Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/00360

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/00360 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YVRQ Minute : Madame [F] [C] épouse [D] Représentant : Me Antoine LACHENAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0228 C/ Monsieur [G] [E] Madame [A] [B] représentés par Me BRAIHIM Marwa copie Exécutoire délivrée à : Me Antoine LACHENAUD Copie certifiée conforme délivrée à : Me BRAIHIM Marwa Le Jugement du 16 mai 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 16 Mai 2024; par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Madame [F] [C] épouse [D], demeurant 196, rue des Moulins - 94120 FONTENAY SOUS BOIS représentée D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [G] [E], demeurant 25 bis rue Juliette Dodu - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS représenté Madame [A] [B], demeurant 25 bis rue Juliette Dodu - 93100 MONTREUIL représentée D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DEMANDES Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2017, Madame [F] [C] épouse [D] a donné en location à Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] un local à usage d’habitation situé 25 bis rue Juliette Dodu à Montreuil (93100) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 950 euros sans provisions de charges. Les loyers n’étant pas régulièrement versés, Madame [F] [C] épouse [D] a délivré à Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E], par acte de commissaire de justice du 9 février 2022, un commandement d’avoir à payer les arriérés. Par acte du 4 mai 2022, Madame [F] [C] épouse [D] a fait délivrer un congé pour habiter à effet du 7 juillet 2023 à Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E]. Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] ont quitté le logement le 6 juillet 2023. Par acte en date du 20 juillet 2023, Madame [F] [C] épouse [D] a fait sommation à Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] d’assister à l’état des lieux de sortie. Par acte en date du 18 décembre 2023, Madame [F] [C] épouse [D] a assigné Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins de : - Condamner solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [A] [B] à lui payer la somme de 14.482,62 euros au titre d’arriérés de loyers ; - Condamner solidairement Monsieur [G] [E] et Madame [A] [B] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût de la convocation par voie d’huissier à un état des lieux de sortie et du procès-verbal d’état des lieux dressé par commissaire de justice le 1er août 2023 ; - Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. A l’audience du 7 mars 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [F] [C] épouse [D], représentée par son avocat, maintient ses demandes. Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E], représentés par leur avocat, demandent : - Voir dire Madame [F] [C] épouse [D] irrecevable et mal fondée en ses demandes ; - Constater l’existence de plusieurs contestations sérieuses de la dette locative ; - Débouter Madame [F] [C] épouse [D] de l’ensemble de ses demandes ; - Condamner Madame [F] [C] épouse [D] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Madame [F] [C] épouse [D] aux entiers dépens. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIFS Sur la demande en paiement Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juillet 2017, du commandement de payer délivré le 9 février 2022 ainsi que du décompte de la créance au 30 novembre 2023, que Madame [F] [C] épouse [D] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés pour un montant de 14.482,62 euros. S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes prélevées au titre de frais de procédure : - 166 euros, le 1er décembre 2021 ; - 177,27 euros, le 1er mars 2022 ; - 519,60 euros, le 1er août 2023. Par conséquent, Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] sont redevables de la somme de 13.619,75 euros (14.482,62 – (519,60 + 177,27 + 166)) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023. Pour s’opposer au paiement de cette somme, les défendeurs considèrent que la créance est sérieusement contestable du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations contractuelles de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation. En l’espèce, le Service communal d’hygiène et de santé de la mairie de Montreuil a rendu un rapport daté du 6 octobre 2022. Aux termes de ce rapport, il est constaté les désordres suivants, communs à toutes les pièces : - Insuffisance de ventilation (développement de moisissures) - Revêtements dégradés autour des ouvrants et aux arrêtes des murs - Ouvrants vétustes (bois) - Installation électrique dangereuse (disjonction de sécurité non conforme) - Présence de fissures à l’extérieur de la construction. Le rapport du cabinet Ribourg-Fimbel experts mandatés par la MACIF assureur de Madame [F] [C] épouse [D] en date du 18 janvier 2023, fait état : - Traces de moisissures en cueillie de plafond dans la chambre du RDC, dans la salle de bains, dans la chambre du 1er étage et dans la cuisine, - Traces noirâtres sur les murs de gauche et de fond du logement. L’expert indique que ces désordres sont dus à l’absence de VMC et au manque d’isolation des façades. Il note qu’une partie des travaux a été entreprise en avril 2022 par l’isolation au-dessus du plafond du 1er étage par l’entreprise FALCK. L’expert constate un écaillage de peinture avec auréoles au plafond du séjour, à proximité de la fenêtre gauche ainsi que de la peinture au plafond de la cuisine. Il relève que les surfaces écaillées sont sèches. Il constate que l’étanchéité de la terrasse plate située au-dessus de la cuisine et du séjour a été refaite par l’entreprise Falck en juin 2022. Il précise qu’auparavant cette terrasse était recouverte d’une ancienne étanchéité en chape alu recouverte par un platelage. Il rappelle que le bail précise : « la terrasse située au 1er étage de la maison n’est pas accessible dans l’état actuel sous peine de détérioration de l’étanchéité. Les photographies annexées au rapport montrent que des jardinières ont été placées sur cette terrasse malgré cette interdiction, l’expert indique qu’il est possible que l’étanchéité de la terrasse ait été meurtrie par les palettes et bacs entreposés. Il précise que l’étanchéité de la chape alu avait été révisée par la société FALCK en 2020. Madame [F] [C] épouse [D] justifie avoir fait procéder à des travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse selon facture de l’entreprise FALCK du 18 juin 2022 pour un montant TTC de 6620€. Elle justifie également avoir fait procéder par l’entreprise FALCK, selon facture du 25 avril 2022, à la reprise de la toiture pour un montant TTC de 12.980€. Il ressort d’un échange de mails du 16 et 17 octobre 2022 entre Madame [F] [C] épouse [D] et Madame [A] [B] et deux lettres recommandées du 27 octobre 2022 et du 19 novembre 2022 qu’à la suite de la visite du service communal, la bailleresse a demandé aux locataires qu’un accès au logement soit laissé à un entrepreneur afin de procéder aux travaux préconisés. Il résulte de ces échanges que Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] n’ont pas laissé accès au logement. A la suite d’une visite effectuée par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Montreuil le 11 décembre 2023, il a été préconisé la mise en place d’un système de VMC, la procédure a été classée sans suite. Il convient de rappeler que le locataire qui se plaint de l’inexécution par le bailleur des obligations prévues par l’article 6 de l loi du 6 juillet 1989 doit se conformer à la procédure de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et ne peut de son propre chef décider de cesser d’honorer les échéances de loyer. Il résulte de ces éléments que Madame [F] [C] épouse [D] a procédé aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, les traces d’infiltrations étant sèches lors du passage de l’expert de la compagnie d’assurance. En outre, Monsieur [G] [E] et Madame [A] [B] n’ont pas satisfait aux clauses du bail en installant des jardinières sur la terrasse. En l’espèce, aucune demande reconventionnelle n’a été formée. Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] à payer à Madame [F] [C] épouse [D] la somme de 13.619,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023. Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais de convocation par commissaire de justice à un état des lieux contradictoire et d’état des lieux du 1er août 2023 pour la somme de 647,36€. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [F] [C] épouse [D] une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la présente décision est exécutoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant contradictoirement et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] à payer à Madame [F] [C] épouse [D] la somme de 13.619,75 euros (treize mille six cents dix neuf euros et soixante quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023 ; CONDAMNE in solidum Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, y compris au paiement des frais de convocation par commissaire de justice à un état des lieux contradictoire et d’état des lieux de sortie pour la somme de 647,36 euros ; CONDAMNE in solidum Madame [A] [B] et Monsieur [G] [E] à payer à Madame [F] [C] épouse [D] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,