Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/06340

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires à : -Maître Marine PARMENTIER délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/06340 N° Portalis 352J-W-B7H-CZXOX N° MINUTE : Assignation du : 02 Mai 2023 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] - [Localité 5], représenté par son syndic, la société Montfort & Bon [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0283 DÉFENDERESSES S.A.R.L. GENERATIONS [Adresse 1] [Localité 5] Madame [F] [M] [Adresse 1] [Localité 5] non-représentées COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 19 Décembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/06340 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXOX DÉBATS A l’audience publique du 10 Octobre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SARL Générations est propriétaire des lots n°0014 (appartement) et 0020 (cave) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5]. A ce titre, elle est redevable des charges de copropriété afférentes auxdits lots. Par exploits d’huissier de justice délivrés le 2 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société Montfort & Bon,, a assigné la SARL Générations et Madame [F] [M], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamnées solidairement au paiement des sommes suivantes : - 26.709,28 euros, sauf à parfaire, en principal au titre des arriérés de charges impayés ; Avec les intérêts au taux légal à partir de la date de la présente assignation ; - 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ; - 2.857,24 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, , sauf à parfaire ; - 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - les entiers dépens de l’instance,, dont distraction au profit de la SELARL WOOG & Associés, agissant par Maître Marine PARMENTIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La SARL Générations et Madame [F] [M] régulièrement assignées par remise de l’acte en étude, n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture était prononcée le 7 mars 2024. Aux termes de ses conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et d’actualisation notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024 et signifiées par voie d’huissier le 27 septembre 2024 par remise en l’étude à la SARL Générations et à Mme [F] [M], le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [U] [B], Administrateur judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du Tribunal judiciaire de Paris du 21 décembre 2023, a actualisé ses demandes comme suit : - 41.159,64 euros, sauf à parfaire, en principal au titre des arriérés de charges impayés ; avec les intérêts au taux légal à partir de la date d’assignation ; - 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ; - 2.857,24 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sauf à parfaire ; - 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - les entiers dépens de l’instance en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Woog & Associés, agissant par Maître Marine Parmentier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux termes des écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024, puis mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il résulte de l’extrait k-bis du 10 octobre 2022 (pièce 2.2 du syndicat des copropriétaires) versé aux débats que la SARL Générations a été radiée d’office par le greffe le 25 juillet 2017 conformément à l’article R123-136 du code de commerce. Le tribunal précisé qu’il ne ressort pas des éléments versés aux débats, et notamment de cet extrait k-bis, que l'associé unique personne physique, Mme [F] [M] ait procédé à la liquidation de la société conformément à l’article L237-2 du code de commerce La SARL Générations subsiste et peut donc être valablement condamnée. 1 - Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] fait valoir que : - le tribunal a par ordonnance du 7 mars 2024 prononcé la clôture des débats et fixé une audience de plaidoirie au 10 octobre 2024, soit près de 6 mois après, - la dette de la SARL Générations ayant augmenté, le syndicat des copropriétaires se trouve donc dans la nécessité de prendre de nouvelles écritures afin d’actualiser la dette, laquelle a considérablement augmentée depuis la délivrance de l’assignation, - il est primordial, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] puisse faire valoir ses droits en actualisant ses demandes financières, - il est d’une bonne administration de la justice, et dans le respect du principe du contradictoire, de permettre au syndicat des copropriétaires d’actualiser sa dette. *** En droit, l’article 802 du code de procédure civile précise qu’« après l' ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption ». L’article 803 du même code dispose que : « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. […] L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. » Lorsque le juge révoque l'ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou sinon, s'accompagner de leur réouverture, de sorte qu'une même décision ne peut simultanément révoquer l'ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige. En l’espèce, l'actualisation de la dette de charges de copropriété n'est pas une cause grave de révocation de la clôture. En outre, la révocation de l'ordonnance de clôture imposerait une réouverture des débats, ce qui n'est ni dans l'intérêt du demandeur, ni dans l'intérêt d'une bonne justice. Le tribunal se prononcera uniquement sur les demandes figurant dans l’assignation du 2 mai 2023. La demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera donc rejetée. 2 - Sur la demande principale en paiement des charges En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que la SARL Générations (pièce n°2.1 du syndicat des copropriétaires) est bien propriétaire des lots n°0014 (appartement) et 0020 (cave) au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le règlement de copropriété - le Kbis de la SARL Generations - le procès-verbal d’assemblée générale du 9 mars 2022 - le Kbis du Cabinet Montfort & Bon - une mise en demeure du syndic - la mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2022 - la sommation de payer du 27 juillet 2022 - le décompte de charges au 24 avril 2023 - les appels de fonds transmis - le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juillet 2021 - les attestations de non-recours Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL Générations est débiteur de la somme en principal de 23.887,87 € (27.166,52 euros – 457,24 euros de frais – 2.821,41 euros de reprise de solde débiteur au 07/09/2021 injustifié) au titre des charges courantes et exceptionnelles impayées arrêtées au 01/01/2023 inclus (pièce n°6 du syndicat des copropriétaires). La SARL Générations ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.887,87 € au titre des charges courantes et exceptionnelles impayées du 01/10/2021 au 01/04/2023 selon décompte du 24/04/2023, avec intérêts à compter de l’assignation du 2 mai 2023. En revanche, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] n’apportant aucun moyen de fait et de droit au soutien de ses demandes de condamnation solidaire de la SARL Générations avec Mme [F] [M], il en sera débouté. 3 - Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] sollicite en outre le paiement de la somme de 2.857,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance décomposée comme suit : - frais de relance par le syndic 82 euros - honoraire de mise en demeure du conseil du SDC 180 euros TTC - frais de signification de la sommation 195,24 euros TTC - honoraire du conseil du syndicat des copropriétaires : rédaction d’une assignation 2.400 euros TTC En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard, - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, il sera observé que seuls les frais de mise en demeure et de relance d’un montant de 82 euros sont nécessaires au recouvrement de la créance, les autres frais réclamés correspondant soit à des frais irrépétibles soient étant inclus dans les dépens. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SARL Générations à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 82 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 4 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] sollicite la somme de 4.000 euros de dommages-intérêts. Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la SARL Générations à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 5 - Sur les demandes accessoires La SARL Générations sera condamnée aux dépens, comprenant les frais de sommation pour un montant de 195,24 euros qui pourront être recouvrés directement par la SELARL WOOG & Associés, agissant par Maître Marine Parmentier, avocat en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La SARL Générations sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté du surplus de ses demandes. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et DECLARE IRRECEVABLES les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et d’actualisation notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024 et signifiées par voie d’huissier le 27 septembre 2024 ; CONDAMNE la SARL Générations à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], la somme de 23.887,87 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles impayées du 01/10/2021 au 01/04/2023 selon décompte du 24/04/2023, avec intérêts à compter de l’assignation du 2 mai 2023; CONDAMNE la SARL Générations à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 82 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts à compter de l’assignation du 26 avril 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [F] [M] ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE SARL Générations à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la SARL Générations aux dépens, comprenant les frais de sommation pour un montant de 195,24 euros qui pourront être recouvrés directement par la SELARL WOOG & Associés, agissant par Maître Marine Parmentier, avocat en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024 La Greffière Le Président