sur la non-détermination des causes exactes du sinistre survenu dans l'immeuble avant la vente, sans rechercher, comme elle y était invitée (p. 11), si ce dernier les avait avertis spécifiquement des risques de faillite que la copropriété encourait du fait de sa situation financière, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.