Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/06090

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 2] JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RG 24/06090 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LE2F Jugement du 25 Octobre 2024 N° : 24/655 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [L] [I] [K] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [K] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 20 Septembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [J] [G], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [L] [I] [K] [Adresse 4] [Localité 2] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 janvier 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [L] [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,36 euros et d’une provision pour charges de 35 euros. Par assignation délivrée le 8 août 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [I] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 1500 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles en raison de la sous-location illicite, 600 euros au titre du remboursement de l’intégralité des sous-loyers illicitement perçus, 1163,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les loyers dus du 1er aout 2024 jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 20 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, arguant que M. [L] [I] [K] ne pouvait ignorer l’interdiction de sous-location du logement, figurant dans le contrat de bail. La représentante du service a précisé que le locataire était, en outre, en impayé de loyer et qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec celui-ci à hauteur de 61,24€. Elle donnait son accord pour l’octroi de délais de paiement sans suspension de la résiliation du bail. Présent à l’audience, M. [L] [I] [K] a reconnu avoir sous-loué son logement, exposant ignorer cette interdiction et affirmant avoir depuis cessé cette activité. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans le logement, en apurant sa dette locative moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 61,24 euros, en plus du loyer courant. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de résiliation du bail Aux termes de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Le contrat de bail signé entre les parties prévoit dans son article 1B « Le locataire ne pourra céder en aucun cas son droit au bail et il lui est interdit de consentir une sous-location, sauf dans les conditions prévues au II de l’article L.442-8-1 du CCH ». L’article 8A du même contrat rappelle que « La sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, en meublé ou non, est interdite ». L’article 1728 du Code Civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention […] » Enfin, l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que M. [L] [I] [K] ne pouvait pas sous-louer son logement et que cette interdiction fait partie des obligations essentielles du locataire. M. [L] [I] [K] ne conteste pas la sous-location de son logement, par ailleurs caractérisée par la production par le bailleur d’une attestation du sous-locataire, ainsi que d’une attestation d’hébergement rédigée par M. [L] [I] [K] lui-même. Il n’est pas contestable que la sous-location de son logement constitue un manquement contractuel de la part de M. [L] [I] [K]. Ce manquement comporte un certain degré de gravité au regard de la destination des lieux loués, à savoir un logement social attribué sur critères financiers. Ce manquement est d’autant plus grave que l’accès à ce type de logement est difficile, que les demandes sont très supérieures aux offres et que la sous-location opérée par M. [L] [I] [K] laisse à penser qu’il n’a pas l’utilité personnelle et réelle d’occuper ce type de logement. Si la gravité de ce manquement est donc établie, elle n’apparaît cependant pas suffisante pour prononcer la résiliation du bail au regard notamment de la durée relativement courte de ce manquement et de son caractère isolé. En effet, il résulte de l’attestation de M. [E] [M] que ce dernier n’a séjourné qu’un mois au domicile de M. [L] [I] [K] (du 7 mai au 6 juin 2024). Il n’est pas justifié d’une poursuite de cette activité postérieurement à cette date, ni de l’existence d’un système de sous-location organisé, par l’intermédiaire d’une plateforme par exemple. Il n’est pas non plus démontré que M. [L] [I] [K] n’a pas occupé le logement en même temps que la sous-location concédée. Dans son attestation, M. [L] [I] [K] mentionne ainsi « héberger » M. [E] [M], permettant d’envisager la présence du locataire au sein de son logement en même temps que son sous-locataire. Au regard de ces seuls éléments, le manquement de M. [L] [I] [K] à son obligation contractuelle de ne pas mettre en sous-location son logement n’apparaît pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail. Il convient, donc, de débouter l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande sur ce point. Sur la condamnation de M. [L] [I] [K] pour non-respect de ses obligations contractuelles : L’article L. 442-8 du Code la Construction et de l’Habitation prévoit que « Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €. ». Si la sous-location effectuée par M. [L] [I] [K] n’a pas justifié la résiliation du bail, elle n’en demeure pas moins interdite. A ce titre, les dispositions de l’article L. 442-8 précitée sont applicables à M. [L] [I] [K]. Il convient, dès lors, de le condamner au paiement de la somme de 300€ au titre du non-respect de son obligation contractuelle de ne pas sous-louer son logement. Sur la demande de remboursement intégral des sous-loyers perçus : L’article 546 du Code Civil prévoit que “ La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession”. L’article 547 du Code Civil énonce que “Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession”. L’article 548 du même Code prévoit également que « Les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. » En application de ces différentes dispositions, le loyer perçu par le locataire au titre de la sous-location doit être qualifié de fruits civils de la propriété. Il appartient automatiquement au propriétaire. En effet, tous les fruits civils, issus du droit de propriété, doivent revenir au propriétaire quel que soit le motif ou le mode de perception. En sous-louant son logement et en encaissant un loyer à ce titre, M. [L] [I] [K] a perçu une somme d’argent devant revenir au propriétaire du logement. L’article 549 du Code Civil expose que « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ». Au regard de ces dispositions, M. [L] [I] [K] doit être condamné à restituer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT le montant du sous-loyer perçu, à savoir la somme de 600€. Sur la dette locative L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2024, M. [L] [I] [K] lui devait la somme de 1102,27 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [L] [I] [K] reconnait cette dette dans son montant et son principe, il sera donc condamné au paiement de cette somme. Les parties s’accordent sur des mensualités de remboursement d’un montant de 61,24€ par mois. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [I] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de l’expulsion de M. [L] [I] [K], CONDAMNE M. [L] [I] [K] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 300€ au titre du non-respect de l’interdiction de sous-louer son logement, CONDAMNE M. [L] [I] [K] à verser à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 600€ au titre du remboursement de l’intégralité du sous-loyer perçu, CONDAMNE M. [L] [I] [K] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1102,27 euros (mille cent deux euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISE M. [L] [I] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 61,24 euros (soixante et un euros et vingt-quatre centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [L] [I] [K] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [L] [I] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 8 août 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge