Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 21/00231

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me SAGET (R0197) Me IORIO (D649) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/00231 N° Portalis 352J-W-B7F-CTRPT N° MINUTE : 2 Assignation du : 29 Décembre 2020 JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.N.C. KARA II (RCS de Paris 423 684 240) [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Laure SAGET de la S.E.L.E.U.R.L. LAURE SAGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197 DÉFENDERESSE S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS (RCS de Nanterre 510 594 591) [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D649 Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/00231 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTRPT COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 09 Novembre 2023 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024, prorogé successivement le 21 Mars 2024, le 25 Avril 2024, le 20 Juin 2024, le 12 Septembre 2024 et le 17 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 11 mars 2009, la S.C.I. KARA II, devenue depuis la S.N.C. KARA II, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS des locaux en rez-de-chaussée situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet au 11 mars 2009 afin qu'y soit exercée une activité de formation et de communication, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 20.400 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.200 euros payables trimestriellement à terme à échoir. Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 11 mars 2018. Par lettre recommandée en date du 20 janvier 2020, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS a formé auprès de la S.N.C. KARA II une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 20 avril 2020. Par acte d'huissier en date du 15 avril 2020, la S.N.C. KARA II a fait signifier à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS son refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [H] [G], lequel a établi un rapport en date du 20 mai 2020 estimant le montant de l'indemnité d'éviction principale à la somme de 60.000 euros, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire dressé par huissier de justice en date du 29 juin 2020. Suivant procès-verbal dressé par huissier de justice en date du 20 juillet 2020, la S.N.C. KARA II a fait établir un deuxième état des lieux de sortie non contradictoire. Par exploit d'huissier en date du 24 juillet 2020, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS a fait assigner la S.N.C. KARA II devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction devant lui revenir, ainsi qu'en paiement de la somme de 96.722 euros à titre de provision à valoir sur le montant de cette indemnité d'éviction. En cours d'instance, la S.N.C. KARA II a fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [F] [D], laquelle a rédigé un rapport en date du 9 septembre 2020 concluant à l'absence d'indemnité d'éviction principale devant être versée à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS. Par ordonnance contradictoire en date du 3 novembre 2020, le juge des référés a notamment : ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [N] [P] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.N.C. KARA II à compter du 1er avril 2020 ; condamné la S.N.C. KARA II à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme provisionnelle de 17.000 euros ; invité les parties à rencontrer Monsieur [V] [O] en qualité de conciliateur de justice ; renvoyé les parties à mieux se pourvoir sur le fond du litige ; condamné la S.N.C. KARA II à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et condamné la S.N.C. KARA II aux dépens. Par acte d'huissier en date du 15 décembre 2020 dénoncé à la S.N.C. KARA II le 21 décembre 2020, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires de cette dernière portant sur un montant total de 19.192,18 euros en exécution de l'ordonnance de référé susvisée. Exposant avoir dû faire réaliser des travaux de remise en état à la suite de la restitution des locaux, et lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses indemnités d'occupation, charges et taxes locatives afférentes au deuxième trimestre de l'année 2020, la S.N.C. KARA II a, par exploit d'huissier en date du 29 décembre 2020, fait assigner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 15.922,19 euros. Postérieurement à l'introduction de la présente instance, l'experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 3 février 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 27 juillet 2021, et a déposé son rapport définitif le 25 janvier 2022, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction principale due à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à une somme nulle dans l'hypothèse d'une valeur de droit au bail inexistante et à la somme de 22.770 euros dans l'hypothèse d'une valeur de droit au bail existante, et estimant le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.N.C. KARA II à la somme annuelle de 23.400 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020. Par arrêt contradictoire en date du 8 septembre 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 3 novembre 2020, et condamné la S.N.C. KARA II à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens. Par ordonnance contradictoire en date du 20 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Madame [M] [X] [W], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige. Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/00231 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTRPT Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 octobre 2022, la S.N.C. KARA II demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28, L. 145-58, R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1728 et 1732 du code civil, de : – débouter la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS de l'ensemble de ses demandes ; – condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à lui payer la somme de 15.909,84 euros, assortie des intérêts à compter des présentes ; – juger que le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à compter du 1er avril 2020 jusqu'au 30 juin 2020 est fixée à la somme annuelle de 22.664,52 euros, soit à la somme trimestrielle de 5.666,13 euros, à laquelle doit être appliquée l'indexation annuelle dans les termes du bail ; – à titre principal, fixer l'indemnité d'éviction globale due à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à la somme de 10.000 euros ; – en conséquence, condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à lui payer la somme de 7.000 euros en remboursement du trop-perçu sur le montant de 17.000 euros déjà versé ; – à titre subsidiaire, fixer l'indemnité d'éviction globale due à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à la somme de 26.915 euros ; – en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS aux dépens ; – écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir s'agissant des demandes formées par la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS. À l'appui de ses prétentions, la S.N.C. KARA II fait observer que l'activité exercée par la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS est transférable, si bien que l'indemnité d'éviction due à la preneuse doit correspondre à la valeur du droit au bail. Elle ajoute, à titre principal, que s'agissant d'une activité exclusive de bureaux, le prix du bail, si celui-ci avait été renouvelé, aurait été déplafonné et aurait correspondu au montant de la valeur locative, de sorte que la valeur du droit au bail est nulle. Elle consent à verser : la somme de 2.000 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 5.000 euros au titre du trouble commercial ; et la somme de 3.000 euros au titre des frais d'actes. En ce qui concerne l'indemnité d'occupation, la demanderesse avance que la valeur locative unitaire des locaux s'élève à la somme de 350 euros par mètre carré, de sorte que l'indemnité d'occupation statutaire à laquelle elle a droit s'élève, après déduction de la taxe foncière d'un montant de 785,48 euros, à la somme annuelle de 22.664,52 euros, laquelle est soumise à l'indexation annuelle prévue au bail. Elle affirme que lors de son départ des locaux, la preneuse restait lui devoir la somme de 7.908,13 euros correspondant au montant des indemnités d'occupation, charges et taxes locatives relatives au deuxième trimestre de l'année 2020, ainsi que la somme de 13.860 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état qu'elle a dû faire réaliser suivant devis en date du 10 septembre 2020, si bien qu'après compensation avec le montant du dépôt de garantie conservé par-devers elle, la locataire lui est redevable de la somme de 15.909,84 euros, ce qui justifie son action en paiement. Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles afférentes à la restitution du montant du dépôt de garantie, lequel peut être retenu par elle en compensation des sommes dues, ainsi qu'au remboursement du coût de l'installation d'un système de climatisation et d'un système d'éclairage, lesquels constituent des travaux d'amélioration qu'elle est en droit de conserver en application de la clause d'accession contenue dans le contrat de bail commercial. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 mai 2022, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28, L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1103, 1343-2 et 1728 du code civil, de : – à titre principal, condamner la S.N.C. KARA II à lui payer les sommes suivantes correspondant à l'indemnité d'éviction qui lui est due : • la somme de 91.000 euros au titre de l'indemnité principale ; • la somme de 84.760 euros au titre des indemnités accessoires ; – à titre subsidiaire, dire et juger qu'il échet de fixer l'indemnité d'éviction principale à la somme de 60.000 euros ; – dire et juger qu'il échet de débouter la S.N.C. KARA II de l'intégralité de ses prétentions relatives à l'apurement des comptes entre les parties ; – à titre reconventionnel, condamner la S.N.C. KARA II à lui payer la somme de 5.269,44 euros en fonction de la production des documents sur l'apurement des charges et le prorata dû au titre de la taxe foncière, sauf à parfaire ; – en tout état de cause, condamner la S.N.C. KARA II à lui payer la somme de 26.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sauf à parfaire ; – condamner la S.N.C. KARA II aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; – dire et juger que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est aujourd'hui de droit, et que rien ne justifie qu'il soit fait exception à cette règle. Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS reconnaît que l'indemnité d'éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de déplacement, mais conteste que la valeur de son droit au bail soit nulle, dans la mesure où elle n'exerce pas une activité exclusive de bureaux, mais une activité de formation de nature pédagogique, les participants à ses sessions accomplissant un travail physique et comportemental, et non simplement intellectuel, et les supports pédagogiques étant stockés dans les locaux. Elle souligne que la valeur du droit au bail, constituant le montant de l'indemnité d'éviction principale, s'élève à la somme de 91.000 euros à titre principal, et à la somme de 60.000 euros à titre subsidiaire, compte tenu du coefficient de commercialité de 7 devant être retenu. S'agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : des frais de remploi d'un montant de 7.200 euros à titre principal et d'un montant de 6.000 euros à titre subsidiaire, correspondant à 20% du loyer annuel de ses futurs locaux ; des frais d'honoraires juridiques d'un montant de 2.500 euros ; des frais de réinstallation d'un montant de 37.000 euros H.T., soit 44.400 euros T.T.C. ; une indemnité réparant son trouble commercial d'un montant de 15.000 euros ; des frais de déménagement d'un montant de 3.000 euros ; des frais administratifs d'un montant de 5.060 euros ; des frais de location d'un box temporaire d'un montant de 4.560 euros ; ainsi que des frais de location de salles de formation d'un montant de 8.100 euros. Concernant le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse, elle admet être redevable de la somme totale de 7.426,87 euros charges et taxes comprises. Elle conteste avoir commis de quelconques dégradations des locaux, précisant qu'il ne peut être tenu compte du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé unilatéralement par la demanderesse le 20 juillet 2020, soit trois semaines après son départ effectif des lieux, et faisant remarquer qu'en tout état de cause, ces locaux ont été redonnés à bail à une société tierce, à laquelle a été accordée une franchise de 2.000 euros correspondant à un mois de loyer. Elle expose avoir entrepris des travaux d'installation d'un système de climatisation et de remise aux normes de l'électricité, lesquels doivent lui être remboursés, et ajoute que le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail doit également lui être restitué. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 octobre 2022. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 9 novembre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 15 février 2024, puis prorogée successivement au 21 mars, au 25 avril, au 20 juin, au 12 septembre et au 17 octobre 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision. Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction Aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires. Sur l'indemnité principale Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760). De plus, en application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée. En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 25 janvier 2022, l'experte judiciaire relève que « la société locataire souhaite se réinstaller » pour retenir « l'hypothèse d'un transfert du fonds » (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 28). Ces conclusions sont corroborées par celles de Monsieur [H] [G] et de Madame [F] [D], experts mandatés unilatéralement par chacune des parties, le premier mentionnant dans son rapport en date du 20 mai 2020, qu' « un transfert de l'activité commerciale sans perte notable de clientèle peut être réalisable, dès lors que celui-ci s'effectue dans des locaux sensiblement similaires, en termes de volume et d'isolation phonique, à ceux dont la S.A.R.L. MALHERBE & CONSULTANTS est évincée » (pièce n°10 en défense, page 8), et la seconde indiquant dans son rapport en date du 9 septembre 2020, que « l'estimation du préjudice impose de rechercher si la perte du site d'exploitation était susceptible d'entraîner la disparition du fonds de commerce. Il s'impose de répondre par la négative en l'absence de dépendance de l'activité au site, du caractère banal des locaux et du fait que le marché est offreur dans le segment de surfaces considéré à l'écart du quartier central des affaires. L'indemnité à être allouée à la locataire est ainsi une indemnité de simple transfert, d'autant que la locataire a déjà pris l'initiative du déplacement de son activité » (pièce n°12 en demande, page 10), ce qui n'est pas contesté. Dès lors, il y a lieu de retenir que l'éviction de la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS entraîne le transfert de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de déplacement. En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail. Sur la valeur du droit au bail La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, étant précisé qu'en matière de locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer de renouvellement aurait été fixé à la valeur locative déterminée en considération de locaux équivalents, dans des conditions excluant ainsi tout plafonnement, il n'existe pas de différentiel à capitaliser ni de valeur du droit au bail (Civ. 3, 4 octobre 1995 : pourvoi n°93-16859 ; Civ. 3, 4 février 2009 : pourvoi n°07-19567). En l'espèce, les parties sont en désaccord sur l'usage des locaux, la bailleresse invoquant un usage exclusif de bureaux. En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il y a lieu de rappeler que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait, pour le preneur, d'y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvois n°74-13770 et n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvois n°87-13751 et n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d'un local servant à l'exercice d'une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), mais pas d'un local à usage d'enseignement dont la mission est essentiellement de recevoir du public, des clients ou des usagers dans des pièces où s'exercent des activités diversifiées (Civ. 3, 17 juillet 1987 : pourvoi n°86-11688). En l'espèce, Monsieur [H] [G] note dans son rapport en date du 20 mai 2020 que : « la S.A.R.L. MALHERBE & CONSULTANTS exerce une activité de : formations pour adultes et entreprises, spécialisée dans la communication orale et la maîtrise du comportement, sous forme de séances animées par des comédiens, réalisateurs, scénaristes ou journalistes, dans des locaux dont la configuration (vaste salle avec dépendances) et l'aménagement intérieur sont adaptés à l'accueil de nombreux participants » (pièce n°10 en défense, page 7). Pour sa part, Madame [F] [D] souligne dans son rapport en date du 9 septembre 2020 que : « la destination contractuelle et l'activité effectivement exercée de formation excluent la qualification de ces locaux comme étant à usage exclusif de bureaux au sens de l'article R. 145-11 du code de commerce » (pièce n°12 en demande, page 11). Cependant, il convient de souligner que la clause intitulée « ARTICLE VI – CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit : « 4) Destination : Le PRENEUR ne pourra utiliser les lieux loués qu'à l'usage de : Formation, communication » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, pages 3 et 4). De plus, et surtout, la clause intitulée « ARTICLE XI – CLAUSE PARTICULIÈRE » stipule expressément que : « Le local n'est ni destiné à recevoir du public, ni destiné à l'habitation. Les portes des parties communes de l'immeuble doivent impérativement être maintenues fermées toute la journée » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 8). Il est donc établi que la commune intention des parties était de permettre l'exercice de l'activité de formation et de communication sans possibilité d'accueil du public. Dès lors, il y a lieu de retenir que les activités de formation et de communication, en l'absence de possibilité contractuelle de recevoir du public, correspondent à des prestations de nature purement intellectuelle, et non à une activité d'enseignement, étant observé que l'allégation de la défenderesse selon laquelle « la société MALHERBE ET CONSULTANTS vend avec ses sessions de formation des supports pédagogiques qu'elle stocke dans ses locaux » (page 18 de ses dernières conclusions) n'est étayée par aucun élément, et étant précisé qu'en tout état de cause, la remise d'éventuels supports pédagogiques à ses clients ne saurait être assimilée à la livraison de marchandises, les comptes annuels relatifs aux exercices comptables des années 2017, 2018, 2019 et 2020 qu'elle produit elle-même aux débats faisant d'ailleurs état, dans leur compte de résultat respectif, de « Ventes de marchandises, Production vendue (biens) » et d' « Achats de marchandises » nuls, seules les mentions « Production vendue (services) » étant suivies d'un montant en euros (pièces n°9, n°20, n°26 et n°50 en défense). Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que l'experte judiciaire en a déduit que « s'agissant de locaux à usage de centre de formation et de communication dont l'activité est assimilable à l'activité de bureaux, il n'existe pas de valeur de droit au bail. Le loyer, si le bail avait été renouvelé, aurait été déplafonné et fixé à une valeur de marché. En conséquence, il n'existe pas de différentiel de loyer, la valeur du droit au bail est inexistante » (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 28), ce qui est corroboré par le rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [F] [D] qui mentionne que « le loyer indexé est trop voisin du prix de marché pour que puisse être dégagé un différentiel de loyer à capitaliser générateur d'une valeur de droit au bail significative » (pièce n°12 en demande, page 13). Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction. En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS est nulle. Conclusion sur le montant de l'indemnité principale En définitive, dès lors que la valeur du droit au bail litigieux est nulle, il y a lieu de retenir que le montant de l'indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail est nul. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS de sa demande formée au titre de l'indemnité principale. Sur les indemnités accessoires Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués. Sur les frais de remploi Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur que l'ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425), et étant rappelé que l'indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n'est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n'est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°11-13376), de sorte que le départ du locataire antérieurement à la date à laquelle le juge statue est insuffisant, à lui seul, à caractériser une absence de réinstallation future. En l'espèce, force est de constater que la bailleresse ne produit aux débats aucun élément susceptible de démontrer une absence de volonté de réinstallation de sa locataire, alors même qu'il est établi que postérieurement à la restitution des locaux, cette dernière a dû procéder à la location de salles extérieures auprès de la S.A.R.L. MANIFESTATIONS ÉTUDES ET DÉVELOPPEMENT DES INDUSTRIES FRANÇAISES DE L'AMEUBLEMENT pour organiser ses sessions de formation (pièces n°23, n°45, n°56, n°66 et n°71 en défense), manifestant par là même son intention de continuer à exploiter son fonds de commerce. Eu égard aux droits d'enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu'aux commissions d'agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l'experte judiciaire relève que « les honoraires de transaction sont habituellement de 30% du loyer annuel, avant négociation et hors participation de la part du bailleur mais ceux-ci sont souvent négociés et ramenés entre 15% et 25% » (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 31). Après étude des diverses données et des dix références issues de son observation du marché, et après examen des douze références communiquées par la locataire et des huit références communiquées par la bailleresse, tenant compte notamment de l'emplacement correct des locaux en cause au regard de l'activité exercée, à savoir dans un secteur animé et passant bénéficiant d'un tissu urbain dense et varié, l'experte judiciaire retient une valeur locative unitaire d'un montant de 400 euros par mètre carré, étant observé que la superficie des locaux de 67 m2 n'est pas contestée par les parties (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, pages 20 à 27). L'experte judiciaire propose de retenir des honoraires de transaction équivalents à 20% d'une année de loyer de la nouvelle location, et évalue les honoraires juridiques de rédaction d'actes à la somme de 1.500 euros (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 31). Ces éléments apparaissent pertinents, si bien que les frais de remploi s'élèvent à la somme de : (400 x 67 x 20%) + 1.500 = 6.860 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à la somme de 6.860 euros. Sur le trouble commercial Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046). En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif, l'experte judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois d'excédent brut d'exploitation moyen dégagé sur les trois derniers exercices comptables des années 2017, 2018 et 2019, à l'exclusion de l'exercice de l'année 2020, lequel ne peut être considéré comme étant représentatif du potentiel du fonds litigieux en raison des mesures de restriction prises dans le cadre de la lutte contre l'épidémie de covid-19 (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, pages 29 et 32). Ce montant apparaît pertinent et sera retenu, si bien que compte tenu des bilans comptables communiqués, le trouble commercial peut être évalué à la somme de : (20.000 ÷ 12) x 3 = 5.000 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS au titre du trouble commercial à la somme de 5.000 euros. Sur les frais de réinstallation Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l'installation d'une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l'ancienne et bénéficiant d'aménagements spécifiques et d'équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l'hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993). En l'espèce, si la locataire sollicite l'indemnisation des travaux d'isolation phonique qu'elle devra faire réaliser dans ses nouveaux locaux, force est toutefois de constater que d'une part, la réalité de ces travaux n'est pas avérée alors même que de tels travaux n'ont pas été entrepris dans les anciens locaux litigieux, et que d'autre part le bail conclu entre les parties interdit la réception du public, de sorte que la nécessité de tels travaux d'isolation phonique n'est pas établie. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS de sa demande d'indemnité au titre des frais de réinstallation. Sur les frais de déménagement Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé. En l'espèce, au vu du devis émis par la S.A.S. D-MAX en date du 18 février 2021 qui lui a été transmis, l'experte judiciaire a évalué les frais de déménagement à la somme de 2.500 euros H.T. (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 31), soit 3.000 euros T.T.C. (pièce n°22 en défense). Contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, il est démontré que la locataire, en quittant les locaux, a dû entreposer ses matériels dans des boxes (pièces n°25, n°67 et n°72 en défense), lesquels matériels devront être déménagés dans ses nouveaux locaux. Dès lors, ce montant apparaît pertinent et sera retenu. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS au titre des frais de déménagement à la somme de 3.000 euros. Sur les frais divers et de greffe Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l'éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc. Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/00231 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTRPT En l'occurrence, l'experte judiciaire souligne que « l'éviction nécessitera des frais d'impression de nouveaux supports de communication, éventuellement la diffusion d'un mailing pour changement d'adresse, la modification des statuts de la Société, des formalités au Registre du Commerce, du site Internet, etc... », et retient un montant de 5.060 euros correspondant au devis en date du 14 mai 2020 émis par l'entreprise ELAGENCY produit aux débats (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 32, et n°8 en défense). Ce montant apparaît pertinent et sera retenu. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS au titre des frais divers et de greffe à la somme de 5.060 euros. Sur les frais de location d'un box temporaire L'experte judiciaire note que « le locataire a quitté les lieux le 29 juin 2020 et il ne s'est pas encore réinstallé dans de nouveaux locaux. En attendant, il loue un box de 20 m² depuis le 25 juin 2020, situé à proximité des locaux litigieux, dans lequel sont entreposés ses meubles pour un loyer de 190 € par mois, hors charges » (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, pages 32 et 33). De fait, il ressort des quittances de loyer émises par la S.A.R.L. GESTION VENTE versées aux débats que la locataire justifie avoir pris en charge des frais de location d'un montant de 4.560 euros (pièces n°25, n°67 et n°72 en défense). En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS au titre des frais de location d'un box temporaire à la somme de 4.560 euros. Sur les frais de location de salles de formation L'experte judiciaire mentionne que « la société locataire a loué des salles de formation pour continuer son activité » (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, page 33). De fait, la preneuse justifie avoir dû procéder à la location de salles extérieures auprès de la S.A.R.L. MANIFESTATIONS ÉTUDES ET DÉVELOPPEMENT DES INDUSTRIES FRANÇAISES DE L'AMEUBLEMENT pour organiser ses sessions de formation pour un montant total de 8.100 euros (pièces n°23, n°45, n°56, n°66 et n°71 en défense). En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS au titre des frais de location de salles de formation à la somme de 8.100 euros. Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction En définitive, l'indemnité d'éviction due à la preneuse à bail s'élève à la somme totale de : 6.860 + 5.000 + 3.000 + 5.060 + 4.560 + 8100 = 32.580 euros. De plus, il est établi que par ordonnance de référé en date du 3 novembre 2020 confirmée par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 8 septembre 2021, la S.N.C. KARA II a été condamnée à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme de 17.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction, laquelle somme a d'ores et déjà été perçue par cette dernière à la suite de la saisie-attribution pratiquée sur les comptes bancaires de la première (pièces n°7, n°15 et n°16 en demande). Le solde revenant à la locataire s'élève donc à la somme de : 32.580 - 17.000 = 15.580 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à la somme totale de 32.580 euros, de condamner la première à payer à la seconde la somme de 15.580 euros, déduction faite de la provision d'un montant de 17.000 euros déjà versée, et de débouter la S.N.C. KARA II de sa demande de restitution partielle de ladite provision. Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752). Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. En l'espèce, il convient de souligner que la bailleresse ne peut à la fois réclamer la somme totale de 7.029,95 euros correspondant à l'indemnité d'occupation et à la taxe sur la valeur ajoutée (soit : 5.858,29 + 1.171,66) du deuxième trimestre de l'année 2020 calculées sur la base du dernier loyer contractuel (page 6 de ses dernières conclusions), et solliciter la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire à la somme trimestrielle de 5.666,13 euros (page 11 de ses dernières conclusions), ces deux prétentions cumulatives étant contradictoires. Comme précédemment indiqué, après étude des diverses données et des dix références issues de son observation du marché, et après examen des douze références communiquées par la locataire et des huit références communiquées par la bailleresse, tenant compte notamment de l'emplacement correct des locaux en cause au regard de l'activité exercée, à savoir dans un secteur animé et passant bénéficiant d'un tissu urbain dense et varié, l'experte judiciaire retient une valeur locative unitaire d'un montant de 400 euros par mètre carré, étant observé que la superficie des locaux de 67 m² n'est pas contestée par les parties (pièces n°18 en demande et n°64 en défense, pages 20 à 27). De plus, la locataire reconnaît ne pas avoir versé d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er avril 2020, date d'expiration du bail à la suite de la demande renouvellement formée par lettre recommandée en date du 20 janvier 2020 et refusée par la bailleresse, et le 29 juin 2020, date de restitution des locaux, soit pendant un trimestre. L'indemnité d'occupation statutaire s'élève donc à la somme de : (400 x 67) ÷ 4 = 6.700 euros. Cependant, dès lors que la bailleresse réclame un montant inférieur, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 5.666,13 euros sollicitée. Enfin, dès lors que la défenderesse ne s'est maintenue dans les lieux que pendant un trimestre, soit pendant moins d'une année, il ne peut être fait application de la clause d'indexation annuelle stipulée au contrat de bail commercial. En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à payer à la S.N.C. KARA II la somme de 5.666,13 euros hors taxes et hors charges à titre d'indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 29 juin 2020, et de débouter la S.N.C. KARA II de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation calculée sur la base du dernier loyer contractuel ainsi que de sa demande d'indexation annuelle. Sur l'action en paiement des charges et taxes locatives Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VII – CHARGES – PRESTATIONS ET TAXES » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « Le PRENEUR s'engage à rembourser en sus du loyer principal la quote-part de charges correspondant aux locaux occupés et afférentes à toutes prestations fournies par le BAILLEUR [...]. Le BAILLEUR n'assumera le paiement d'aucune taxe, ni d'aucun impôt né ou à naître, ce qui inclut l'impôt foncier à la charge du PRENEUR. Le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d'une provision trimestrielle. Pour la première année du bail, la provision annuelle sera de 1.200 euros » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 6), étant observé qu'il n'est pas contesté que la provision sur charges locatives s'élevait en dernier lieu à la somme trimestrielle de 450 euros. Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/00231 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTRPT De fait, la locataire reconnaît ne pas avoir versé la provision trimestrielle sur charges locatives d'un montant de 450 euros afférente à la période de son maintien dans les lieux. De plus, il ressort du décompte produit aux débats que la régularisation de charges relative à l'année 2020 laisse apparaître un solde de 12,36 euros en faveur de la preneuse (pièce n°32 en demande). Enfin, la locataire ne conteste pas devoir prendre en charge le montant de la taxe foncière d'un montant de 396,92 euros au titre de son occupation des locaux du 1er janvier au 29 juin 2020 (pièce n°30 en demande). Dès lors, l'arriéré de charges et de taxes locatives s'élève à la somme totale de : 450 - 12,36 + 396,92 = 834,56 euros. En revanche, il ne peut être fait droit à la demande de paiement du complément au dépôt de garantie dès lors que la clause intitulée « ARTICLE V – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial stipule que « ce dépôt devra toujours rester égal à trois mois de loyer et il sera uniquement augmenté dans la même proportion que le loyer » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3), sans faire référence à une éventuelle indemnité d'occupation comme tel est le cas en l'espèce. En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à payer à la S.N.C. KARA II la somme de 834,56 euros en règlement de l'arriéré de charges et de taxes locatives, et de débouter la seconde de sa demande de paiement d'un complément au dépôt de garantie. Sur l'action en responsabilité contractuelle au titre des travaux de remise en état Sur les manquements de la locataire relatifs à l'état des locaux restitués Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, introduit par l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. En outre, en application des dispositions du II de l'article 13 de la loi susvisée, pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. En vertu des dispositions de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée en date du 11 mars 2009, particulièrement sommaire, comporte les mentions suivantes : « SOLS : Brute ; MURS : Bon état (quelques traces s/ murs). Tuyau apparent (au fond à gauche) à être retiré ; SERRURERIES : porte entrée ferme mal ; Observations : 6 spots Hors service » (pièce n°30 en défense). Or, dans son procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire en date du 29 juin 2020, l'huissier instrumentaire note : dans la grande pièce principale, que le revêtement au sol comporte « quelques fibres végétales [qui] ne sont pas correctement tressées. Des taches ponctuelles sont visibles en partie périphérique, au pied de plinthes » ; dans la petite pièce, que « la peinture en allège se décolle » ; et dans les sanitaires, que « la cuvette de WC, avec un réservoir dosseret à l'anglaise, est entartrée » (pièces n°4 en demande et n°12 en défense). De même, dans son procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire en date du 20 juillet 2020, l'huissier relève : que dans le local en fond de cour, « la peinture est cloquée et présente une teinte bistre type humidité. Puis au fond à gauche, je constate que la peinture se décolle sous forme de plaques. Puis au niveau du dernier spot fond gauche, je constate un trou dans le doublage. [...] Mur droit : je constate à l'aplomb de la climatisation et en partie basse du mur une auréole grisâtre type humidité ainsi qu'un aspect cloqué de la peinture à gauche d'une prise électrique. À l'aplomb de cet aspect cloqué et bistre de la peinture, je constate que le jonc de mer au sol est noirâtre type humidité à l'aplomb des goulottes de flux de climatisation. [...] Sol : puis au sol, je constate un jonc de mer en mauvais état sur toute la surface du local notamment des parties décolorées » ; que dans le dégagement, « en partie basse du mur de façade, je constate un important décollement de peinture avec enduit apparent » ; et que dans les sanitaires, « la cuvette est particulièrement entartrée » (pièce n°6 en demande). Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'en restituant des locaux avec un sol présentant quelques détériorations et dégradations, et avec des murs dont la peinture présente des cloques, la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS a commis des manquements contractuels. En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS a commis des manquements susceptibles d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.N.C. KARA II. Sur le préjudice de la bailleresse et le lien de causalité Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En outre, en vertu des dispositions de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Selon les dispositions de l'article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention. Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d'évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-10298, n°22-21272 et n°22-24502). En l'espèce, si la bailleresse produit aux débats un devis en date du 10 septembre 2020 d'un montant de 13.860 euros T.T.C. émis par la S.A.R.L. EG.P. BÂTIMENT ÎLE DE FRANCE portant notamment sur la réfection de la peinture et la dépose du jonc de mer (pièce n°8 en demande), force est toutefois de constater qu'elle ne fait état d'aucune suite qui aurait été donnée à ce devis, aucune facture n'étant fournie. Au contraire, il est établi que par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2021, la S.N.C. KARA II a consenti un bail dérogatoire à la S.A.S. MY WINE COMPANY portant sur les locaux litigieux (pièce n°20 en demande). Or, ce contrat de bail dérogatoire stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE IV - LOYER », que « 1) Montant : Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de base en principal de vingt-quatre mille euros (24.000 €) hors charges et hors taxes. [...] 4) Franchise de loyer pour travaux : Par dérogation à l'article 2) premier paragraphe, et compte tenu des divers travaux d'aménagement que le PRENEUR s'engage à réaliser, à savoir : - mise en place d'un revêtement de sol, installation d'une sortie d'eau pour lave-vaisselle, remise en état de la peinture des murs ; le Bailleur renonce au paiement du loyer en principal pour la période du mois d'octobre 2021 » ; et en son annexe 3, qu' « en contrepartie de la franchise prévue à l'article IV-4 du bail, le PRENEUR est autorisé et s'engage à faire exécuter, à ses frais, [...] les travaux suivants : - Remise à niveau de l'ensemble des sols ; - Remise en état global des peintures murales, sols et plafonds » (pièce n°20 en demande). Il est donc démontré que le préjudice subi par la bailleresse résultant des travaux de remise en état est évalué à un mois de ce nouveau loyer, soit : 24.000 ÷ 12 = 2.000 euros, dont il convient de déduire le coût de l'installation de la sortie d'eau pour lave-vaisselle, lequel n'est pas en lien avec les dégradations commises par la défenderesse. Dans ces conditions, le préjudice de la demanderesse sera justement évalué à la somme de 1.800 euros. En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à payer à la S.N.C. KARA II la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant des travaux de remise en état. Sur les intérêts moratoires Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. En l'espèce, s'agissant d'une créance indemnitaire, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision. En conséquence, il convient de dire que la somme de 1.800 euros que la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS est condamnée à payer à la S.N.C. KARA II portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement. Sur les demandes reconventionnelles de restitution du dépôt de garantie et de remboursement des travaux d'installation de la climatisation et de remise aux normes de l'électricité Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la clause intitulée « ARTICLE VI – CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 2) Entretien et grosses réparations : [...] Le PRENEUR s'oblige notamment à faire procéder à tous travaux exigés ou préconisés par les autorités compétentes, plus particulièrement en matière de sécurité et d'incendie, et il veillera à ses frais à toutes mises ou remises aux normes [...] ; 5) Transformations et aménagements : [...] À l'expiration du présent bail, [...] toutes constructions et installations, cloisonnement, tous aménagements, améliorations et embellissements effectués par le PRENEUR resteront sans indemnité la propriété du BAILLEUR à moins qu'il ne préfère réclamer le rétablissement des lieux dans son état primitif » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, pages 3 et 4). Dès lors, la locataire n'est pas fondée à solliciter le remboursement des travaux de remise aux normes de l'électricité d'un montant de 1.582,80 euros, lesquels demeurent contractuellement à sa charge, ni celui des travaux d'installation d'un système de climatisation d'un montant de 5.255,22 euros (pièce n°31 en défense), lesquels constituent des travaux d'amélioration demeurant acquis à la bailleresse en vertu de la clause d'accession susvisée. En revanche, la clause intitulée « ARTICLE V – DÉPÔT DE GARANTIE » prévoit que « ce dépôt est versé en garantie des obligations incombant au PRENEUR, ainsi que de l'exécution parfaite des clauses du bail et sera conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail sans intérêt, jusqu'au règlement définitif de toute indemnité que le PRENEUR pourrait devoir au BAILLEUR à l'expiration du bail et à sa sortie des lieux loués » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3). Dans la mesure où les parties reconnaissent que le dépôt de garantie s'élève à la somme de 5.858,29 euros, et eu égard aux dommages et intérêts d'un montant de 1.800 euros mis à la charge de la locataire, celle-ci est fondée à se voir restituer le solde d'un montant de : 5.858,29 - 1.800 = 4.058,29 euros. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS de sa demande reconventionnelle de remboursement du coût des travaux d'installation du système de climatisation et de remise aux normes de l'électricité, et de condamner la S.N.C. KARA II à lui payer la somme de 4.058,29 euros en restitution du solde du dépôt de garantie. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.N.C. KARA II, partie perdante pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Aux termes des dispositions des premier, deuxième, quatrième et cinquième alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. En l'espèce, il ressort des notes d'honoraires produites aux débats que la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS justifie avoir versé à son conseil la somme totale de 13.755 euros au titre des diligences effectuées dans le cadre de l'expertise judiciaire et de la présente instance au fond (pièce n°69 en défense). Dans ces conditions, et dès lors que la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS ne prospère que partiellement en ses prétentions, la S.N.C. KARA II sera condamnée à lui payer une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 10.000 euros. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé que contrairement à ce que soutient la S.N.C. KARA II, celle-ci est compatible avec la nature de l'affaire dès lors que les locaux ont déjà été restitués et qu'elle ne peut donc plus exercer son droit de repentir dans les conditions fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE à la somme totale de 32.580 (TRENTE-DEUX MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGTS) euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.N.C. KARA II à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit : – la somme de 6.860 euros au titre des frais de remploi, – la somme de 5.000 euros au titre du trouble commercial, – la somme de 3.000 euros au titre des frais de déménagement, – la somme de 5.060 euros au titre des frais divers et de greffe, – la somme de 4.560 euros au titre des frais de location d'un box temporaire, – la somme de 8.100 euros au titre des frais de location de salles de formation, DÉBOUTE la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS de sa demande formée au titre de l'indemnité d'éviction principale et au titre des frais de réinstallation, DÉBOUTE la S.N.C. KARA II de sa demande de restitution partielle de la provision déjà versée à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS, CONDAMNE la S.N.C. KARA II à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme globale de 15.580 (QUINZE MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGTS) euros à titre d'indemnité d'éviction, déduction faite de la provision d'un montant de 17.000 euros déjà versée, CONDAMNE la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à payer à la S.N.C. KARA II la somme de 5.666,13 euros (CINQ MILLE SIX CENT SOIXANTE-SIX euros et TREIZE centimes) hors taxes et hors charges à titre d'indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 29 juin 2020, DÉBOUTE la S.N.C. KARA II de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation calculée sur la base du dernier loyer contractuel, DÉBOUTE la S.N.C. KARA II de sa demande d'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation, CONDAMNE la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à payer à la S.N.C. KARA II la somme de 834,56 euros (HUIT CENT TRENTE-QUATRE euros et CINQUANTE-SIX centimes) en règlement de l'arriéré de charges et de taxes locatives arrêté au 29 juin 2020, DÉBOUTE la S.N.C. KARA II de sa demande de paiement d'un complément au dépôt de garantie, CONDAMNE la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS à payer à la S.N.C. KARA II la somme de 1.800 (MILLE HUIT CENTS) euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des travaux de remise en état des locaux, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu'à complet paiement, DÉBOUTE la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS de sa demande reconventionnelle de remboursement du coût des travaux d'installation du système de climatisation et de remise aux normes de l'électricité formée à l'encontre de la S.N.C. KARA II, CONDAMNE la S.N.C. KARA II à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme de 4.058,29 euros (QUATRE MILLE CINQUANTE-HUIT euros et VINGT-NEUF centimes) en restitution du solde du dépôt de garantie, DÉBOUTE la S.N.C. KARA II de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.N.C. KARA II à payer à la S.A.R.L. MALHERBE ET CONSULTANTS la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.N.C. KARA II aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA