Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/06550

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06550 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNRS Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Mars 2023 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 23/00003 APPELANTE S.A.R.L. ANTIQUITE BOUCQ (A.B.), RCS de Paris sous le n°350 428 637, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Ayant pour avocat postulant Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230 Représentée à l'audience par Me Patricia PEREIRA FERNANDES, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 143 INTIMEE S.C.I. [Adresse 2], RCS de Meaux sous le n°410 365 100, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285, présent à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 Novembre 2023, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022, la SCI [Adresse 2] a consenti à la société Antiquité Boucq, pour les besoins de son activité de vente d'antiquités, un bail commercial dérogatoire portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-et-Marne), pour une durée de douze mois consécutifs et irrévocables à compter du 1er février 2022, moyennant un loyer annuel de 19.200 euros hors taxes, payable d'avance mensuellement, et la somme mensuelle de 200 euros au titre des charges. Un dépôt de garantie de 3.800 euros a été versé par la locataire. Par acte du 8 septembre 2022, la société [Adresse 2] a fait délivrer à la société Antiquité Boucq un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme principale de 11.120 euros au titre des loyers et charges et celle de 176,73 euros au titre du coût de l'acte. Par acte du 20 décembre 2022, la société [Adresse 2] a fait assigner la société Antiquité Boucq devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à son profit à la date du 9 octobre 2022 ; - constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 9 octobre 2022 ; - ordonner l'expulsion de la société Antiquité Boucq, à ses frais, risques et périls, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard ; - condamner la société Antiquité Boucq au paiement, par provision, des sommes suivantes : - 14.600 euros au titre de I'arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2022 ; - 1.460 euros au titre de I'intérêt de retard contractuellement prévu ; - les loyers, indemnités d'occupations, charges et taxes locatives pour la période postérieure au 15 novembre 2022 ; - condamner la société Antiquité Boucq au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer de base de la dernière année majorée de 50%, à compter du 9 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; A titre subsidiaire, - constater les manquements graves et réitérés de la société Antiquité Boucq et prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial ; - ordonner l'expulsion de la société Antiquité Boucq, à ses frais, risques et périls, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard ; - condamner la société Antiquité Boucq au paiement, par provision, des sommes suivantes : - 14.600 euros au titre de I'arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2022 ; - 1.460 euros au titre de l'intérêt de retard contractuellement prévu ; - les loyers, indemnités d'occupations, charges et taxes locatives pour la période postérieure au 15 novembre 2022 ; - condamner la société Antiquité Boucq au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer de base de la dernière année majorée de 50%, à compter du 9 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; En tout état de cause, - condamner la société Antiquité Boucq à lui régler, à titre provisionnel, les intérêts légaux sur la somme de 11.120 euros à compter du 8 septembre 2022 et, pour le surplus, à compter de I'assignation, le tout avec capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ; - condamner la société Antiquité Boucq à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 8 septembre 2022 ainsi que l'ensemble des frais d'huissier consécutifs à la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et les frais de recouvrement. Régulièrement assignée, la société Antiquité Boucq n'a pas comparu en première instance et ne s'est pas fait représenter. Par ordonnance réputée contradictoire du 15 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, par voie de conséquence, la résiliation du bail à la date du 9 octobre 2022 ; - ordonné, à défaut de restitution volontaire au 15 avril 2023, l'expulsion de la société Antiquité Boucq et de tout occupant de son chef du local et des places de parking qui lui sont donnés à bail par la société SCI [Adresse 2] situés à [Localité 4] (Seine-et-Marne), [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera précédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédure civiles d'exécution sur ce point ; - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Antiquité Boucq, à compter du 9 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; - condamné par provision la société Antiquité Boucq à payer à la société [Adresse 2] la somme de 14.600 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 1er décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2022 sur la somme de 11.120 euros et à compter de l'assignation du 20 décembre 2022 sur le surplus, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ; - ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 20 décembre 2022, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI [Adresse 2] tendant à condamner la société Antiquité Boucq à lui payer la somme de 1.460 euros au titre de l'intérêt de retard ; - condamné la société Antiquité Boucq aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 septembre 2022 ainsi que les frais d'huissiers relatifs à la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et les frais de recouvrement ; - condamné la société Antiquité Boucq à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 05 avril 2023, la société Antiquité Boucq a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 octobre 2023, elle demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit, - infirmer la décision sus énoncée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - octroyer à la société Antiquité Boucq des délais de paiement, paiements qui s'effectueront selon 23 mensualités équivalentes et successives de 300 euros chacune et une 24ème mensualité correspondant à l'apurement de la dette ; - ordonner à la société [Adresse 2] de restituer à la société Antiquité Boucq le dépôt de garantie d'un montant de 3.800 euros, et en tant que de besoin, l'y condamner ; - débouter la société SCI [Adresse 2] de ses demandes plus amples ou contraires ; - juger que chacune des parties assumera ses frais d'avocat et de procédure, dont le coût du commandement de payer du 8 septembre 2022 et les frais d'huissier relatifs à la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et les frais de recouvrement qui demeureront à la charge de la société SCI [Adresse 2]. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2023, la société [Adresse 2] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Meaux du 15 mars 2023 ; Y ajoutant, - déclarer irrecevables les demandes de la société Antiquité Boucq, formulées par conclusions du 3 octobre 2023 et 23 octobre 2023, tendant à voir ordonner à la société SCI [Adresse 2] la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 3.800 euros, et en tant que de besoin, l'y condamner ; - débouter la société Antiquité Boucq de l'ensemble de ses demandes ; - la condamner à régler à la société SCI [Adresse 2] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. ' SUR CE, LA COUR Il est constant que la société Antiquité Boucq a quitté le 4 mai 2023 les lieux donnés à bail par la société [Adresse 2], restituant les clés des locaux suivant procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 4 mai 2023. Pour autant, la société Antiquité Boucq est mal fondée à solliciter l'infirmation de l'ordonnance entreprise, qu'elle ne critique ni sur le montant de la provision auquel elle a été condamnée au titre de sa dette locative, ni sur l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail faute de régularisation des causes du commandement. L'ordonnance sera donc confirmée, sauf à dire sans objet l'expulsion de la société Antiquité Boucq. L'appelante ne sollicite en appel que : - d'une part, le remboursement du dépôt de garantie de 3800 euros par compensation avec sa dette locative résiduelle, - d'autre part, des délais de paiement pour solder cette dette dont le montant résiduel s'établit à la somme non contestée de 7.227,20 euros suivant décompte arrêté au 3 octobre 2023, en principal et frais de procédure. Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie L'intimée soulève l'irrecevabilité de cette demande au motif qu'elle n'a pas été formée dès les premières conclusions d'appel, en violation des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, et qu'au surplus elle est nouvelle en cause d'appel. L'appelante réplique qu'elle a formé cette demande devant la cour par conclusions du 3 octobre 2023, après en avoir été déboutée par le juge de l'exécution suivant jugement du 6 juillet 2023 (juridiction qu'elle avait saisie pour contester la saisie-attribution pratiquée à son encontre par la société bailleresse). L'article 910-4 du code de procédure civile dispose que les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, que l'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures, que néanmoins, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il y a d'abord lieu de relever qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, la demande de restitution du dépôt de garantie est recevable en appel bien que nouvelle, en ce qu'elle consiste à opposer compensation avec la dette locative et qu'elle est née de la restitution des lieux le 4 mai 2023, après la décision dont appel. Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 910-4, elle aurait dû être présentée par la société appelante dès ses premières conclusions du 15 mai 2023, cette prétention étant née dès la restitution des lieux et le constat de leur état suivant procès-verbal de commissaire de justice du 4 mai 2023. Or, la demande n'a été formée que dans les troisièmes conclusions de l'appelante, remises et notifiées le 6 octobre 2023. Au demeurant, il sera indiqué à titre surabondant que l'obligation de remboursement du dépôt de garantie se heurte ici à contestation sérieuse, le bailleur la contestant sur la base du constat d'état des lieux de sortie du 4 mai 2023 et d'une facture de nettoyage des locaux d'un montant de 1.896 euros. La demande en remboursement du dépôt de garantie présentée par l'appelante sera donc jugée irrecevable. Sur la demande de délais de paiement L'appelante se prévaut de la baisse du chiffre d'affaires qu'elle tire de son activité de vente d'antiquités du fait de la diminution du nombre de touristes depuis 2020, en raison d'abord de la crise sanitaire puis de la guerre en Ukraine. Elle expose vivre à découvert depuis plusieurs mois, son compte bancaire affichant un déficit de 25.399,23 euros au 21 septembre 2023, et avoir effectué des versements dès qu'elle le pouvait . Elle ajoute avoir dû céder le droit au bail de son local de vente situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour tenter de solder l'ensemble de ses dettes, mais se trouver dans l'incapacité de le faire sans mettre en péril son activité, devant régler les frais engendrés par la location de son nouveau local commercial, se contentant en attendant de louer des locaux d'entrepôt pour un montant mensuel de 1.860 euros. L'intimée s'oppose aux délais de paiement sollicités, dénonçant la mauvaise foi de l'appelante en ce que notamment : - elle multiplie les procédures pour échapper au paiement de sa dette locative alors qu'elle a les moyens financiers de la solder, la saisie-attribution pratiquée à son encontre ayant révélé un crédit de plus de 42.000 euros sur son compte bancaire, - elle ne justifie de sa situation que par des attestations de son comptable, lesquelles démontrent au demeurant sa capacité de payer la somme de 7.227,20 euros restant due, - elle maintient volontairement ses comptes à découvert pour dissimuler sa réelle situation financière. Comme le souligne l'intimée, l'appelante ne produit aucun document comptable mais de simples attestations de son expert-comptable. L'attestation du 27 avril 2023 fait état d'un chiffre d'affaires de 82.525 euros au titre de l'exercice 2022, celle du 5 octobre 2023 mentionne un chiffre d'affaires de 88.607 euros au 30 juin 2023 et la dernière, en date du 22 octobre 2023, indique que la société a connu une augmentation de son chiffre d'affaires de 13.500 euros mais avec une très forte dégradation de sa marge commerciale qui passe de 60% à 18% du chiffre d'affaires, que l'excédant brut d'exploitation se dégrade encore à -115 K euros contre - 76 K euros au 30 juin 2022, que le produit exceptionnel lié à la cession du droit au bail intervenu en 2022/2023, générant une plus-value de 100 K euros n'est pas suffisant pour couvrir l'ensemble des charges, qu'un nouvel abandon du compte courant d'associé à hauteur de 21.4 K euros a été nécessaire. Ces données sont cependant parcellaires et elles ne précisent pas quelle est la trésorerie de la société. En outre, aucun document comptable n'est produit permettant de vérifier quels sont les résultats nets de la société. Si le compte de la société à la Bred présente un solde débiteur de 25.700 euros depuis le 8 août 2023, ce même compte présentait un solde créditeur de plus de 42.000 euros lorsqu'une saisie-attribution a été pratiquée le 12 avril 2023 par la société [Adresse 2] pour paiement de la dette locative (s'élevant alors à 14.480 euros). Il doit aussi être relevé que par mail du 27 février 2023, la société Antiquités Boucq informait son bailleur qu'elle réglerait la totalité de sa dette grâce à la vente de sa boutique devant intervenir à la fin du mois de février, engagement qu'elle n'a pas tenu, l'expert- comptable relevant que la cession du droit au bail a généré une plus-value de 100 K euros. Aussi, n'est -il pas établi que la société débitrice serait comme elle le soutient dans l'incapacité de solder entièrement sa dette locative, laquelle se limite à la somme de 7.227,20 euros. Elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Partie perdante en appel, la société Antiquité Boucq sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à ce titre à l'intimée la somme de 3.000 euros. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à dire sans objet l'expulsion de la société Antiquité Boucq, les locaux ayant été restitués le 4 mai 2023, Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de remboursement du dépôt de garantie formée par la société Antiquité Boucq, Déboute la société Antiquité Boucq de sa demande de délais de paiement, Condamne la société Antiquité Boucq aux entiers dépens de l'instance d'appel, La déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, La condamne à payer à la société [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE