Texte intégral
ARRÊT N°2024/346
VAG
N° RG 23/00797 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F5BY
S.A. CDC HABITAT
C/
[U]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2024
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 17 AVRIL 2023 suivant déclaration d'appel en date du 12 JUIN 2023 RG n° 21/03493
APPELANTE :
S.A. CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
Madame [D] [M] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
DATE DE CLÔTURE : 25 janvier 2024
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mai 2024 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE, greffier.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024.
Il en a été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre
Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre
Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Septembre 2024.
* * *
LA COUR
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 18 novembre 2016, la société Batipro Logements Intermédiaires a donné à bail à Mme [D] [U] un appartement d'une surface de 17,72 m2, sis [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 294,23 euros hors charges.
Le 10 juillet 2020, la société CDC Habitat a acquis l'ensemble immobilier comprenant le dit logement.
Par acte d'huissier du 15 juillet 2021, la société CDC Habitat a fait signifier à Mme [D] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier du 25 novembre 2021, elle l'a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.
Par jugement du 17 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes :
« CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2016 entre la CDC HABITAT, représentée par son gérant, et d'autre part, Madame [D] [M] [U] concernant un local d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 septembre 2021 ;
AUTORISE la CDC HABITAT, représentée par son gérant, à reprendre possession du logement précité à compter de la signification de la présente décision, le cas échéant avec le concours d'un serrurier ;
CONDAMNE Madame [D] [M] [U] à payer à la CDC HABITAT, représentée par son gérant, la somme de 4.349,77 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 15 septembre 2021, date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 16 septembre 2021, et ce jusqu'à la restitution des clés, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, CONDAMNE Madame [D] [M] [U] à son paiement ;
AUTORISE Madame [D] [M] [U] à s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 150 euros, la 36ème mensualité devra solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord des parties ou adoption d'un plan de surendettement ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT toute mensualité, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que l'intégralité de la somme restant due devienne immédiatement exigible ;
DEBOUTE Madame [D] [M] [U] de sa demande au titre de l'exception d'inexécution et de la diminution des loyers ;
CONDAMNE la CDC HABITAT, représentée par son gérant, à payer à Madame [D] [M] [U] la somme de 9.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'Aide juridictionnelle ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de La Réunion en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ».
Par déclaration du 12 juin 2023, la société CDC Habitat a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
« CONDAMNE Madame [D] [M] [U] à payer à la CDC HABITAT, représentée par son gérant, la somme de 4.349,77 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 15 septembre 2021, date de l'acquisition de la clause résolutoire ;
FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 16 septembre 2021, et ce jusqu'à la restitution des clés, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, CONDAMNE Madame [D] [M] [U] à son paiement ;
AUTORISE Madame [D] [M] [U] à s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 150 euros, la 36ème mensualité devra solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord des parties ou adoption d'un plan de surendettement ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT toute mensualité, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que l'intégralité de la somme restant due devienne immédiatement exigible ;
CONDAMNE la CDC HABITAT, représentée par son gérant, à payer à Madame [D] [M] [U] la somme de 9.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE la CDC HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'Aide juridictionnelle ;
DEBOUTE la CDC HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ».
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2024.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 5 septembre 2023, la société CDC Habitat demande à la cour de :
« - Juger l'appel de CDC HABITAT recevable et bien fondé ;
- Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE en date du 17 avril 2023, en ce qu'il a condamné CDC HABITAT à payer à Madame [U] la somme de 9.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, accordé des délais de paiement en 36 mensualités payables chacune avant le 10 de chaque mois pour régler la dette locative et rejeté la demande formulée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Juger qu'il y a lieu à actualiser le montant de la créance de CDC HABITAT ;
Statuant à nouveau sur ces points :
- Juger que le préjudice de jouissance allégué par Madame [U] n'est pas établi et que la responsabilité de CDC HABITAT n'est pas engagée ;
- Rejeter toute demande de délai pour régler la dette locative ;
- Actualiser le montant de la dette locative de Madame [U] à la somme de 11.725,06 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 31 août 2023 ;
- Condamner en conséquence Madame [D] [U] à payer, sans délai, à CDC HABITAT, la somme de 11.725,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 31 août 2023 ;
- Condamner Madame [D] [U] à payer à CDC HABITAT la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant pour la première instance que pour l'instance d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification de l'assignation à la préfecture
- Confirmer pour le surplus le jugement entrepris ;
* A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour entendait reconnaitre l'existence d'un trouble de jouissance subi par Madame [U] et octroyer à ce titre des dommages-intérêts :
- Ramener à de plus justes proportions leur montant compte tenu du caractère excessif de la somme sollicitée et juger que son prétendu préjudice de jouissance devra être cantonné à la période du 1er août 2020 au 15 septembre 2021 (date de résiliation de plein droit du contrat de location par l'effet de la clause résolutoire).
- Ordonner la compensation à due concurrence entre toute somme qui serait allouée à Madame [D] [U] avec la créance de CDC HABITAT ;
- Débouter Madame [D] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ».
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- que les cinq photographies en noir et blanc et non datées, produites par la locataire en première instance, sont très insuffisantes pour caractériser son supposé préjudice de jouissance ; qu'elle communique elle-même des photographies du logement prises en août 2021, qui ne révèlent pas un état insalubre mais un manque d'entretien de la locataire ; que l'attestation de l'employeur de la locataire contient des contradictions et révèle des éléments qui lui sont défavorables ; que les articles de presse produits par la locataire ne sont pas plus probants, aucun ne concernant le logement de Mme [D] [U] ; que cette dernière n'a pas justifié du caractère inhabitable des lieux loués, ni d'une privation de jouissance à quelque moment que ce soit ;
- qu'à titre subsidiaire, elle n'était plus tenue à quelque obligation que ce soit au titre de l'obligation de délivrance à compter du 16 septembre 2021, Mme [D] [U] étant devenue occupante sans droit ni titre ;
- que Mme [D] [U] n'a procédé à aucun règlement depuis le jugement du 17 avril 2023 ; qu'elle est redevable de la somme de 11.725,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 31 août 2023 ' frais de justice déduits.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appelante ont été signifiées à personne à Mme [D] [U], intimée défaillante, par acte du 11 septembre 2023.
MOTIVATION
Aux termes de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Sur le préjudice de jouissance
L'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il n'est pas contesté que Mme [D] [U] a quitté son logement sans préavis le 2 février 2022, sans pouvoir justifier de la remise des clés, comme l'a relevé le premier juge.
Pour seules preuves de son préjudice, Mme [D] [U] a communiqué en première instance :
cinq photographies non datées, ne permettant pas de déterminer que le logement est insalubre ;
une attestation de son employeur datée du 16 janvier 2023, décrivant de manière sommaire le logement qu'il qualifie de « taudis moisi » dans lequel il serait rentré une seule fois, sans qu'il soit possible de déterminer la date de cette visite ;
quatre articles de presse concernant les difficultés économiques de son ancien bailleur, la société Batipro Logements Intermédiaires ainsi que des problèmes de coupure d'électricité et de squat au sein du groupe d'immeubles dans lequel est situé le logement, sans qu'il soit possible de déterminer si ce dernier a subi ces avanies, circonscrites à certains bâtiments.
L'appelante produit pour sa part plusieurs photographies prises dans le logement en août 2021, montrant un logement parfaitement habitable malgré une fuite mineure sur les arrivées d'eau de la salle de bain et le chauffe-eau à remplacer.
Ces éléments sont en conséquence insuffisants à démontrer l'existence d'une faute du bailleur et d'un préjudice subi par Mme [D] [U] dans le cadre du bail précité.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris sur ce point.
Sur la dette
Le jugement du 17 avril 2023 autorisait expressément la société CDC Habitat à reprendre possession du logement précité à compter de la signification de la décision, le cas échéant avec le concours d'un serrurier.
Il convient donc de condamner Mme [D] [U] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus seulement jusqu'au terme d'avril 2023 inclus.
Au vu du décompte produit par la société CDC Habitat, Mme [D] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 10 460,64 euros.
Sur les autres demandes
En l'absence de tout élément de preuve sur la situation financière de Mme [D] [U], il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il lui a été octroyé des délais de paiements.
Mme [D] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société CDC Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [D] [U] étant toutefois bénéficiaire de l'aide juridictionnelle en première instance, il n'est pas justifié d'infirmer la décision du premier juge relative aux dépens et aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement du 17 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il déboute la société CDC Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laisse les dépens à la charge de chacune des parties, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne Mme [D] [U] à payer à la société CDC Habitat la somme de 10 460,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation afférents au contrat de bail du 18 novembre 2016,
Dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement,
Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,
Condamne Mme [D] [U] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [D] [U] à payer à la société CDC Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le présent arrêt a été signé par monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SIGNE
