Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 24/02155

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 4] JUGEMENT DU 31 Janvier 2025 N° RG 24/02155 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4JE Jugement du 31 Janvier 2025 N° : 25/108 [I] [U] C/ [P] [L] [B] [L], caution EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Madame [U] COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [L] [B] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 20 Décembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : Mme [I] [U] [Adresse 1] [Localité 7] comparante en personne ET : DEFENDEUR : M. [P] [L] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté Mme [B] [L], en qualité de caution [Adresse 2] [Localité 6] comparante en personne EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 17 août 2019, Mme [I] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [B] [L]. Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1532,80 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 12 décembre 2023. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [L] le 13 décembre 2023. Par assignations du 1er mars 2024, Mme [I] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [L] et obtenir sa condamnation avec Mme [B] [L] au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, − 1003,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, − 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024. Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, faute pour M. [L] de s’être présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés par le CDAS. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 20 décembre 2024 lors de laquelle l’affaire a été plaidée, Mme [I] [U], présente en personne, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2024, s'élève désormais à 4429,65 euros, reconnaissant toutefois que le dernier décompte transmis remonte à 2 mois et fait état d’une somme due de 4145,25€. Mme [I] [U] considère enfin qu'il y a eu une reprise seulement partielle du paiement du loyer courant avant l'audience, puisqu’elle ne perçoit plus l’APL depuis le mois de mars 2024. Elle a produit un rapport dressé par SOLIHA et affirme qu’il en résulte que le logement a été dégradé par son locataire. Mme [B] [L], comparant en personne, a contesté le montant de la dette, affirmant que le paiement du loyer résiduel a été repris depuis le mois d’août 2024 et soutenant qu’il convient de réintégrer l’APL qui sera de nouveau versée au bailleur quand le problème d’indécence du logement sera résolu (puisque le versement de l’APL est actuellement suspendu par la CAF à cause d’un dysfonctionnement de la VMC), si bien qu’elle affirme n’être plus redevable que de la somme de 541,65 €. Elle a déclaré que la VMC a été récemment réparée par la propriétaire. Des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ont été sollicité, tout en indiquant que M. [L] a l’intention de chercher un autre logement M. [P] [L], cité à étude, n’a aps comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [I] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 12 décembre 2023 et le décompte produit par la propriétaire permet de constater que cette somme de 1532,80 euros n’a pas été réglée en intégralité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Mme [L] affirme que le paiement du loyer résiduel a été repris depuis le mois d’août 2024, ce que Mme [U] ne conteste pas. Les parties s’accordent pour reconnaitre que la VMC du logement a été réparée, si bien qu’il peut en être déduit que la caisse d’allocations familiales devrait rétablir le versement de l’APL. Au vu de ces éléments, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience peut être considérée comme étant satisfaite. Ayant repris le paiement de son loyer résiduel depuis plusieurs mois, M. [P] [L] sollicite des délais de paiement. Il convient de faire droit à sa demande et de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [P] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Mme [I] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [P] [L] lui devait la somme de 4145,25 euros, soustraction faite des frais de procédure. Faute de relevé de compte plus récent, la demande ne peut être actualisée au jour de l’audience. Le versement de l’APL est suspendu par la caisse d’allocations familiales depuis le mois d’avril 2024 et il n’a pas encore été rétabli. Les sommes que pourrait éventuellement verser la caisse d’allocations familiales ne peuvent donc pas être déduites comme le sollicitent, à tort, les défendeurs. Les défendeurs seront donc condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [L] ainsi que Mme [B] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 452,23 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [U] ou à son mandataire. Mme [B] [L] s’étant aux termes de son engagement de caution engagée à garantir que le paiement des loyers, charges, réparations locatives et éventuels frais de procédure, seul M. [P] [L] sera condamné au paiement des indemnités d’occupation, en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [P] [L] et Mme [B] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, des délais de paiement étant accordés, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le contrat conclu le 17 août 2019 entre Mme [I] [U], d’une part, et M. [P] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 13 février 2024, CONDAMNE M. [P] [L] et Mme [B] [L], à payer à Mme [I] [U] la somme de 4145,25 euros (quatre mille cent quarante-cinq euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [P] [L] et Mme [B] [L] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, une somme minimale de 115 euros (cent quinze euro), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant précisé que M. [P] [L] devra régler, en outre, son loyer courant, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2024, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • M. [P] [L] sera condamné à verser à Mme [I] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE Mme [I] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [P] [L] et Mme [B] [L], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 décembre 2023 et celui des assignations du 1er mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge