Tribunal judiciaire, 25 avril 2024. 23/01872

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01872 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ3F Minute : 24/00714 S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Dominique LE NAIR- BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : C/ Madame [C] [Z] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL LE NAIR BOUYER Copie délivrée à : Mme [Z] [C] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ; par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & Associés, avocats au barreau du Val d’Oise D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 3] Comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22/10/2015, la S.A d’HLM EFIDIS a consenti à Mme [C] [Z] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 408,64 € outre les provisions sur charges. Le dépôt de garantie de 282,34 € avait été précédemment versé lors de la signature du contrat initial du 14/01/2009. Le 16/01/2019, la société EFIDIS a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM CDC Habitat Social. Par exploit de commissaire de justice du 09/10/2023, la SA d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, a fait assigner Mme [C] [Z] devant le tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1741 du code civil, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner la défenderesse au paiement de : . la somme de 3 037,53 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 14/09/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 15/09/2023 jusqu’à résiliation du bail, . d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à parfaite libération des lieux, . la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts, - dire que dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, les débiteurs seront tenus de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant, - dire qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens. A l’audience du 29/02/2024, les éléments du diagnostic social et financier établi par le service de la prévention des expulsions locatives ont été communiqués aux parties pour qu’il en soit débattu. La S.A d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 789,16 €, terme de janvier 2024 inclus. En réponse à la défenderesse, elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi d’un échéancier suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté et enfin, elle a demandé pour le surplus, le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Mme [C] [Z] a expliqué les difficultés ayant conduit à la dette et a souligné que sa situation professionnelle s’est améliorée et qu’elle est en mesure actuellement de respecter un échéancier par mensualités de 100 €. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement de la dette. Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant, par l’avis de réception du 26/06/2023, de la notification de la situation d’impayés de la défenderesse. Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable. Par application des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de cette loi permet au juge de vérifier, d’office, tout élément constitutif de la dette locative. La société bailleresse réclame paiement d’un arriéré de 1789,16 €, hors frais de procédure, au titre des loyers et charges impayées, cependant, l’examen de l’historique du compte de la locataire permet de constater que certains frais de contentieux n’ont pas été déduits de la créance dite locative. En effet, les sommes de 123,98 € pour le mois d’avril 2022 et de 135,81 € pour le mois de janvier 2024 n’ont pas été déduites alors qu’il est constant que les frais dits de procédure ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire. La somme totale de 639,50 € correspondant à des frais de contentieux doit être déduite de la somme réclamée. Il n’est enfin pas démontré que la locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition, le bailleur social ne justifiant pas l’avoir transmise selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La somme de 60,96 € correspondant à l’ensemble de ces frais mentionnés au décompte sous l’intitulé PenEnqOPS dont il n’est pas justifié doit également être déduite du montant réclamé. Il en ressort que, déduction faite de ces deux montants, Mme [C] [Z] qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 1 468,41 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7 des conditions générales du bail) prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. En l’espèce, un commandement de payer la somme en principal de 1 908,00 € correspondant aux impayés de loyers et charges a été signifié à la locataire le 03/07/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. La somme réclamée dans l’acte inclut des frais de procédure (248,33 €) imputés sur le compte de la locataire en violation de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il est constant que de tels frais, qui relèvent exclusivement des dépens - et dont en l’espèce aucune explication n’est produite - ne peuvent être assimilés à la dette locative. Au jour du commandement de payer, la dette locative s’élevait donc à la somme de 1 659,67 €, déduction faite de ces frais, mais malgré le paiement opéré le 13/07/2023 pour un montant de 631,00 €, la locataire n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois applicable au jour du commandement de payer puisque le second paiement n’a été effectué que le 13/09/2023. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 04/09/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ». L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que Mme [C] [Z] est âgée de 57 ans. Elle exerce la profession de chauffeur poids lourd en contrat à durée indéterminé. Elle vit dans le logement avec ses deux filles, dont l’aînée est en recherche d’emploi et la benjamine étudiante, ainsi que ses trois petits enfants. La crise sanitaire liée au Covid a mis la locataire en situation de précarité pendant plusieurs mois en raison de la diminution de son activité. Depuis lors, elle a obtenu une promotion, a ainsi vu son salaire revalorisé puisqu’elle perçoit actuellement 2 500 € par mois, ce qui lui a permis d’effectuer plusieurs paiements et de réduire la dette locative. La société bailleresse accepte sa proposition d’échéancier par mensualités de 100 €. La bonne foi de la défenderesse et sa capacité à respecter un plan d’apurement sont établies. Il convient de faire droit à la demande formée à l’audience par la défenderesse et de lui accorder un plan d’apurement dans les conditions qui seront déterminées au dispositif de la présente décision. Pendant la durée de l’échéancier, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus. En revanche, en cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement d’une mensualité à son échéance ou du loyer et des charges, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux. L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la bonne foi de la défenderesse est établie. Il convient de la débouter de ce chef de demande. Succombant principalement à l’instance, Mme [C] [Z] sera condamnée aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et en l’espèce, rien ne justifie de l’écarter. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection du tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22/10/2015 ont été réunies le 04/09/2023 à minuit ; Condamne Mme [C] [Z] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, la somme de 1 468,41 euros (mille quatre cent soixante-huit euros et quarante et un centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de sa demande en paiement ; Constate l’accord entre les parties sur la mise en place d’un échéancier proposé à l’audience ; Suspend les effets de ladite clause, Autorise Mme [C] [Z] à se libérer de la dette par 15 mensualités payables en sus du résiduel du loyer courant majoré des charges, dont 14 mensualités d’un montant minimum de 100 euros (cent euros) payables au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 15ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Dit que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer résiduel venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonne, en ce cas, à Mme [C] [Z] de quitter les lieux sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Condamne, en ce cas, Mme [C] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ; Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ; Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [C] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé le 25/04/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE