Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 20/01431

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS PREMIERE CHAMBRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RENDU LE 12 NOVEMBRE 2024 N° RG 20/01431 - N° Portalis DBYF-W-B7E-HR7N DEMANDERESSE SOCIETE CENTRE (RCS de PARIS n° 414 529 834), dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Maître Annie-pierre BENZEKRI de la SCP D’AVOCATS BENZEKRI, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDERESSES SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE QUARTIER [Adresse 9] EMP représenté par son syndic CITYA [M] (RCS de TOURS 498 661 099), dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, S.A.R.L. CITYA [M] (RCS de TOURS n° 498 661 099), dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : F. MARTY-THIBAULT, chargé du rapport, tenant seul l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, F. MARTY-THIBAULT en a rendu compte à la collégialité. COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement. DÉBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE : Le 15 mai 2014, la SCI LOIRET devenue la SNC CENTRE a acquis des locaux en copropriété sis [Adresse 6], cadastrés DZ170 pour 7a et 98 ca, DZ [Cadastre 2] d’une superficie de 74ca, DZ [Cadastre 3] pour 82ca et DZ [Cadastre 4] pour 6ca. Elle a fait procéder à des travaux de transformation ayant pris fin en octobre 2015. Par acte d’huissier en date du 28 février 2020, la société Centre a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUARTIER NORD OUEST ILOTS E.M.P et la SARL CYTIA [M] aux fins d’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2019, de déclarer non écrite la clause de répartition des charges telle que figurant au règlement de copropriété du 1er octobre 2009. Par jugement en date du 14 décembre 2021, auquel il est expressément référé pour plus ample exposé le tribunal, avant dire droit, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [U] [D], géomètre. L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2023. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 février 2024 auxquelles il est référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SNC CENTRE demande au tribunal: Vu l’article 10 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 Vu le rapport d’expertise de Monsieur [U] [D], expert judiciaire, du 31 juillet 2023 -ANNULER les résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2019, Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 -DECLARER non-écrite la clause de répartition des charges telle qu’elle figure dans le règlement de copropriété du 1 er octobre 2009, EN CONSEQUENCE -PROCEDER à la nouvelle répartition des charges, -ENTERINER les conclusions de Monsieur [U] [D], expert judiciaire, fixant à 3954 tantièmes les charges de chauffage rattachés au lot de la société CENTRE -ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] à régulariser le montant des charges de chauffage selon cette nouvelle répartition à compter du 10 octobre 2015 ; Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, -DISPENSER la SNC CENTRE de participer à la dépense commune des frais de procédure ; Vu l’article 1240 du Code civil, -CONDAMNER la S.A.R.L CITYA [M], syndic, à payer à la SNC CENTRE la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ; -DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, -CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] et la la S.A.R.L CITYA [M] à payer à la SNC CENTRE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 5.406,02 euros. **** Au terme de leurs dernièrs conclusions signifiées par RPVA le 1er décembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] E.M.P et la SARL CITYA [M] demandent au tribunal de: Vu les articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 Vu le rapport de Monsieur [D], -DEBOUTER la SNC CENTRE de sa demande d’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019, -DEBOUTER la SNC CENTRE de sa demande visant à faire déclarer non écrite la clause de répartition des charges, -DEBOUTER la SNC CENTRE de sa demande de procéder à la nouvelle répartition des charge, -DEBOUTER la SNC CENTRE de sa demande de remboursement de trop perçu de charges, En tout état de cause, -DIRE ET JUGER la SNC CENTRE mal fondée en ses demandes, -DEBOUTER la SNC CENTRE de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, -DIRE ET JUGER que la SNC CENTRE ne rapporte nullement la preuve d’une faute imputable à la société CITYA [M] dans l’exercice de son mandat de syndic, En conséquence, -DIRE ET JUGER la SNC CENTRE mal fondée en ses demandes, -DEBOUTER la SNC CENTRE de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société CITYA [M], En tout état de cause, -CONDAMNER la SNC CENTRE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP REFERENS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. MOTIFS Par jugement avant-dire droit du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Tours a rejeté la demande d’annulation des résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 présentée sur le fondement de l’abus de majorité. Cette demande n’est, par conséquent, pas reprise dans les dernières écritures de la SNC CENTRE. Par contre, la SNC Centre maintient sa demande en nullité fondée sur la non-conformité des résolutions litigieuses aux dispositions de l’article 10 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal ayant considéré ne pas être en mesure d’apprécier si les charges de chauffage respectaient ou non le critère d’utilité posé par cette disposition. Il a donc été ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [U] [D]. L’article 5 bis- répartition des charges du règlement de copropriété stipule que “chaque copropriétaire sera tenu de participer aux charges communes dès lors que l’installation collective présente pour lui une utilité objective au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965". L’article 10 al1er de cette même loi dispose que “des copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.” À la suite des travaux effectués par la SNC Centre, le local qui présentait initialement une surface de 1700 m² sur trois niveaux a été transformé en un local commercial d’environ 800 m² sur un seul niveau. Suite à cette modification, le cabinet Citya avait d’ailleurs expressément reconnu par courriel du 17 juin 2015, la nécessité de modifier les millièmes de chauffage et a lui-même invité la SNC Centre à se rapprocher, pour le calcul de la nouvelle répartition de l’un de ses prestataires le cabinet GEOPLUS géomètre. Il était indiqué “suite à votre courrier ci-dessous concernant la diminution significative de surface de votre établissement, je vous propose de vous rapprocher de Madame [K], cabinet GEOPLUS qui réalise en ce moment même la mise à jour des millièmes de cours et de galeries de l’îlot P...., s’agissant des millièmes de chauffage, en effet, il est nécessaire qu’ils soient modifiés.” Le géomètre expert Monsieur [U] [D], a effectué divers mesurages principalement dans le magasin actuel et ses annexes. Il a fait intervenir un sapiteur Monsieur [W] qui a déterminé que le volume au-dessus du plafond suspendu est un comble perdu non utilisable . Le volume laissé vacant au-dessus du magasin ne peut donc pas être utilisé et occupé par aucune activité ni logement. Monsieur [U] [D] a par ailleurs précisé que le règlement de copropriété du 1er octobre 2009 prévoyant le chiffre de 7780 tantièmes pour les charges de chauffage du lot de la SNC Centre résulte d’un modificatif approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2009. Il produit notamment un courriel en date du 11 juillet 2023 du cabinet GEOPLUS, géomètre expert mandaté par le syndicat des copropriétaires pour la modification du règlement de copropriété, approuvé en février 2009, indiquant clairement que “ la clé de répartition est basée sur les volumes chauffés.” Avant l’exécution des travaux modifiant la configuration des locaux, la société Centre disposait de lots d’un volume de 8631m3 comprenant, un sous -sol, un rez de chaussée, un 1 er et un deuxième étage soit 7780 tantièmes. Dans ces conditions, la grille de répartition des tantièmes de chauffage prévue dans le réglement de copropriété de l’îlot E.M.P est conforme aux dispostions de l’article 10 al1er de la loi du 10 juillet 1965 puisque l’utilité objective du chauffage est en rapport avec le volume chauffé. Toutefois, il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [U] [D] que suite aux travaux réalisés par la société Centre, le volume de ses lots se trouve désormais réduit à 4393,2m3 et que par conséquent, les millièmes de chauffage doivent être modifiés pour correspondre au critère d’utilité objective prévu par l’article 10 al1er de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires ne saurait valablement soutenir que la société Centre aurait dû solliciter une autorisation pour les travaux de modification des volumes alors qu’il s’agit de travaux strictement privatifs pour lesquels le règlement de copropriété n’impose aucune demande d’autorisation et qui ont au surplus jamais fait l’objet d’une demande de remise dans l’ état de la part du syndicat. Il est au contraire de droit que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions légales des règles de répartition des charges qu’elles soient issues du règlement originaire ou de tout acte modificatif ultérieur tel que des travaux ayant des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation d’un lot privatif par rapport aux autres. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites”. Il convient donc de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9] prévoyant pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 4], D[Cadastre 10], DZ [Cadastre 2] et DZ[Cadastre 3] volume 3, actuellement propriété de la société Centre, 7780 tantièmes de charges de chauffage correspondant à un volume de 8631€m3 qui n’existe plus. L’irrégularité résulte donc du seul quantum du volume de chauffage retenu qui est devenu réduit à 4393,20m3. Il y a donc lieu de procéder à une nouvelle répartition et au regard du mesurage effectué par Monsieur [U] [D] qui fait ressortir un volume global de 4393,2m3, pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 4], D[Cadastre 10], DZ [Cadastre 2] et D[Cadastre 11] volume 3, propriété de la société Centre, il sera fixé une contribution de 3954 tantièmes pour les charges de chauffage. Sur la demande de nullité des résolutions L’article 5 bis - répartition des charges du règlement de copropriété stipule que “chaque copropriétaire sera tenu de participer aux charges communes dès lors que l’installation collective présente pour lui une utilité objective au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965". L’article 10 al1er de cette même loi dispose que “des copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.” Au regard du critère d’utilité objective visé à l’article 10, la diminution conséquente du volume consécutif aux travaux effectués par la SCN Centre dans ses locaux, en faisant passer le volume de chauffe de 8631m3 à 4393,2m3 devait nécessairement entraîner une modification de la répartition des charges de chauffage . La SCN CENTRE qui était défaillante à l’assemblée générale du 5 décembre 2019 est donc recevable et bien fondée à voir prononcer la nullité de la Résolution 11 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 ainsi libellée: Approbation du modificatif de l'état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage. Article 24 L'Assemblée générale décide de modifier le règlement de copropriété et de l'état descriptif de division conformément au projet joint à la convocation. Un modificatif du règlement de copropriété sera établi par acte notarié. L'Assemblée générale : mandate le syndic pour faire toute déclaration et signer tout acte. décide que les frais d'acte liés au modificatif du règlement de copropriété seront à la charge exclusive de la SCI CENTRE. L'Assemblée générale décide d'accepter la demande de la SCI CENTRE de régularisation des tantièmes de charges de régularisation des tantièmes de charges. Abstentions : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes/40497 tantièmes Votes contre : 86 copropriétaire(s) représentant 40497 tantièmes/40497 tantièmes Votes pour : 0 copropriétaire(s) représentant 0 tantièmes/40497 tantièmes Résolution refusée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés Soit 40497 tantièmes/40497 tantièmes ». En ce qui concerne la demande de remboursement des trop perçus, la jurisprudence est venue préciser que la nouvelle répartition n’a pas de caractère rétroactif et celle-ci ne joue pour l’avenir et ne prend effet que par la décision qui l’a ordonnée. D’ailleurs l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété dispose désormais que “lorsque le juge, en application de l’alinéa 1er du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.” Ainsi la modification de la répartition des charges de chauffage ne présente aucun caractère rétroactif. La SNC Centre sera donc déboutée de sa demande en remboursement des charges de chauffage versées depuis le 12 octobre 2015. Par ailleurs, la SNC Centre verra également rejetée sa demande en nullité de la résolution 12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 laquelle refuse, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, la demande en remboursement des trop perçus de charges payés depuis le 12 octobre 2015 par la SNC Centre. Sur la demande à l’encontre de la SARL Citya [M] en sa qualité de syndic l’action en responsabilité engagée par la SNC Centre à l’encontre de la SARL Citya [M] est fondée sur l’article 1240 du code civil qui prévoit que “ tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” La responsabilité civile délictuelle suppose la démonstration de trois éléments l’existence d’une faute, d’un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. La SNC Centre expose qu’elle s’est conformée aux recommandations du syndic Citya [M] pour faire réviser sa quote part de charges de chauffage. Par courriel du 17 juin 2015, le syndic lui avait précisé que “ s’agissant des 1000ièmes de chauffage, en effet, il est nécessaire qu’ils soient modifiés.” Une assemblée générale spéciale du 22 juin 2016, au terme de la 3ième résolution, a adopté la modification des tantièmes de chauffage suites aux travaux du magasin Hema selon le modificatif du cabinet de géomètres GEOPLUS, joint à la convocation. L’assemblée a donné mandat au syndic de faire publier l’état modificatif au bureau des hypothèques par le notaire Maître [F], pour un coût d’environ1000€TTC aux frais exclusifs du groupe Waton, pour le copropriétaire la SCI [Adresse 8]. Cependant cette délibération n’a pas été suivie d’effet car le syndic a commis l’erreur de convoquer les seuls copropriétaires de l’îlot P de la copropriété alors que la répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété concerne également les copropriétaires des îlots E et M qui n’ont pas été convoqués. Il ressort en outre d’un mail du 18 septembre 2017, que la SARL Citya [M] a, sur relance de la SNC Centre, indiqué que le conseil d’administration n’ a pas souhaité procéder à l’enregistrement de l’état descriptif de division modifié et ce afin d’éviter des coûts d’enregistrement supplémentaires et a évoqué la nécessité d’attendre un second modificatif de tantièmes de copropriété devant être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2018. Il ressort du procès verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2018 que la “SCI Centre” était présente et représentée par [O] et que cependant elle n’a pas voté de façon favorable d’une part à la demande d’approbation de modificatif de l’état descriptif de division et la demande de régularisation des charges de chauffage (résolution n°12) ainsi qu’à la résolution n°13 relative au remboursement des trop perçus de charges depuis le 12/10/2015. Conformément à la demande de la SNC CENTRE, ont été également inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 décembre 2019, les mêmes questions d’une part de l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division et la demande de régularisation des charges de chauffage et d’autre part de demande de remboursement des trop perçus de charges payés depuis le 12/10/2015. Toutefois, la SNC CENTRE a été défaillante à cette assemblée. Par ailleurs, les résolutions critiquées par la SNC Centre ont été votées et rejetées à la majorité simple de l’article 24 alors que selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’ à l’unanimité. Au regard de ces développements, il est établi que la SARL Citya [M] a inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales de 2018 et 2019, les demandes de résolution de la SNC CENTRE. La SARL Citya ne peut être tenue pour responsable du vote négatif des copropriétaires. En conséquence, la SNC Centre sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL CITYA Beranger. Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 La SNC Centre demande conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à être dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure. Cependant l’expertise judiciaire a profité à la SNC Centre de sorte que par équité, il n’y a pas lieu de dispenser la SNC CENTRE de sa participation aux frais de la présente procédure. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SNC CENTRE les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera condamné à lui verser une indemnité de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] qui succombe sera condamné aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 5406,02€. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort, vu le jugement du 14 décembre 2021, vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Déclare non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9] prévoyant pour les parcelles cadastrées D377, DZ170, DZ [Cadastre 2] et DZ187 volume 3, actuellement propriété de la société Centre, 7780 tantièmes de charges de chauffage correspondant à un volume de 8631€m3, Procède sur la base de l’expertise de Monsieur [U] [D], faisant ressortir un volume gobal de 4393,2m3, pour les parcelles cadastrées D[Cadastre 4], DZ[Cadastre 1], DZ [Cadastre 2] et DZ[Cadastre 3] volume 3, propriété de la société Centre, à une nouvelle répartition des charges en fixant une contribution de 3954 tantièmes pour les charges de chauffage, Dit que le tableau de détail des 3954 tantièmes sera annexé à la présente décision, Annule la résolution n°11 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 ainsi libellée: Approbation du modificatif de l'état descriptif de division de demande de régularisation des charges de chauffage. (Article 24), Déboute la SNC Centre de sa demande d’annulation la résolution n°12 de l’assemblée générale du 5 décembre 2019 afférente à la demande de remboursement des trop perçus de charges payés depuis le 12 octobre 2015 par la SNC Centre., Déboute la SNC CENTRE de sa demande en remboursement des charges de chauffage versées depuis le 12 octobre 2015, Déboute la SNC Centre de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL Citya [M], Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juilet 1965 au profit de la SNC Centre, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à verser à la SNC Centre une indemnité de 4000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 5406,02€, Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, Accorde sur sa demande à la SCP REFERENS le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER, C.FLAMAND LA PRÉSIDENTE, F. MARTY-THIBAULT