Texte intégral
Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du
25 SEPTEMBRE 2024
N° RG 22/560
N° Portalis DBVE-V-
B7G-CEYD JJG-J
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judicaire d'Ajaccio, décision attaquée du 28 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 21/234
[K]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES CRÊTES
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE
APPELANTE :
Mme [I], [V], [N] [K]
née le 3 avril 1964 à [Localité 5] (Vaucluse)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Géraldine SIMONI, avocate au barreau d'AJACCIO, et par Me Benjamin CARDELLA, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES CRÊTES
représenté par son syndic la S.AS. Alpha gest
domicilié ès qualités audit siège [Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Camille ROMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 juin 2024, devant la cour composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
qui en ont délibéré.
Pierre-André VECCHIONI, juriste assistant, présent lors de l'audience.
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte du 4 mars 2021, Mme [I] [K] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux fins, notamment, aux fins de :
-PRONONCER la nullité de l'assemblée générale du 31 décembre 2020,
Subsidiairement,
PRONONCER la nullité de la résolution n°7 adoptée lors de l'Assemb1ée Générale du 31 décembre 2020,
PRONONCER la nullité de la résolution n°18 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
VENIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] entendre PRONONCER la nullité de la résolution n°19 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
VENIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] entendre PRONONCER la nullité de la résolution n°2l adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
VENIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] entendre
PRONONCER la nullité de la résolution n°23 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
En tour état de cause,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser à Madame [K] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux entiers dépens distraits au profit de Maître SIMONI, pour Avocat au Barreau d 'AJACCIO, qui y a pourvu sous sa due affirmation,
DIRE que Madame [K] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administrateur, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965.
Par jugement du 28 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
DÉBOUTÉ Mme [I] [K] de l'intégralité de ses demandes,
CONDAMNÉ Mme [I] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Crêtes la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNÉ Mme [I] [K] aux dépens.
Par déclaration du 30 août 2022, Mme [I] [K] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'elle a :
DÉBOUTÉ Mme [I] [K] de l'intégralité de ses demandes,
CONDAMNÉ Mme [I] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Crêtes la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNÉ Mme [I] [K] aux dépens.
Par conclusions déposées au greffe le 13 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a demandé à la cour de :
«Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'AJACCIO en date du 28 juillet 2022 en
toutes ses dispositions,
Débouter Madame [K] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Y ajoutant,
Condamner Madame [K] [I] à payer la somme de 7 000 euros en application des
dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner Madame [K] [I] aux entiers dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES».
Par conclusions déposées au greffe le 16 février 2024, Mme [I] [K] a demandé à la cour de :
«Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
Vu le règlement de copropriété ;
Vu les pièces visées ;
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'AJACCIO du 28 juillet 2022 en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau :
PRONONCER la nullité de l'assemblée générale du 31 décembre 2020,
Subsidiairement,
PRONONCER la nullité de la résolution n°7 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
PRONONCER la nullité de la résolution n°18 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
PRONONCER la nullité de la résolution n°19 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
PRONONCER la nullité de la résolution n°21 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
PRONONCER la nullité de la résolution n°23 adoptée lors de l'Assemblée Générale du 31 décembre 2020,
En tout état de cause,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser à Madame [K] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître SIMONI, pour Avocat au Barreau d'AJACCIO, qui y a pourvu sous sa due affirmation,
DIRE que Madame [K] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.
SOUS TOUTES RÉSERVES».
Par ordonnance du 3 avril 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 6 juin 2024.
Le 6 juin 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que le choix d'un vote par correspondance lors de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 6] n'était pas une cause de nullité si la visio-conférence était techniquement impossible, l'inverse n'aurait pas été démontré, que la feuille de présence réclamée a bien été communiquée, même si cela est intervenu en cours de procédure, qu'en ce qui concerne les résolutions votées dont l'annulation est réclamée pour la n°7 le règlement de copropriété ne prohibe par le vote global pour les membres du conseil syndical dont le nombre résulte de la configuration de la copropriété avec 11 syndicats secondaires, que la résolution n°18 sur le maintien de véhicule sur les parkings pendant de longues périodes n'est en rien contraire au règlement de la copropriété, le vote ne pouvant de plus être qualifié d'abus de majorité, que rien ne justifie l'annulation de la résolution n°19 portant autorisation d'ester en justice pour le syndicat en parallèle à une action intentée par l'appelante, qu'il ne va de même pour la résolution n°21 portant sur l'autorisation pour les copropriétaires d'user d'une table en béton installée dans les parties communes ainsi que pour la résolution n°23 a portant sur
l'autorisation d'installation une unité extérieure de climatiseur.
*Sur l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires pour absence de recours à la visio-conférence
L'appelante fait valoir que l'assemblée générale du 10 décembre 2020 a été tenue, en violation de la loi, uniquement par correspondance, alors que cette possibilité n'est offerte que comme une dérogation à l'impossibilité de tenue par visio-conférence, ce qui ne serait pas le cas en l'espèce, l'intimé n'ayant pas cherché par le biais d'un logiciel spécifique à organiser ladite assemblée générale, ce qui conteste celui-ci qui fait valoir une impossibilité technique évidente, avec plus de 320 lots de copropriété et avec, à tout le moins, un nombre approchant de copropriétaires, certains possédant plusieurs lots, le coût que cela représenterait et le risque de cacophonie d'un organisation par visio-conférence, l'intimé ajoutant que l'appelante a été la seule à se plaindre de cette approche.
Sans avoir à reprendre les textes régissant la tenue des assemblées générales des copropriétés pendant la période de la pandémie de covid-19, il convient de retenir qu'une fois le présentiel écarté, seule la tenue par visio-conférence était possible avec, pour exception, l'impossibilité de cette tenue.
En l'espèce, la charge de la preuve de l'impossibilité invoquée repose sur l'intimé et, si techniquement, son argumentation est battue en brèche par l'appelante, une assemblée générale pour 320 lots étant réalisable -confer pièces n° 9,10,11 et 12 de l'appelante- il n'en reste pas moins que, par réalisme, la tenue d'une assemblée virtuelle avec environ 320 participants, sans que le coût d'une telle installation ne soit produit, n'est pas judicieuse.
En effet, il ressort du texte même de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, prévoyant des dispositions dérogatoires et provisoires dans une période exceptionnelle, notamment son article 22-2 alinéa 3 que, si la visio-conférence est la règle à défaut de présentiel, «Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu'un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d'une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait»
L'ordonnance susvisée mentionne bien des impossibilités matérielles, auxquelles on peut assimiler, comme en l'espèce, la présence de plus de 300 lots de copropriété, et que c'est le syndic, après avis du conseil syndical, qui décide du passage aux votes par correspondances.
En l'espèce, la consultation du conseil syndical n'est pas contestée et une fois cela réalisé, seul le syndic avait la faculté et le choix d'imposer un vote par correspondance, ce qui a été fait dans le respect des dispositions applicables à l'époque dans le cadre d'une pandémie.
Il y a donc lieu de rejeter ce moyen et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
*Sur l'annulation de l'assemblée générale pour prise en compte de votes par correspondances datés postérieurement à la tenue de l'assemblée générale
L'appelante fait valoir la retenue pour les décomptes du quorum et des différents votes sur les résolutions de huit votes par correspondance, datés du 28 décembre 2020, soit postérieurement à la date maximale de réception de trois jours francs avant la tenue de l'assemblée générale du 31 décembre 2020, soit le 27 décembre 2020, votes par correspondances tardifs pris en compte et mentionnés irrégulièrement sur la feuille de présence, alors que cette irrégularité a pour effet une annulation automatique de l'assemblée générale elle-même, ce que conteste l'intimé faisant valoir que la prise en compte erronée de ces huit votes ne changeait pas le résultat des votes lui-même, s'agissant d'irrégularités de forme s'assimilant à une erreur matérielle.
La réalité de la prise en compte de huit votes par correspondance tardifs n'est pas contestée, seul son effet sur la validité de l'assemblée générale elle-même doit être analysée.
Le décret du 17 mars 1967 dans son article 17-1 dispose que «L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté».
Or, en l'espèce, il n'y a aucune irrégularité du procès-verbal d'assemblée générale lui-même par erreur matérielle, mais une retenue de huit votes par correspondance pour la feuille de présence, le calcul du quorum et lors des différents votes.
Il s'agit non d'une erreur de forme, facilement rectifiable, mais d'une erreur de fond constituée par la prise en compte de votes qui n'auraient jamais du l'être et qui sont intrinsèquement inexistants par leur arrivée tardive.
Il est constant que la prise en compte de ces votes irréguliers et leur mention sur la feuille de présence annexée au procès-verbal de l'assemblée générale a pour effet de vicier la tenue même de l'assemblée générale elle-même, et ce, peu important que ces votes n'aient eu aucune incidence sur le quorum, l'accueil ou le rejet des différentes résolutions votées.
Il convient donc d'accueillir ce moyen, d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler en sa totalité l'assemblée générale du 31 décembre 2020.
*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de l'intimé les frais irrépétibles qu'il a engagés, il n'en va pas de même pour l'appelante ; en conséquence, s'il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient d'allouer, à ce titre une somme de 6 000 euros.
Il convient aussi, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d'exonérer Mme [I] [K] de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par les Syndicats des copropriétaires, principal et secondaire, dans la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme le jugement querellé en toutes ses dispositions à l'exception de celles rejetant la demande d'annulation de l'assemblée générale du 31 décembre 2020 de la résidence [Adresse 6] pour non-respect des dispositions de l'article 22-2 de l'ordonnance n°2020-304,
Statuant à nouveau,
Annule l'assemblée générale du 31 décembre 2020 de la résidence [Adresse 6], représentée par son syndic la S.A.S. Alpha gest, pour non-respect des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relativement à la prise en compte des votes par correspondance,
Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. Alpha gest, de l'ensemble de ses demandes,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. Alpha gest, au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu'en cause d'appel, dont distraction au profit de Me Géraldine Simoni, avocate,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.S. Alpha gest à payer à Mme [I] [K] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Exonère Mme [I] [K] de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] dans la présente procédure.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
