Cour d'appel, 13 juin 2023. 21/07277

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 13 JUIN 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07277 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDP6R Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 1120008171 APPELANTE S.E.L.A.S. NMW - SOCIETE D'EXERCICE LIBERAL PAR ACTIONS SIMPLIFIEE inscrite au RCS de PARIS sous le n° 477.789.267. Représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 INTIMEE S.C.I. PHILGEN prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 et assistée par Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS, toque : B678 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, Président de chambre Marie MONGIN, Conseiller Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 février 2019, la SCI Philgen a donné à bail à la société NMW Delormeau, désormais dénommée NMW, un logement de neuf pièces, d'une surface habitable de 319 m², situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer principal annuel de 114 876 euros payable mensuellement et d'avance. La société NMW est un cabinet d'avocats spécialisés dans le droit immobilier et le droit fiscal. Aux termes du bail, non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l'appartement était destiné à l'occupation exclusive de M. [P] [Z] et de Mme [H] [J], associés de la société NMW. Le 20 juillet 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 44 930,81 euros à titre principal et celle de 4 493,08 euros à titre de clause pénale. Le 22 juillet suivant, la bailleresse a fait procéder à une saisie conservatoire de créance et à une saisie conservatoire de valeurs mobilières ou droits d'associés entre les mains de la BNP Paribas, banque détentrice des comptes de la société NMW ; la banque a déclaré que le compte était créditeur de la somme de 854 428,07 euros ; les saisies ont été dénoncées à la société NMW le 24 juillet suivant. Par acte d'huissier du 14 août 2020, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir le paiement de l'arriéré de loyers. Par jugement réputé contradictoire du 26 mars 2021, le juge a : - condamné la société NMW au paiement de la somme de 44 446,80 euros outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance impayée, - condamné la société NMW à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société NMW aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, les frais des saisies conservatoires antérieures à la saisine du juge, les frais d'assignation, et ceux de la signification et de l'exécution du jugement, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. En exécution du jugement, la saisie conservatoire a pu être convertie en saisie attribution et les sommes dues à la société Philgen en vertu du jugement lui ont été réglées. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 15 avril 2021, la société NMW a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2023, l'appelante demande à la cour de : - débouter la société Philgen de son appel incident ainsi que de l'intégralité de ses demandes, - statuant à nouveau, à titre principal, infirmer le jugement entrepris et rejeter toutes les demandes de la société Philgen, - à titre subsidiaire, réduire à la somme de 100 euros l'indemnité due à la société Philgen en application de la clause pénale insérée à l'article 10 du bail, - en tout état de cause, condamner la société Philgen au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 5 mai 2023, la société Philgen demande à la cour de : - débouter la société NMW de ses demandes en réformation du jugement et confirmer celui-ci en toutes ses dispositions, - débouter la société NMW de sa demande subsidiaire en réduction du montant de la clause pénale, - l'accueillir en son appel incident et réformer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas fait droit à sa demande de condamnation de la société NMW à lui payer 10 % des sommes dues en application des dispositions contractuelles, - statuant à nouveau sur ce point, condamner la société NMW au paiement de la somme de 4 444,68 euros conformément aux dispositions contractuelles correspondant à 10 % des sommes dont condamnation par la décision déférée, - en tout état de cause, condamner la société NMW au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023. MOTIFS L'appelante conteste devoir les loyers et charges des mois de mars à juin 2020 au motif qu'elle n'aurait pu jouir de l'appartement durant la première période de confinement dû à l'épidémie de Covid-19 ; elle fonde sa contestation sur les dispositions de l'article 1722 du code civil applicables en cas de destruction totale ou partielle de la chose louée. Mais le bail litigieux a été souscrit par la société NMW pour le logement de deux de ses associés, M. [Z] et Mme [J], et précise que l'appartement est loué à usage exclusif d'habitation ; aucune disposition de ce contrat n'évoque une occupation des lieux à titre professionnel ou commercial. Or aucune disposition légale ou réglementaire n'a autorisé les personnes occupant un local d'habitation à suspendre le paiement de leur loyer durant la période du confinement, soit du 17 mars au 11 mai 2020 ; par ailleurs, cette mesure générale et temporaire de santé publique, sans lien direct avec la destination contractuelle du bien loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil. En outre, le fait que les occupants du logement aient choisi de résider en Suisse durant le confinement relève de leur propre décision, aucune circonstance particulière ne les ayant contraints à opérer un tel choix, alors qu'ils auraient pu demeurer dans leur domicile parisien. Dès lors, ils sont bien redevables des loyers ayant couru de mars à juin 2020, si bien que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la locataire en titre au paiement de la somme de 44 446,80 euros, montant non contesté par l'appelante. Par ailleurs, la SCI Philgen sollicite le paiement de la somme de 4 444,68 euros en application de la clause pénale prévue au bail, selon laquelle tout retard de paiement du loyer ou de ses accessoires entraîne une majoration de plein droit de 10 % du montant des sommes dues. Le premier juge n'a pas statué sur cette demande qui figurait pourtant dans l'assignation. L'appelante demande à la cour de ramener la clause pénale à la somme de 100 euros, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, arguant du caractère manifestement excessif de cette clause. Mais, au regard de la situation économique de la société NMW, qui détenait sur son compte bancaire une somme de 854 428,07 euros lors de la saisie conservatoire du 22 juillet 2020 et qui était donc en mesure de régler les loyers dus, une indemnité correspondant à 10 % des sommes dues n'a rien d'excessif, la bailleresse ayant dû attendre la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution pour obtenir le paiement des loyers et charges qui lui étaient dus. Dès lors, il convient d'ajouter au jugement en condamnant la société NMW au paiement de la somme de 4 444,68 euros au titre de la clause pénale. L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à l'intimée la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Déboute la société NMW de toutes ses demandes formées devant la cour, Condamne la société NMW à payer à la SCI Philgen la somme de 4 444,68 euros au titre de la clause pénale contractuelle, Condamne la société NMW à payer à la SCI Philgen la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société NMW aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière Le Président