Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/18040

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18040 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSVG Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Septembre 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n°20/57346 APPELANTE Mme [Z] [E] [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat postulant Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 Représentée à l'audience par Me Margaux BLIGER, substituant Me Rémi-Pierre DRAI, avocat au barreau de PARIS, toque : L175 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet Hugues de la Vaissière [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208, assisté à l'audience par Me Caire BENESTAN, avocat du même cabinet COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, Laurent NAJEM, Conseiller, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Mme [Z] [E] est propriétaire du lot numéro 8 situé dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], qui comprend, aux termes de l'acte d'acquisition du 23 février 2017 : un appartement situé au 3ème étage et une cave en sous-sol de cet immeuble portant le numéro 6. Faisant état de l'existence d'un trouble manifestement illicite du fait des infiltrations dans les parties communes au niveau des caves, la privant de la jouissance de cette partie de son bien, par acte du 08 juin 2020, Mme [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, la Sarl Cabinet l'Herminier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamner : - à faire réaliser l'ensemble des travaux de remise en état des parties communes nécessaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de quinze jours suivant la notification de l'ordonnance à intervenir ; - à payer la somme provisionnelle de 8.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre celle de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La radiation de l'affaire a été prononcée le 26 octobre 2020, le juge a ordonné sa réinscription au rôle à la suite d'une demande de Mme [E]. Par ordonnance contradictoire en date du 22 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : - débouté Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la Sarl Cabinet Hugues de la Vaissiere, la somme de 1.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [E] aux entiers dépens de l'instance ; - rejeté toute autre demande des parties ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 19 octobre 2022, Mme [E] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 février 2023, Mme [E] demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 22 septembre 2022 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a : - débouté Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la Sarl Cabinet Hugues de la Vaissiere, la somme de 1.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [E] aux entiers dépens de l'instance ; - rejeté toute autre demande des parties ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Statuant à nouveau, - juger Mme [E] recevable et bien fondée en ses demandes ; - juger que du fait des infiltrations dans les parties communes au niveau des caves, il existe un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à faire réaliser l'ensemble des travaux de remise en état des parties communes afin de faire cesser les infiltrations subies ; - assortir cette condamnation d'une astreinte à hauteur de 100 euros par jours de retard à l'issue d'un délai de 15 jours suivant la notification de la présente ordonnance ; - se réserver la possibilité de liquider l'astreinte ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler à Mme [E] la somme de provisionnelle de 14.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis son entrée dans les lieux en février 2017 ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Mme [E] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance. Mme [E] soutient qu'il résulte d'un rapport d'intervention réalisé en février 2017 que l'ensemble des infiltrations dans les caves avaient pour origine les parties communes ; que les infiltrations répétées sont susceptibles à terme de compromettre la solidité de l'ouvrage et d'y porter atteinte. Elle considère que les pièces qu'elle verse justifient de la persistance des infiltrations et elle se prévaut d'un procès-verbal de constat du 12 octobre 2022. Elle allègue que ce constat est objectif. Elle fait état de photographies en date du 21 janvier 2023 pour établir l'état délabré de la cave due aux infiltrations. Elle soutient que l'efficacité des prétendus travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires ne pouvait être vérifiée en saison sèche ; que les travaux ont été réalisés au niveau du plafond des caves et absolument pas dans sa cave, qui est voûtée et ne comporte pas de structure métallique. Elle estime que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'absence de risque de compromission de la solidité de l'ouvrage et souligne que sa cave dispose de trous d'aération afin d'en assurer la ventilation naturelle. Sur la provision, elle allègue qu'au vu des procès-verbaux de constat, il ne peut faire débat qu'elle a été privée de la possibilité d'utiliser sa cave depuis son entrée dans les lieux ; qu'une facture du 12 juillet 2022 atteste de l'existence des infiltrations ; qu'elle ne peut y stocker aucun bien sans le voir détérioré. Elle expose justifier de la valeur des caves à [Localité 4]. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du 22 septembre 2022 en toutes ses dispositions ; - débouter Mme [E] de l'intégralité de ses demandes ; - condamner Mme [E] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la nomination d'un architecte puis le devis en vue de la réalisation des travaux sur le plancher haut des caves, renforcement des poutres ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que les travaux ont été réalisés. Il en conclut qu'il n'existe aucun risque de compromission de la solidité de l'ouvrage ou d'atteinte à ce dernier. Il soutient que Mme [E] ne peut invoquer un trouble manifestement illicite alors que l'ensemble des mesures prises pour trouver l'origine de l'humidité a été effectué et qu'elle ne met pas en 'uvre les préconisations formulées depuis de nombreux mois. Il souligne que la responsabilité du syndic est de moyens et non de résultat. Il fait valoir, s'agissant du constat du 12 octobre 2022, que l'huissier n'est pas un technicien susceptible de déterminer la persistance et l'origine des infiltrations. Il considère que l'appelante échoue à démontrer l'existence du trouble manifestement illicite dont elle se prévaut. S'agissant du trouble de jouissance ouvrant droit à une indemnisation, il le conteste également, se fondant sur l'avis de la société BCA et il considère que l'appelante est responsable de son propre trouble, la production d'un extrait d'un site internet sur la valeur locative d'un cave à [Localité 4] ne fait pas la preuve d'un préjudice. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023. SUR CE, Sur le trouble manifestement illicite Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » En l'espèce, Mme [E] se plaint d'infiltrations, en provenance des parties communes et qui affectent selon ses allégations sa cave située au sous-sol l'immeuble du [Adresse 1]. Le premier juge a considéré notamment au vu des pièces, pour certaines anciennes, que Mme [E] échouait à démontrer la preuve d'un trouble manifestement illicite ou, à tout le moins, sa persistance. Mme [E] produit un compte-rendu de la société M.D.K. qui expose être intervenue à deux reprises les 17 et 21 février 2017. Des traces d'eau ont été constatées au niveau du sol et d'une ancienne descente d'eau usée, sans fuite apparente. Selon le technicien, les infiltrations proviennent de l'étanchéité de la cour et ne sont visibles qu'en cas de forte pluie ou, selon une seconde hypothèse, les infiltrations sont dues à une fuite déjà réparée. Il est constant que des travaux de confortation des planchers hauts de ces caves sont intervenus, ainsi qu'en atteste un procès-verbal de réception en date du 7 février 2019, sans réserve. L'appelante verse cependant un procès-verbal de constat en date du 8 décembre 2019 illustré de photographies. L'huissier de justice a constaté dans la cave notamment la présence d'un carton détérioré par l'humidité, la présence d'une ouverture ainsi qu'une importante traînée humide le long de ladite ouverture. Il précise qu'en se positionnant sous l'ouverture, il constate la présence d'un jour démontrant le défaut d'étanchéité de cette cave. Si cette dernière précision dépasse les compétences d'un constatant, l'huissier de justice expose que les renforts métalliques au bas de l'ouverture sont intégralement rouillés. Une importante traînée d'eau part de l'ouverture et se poursuit vers le sol. Lequel sol est « extrêmement humide ». A droite de la porte de la cave, l'huissier de justice relève la présence d'une autre ouverture avec le même phénomène de traînée d'eau partant de l'ouverture vers un sol plus sombre. L'ouverture est " visiblement bouchée mais pas de façon hermétique ". Une photographie atteste de l'existence d'une traînée d'eau coulant le long des murs depuis l'ouverture. Un second constat réalisé le 12 octobre 2022 et donc postérieurement à l'ordonnance de référé déférée est produit aux débats. L'état très détérioré de la cave ressort à l'évidence des photographies qui y sont annexées. Le commissaire de justice relève : « Le revêtement des murs, en particulier sur le côté droit, est fortement écaillé. De nombreuses gouttelettes d'eau visibles à plusieurs endroits sur les murs ainsi que de l'eau sur une cantine qui présente de nombreuses traces de rouille. Sur le pan de mur d'accès, côté droit, à l'arrivée d'une conduite, présence d'une traînée marronâtre (sic) jusqu'au niveau du sol. Les relevés d'humidité effectués sur le pan de mur de droite et celui d'en-dessous de la conduite, sont de 100 %. Au fond, à droite de la cave, au niveau d'un regard portant sur la cour intérieure, [présence] d'une traînée marronâtre sur le pan de mur. Les relevés d'humidité effectués au niveau de ces traces de coulure sont de 100 % » Il est certain que l'indication d'un taux d'humidité dépasse le seul cadre d'un constat pour revêtir un caractère technique qui n'entre pas dans le périmètre des compétences d'un commissaire de justice. Cependant cette précision est pertinente pour étayer l'ampleur des désordres et elle est corroborée par les nombreuses photographies de la cave qui démontrent l'état extrêmement dégradé des lieux et le fait que cette dégradation n'est à l'évidence pas le résultat d'un défaut d'entretien de l'appelante, tel un simple manque de ventilation dû une porte blindée (courriel de la société BM Ravalement du 8 juin 2020). En outre, le fait que l'humidité provienne de l'extérieur de la cave, par des ouvertures non bouchées hermétiquement démontre suffisamment la persistance d'infiltrations de grande ampleur qui ne peuvent qu'être imputées aux parties communes. La facture de la société C.B.A. qui fait état de travaux exécutés courant juillet 2022, à l'initiative du syndic, « pour suppression d'infiltrations dans la cave de Mme [E] » témoigne de ce que l'existence d'infiltrations dans la cave n'est pas sérieusement contestable, mais c'est leur persistance qui fait débat. Or, le second procès-verbal de constat, récent, témoigne de la persistance de désordres qui s'amplifient. Les travaux mentionnés dans la facture précitée consistant en la remise en place avec fixation de la grille métallique formant soupirail avec habillage en zinc de la margelle maçonnée servant de support au soupirail n'étant manifestement pas suffisants pour mettre fin aux désordres et le constat dément les conclusions de l'entreprise C.B.A. qui avait indiqué qu'il n'existait « pas de fuite » dans un courrier du 7 juillet 2022. Par conséquent la cour, infirmant la décision du premier juge, condamnera le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de remise en état des parties communes afin de faire cesser les infiltrations subies par la cave appartenant à Mme [E], dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt. L'absence d'éléments sur la nature des travaux à entreprendre ne permet pas de prononcer une astreinte sauf à entraîner un nouveau débat, lors de la liquidation de l'astreinte, sur la nature et l'ampleur desdits travaux. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Mme [E] réclame la somme de 14.000 euros correspondant à un préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux et à raison de 200 euros par mois, pour une cave de 8,91 m2, selon l'évaluation d'une agence immobilière. Le fait qu'elle n'ait pas pu depuis l'origine utiliser sa cave, et ce en totalité, n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, par la seule présence d'un carton abîmé par l'humidité. Il existe à ce titre un débat que seul le juge du fond peut trancher. Il convient de confirmer la décision entreprise, en ce qu'elle a débouté Mme [E] de sa demande de provision. Sur les demandes accessoires Le sens de la présente décision conduit à infirmer les dispositions de l'ordonnance déférée sur les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer la somme de 3.500 euros (pour les deux instances) sur le fondement de l'article du 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Infirme la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [E] de sa demande de provision ; Statuant de nouveau, Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet Hugues de la Vaissière SARL à faire réaliser les travaux de remise en état des parties communes afin de faire cesser les infiltrations subies par la cave appartenant à Mme [E], dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ; Dit n'y avoir lieu à astreinte ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet Hugues de la Vaissière SARL à payer à Mme [E] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet Hugues de la Vaissière SARL aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE